אפשרות למינוף כלכלי

[satori79]

אפשרות למינוף כלכלי

שלום,

אשתי ואני רכשנו דירה אחת להשקעה מהון עצמי בלבד וללא משכנתא,
השאלה אם ניתן למנף עצמנו כלכלית ולרכוש דירה נוספת להשקעה על ידי משכון חלק מהנכס שרכשנו (כלומר השגת באמצעות הנכס לרכישת דירה שנייה להשקעה) פלוס הון עצמי נוסף שלנו.. ולהשיג החזרר בתנאים נוחים יותר?

האם אנחנו נייצר לעצמינו משכורת "שלישית" מורחבת או משכורת "רביעית"?

 

[שרית יום טוב]

אין שום רווח בהשקעה בדירה שניה

אתה יכול למשכן את הדירה הקיימת שלך וככה לקבל יותר משכנתא בתנאים יותר טובים, כי מבחינת הבנק הוא מקבל 2 דירות ממשוכנות.
אבל אין שום דרך להרויח היום מקניית דירה להשקעה,
כשאתה קונה דירה שניה, אתה תשלם
8 אחוז משווי הקניה מס רכישה של דירה שניה
2 אחוז תשלום לתיווך
1 אחוז תשלום לעורכי דין, רואה חשבון וכו
כמה אחוזים לשיפוץ הדירה שתקבל.
כשאתה קונה היום דירה להשקעה אתה מתחיל את הדרך עם מינוס של 12-15 אחוז הפסד.
וכשתבוא למכור את הדירה תשלם עוד פעם
2 אחוז תשלום למתווך
1 אחוז תשלום לשאר בעלי מקצוע
תשלום מס שבח על מכירת הדירה,
הדירה תצטרך לעלות עשרות אחוזים כדי שאתה תוכל להרויח מקנית דירה להשקעה, וזה כשמחירי הדירות היום בשווי מאד גבוה, גם אם הם עוד יעלו זה לא יהיה עשרות אחוזים, כי לעם ישראל אין יותר כסף,

ולגבי קבלת "משכורת שניה" זה לא יקרה, מכיוון שעלות המשכנתא ,התשלום החודשי יהיה יותר מקבלת שכר הדירה לאותה דירה,
ריביות המשכנתא היום הם כפול מריביות שכר דירה.
גם כאן וגם כאן תפסיד
וזה עוד לפני שמדברים היום שהולכים לבטל את הפטור על מס משכר דירה, כשהממשלה הבאה תקום, הכסף שיקבלו משכר דירה ילך לתשלום מיסים.

 

[עורכת דין חן סרי]

כרגיל תחזית פסימית. הכל שחור משחור.

 

[משקיע בנדלן]

אוי, את נערת הפוסטר לציטוט המפורסם של ג'ק מא על עניים

 

[aeonf]

 

[עורכת דין חן סרי]

התשובה היא כן, מה שאתה שואל הוא בר ביצוע

סביר להניח שאת הרווח תראה בפועל רק לאחר שתפרע את המשכנתא. איני יודעת מה ההון העצמי העומד לרשותך ומה יכולות ההחזר שלך ומנגד מה הם נתוני התשואה של הדירה שתרכוש.
מציעה לך לעשות בירור בבנק של היתכנות ההלוואה וגובה ההחזרים יחד עם בדיקת שוק השכירות במקום שבו אתה מעוניין להשקיע.

 

[משקיע בנדלן]

זה תלוי, מה קונים, איפה ובכמה

בעיקרון זה אפשרי אבל צריך לבחון כל השקעה לגופה.
כדאי לזכור שבנדל"ן השכירות היא רק מרכיב אחד של רווח, כשעליית הערך הוא המרכיב השני ולרוב היותר משמעותי.
אם הכוונה היא רק ליצור תזרים מזומנים, כדאי לשקול נדל"ן מניב כמו משרד למשל או השקעה בחו"ל (כל מסלול השקעה עם יתרונות וחסרונות). התשואות יהיו יותר גבוהות. אני יכול לומר בנימה אישית שגם אני בשיא החזקתי מספר לא קטן של דירות בארץ אולם מזה כמה שנים העברתי את רוב ההשקעות שלי לחו"ל כשבארץ נכון להיום אני מחזיק רק 4 דירות בתל אביב שמושכרות אחת לשגרירות והיתר לחברות זרות, בתשואה גבוהה ובטחון רב ומה שלא פחות חשוב, ערכן עולה משנה לשנה. כן, גם בשנים האחרונות כשהסטטיסטיקה מצביעה על קיפאון ואף ירידות קלות, שווי הדירות שלי ממשיך לעלות.

 

[1Shir]

יש לי שאלה אליך

לגבי דירות שמושכרות לחברות זרות
האם חברה יכולה לשכור דירה?
כי דירה זה למגורים
וחברה זה עסק
זה לא נכון?
או לחברות זרות מותר?
או אם אף אחד לא מתלונן זה לא נאכף?
סליחה על השאלה אולי היא מכעיסה
אבל נראה שיש לך המון המון ידע ראוי
ורציתי באמת לשאול מתוך עניין

 

[שרית יום טוב]

האם חברה יכולה לשכור דירה? כן

החוק לא מתעניין מי משכיר או מי הבעלים של נכס,
זה לא משנה,
החוק רק מדבר על השימוש,
כך שדירת מגורים אמורה לשמש רק למגורים,
אבל זה חוקי לחלוטין שחברה תשכיר דירה למגורים כל עוד הדירה משמשת רק למגורים,
ואם הדירה משמשמת לשימוש אחר ?
לכאורה, על פי החוק היבש, כל שימוש אחר פרט למגורים, מצריך בקשה של שימוש חריג,
בפועל, מיליוני ישראלים משתמשים בדירה שלהם לשימוש אחר, כל מי שיש לו בבית חדר שמשמש כמשרד, קילניקה, גן ילדים, כל אחת שמטפלת בילד בבית שלה עוברת על החוק, חלק גדול מחברות השיווק האינטרנט עובדים מדירות מגורים, רוב הרופאים הפרטיים עובדים מדירות מגורים, חלק גדול מעורכי הדין עובדים מדירות מגורים,
ומיליוני אנשים שנשארים בבית כמה ימים ועובדים מהבית לכאורה עוברים על החוק,
בפועל 99 אחוז מהעוברים על החוק הזה לא קורה להם כלום.
אבל אין שום בעיה שחברה תשכור דירה למגורים, מבחינת החוק השאלה רק מה השימוש בדירה.