מס' שאלות עקרוניות בנושא השכרה דירה

Ram Biran

New member
מס' שאלות עקרוניות בנושא השכרה דירה

שלום לכולם,

להלן מספר שאלות לפני פרסום והשכרת הדירה, כמו גם לפני התייעצות עם עו"ד (יתבצע בהמשך),
כל תשובה תתקבל בברכה


1. דירת 5 חדרים למשפחה, עד כמה מקובל מחוץ לת"א להשכירה מרוהטת או אולי אפילו למכור את הריהוט לשוכרים?
2. אנו טסים לחו"ל לתקופה של מספר שנים, נרצה להשכיר את הדירה ולחתום על חוזה של לפחות שנתיים, האם זה מקובל?
3. עד כמה לא מקובל יהיה לא לאפשר לשוכר לבטל את החוזה של השנתיים לאחר שנה, אבל למשכיר לאפשר?
4. חתימת שני ערבים נדרשת/מומלצת אצל עו"ד, או שזה לא משנה?
5. חתימה על החוזה עצמו, נדרש/מומלץ אצל עו"ד, או שזה לא משנה?
6. האם אותם 2 ערבים שיחתמו על כתב הערבות הם אותם 2 ערבים שיחתמו על שטר החוב, או לא בהכרח?
7. מה הסכום המקובל עבור העברות הבנקאית? (כמה חודשי שכירות?) וכמה בכתב הערבות?
8. האם לדרוש גם המחאות פתוחות לפקודת העירייה/מים/גז/חשמל?
9. האם להוסיף פיצוי כספי מוסכם למקרה של הפרת חוזה/ביטול חוזה לאחר החתימה?
10. מומלץ כי באחריות המשכיר לרכוש פוליסת ביטוח מבנה, ובאחריות השוכר לרכוש פוליסת ביטוח תכולה וצד ג'?

11. אני חושש שיאשימו אותי ברשלנות במקרה לדוגמא שישתמשו במוצר בדירה שהוא לא תקין,
לדוגמא, מוצא שהיצרן פרסם הודעה שיש פגם במוצר ויש להחליפוף אך אנחנו לא ביצענו את ההחלפה,
האם יש נוסח מקובל לסעיף הפוטר אותנו מאחריות כזו?

תודה!
 

im mitzi

New member
תשובות

1. תלוי מאוד באיזור, גם בתל אביב המחירים הם שונים בהתאם לאיזורים, גודל הדירה, המבנה שלה ותוספות נוספות (מעלית, חניה וכו). תסתכל ביד 2 ותראה מה המחירים באיזור שלך ולפי זה תקבע את המחיר.
2. יש שוכרים שיהיו מוכנים להתחייב לשנתיים ויש כאלה שפחות, זה תלוי בשוכרים, בהכרות שלהם עם האיזור/שכונה
3. רוב השוכרים יחפשו נקודות יציאה, אני אישית לא הייתי מסכימה לתנאים כאלה, אני צריכה לדעת שיש לי אפשרות לצאת מהחוזה בדרך כלשהי (הוגנת!). תחשוב שפתאום הדיירים שלך נכנסים לקשיים ולא מצליחים לשלם לך או שהם בעצמם קנו דירה ורוצים לעבור אליה, לא הגיוני שתכבול אותם אליך.
4+5. זה לא משנה.
6. אתה צריך להחליט מה אתה דורש מהדיירים שלך, לדרוש הרבה מאוד ערבויות או ערבויות בסכומים לא ריאלים יבריחו שוכרים פוטנציאלים. צריך לדרוש ערבות שתהיה הגיונית וזמינה לך לנצל ברגע שתצטרך לעשות זאת, בהתאם כמובן להפרות ותנאי החוזה.
7. מה הכוונה ערבויות בנקאיות? אין דבר כזה מקובל העברה בנקאית, בשכירות נותנים צ'קים מראש, תן למישהו שאתה סומך עליו (משפחה וכו) שיפקיד את הצ'קים בבנק או לחילופין תפקיד את הצ'קים מראש. מקובל לדרוש ערבות בסך של עד 3 חודשי שכירות.
8. בהחלט, לבטחון בלבד שיוחזר אחרי סיום החוזה.
9. בהחלט, צריך להיות מוסכם בחוזה
10. ביטוח מבנה זה תלוי בך ועליך, קח בחשבון שבמקרה של בעיות מהותיות בתשתיות של הדירה זה יכול לחסוך לך המון כסף. לגבי ביטוח תכולה, במידה וזה הציוד שלך ואתה רוצה לבטח אותו אז תבטח, אבל אני כשוכרת לא הייתי מוכנה לשלם עבור ביטוח לציוד שהוא לא שלי. אתה כן כמובן יכול לדרוש את שלמות הציוד בסיום החוזה וכמובן לעגן זאת בחוזה.
11. לא יודעת, ממליצה להתייעץ עם עו"ד בנושא.
&nbsp
זו כמובן הדיעה האישית שלי והדברים שכשוכרת ומשכירה הייתי עושה (למען הסר ספק, אני גם שוכרת וגם משכירה)
 

