החלפת דלתות וחלונות ישנים - השקעה מניבה או בזבוז?

[golanzikri]

החלפת דלתות וחלונות ישנים - השקעה מניבה או בזבוז?

קניתי דירה בת 43 שנה לצורך השקעה. הדירה ממוקמת באזור סוציו-אקונומי מאוד נמוך אבל עוברת כעת שיפוץ קוסמטי של הבנין.
החלפתי שם צנרת ריצוף וקרמיקה.
רוב השוכרים באזור הם גברים ממוצא רוסי סטודנטים למדעים.
הדירה סובלת ממטרדי רעש ואני מתלבט אם כדאי להחליף גם חלונות ודלתות ישנים העשויים עץ כדי לשפר אטימת רעש ומראה מיושן.
אני תוהה לעצמי אם החלפתם היא השקעה שתחזיר את עצמה או בזבוז.
- באיזה כלי כלכלי אני יכול להשתמש כדי לבדוק אם מדובר בהשקעה מניבה או בזבוז?

 

[Futureishere]

הכל עניין של השקה, מחיר השכרה ומכירה

להשקיע בבית זה פונקציה של מחיר שוק, מחיר שקנית, שיפצת, השכרת ומחיר מכירה
&nbsp
אתה צריך להבין מה מחיר השוק של הדירה, מה הצפי שלה בעתיד, מה השכירות החודשית שלך וההוצאות שלך, עלות הדלתות והחלונות ולשקלל את החזר ההשקעה שלך.
&nbsp
אם כבר יש לך דיירים, אז חוץ מלפנק אותם הם כבר מודעים לרעש הקיים והשכירות כנראה בהתאם
&nbsp
בהצלחה

 

[golanzikri]

כרגע אין לי דיירים אני באמצע שיפוץ

ניתן למצוא שוכר גם בלי החלפת דלתות וחלונות במחיר X וכנראה שניתן לקבל מחיר שכירות גבוה יותר לאחר אטימת רעש ושינוי מראה הדירה.
אני פשוט מחפש עצה ממשקיעי נדלן מנוסים - איך אתם מקבלים החלטות בנושא בחינת כדאיות השקעה בשיפוץ?

 

[Futureishere]

אתה חושב שאנשים ישלמו יותר?

על החלפת הדלתות והחלונות = רעשים?
&nbsp
אם כן כמה יותר? כמה עולה לך החלפת הדלתות והחלונות?
&nbsp
סתם לדוגמה נגיד שמישהו ישלם 100 שקל יותר בשביל זה, והחלפתם תעלה לך 7000 ש"ח
תוכל להזדכות על ההוצאה, מצד שני על בסיס 100 ש"ח כפול 12 חודשים ייקח לך 5 שנים להחזיר את ההשקעה, מצד שני גם על ה 100 ש"ח אתה משלם מיסים.
&nbsp
אם תקח 200 יותר (ושוב מדברים על חלונות ודלתות) אז החזר ההשקעה שלך יהיה שנתיים וחצי. שווה? רק אתה יודע, אם אתה לא מתכוון למכור את הדירה ב 10 שנים הקרובות אז אולי שווה. אבל אם אתה עוסק עם חתך סוצוי אקונומי נמוך, אז המטרה שלהם זה שכירות זולה.
&nbsp
בהצלחה

 

[golanzikri]

כמדומני כלל אצבע להשקעה בנדלן

שדירה מתאימה להשקעה אם השכירות מחזירה את עלות הדירה בתוך 25 שנה או פחות. (מחלקים רווחים משכירות שנתית בעלות הדירה ומצפים ל0.04 ומעלה)
(מבלי לקחת בחשבון רווחים או הפסד מעליית ערך)
אולי כלל האצבע הזה מתאים גם כאן: אפשר לחלק את התוספת המוערכת בשכירות, במחיר החלפת דלתות וחלונות.
ומכיוון שפה אין ציפיה לרווח נוסף בגין עליית ערך הדלתות/חלונות אלא דווקא לירידה בערכם, ניתן לקבוע כדאיות להשקעה אם יחזירו את עלותם בתוך 15 שנות שכירות.
מה דעתכם?

