חוזה שכירות

[harelginat]

אסביר את עצמי

התשלומים בהוראת קבע של השוכר. שיק הבטחון הוא שיק החתום ע''י ערב לשוכר שאני מאשר אותו.
וודאי שאני עושה מאמצים למצוא שוכר טוב, אולם מידי פעם כששוכר חדש קורא וחותם על חוזה, עולה איזו שאילתה חדשה.
השאלה שלי היא פשוט פליאה על מדינת חוק. אדם שכר אצלי דירה ורוצה לעזוב באמצע חוזה. כל מה שהוא צריך לעשות זה לא לשלם שכ''ד, לגרום לי להעזיב אותו ואז אני צריך להיגרר לבית משפט כדי לשכנע את בית המשפט שהאדם שבר חוזה ונגרם לי נזק כי אני לא מצליח להשכיר את הדירה - זה לא ברור מאליו? - הוא התחייב בפני לשלם עד תום החוזה - למה חוסר ההבנה שהוא לא בסדר?.
השאלה שלי נובעת בעקבות סעיף אחר בחוזה שהוא מקובל בפי כל - שאם אדם רוצה לעזוב את הדירה הוא צריך להביא מישהו אחר שיכנס בנעליו וישלם את שכ''ד במקומו ואם הוא לא עושה את זה אז הוא מחוייב לשלם שכ''ד עד תום החוזה אפילו שהוא לא גר בדירה. למה הפיסקה הזאת כל כך ברורה לכולם, ושמישהו מחליט לא לשלם והוא מוצא בכח מהדירה - זה לא ברור שצריך לשלם שכ''ד עד תום החוזה.

 

[harelginat]

ולהתחייבות של שוכר לחוזה שהוא שובר בקלות אין משמעות?.

אז לחוזה אין שיניים. צריך להגרר לבית משפט על הליך שהו פרוצדורלי?. אין פה הוכחת רצח, יש פה עניין טכני של אי עמידה בחוזה.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

למשכיר הלא היפוטטי - התייחסות.

סוגיות של הפרת חוזה שכירות [איך,מתי, כמה, ולמה] נתונות לפסיקתו של ביהמ"ש והוא בלבד, המשכיר אינו רשאי לבצע פעולות חד צדדיות, מכיוון שנקבעו על ידך מס' פעולות חד צדדיות כמו פינוי השוכר אתה עלול להתבע בגין כך .

לעניין סעיפים הקיימים בחוזה השכירות אך בוטלו לאחרונה בעקבות הרפורמה בחוק השכירות\ לדוגמה :

סוגיית סיום החוזה שונתה ותוקנה ולכן סעיפים שסותרים את התיקון לחוק אינם תקפים. [גם אם תדגיש אותם בטוש שחור]

שוכר שמסיים חוזה חד צדדים מחוייב לתת התראה של 60 יום ולפנות ללא מחוייבות להביא שוכר תחתיו.

התשלום כפי שציינתי קודם יחול עד לתום אותם 60 יום המוקנים לשוכר לצורך פינוי הנכס לאחר הודעה למשכיר.

זה שאתה כותב עובדות מופרחות לא הופך אותם לנכון , כדאי שתקרא את התיקון לחוק \ תפנים אותו ותשתמש בשרותחיו של עו"ד.

 

[harelginat]

חוזה שכירות

(שאלה היפוטטית).
אני בעל דירה ואני משכיר את הדירה לאדם. אדם זה הפסיק את התשלומים באמצע החוזה ולכן הוצאתי אותו מהדירה אך ורק משום שלא שילם לי שכ''ד וכדי שהחוב שלו לא יגדל. השאלה שלי: האם אני זכאי לפיצוי לא רק על הזמן שהיה בדירה ולא שילם לי שכ''ד אלא גם פיצוי על זמן עתידי - שהרי הוא שבר חוזה, הוא לא שילם לי ויש לי עכשיו דירה ריקה שיעברו כמה חודשים, אולי, עד שאצליח להשכיר אותה.
שאלה נוספת באותו עניין: אם אני מנסח את כל הנ''ל בחוזה, שמגיע לי פיצוי בעבור שבירת החוזה. - האם פיסקה כזאת היא חוקית או דרקונית?, כלומר אינה חוקית.
האם מקרה כזה מחוייב להגרר לבית משפט או שאפשר לפתור זאת בצורה אחרת - פשוט ע''י פירעון של שיק הבטחון שנכתב בחוזה שבמקרה של אי תשלום - יהיה פרעון של השיק (בסכום שנכתב מראש בשיק).