Ram Biran

New member
תודה רבה, להלן התייחסותי:

3. מכיוון שאנו עוברים לחו"ל לפחות לשנתיים/שלוש, ננסה לפחות בהתחלה למצוא שוכרים לתקופה מחייבת לפחות של שנתיים.
כמובן שבחוזה יש אפשרות להכניס שוכרים אחרים בכל נקודת זמן במידה והשוכר ירצה לצאת (באחריותו למצוא שוכרים אחרים).
האם זה נחשב נקודת יציאה מבחינתך?

6. הערבויות שאני אדרוש הן (לא כ"כ הבנתי מה הבעיה לדעתך)
ערב אחד (או שניים?)
שטר חוב בסכום של 3-4 חודשי שכירות
המחאות פתוחות עירייה וכו'
המחאה בנקאית בגובה 3-4 חודשי שכירות (זו הערבות החשובה, השאר זה שטויות)

9. פיצוי כספי באיזה גובה? ורק למקרה שהחוזה בוטל לאחר החתימה ולפני תחילתו?
(הרי אם הוא כבר החל, אז אי אפשר לבטל אותו ללא תשלום מלא של כל השנה/שנתיים או לחילופין מציאת שוכרים אחרים)
 

im mitzi

New member
עונה

3. אכן, זו נקודת יציאה, אך גם עם נקודת יציאה לא בטוח שתמצאו שוכרים לתקופה ארוכה, במיוחד בתנאים הנוכחיים (משפחה שלרוב מגיעה עם ריהוט משלה).
&nbsp
6. אני חושבת שאתה לא מבין את עניין השכירויות, במידה ואתה מבקש ערבות בנקאית אין שום צורך בערבים.
ערבות בנקאית משמעותה שהשוכרים שמים כסף בצד לתקופת השכירות, את הסכום הזה אתה יכול למשוך בכל עת ולשוכרים אין יכולת בכלל להשתמש בו. לכן, במקרה ואתה דורש ערבות בנקאית אין שום צורך בערבים.
המחאות פתוחות לעיריה והספקים השונים זה כבר עניין אחר שכמובן צריך לקחת.
&nbsp
9. ישנם חוזים סטנדרטים שאתה יכול לבדוק בהם מה גובה הפיצוי, בכל מקרה במקרה ויש חוזה חתום בין הצדדים צריך לכבד אותו, במידה והשוכר מחליט שהוא לא נכנס לדירה הוא עדיין צריך לשלם עד למימוש נקודת היציאה (שיכולה להיות כל דבר: שוכר חליפי, פיצוי של חודשיים שכירות וכו').
כך או כך חוזה צריך להיות מכובד על ידי שני הצדדים לטוב ולרע.
 

Ram Biran

New member
, רק בנוגע לערבות הבנקאית

הכל זה עניין של גובה הערבות הבנקאית,
אם אני אקבל ערבות בנקאית בגובה 100,000 ש"ח, אז היא תספיק,
אבל מכיוון שזה לא יקרה, משלבים בין ערבות בנקאית נמוכה יותר, וערבויות אחרות (כגון ערבים ושטר חוב).

צריך לזכור שפוטנציאלית, הנזק שיכול להגרם לא מוגבל רק לגובה דמי השכירות עבור מספר חודשים.
 