 

[Futureishere]

אפשר ואפשר

אפשר לנסות לחשב בהרבה מאוד דרכים
מה קורה אם לא מוכר את הדירה בעוד 25 שנה?
מה קורה עם יש פינוי בינוי?
שיפוץ הוא עניין אישי, האם בוצע שיפוץ מקצועי או אישי (החזר השקעה לעומת רצון המשקיע לדירה יפה)
&nbsp
סתם לדוגמה יש לנו דירה חדשה מקבלן, שדרגנו את הדלתות לרמה הכי גבוהה שיש כזו שנגד מים, רעש וכו' חייב לציין בדירה הקודמת הדלתות היו בנות 25 שנה כמעט ללא בעיות, בדירה החדשה כל הדלתות נתקעו, היו צריכות להיפרץ, והתעקמו בתוך שלוש שנים.
&nbsp
הכל באופן יחסי בחיים

 

[golanzikri]

תודה לך! ואשמח גם לעוד תגובה ממשקיע נדל"ן שמחזיק מעל 3 דירות

להשקעה

 

[aeonf]

תשובות מנסיון

הדלתות החדשות של היום הם זבל מוחלט (לא אזכיר שמות אבל כל החברות המפורסמות), הדלתות הישנות שלך מעץ מלא פי 100 יותר איכותיות מכל דלת שתשקול לקנות (ואני מניח שאתה לא הולך לקנות דלתות של סקריניו ב5000 ש"ח+ לדלת). אפשר לחדש אותם אם תרצה כלומר צביעה חדשה בצבע שמן והחלפת זכוכית שבורה/מכוערת בזכוכית חדשה.
&nbsp
לגבי חלונות, שמע, אין ספק שהחלונות החדשים מאלומיניום הם בליגה אחרת מהחלונות הישנים אבל חלונות זה דבר יקר מאד, לא פעם הם מהווים את אחד המרכיבים הישנים בשיפוץ.
קח בחשבון שחלונות הכי פשוטים היום (קליל 7000) זה סדר גודל של עלות של 700 ש"ח למ"ר + מע"מ וזה לא כולל פירוק החלון שלך, תיקוני טיח/צבע, החלפת סף חלון, תריס או רשת נגד יתושים.
&nbsp
אני בספק רק אם מישהו ישלם לך יותר בגלל שהחלפת חלונות ו/או דלתות.
מה שכן גם פה אפשר לחדש את החלונות הקיימים בשכבת צבע, החלפת זכוכיות, שימון וסידור מסילות וכו'
יצא לך הרבה יותר זול מחלונות חדשים ועם איש מקצוע טוב עושה לך את העבודה אז גם יכול לצאת מאד אסתטי.
&nbsp
עוד משהו שהייתי שוקל זה בהנחה ויש לך תריסי פלסטיק בחלונות זה להעיף אותם לפח ולשים וילונות (אפילו פשוטים) במקום, זה נותן מראה הרבה יותר מודרני ויפה לבית וגם מכניס יותר אור.
&nbsp

 

[golanzikri]

תודה רבה! תשובה מקצועית.

 

[rj111]

לא מחזיק 3 דירות להשקעה

גרתי פעם בדירה רועשת - זה היה סיוט עלי אדמות.
לא כל דבר חייבים להסתכל רק מהצד הכספי - האם אתה היית רוצה לגור בדירה רועשת?
אם הבניין לא עומד לעבור תמ"א או פינוי בינוי בקרוב, אפשר להחליף לחלונות כפולים שמבודדים רעש וגם קצת טמפרטורה.
יכול להיות שתוכל להשכיר ביותר כסף וגם אם לא תוכל להשכיר ביותר כסף, תוכל למצוא שוכרים יותר טובים ואם תרצה למכור את הדירה תוכל לדרוש יותר כסף.
אם אין לך הרבה כסף להחליף את כל החלונות, אפשר לשקול להחליף רק בחדר אחד או שניים.

 

[ויקלוס]

יתכן ואין לך ברירה

אם הדירה בתל אביב, אז יתכן והיא תושכר עם עם חלונות ודלתות ישנים
אם הדירה בחיפה - שם יש תחרות עזה בין בעלי הדירות, ואין לך ברירה. זו לא ברירה בין להשכיר ב2300 ללהשכיר ב2500 זה פשוט ברירה בין להשכיר ללהשאיר ריק.
אישית, הייתי מחליף דלתות וחלונות מעץ מלא למשהו יותר קל לתחזוקה ומסנן רעש. זה הוצאה חד פעמית ומאוד שווה. אלא אם הבניין לשימור ובאיזור יקר אז אולי אפשר לקחת פרמייה על דלת/חלון היסטורי אבל זה מצריך שיקום ותחזוקה. לא ממליץ.
וכן, יש לי יותר מ3 דירות.
&nbsp