 

[הנדלניסט מהבקעה]

תשובה היפוטטית לשאלה היפוטטית.

מתוך שאלתך אני מבין שלא עירבת עו"ד היפוטטי בהכנת חוזה השכירות ההיפוטטי על כל חלקיו וההגנות שהוא אמור להקנות למשכיר.

ראשית \ אני מופתע שהשוכר ההיפוטטי שלך הסכים לפנות/פונה בכוח ? [מחק את המיותר] ללא כל הליך משפטי ??? אתה כנראה משכיר היפוטטי רב עוצמה.

סוגיית הפיצוי /נזק היפוטטי שנגרם למשכיר :

לו היית לוקח עו"ד היפוטטי אזי לא היו לך שאלות בנדון בפורום זה, הוא היה פותר באמצעים משפטיים את בעיותיך ומשיב לך את כל חובות השוכר המגובים בהמחאות לגורמי העיריה השונים, לחברת חשמל ואחרים, וכמו כן היה דואג להפעיל את שטר הבטחון של 3 הערבים וזה עוד לפני שהפעלת את ההמחאה שניתנה לך לבטחון.

חובותיו של השוכר ההיפוטטי הינם "קשיחים" פחות או יותר וניתן לקמט אותם מספרית לגבי הרשויות השונות והתשלום החודשי החסר עד לתשלום מלוא החוב.

עפ"י החוק ניתן לבטל חוזה תוך כ- 60 יום מקבלת הודעה מוסכמת מהשוכר למשכיר ומכאן ניתן להסיק שזכותך ההיפוטטית היא לקבל תמורה של כ- 60 יום נוספים מיום הוצאתו של השוכר מהדירה.

ביהמ"ש הוא הגורם היחידי שמוסמך לקבוע גובה פיצוי/תשלומי השוכר למשכיר.

ככלל :
לבעל נכס [היפוטטי] נשמרת הזכות ללא צורך לבקש אישור מיוחד של בית המשפט להגיש תביעה נזיקית נפרדת לקבלת פיצוי על הפסדים כספיים ונזק לדירה.

לאחר הפינוי וצמצום הנזקים, בעל הנכס המושכר רשאי להגיש תביעה לקבלת החזר כספי עבור הנזקים שנגרמו לו בראש שקט. [ובלבד שנוסחו היטב בחוזה השכירות שאם לא כן יהיה תלוי בחסדי ביהמ"ש שכן חובת ההוכחה על גובה הנזקים מוטל על התובע.

הליכים משפטיים לא היפוטטיים :
השוכר תובע השבת הפיקדון - https://www.law.co.il/media/computer-law/finkelstein_CKvCr5O.pdf

++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914

 

[Nemesis001]

יש לך טעות בעניין ביטול החוזה

לא כתוב בחוק שכל חוזה שכירות ניתן לבטל תוך 60 יום.
מה שכן כתוב בחוק שאם למשכיר אפשרות לביטול החוזה היא תהיה בהתרעה של 90 יום לפחות ואז חייב שתהיה גם לשוכר אפשרות ביטול בהתראה של 60 יום.
אבל בהחלט אפשר גם ללא אפשרות ביטול לכאן או לכאן.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

התייחסות להערותיך.

רישום החוק בילקוט הפרסומים - https://www.nevo.co.il/law_word/Law14/law-2649.pdf

כדאי שתשים לב לתיקונים הבאים :

ראה סעיף 25 י' ענייני ערובה כספית.
המשכיר חייב להעביר הודעה לשוכר שהוא מתכוון להפעיל את הערובה שבידו. [במקרה של יצירת חובות כאמור בחוזה השכירות]

סעיף 25יג.
[א] תניה בחוזה שכירות למגורים המאפשרת למשכיר לבטל את החוזה שלא בשל הפרתו בטלה, אלא אם כן קיימת גם לשוכר זכות ביטול כאמור.
[ב] המשכיר יודיע לשוכר על ביטול חוזה שכירות למגורים בהתאם לתניה כאמור בסעיף קטן [א], 90 ימים מראש, לפחות, והשוכר יודיע למשכיר על ביטול החוזה בהתאם לתניה כאמור, 60 ימים מראש, לפחות.

איסור התניה 25יד.
על אף האמור בסעיף 2[ג], בחוזה שכירות למגורים -
[1] אין להתנות על הוראות סעיף 25ו;
[2] אין להתנות על הוראות סעיפים 6 ,8 עד 10 ,15 ,21[ב] ו–[ג], 23 עד 25ה, 25ח[א]1 ,[ב] ו–[ג] ו־25ט עד 25יג, אלא לטובת השוכר.