לאיזה נזק אתה חושש?

אם אתה יוצא מנקודת הנחה שקיימת אפשרות שהשוכרים ישמידו לך את הדירה לחלוטין באופן שידרוש שיפוץ מקיף בסך של 100,000 ש"ח והסביבה, יהיה עדיף שתבחר את השוכרים יותר בקפדנות.
&nbsp
אני לא מזלזלת בצורך בערבויות חלילה, אבל כדאי לזכור ששוכרים אמינים לא מחפשים איך להרוס לך את הדירה, ונכון שתאונות קורות - אבל במצב כזה יהיה משתלם יותר לעשות ביטוח מאשר לדרוש ערבויות מטורפות שירתיעו את רוב השוכרים.
&nbsp
רצוי גם לקחת בחשבון ששוכרים שיסכימו לערבות בנקאית, לרוב יהיו אנשים מבוססים יחסית ו"רציניים", ובנוסף יש מי שמאמינים ששוכר שיכול להרשות לעצמו לסגור סכום לא סמלי בערבות בנקאית יקפיד אפילו יותר מאשר שוכר אחר.
 

Ram Biran

New member
אף פעם אי אפשר לדעת מה יהיה, אבל בכל מקרה, לא כ"כ הבנתי מה

את מציעה.
מבחינתי, ערבות בנקאית היא חובה, מכיוון שהיא הערבות היחידה שבאמת ניתן למימוש ללא תלות וללא בעיות,
לכן, השאלה היא רק באיזה גובה, והאם לשלב עם ערבים ושטר בטחון.
 
גובה הערבות זה נושא משתנה

לכן המלצתי להתייעץ עם מי שמשכיר דירה דומה בעיר מגוריך - ערבות גבוהה מהמקובל עשויה להרתיע שוכרים פוטנציאלים, כשערבות בנקאית זה דבר מקובל בדירות מבוקשות ובאזורים מסוימים, אבל מדובר במשהו שקשה לרבים וטובים לעמוד בו, גם כשהסכום לא מופרז.
 

Ram Biran

New member
מבחינתי ערבות בנקאית היא גם כלי סינון, לא רק בטחון

אם מישהו לא יכול לעמוד בערבות בנקאית של 30,000 ש"ח (לדוגמא),
אני לא בטוח שאני רוצה שהוא יהיה השוכר שלי,
לא מכיוון שהוא לא אדם טוב, יתכן והוא האדם הטוב בעולם,
אבל זה אומר או שאי אפשר לסמוך עליו, מכיוון שהוא לא מוכן לגבות את התחייבויותיו בערבות, ואולי יש סיבה לכך,
או שהוא לא יכול פיננסית, וזה אומר שאם באמצע השכירות הוא יקלע לקשיים, יתכן והוא לא יוכל להמשיך לשלם לי.
 
ערבות בנקאית כאמצעי סינון זה דבר מוכר

אבל לא מהסיבות שציינת - לסגור 30,000 ש"ח בערבות בנקאית + לשלם את העלות הנלווית זה לא משהו שכל אדם יכול להרשות לעצמו, ולא הייתי אומרת שאדם שאין לו 30,000 נזילים (ואפילו פחות מזה) הוא אדם שאי אפשר לסמוך עליו, המציאות בארץ יוצרת מצב כזה, וזה גם לא אומר שאותו אדם לא מוכן לגבות את התחייבותיו בערבות או שיש לו קשיים פיננסיים.
&nbsp
גילוי נאות - אני כשוכרת נתתי ערבות בנקאית, נמוכה יותר אמנם, אבל בסכום שרבים מחבריי לא בהכרח יוכלו לעמוד בה. במקרה שלי ברור לי שהדרישה הגיעה בין היתר כאמצעי לסינון שוכרים, אבל לא יכולה שלא לתהות אם ביום שאעזוב בעלי הדירה לא יתקשו למצוא שוכרים מחליפים שיסכימו למה שאני הסכמתי.
 

