שמח לדעת שיש פורום נדלן

[eyal3895]

שמח לדעת שיש פורום נדלן

חג שמח ברצוני להעלות פה תמונות וסרטונים המתעדים את התקדמות פרוייקט שער העיר רחובות "פרי פלייס רחובות".מדובר על פרוייקט בכניסה הצפונית לעיר הכולל מגורי סטודנטים שטחי מסחר ומלונאות(עירוב שימושים)
מדובר בקבוצת רכישה כמו רוב הפרוייקטים של פרי נדלן.לא ידוע לי על נציגות של הרוכשים בקבוצת הרכישה בפרוייקט דבר חשוב בפני עצמו כדי לעמוד מקרוב על התקדמות הפרוייקט וכדי להבטיח את זכויות הרוכשים מול הקבלן.אם יש פה בפורום מי שרכש אשמח שיצור איתי קשר נשמח להתעדכן על הפרוייקט.לצערי מאז שהכריזו על תחילת העבודות לפני למעלה מ8 חודשים הנחת אבן הפינה והריסת המבנים הישנים לא התקדמו העבודות למרות הבטחות פירסומים והצהרות של החברה שהעבודות בשטח החלו.אני מעלה פה סרטון ותמונות שמתעדים שערמות החול לא מעידות על שום התקדמות.אשמח אם גם תשתפו ותפיצו בעמוד שלהם .לא מובן למה העיכוב נובע אשמח אם יש למישהו מידע בנושא.בכלל פרי נדלן זאת חברה מאוד מצליחה אבל ידועה באי עמידה בזמנים בפרוייקטים.
אשמח לתגובות בהתאם.תודה וחג שמח

 

[רימון חייט]

אל תסיר אחריות

כשאתה קונה דירה ויש חוזה רכישה עם תאריך יעד
אתה יכול לדבר על אי עמידה בתאריך עם סוג של האשמה.
בחרת לא ללכת בנתיב זה אלא בקבוצת רכישה.
בקבוצת רכישה א ת ה הוא היזם ואם יש בעיות
אתה מוזמן להסתכל על שירות הלקוחות הנמצא אצלך בראי.
כשאין התחייבות חוזית לתאריך מסירה (גם גם אי התחייבות למחיר או למפרט)
אי אפשר לדבר על אי עמידה בתאריכים.
אתה ממשיך בקו זה ומבקש מאחרים לעשות את עבודתך ולהעלות
תמונות, לפנות לחברה וכו'.
ניהול חיים תוך הסרת אחריות הוא לא מפתח טוב להתקדמות בחיים.
בהצלחה,
רימון חייט, MBA
יועץ מימון לדיור (משכנתה) רשום בהתאחדות יועצי המשכנתאות
פרקים ראשונים מהספר משכנתה יעילה בחינם - htt://bit.ly/2KbXBBm
טלפון: 03-549-6611

 

[eyal3895]

מתקן אותך אני לא רכשתי

ולא השקעתי.אגב כן הייתי כדי לקהל הצעת מחיר וגם ראיתי את החוזה.יש התחייבות למסירת מפתחות תוך שלוש שנים מתחילת העבודות.יש תחנת יציאה אחת בשלב היתר הבנייה .מעבר לזה בשטח לא ניראה שהם עומדים בזמנים בשטח.

 

[רימון חייט]

שמח לשמוע שאינך חלק מזה. האם גם עו"ד ראה את החוזה או רק אתה?

התחייבות למסירה במועד מסוים נוגד את
רעיון קבוצת הרכישה. איך אפשר להתחייב על תאריך מסירה
אם הקבוצה יכולה לקיים אסיפת חברים ולקבל החלטה על שינוי שמשמעותו
דחיה בתאריך?
רימון חייט, MBA
יועץ מימון לדיור (משכנתה) רשום בהתאחדות יועצי המשכנתאות
פרקים ראשונים מהספר משכנתה יעילה בחינם - htt://bit.ly/2KbXBBm
טלפון: 03-549-6611

 

[רימון חייט]

ונקודה נוספת, על סמך מה קבעת כי פרי נדלן היא חברה מצליחה?

ראית דוחו"ת כספיים?
ראה כאן, מה ענתה החברה כשנשאלה לגבי הצלחתה (פסקה אחרונה) - https://www.themarker.com/markerweek/1.2733291
בשבילי, מי שמכנה עצמו דוקטור אך מסרב לומר היכן למד ומה למד
(ככתוב במאמר) זה היה מספיק כדי להתרחק.
&nbsp
בהצלחה,
רימון חייט, MBA
יועץ מימון לדיור (משכנתה) רשום בהתאחדות יועצי המשכנתאות
פרקים ראשונים מהספר משכנתה יעילה בחינם - htt://bit.ly/2KbXBBm
טלפון: 03-549-6611
&nbsp

 

[eyal3895]

סרטון

 

[הנדלניסט מהבקעה]

קבוצת פרי נדל"ן - פרוייקט ה"סטודנטים" ברחובות.