תוספת שנייה [סעיף 25ג]
חוזה שכירות למגורים יכלול, בין השאר, את אלה:
[1] כתובת הדירה המושכרת;
[2] שמות הצדדים לחוזה, מספרי תעודת הזהות שלהם ומענם;
[3] תיאור הדירה המושכרת, הריהוט והאביזרים שבה, ובכלל זה תיאור חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירה, שהושכרו;
[4] תקופת השכירות, קיומה של ברירה להארכת התקופה ותנאי הברירה כאמור, וקיומה של זכות לביטול החוזה ותנאי הביטול;
[5] דמי השכירות, מועד תשלומם ואופן התשלום;
[6] תשלומים נוספים החלים על השוכר שאינם דמי שכירות, אם ישנם, וגובהם;
[7] פגם, או ליקוי אחר בדירה המושכרת שאינו קל ערך, הידוע למשכיר בעת כריתת החוזה, וכל דבר אחר בדירה המושכרת או בסביבתה או בנכס המשמש אותה הגורם או העלול לגרום הפרעה של ממש לשימוש בדירה המושכרת והידוע למשכיר בעת כריתת החוזה;
[8] פרטים נוספים שקבע שר המשפטים..

כלומר...כאמור בסעיף משנה 4 במילא מחוייבת הכנסת סעיף ההתניה ולכן חל בין הצדדים סעי הודעה ופינוי.

בסעיף 25 ד' [2] - נרשם שבמידה ובחוזה השכירות נשמטו סעיפים הכלולים בתוספת השניה, [כאמור בסעיף 35[ב] ובתנאי שלא סוכמו סעיפים חליפיים, יחול החוזה המצוי.

 

[Nemesis001]

לטעמי זו פרשנות מאולצת

וכוונת המשורר היא בבירור "האם קיימת" זכות הביטול.
גם אם נלך לפי פרשנותך, הרי ניסוח כמו - השוכר יוכל לבטל את החוזה בתנאי שישלם בעת ביטול החוזה את כל דמי השכירות שנותרו עד תום התקופה - יעמוד בפרשנותך ולא יואיל לשוכר במאום.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

Nemesis001 - התייחסות להערותיך 2

הרפורמה בחוק השכירות והשאילה בא לתקן מס' נקודות קריטיות ביחסי שוכר - משכיר בעבר ולשון החוק קבעה מושג בשם "שכירות הוגנת" שבאה למנוע יחסים חד צדדיים בין הצדדים.

כפי שהצגתי ואתה מתעלם, נקבע שככל שירשמו בחוזה השכירות סעיפים הסותרים את האמור בתיקון לחוק ובתוספת השניה הם בטלים.

קרא את הפרשנות של עו"ד שחר פטל לתיקון בכלל ולזכות הביטול בפרט - https://www.shibolet.com/he/real_estae/

קרא גם את הפרשנות המורחבת לחוק - https://law.huji.ac.il/sites/default/files/law/files/2._dyny_shkyrvt_-mvkn_ltr.pdf

מספר הערות ל"סדר"-

פרשנות היא חלק בלתי נפרד מתוצאות החקיקה במדינת ישראל שבאה לסגור תחומים אפורים הקיימים מאז ניסוח חוק זה או אחר, בתי המשפט נותנים הבהרות לאותם קטעים "אפורים" כל שופט ותפיסת עולמו.

בכל חוזה שכירות סטנדרטי נמצא סעיף "אופציית" פינוי של השוכר כחלק מהגנותיו לעתיד של המשכיר משוכר בעייתי או לחילופין במקרה וירצה למכור את הדירה בעתיד, לכן נקבע שיויון בתיקון לחוק לעניין תנאי הפינוי מהדירה ואף נקבע שהשוכר אינו אחראי להשלמת השכירות לכל תקופת החוזה ו/או למצוא שוכר חדש בנעליו במידה ויחליט לעזוב.

החוק החדש מגדיר במדוייק את חובותיו של השוכר החל מהמועד בו הודיע למשכיר על כוונתו לסיים את חוזה השכירות, כולל את התקופה שבא יחוייב להמשיך לשלם שכירות ולעמוד בכל המטלות הנדרשות, ולכן כל דרישה חריגה לתשלום נוסף תבוטל במידה והנושא יגיע לביהמ"ש.

=======================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914