Ram Biran

New member
אם לא מהסיבות שציינתי, אז מאילו סיבות? בנוסף

אם נניח שהדירה תושכר ב 7,000 ש"ח לחודש,
האם יש פקטור מקובל או לפחות ממוצע לגובה הערבות הבנקאית? 2-3 חודשי שכירות?
 
היי


מיצי לא השאירה לי הרבה מה להוסיף מלבד הבאים:
&nbsp
לגבי הריהוט - אם קהל היעד הוא משפחה, קחו בחשבון שיש סיכוי סביר שהשוכרים לא יהיו מעוניינים בריהוט או לפחות בחלקו, היות ששוכרים שכאלו לרוב יגיעו עם ציוד משלהם. למכור את הריהוט לשוכרים זו לא אופציה פופולרית בגדול - אם כבר למכור יהיה עדיף ביד2.
&nbsp
הייתי ממליצה שתפרסמו את הדירה עם הריהוט, ותראו לאן נושבת הרוח בהתאם למתעניינים - תוכלו גם להציע את הדירה כמרוהטת עם אופציה להוציא חלק מהרהיטים. קח גם בחשבון שברגע שאתה משכיר דירה מרוהטת, אתה מתחייב לתקינות הרהיטים, כשאם מדובר במכשירי חשמל (למשל מקרר, תנור ומכונת כביסה) האחריות לתיקון של בלאי טבעי במקרים האלו היא עליך, אלא אם ציינת במפורש בחוזה אחרת. במידה והדירה תושכר עם הריהוט חשוב לציין את הריהוט בחוזה בסעיף "מטלטלין" (מה שכולל גם את המזגנים).
&nbsp
לגבי נושא חתימה לשנתיים - משפחות בדרך כלל יחפשו דירה לפרק זמן ארוך יותר משנה, כך שרוב הסיכויים שימשיכו לשנה נוספת (אם יהיו מרוצים) גם אם לא יתחייבו לכך מראש, אבל זה לא מקובל לחתום על חוזה לשנתיים מראש. אם הבעיה היא לגבי חידוש החוזה מרחוק - בכל מקרה מומלץ שתמנו איש קשר זמין שיטפל בדורש טיפול במקרה הצורך, ואותו איש קשר יוכל לטפל בנושא חידוש החוזה ו/או מציאת שוכרים חדשים.
&nbsp
&nbsp
 

im mitzi

New member
שכחתי לגבי הציוד

וזה מצחיק כי אנחנו בדיוק מחפשים דירה ונתקלנו בבעיה הזאת בדיוק אתמול...
 

Ram Biran

New member
למכור ביד 2 זו בעיה

מכיוון שאי אפשר למכור ריהוט רב מהיום להיום, אלא מראש, אולי אפילו הרבה זמן מראש,
ואז יש פרק זמן שבו הריהוא כביכול מכור, אבל יסופק רק כשנעזוב, שזה פתח לצרות.
(התחרטויות, פגיעות בציוד וכו').
מדובר בריהוט רב, כולל מספר מסכי טלויזיה גדולים ויקרים, על פניו נשמע בעייתי.

לכן, מבחינתינו, הכי אידיאלי יהיה למכור לשוכרים את הציוד,
הבעיה היא שאנחנו לא בתל אביב, ששם יש ביקוש עצום, ולכן המשכירים יכולים לסנן ולחייב את השוכרים לרכוש את הריהוט.

מבחינת משך השכירות, אם אני הייתי שוכר, דווקא הייתי מחפש יציבות והתחייבות מראש לתקופה של יותר משנה, אבל זה אני

לא חושב שיש בעיה של חידוש החוזה מרחוק, אבל יהיה בארץ איש משפחה שיוכל לסייע, האם צריך להכניס אותו לחוזה כאיש קשר מטעמי?
 