על חברה זו נכתב ונחקר כאן לא מעט במהלך השנים, גם העיתונות העלתה שאלות ותהיות בתחקיריה לגבי החברה ובעליה, אני יכול לומר שהפרסומים שלה מאוד אגריסיביים, לי לא ידוע מה מצבה הפיננסי.

אני יכול לומר ש/מהפרסום בחודש שעבר [אוג' 2018] פרש ליאור ברדוגו מנכ"ל החברה מתפקידו ויצא לדבריו לדרך חדשה של יזמות, ובמקומו מונה "יצחק לקס" יו"ר עמידר לשעבר, ראה כתבה בנדון - http://www.maariv.co.il/business/realestate/Article-653772

החברה מזוהה עם לא מעט פרויקטים של עסקאות אופציה שבהם שולבו כספי משקיעים כחברי קבוצת רכישה. לדברי החברה יש לחברה מעל 2,000 יח"ד ,מבני משרדים ומסחר בתהליך תכנון ובניה ואיתנותה הפיננסית של הקבוצה תבחן עתה לאחר שכספי המשקיעים בקופתה ובשלבים הבאים יהיו הוצאות גדולות להליכי הבניה.

רקע על פרוייקט הסטודנטים ברחובות.[נכון ליולי 2017]
להלן מכלול החומר שנאסף על ידי ביולי 2017 על הפרוייקט הנדון - [URL]http://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/579/182383887/%D7%9B%D7%9C%D7%9B%D7%9C%D7%94_%D7%95%D7%99%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A5_%D7%A4%D7%99%D7%A0%D7%A0%D7%A1%D7%99/%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F[/URL]

עוד חומר שנאסף - http://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/579/182388858/כלכלה_וייעוץ_פיננסי/נדל"ן

כלומר...אני מניח שבשלב מסויים יחלו עבודות הבניה , אבל...השאלה היא באיזה היקף תאשר הועדה המקומית עפ"י התב"ע המאושרת.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

גוש 3696 חלקות 8,9 סיכום ועדת משנה לבינוי ערים, אוק' 2017

להלן דיון שהתקיים באוק' 2017 בבקשת היזם לשינוי תכנית המקור.

שם: תכנית עיצוב אדריכלי לתכנית רח/2005/ט
שטח התוכנית: 39,188.000 מ"ר
סמכות:ועדה מקומית
יחס לתכנית שינוי ל - רח/2005/ט [משנת 2012]
בעלי עניין: יזם: אלדד פרי נדל"ן בע"מ
מתכנן: טיטו אדריכלים
גושים וחלקות - 3696 , חלקי חלקות: 8-9
מגרשים בתכנית:

1000 בשלמותו מתכנית : 2005/ט

1000 A בשלמותו מתכנית : 2005/ט

1001 בשלמותו מתכנית : 2005/ט

1001 A בשלמותו מתכנית : 2005/ט

1001 B בשלמותו מתכנית : 2005/ט

1002 בשלמותו מתכנית : 2005/ט

1002 A בשלמותו מתכנית : 2005/ט

1004 בשלמותו מתכנית : 2005/ט

מטרת הדיון: הצגת התכנית המתוקנת.
מטרות התכנית: תכנית עיצוב אדריכלי לתכנית רח/2005/ט, תכנית מעונות סטודנטים.
דברי הסבר

תכנית רח/2005/ט אושרה ב-16.05.12. התכנית הגדירה 3 מגרשי בניה ביעוד "מגרש מיוחד" לשימושים שונים של משרדים, תעשיה עירונית נקיה, מסחר, בילוי ועוד.

התכנית הגדירה במגרש מספר 1000 שהינו בשטח 15,834 מ"ר, 50,076 מ"ר זכויות בניה עיקריות, מתוכם עד 1250 מ"ר למסחר, ועוד שטחי שירות.

גובה הבניה המותר במגרש זה הינו 24 קומות מעל פני הקרקע. הוראות התכנית קובעות מגבלות והתניות שונות כתנאי לקבלת היתר הבניה. אחת ההתניות הינה הגשת תכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח סביבתי לאישור הועדה המקומית. תכנית כזו הוגשה והינה מובאת לאישור הועדה המקומית.

הוראות התכנית רח/2005/ט מגדירות את המרכיבים אשר יש לכלול בתכנית זו, כדלקמן: (כמו כן על התכנית לכלול את המרכיבים לביצוע תשתיות עד למועד אכלוס המבנים בתחום התכנית):
1. פירוט הפיתוח של הדופן לכיוון מסילת הרכבת.
2. פירוט של חומרי גימור הבניינים.
3. פתרון ארכיטקטוני לשילוב מתקני מזוג אויר.
4. פתרון ארכיטקטוני למתקני אנרגיה סולרית.
5. פתרון ארכיטקטוני למיקום אנטנות רדיו וטלוויזיה וצלחות לוין.
6. פתרון נאות לשילוט מבחינת מיקום, תאורה, גודל, צורה, צבע וסוג הכתב.
7. פתוח המדרכה והשבילים הגובלים.
8. פתרונות לחניה, לרבות פרטי קירוי.
9. גדרות, קירות תומכים, משטחים משופעים (רמפות).
10. פתרונות למתקנים לאספקת חשמל וגז, ברכות מים ושעוני מים, חדרי מכונות מסוגים שונים במקומות פתוחים. כל חבור החשמל והתקשורת לבניינים יהיו קרקעיים. כל מערכות הצנרת לסוגיה לרבות מים קרים וחמים, ביוב, ניקוז, מרזבים וכיו"ב יהיו מוסתרים ולא ייראו. כל המתקנים של רשת המים וההשקיה יבוצעו עם פקוד אלחוטי על בסיס של מרכז הפעלה.
11. פתרונות לאגירה וסילוק אשפה לפי סעיף 25.1.1.
12. פתרונות לחלחול מי נגר לפי סעיף 25.1.2.
13. מתן התייחסות לממשק בין התכנית לבין קו הרכבת הקלה שאמור לעבור במרכז רח' הרצל.

התכנית המוגשת כוללת שתי אלטרנטיבות למגרש 1000 בלבד:
אלטרנטיבה ראשונה
א. 3 בניינים של מעונות סטודנטים - סה"כ 810 יח"ד. גובה הבניה המוצעת:
22 קומות + קרקע. שטחי מסחר: ס"כ 588 מ"ר מחולק בשלושת המבנים.
ב. מגדל משרדים: 17,108 מ"ר למשרדים, 2247 מ"ר מסחר. גובה הבניה המוצעת: 7 קומות + מסחר.
ג. בית מלון: 22 קומות + קרקע, 364 חדרים.
ד. חניה: לפי תקן של 1:80 למסחר ומשרדים - 245 מקומות חניה. תקן של 1:6 למלון - 61 מקומות חניה. תקן של 1:3 למעונות סטודנטים סה"כ 270 מקומות חניה. בנוסף 398 מקומות חניה ציבוריים - (750 0.53) ׂ
אלטרנטיבה שניה
א. 3 בניינים של מעונות סטודנטים, סה"כ 919 יח"ד. גובה הבניה המוצעת: 22 קומות + קרקע. שטחי מסחר: 743 מ"ר מחולק בשלושת הבניינים.
ב. מגדל משרדים: 17,108 מ"ר למשרדים. 2247 מ"ר מסחר. גובה הבניה המוצעת 7 קומות + מסחר.
ג. חניה: לפי תקן של 1:80 למסחר ומשרדים - 245 מקומות חניה.
ד. תקן 1:3 למעונות סטודנטים ס"כ 270 מקומות חניה. בנוסף 398 מקומות חניה ציבוריים - ( 750 0.53).

הערות :
ראו בדף הבא.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

המשך הדיון בועדת המשנה לבינוי ברחובות - דף 2.

בסיכום...הועדה לא קיבלה חלקים מתכנית היזם ואישרה 750 יח"ד ולא 919 יח"ד ועוד שינויים שונים שנדחו ע"י ועדת המשנה כפי שניתן לראות להלן :

הוחלט בישיבת ועדת משנה לבינוי ערים 2016001: שנערכה ב:19/01/16
לאחר קבלת פירוט מהצוות המקצועי לגבי מה נדרש בהוראות התכנית התקפה לעומת מהשהוצג בתכנית העיצוב האדריכלי, מחליטה הוועדה לאמץ את "חוות דעת מינהל הנדסה והיועצים המשפטיים לתכנית עיצוב אדריכלי לתכנית רח/2005/ט" ולדחות את תכנית העיצוב האדריכלי, מהסיבות המפורטות בחוות הדעת.


חברי הועדה : "מתן דיל", "יעל בק" והיועצת המשפטית לועדה עו"ד מיכל דגן לא משתתפים בדיון
בסעיף זה.