למכור לשוכרים את הריהוט ועוד במלואו זה יותר בעייתי

מדובר במהלך שבדרך כלל לא מתקבל בחיוב, גם לא בתל אביב, והיות שמדובר בדירת 5 חדרים וקהל היעד הוא משפחה, הסבירות היא שהשוכרים הפוטנציאלים יגיעו מצויידים בריהוט משלהם, ולא תהיה להם שום סיבה לרכוש אותו מכם (גם לקבל אותו כחלק מהדירה לא בהכרח יתקבל בחיוב כאמור).
&nbsp
לגבי יציבות בשכירות - זה אכן דבר מקובל, אבל לעשות חוזה מראש לפרק זמן של יותר משנה זה לא מקובל, האלטרנטיבה היא אופציה לחידוש חוזה - אנשים לא מעוניינים להתחייב מראש לחלוטין ובצדק, הם יכולים לגלות שהדירה היא לא מה שחשבו, יכולים לחול שינויים בחיים שלהם וכו'.
&nbsp
רצוי מאוד לציין את פרטי איש הקשר בחוזה ולהדגיש את זה - במיוחד על מנת למנוע מצב בו השוכרים יבצעו על דעת עצמם דברים בדירה ללא אישורך, בטענה שלא ידעו עם מי לדון על הנושא.
 

Ram Biran

New member
בנוגע לנושא השני, אין זו סתירה?

כתבת שיציבות בשכירות זה דבר מקובל, אבל חוזה מראש ליותר משנה לא מקובל,
זו לא סתירה?
מבחינתי כמשכיר, היציבות מתבטאת בחוזה ליותר משנה,
ואילו להכניס אופציה זו כלל לא יציבות מבחינתי, מכיוון שזכות להחליט האם להמשיך או לו ניתנת לשוכר, ומבחינתי יש כאן חוזה לשנה ותו לא.

איש קשר - אציין, אם כי גם אני זמין טמיד טלפונית ובמייל (שגם הוא יצויין בחוזה)
 
זו לא סתירה


חוזה ליותר משנה זה דבר לא מקובל, במיוחד בשנה הראשונה - הדיירים יכולים לגלות שהדירה לא מתאימה להם, שיש בה מומים שונים וכדומה. בלי קשר, אנשים מעדיפים שלא להתחייב רשמית לטווח ארוך כי מי יודע מה יכול לקרות. לצד זאת, אנשים מעדיפים שתהיה להם אופציה בחוזה, כי לעבור דירה כל שנה זה דבר בעייתי. אתה יכול לנסות לבדוק את הנושא, אבל קח בחשבון שייתכן שאנשים ירתעו אם תציג מראש התנייה לחוזה של שנתיים.
&nbsp
גם אם תהיה זמין בטלפון, היות שלא תהיה בארץ כדאי מאוד שיהיה איש קשר רשמי זמין - בתור מי ששכרה בעבר דירה מתושב חו"ל, זה מאוד נדרש ולו רק בשביל תחושת הביטחון.
 

trilliane

Well-known member
מנהל
התייחסות חלקית

משפחות בד"כ מביאות ריהוט משלהן; צעירים/סטודנטים לרוב מחפשים יותר דירה מרוהטת. מכירת ריהוט לשוכרים לא מקובלת מניסיוני (בחיפה). יש מקרים שמשכירים דירה בלי חדר מסוים שהופך ל"מחסן" (קרה לי לא פעם) או ששוכרים מחסן ומאחסנים בו רהיטים, או פשוט מוכרים/תורמים אותם אם לא זקוקים להם.

הדירה הראשונה ששכרתי אי פעם בחיי (כסטודנטית עם שתי שותפות סטודנטיות) הייתה דירת 5 חדרים בבית חדש למדי (שנים ספורות) של משפחה שעברה לעיר אחרת לכמה שנים (האב היה איש צבא). הם לקחו איתם את כל הריהוט (כולל המקרר...) והשאירו בדירה רק ארונות, ולכן השגנו והבאנו משלנו, זה היה קצת פחות נוח, אבל הסתדרנו. כיוון שהם תכננו לחזור לדירה והיה להם גם שכן עו"ד הם כתבו חוזה מפלצתי ודרשו ערבויות עד לירח... אבל בסוף נרגעו קצת, התפשרנו ומצאנו הסכם שריצה את כולם.
 

Ram Biran

New member
חבל לבזבז חדר בדירה על אחסון

ולהשכיר מחסן זה לא פרקטי, מכיוון שמדובר על ריהוט רב,
כך שכנראה שנצטרך למכור מראש (בעייתי), להשכיר מרוהט, או למסור/להפטר מהציוד.
 
למעלה