הוחלט בישיבת ועדת משנה לבינוי ערים 2017007: שנערכה ב:27/06/17
הועדה, לאחר שהוצגה בפניה תכנית הבינוי והעיצוב האדריכלית מאשרת את הפרוגרמה לעניין השימושים המוצעים כדלקמן:

750 דירות עבור סטודנטים בשטח של כ-38 מ"ר לכל יחידה. מסחר, בית מלון ובו כ-216 חדרים, משרדים ומבנה לצרכי ציבור.
הועדה תשוב ותדון בתכנית העיצוב האדריכלית בתוך 30 יום לאחר התיקונים ובתנאים הבאים:
1. יש להתאים את תכנית העיצוב לכלל סעיפי סעיף 19.1 "תכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח סביבתי".
2. יש להציג תכנית פיתוח ועיצוב אדריכלי לכל המתחם, (לכל המגרשים הכלולים
בתכנית הראשית).
3. במבני המעונות המבנים מוצגים ללא בסיס, יש להציג חלופות תכנון הכוללות שני
מגדלים בגובה עד 121+ ובסיס מגדלים בגובה 71.5+. ניתן יהיה למקם את המעונות גם בבסיס המגדלים.
4. יש להציג את אופן החיבור לכל הדרכים / שפ"פ וחיבורם עם העיר הקיימת. כולל
הפרדה מפלסית והאצ"ל הקיים, הן בתכנית והן בחתך באופן שיהיה ברור מה קיים
ומה מוצע.
5. יש להציג תכנית הצללה ורוח התומכת בהעמדת המבנים המוצעת.
6. יש להציג חישובי שטחים בהתאם לשטחים המותרים בתכנית.
7. יש להציג את תקן החניה בהתאם בהתאם לסעיף 14.1 לתכנית הראשית ופרוט מלא ע"פ תקן של 1:80 ובנוסף חניה ציבורית בהתאמה לגודלי המגרשים.
8. בדיקה תנועתית, תנאי להגשת היתר בניה יהיה אישור מקדים ע"י יועצת החניה העירונית ואגף התנועה לעניין כניסה ויציאה ותקן החניה המוצע.
9. יש להציג התייחסות לממשק בין התכנית לבין קו הרכבת הקלה שאמור לעבור ברחוב הרצל.
10. יש להציג בתכנית התנועה את החיבור לרחוב האצ"ל ע"י האצ"ל הקטן במתכונתו הקיימת של רח' האצ"ל.
11. תוגש מפת קומפילציה הכוללת התחברות הפרוייקט לתכניות נוספות בסביבה
12. כל שלב בבניה יהווה שלמות אדריכלית ויבטיח פתרונות חניה, פריקה וטעינה באישור מהנדס העיר או מי מטעמו.
13. יש להציג פרוט השפ"פ הפנימי והשפ"פ לאורכו של רחוב הרצל, אופן פיתוח וחומרי הגמר המוצעים ולאשרו באגפי העיריה הרלוונטיים.
14. יש להציג את הפיתוח המוצע לדופן מסילת הרכבת.
15. יש להציג תכנית גדרות, קירות תומכים ומשטחים משופעים.
16. יש להציג את יתרון החלחול המוצע בהתאם לסעיף 25.1.1 שבתכנית הראשית
17. יש להציג מפלסים וקווי בנין בכל הקומות המוצעות, חזיתות וחתכים.
18. להקטין חתכים לקנ"מ 1:250 + קווי בנין.
19. יש להציג חזיתות לכל המבנים.
20. יש להציג חתך ואופן החיבור של האצ"ל הקטן להפרדה המפלסית לתאום מול חברת הל"ר.
21. יש להציג את כל חומרי גמר המבנים המבוקשים.
22. יש להציג פתרונות למתקנים לאספקת חשמל, גז בריכות מים ושעוני מים, מיקום הפילרים המבוקשים וכו'...
23. יש להציג תכנית לשלביות הביצוע, הריסת מבנים קיימים והסדרי תנועה בהתאמה לשלבי הבנייה השונים.
24. יש להציג את זיקות ההנאה בהתאם לתכנית הראשית.
25. שטח מבנה הציבור יהיה בחלקו הדרומי של המתחם בקרבת רחוב הרצל וברחבת הכיכר העילית ולא יפחת מ-600 מ"ר.
26. יחתם הסכם בין היזם והעירייה בדבר ביצוע מטלות ציבוריות בידי היזם.
27. היטל השבחה יוטל ויגבה על-פי כל דין.
28. יש להגיש חוו"ד סביבתית לאישור איגוד ערים לאיכות הסביבה.

 

[eyal3895]

נציגות

אשמח לקבל פניות מרוכשי דירות בפרוייקט.עליכם להקים נציגות מול הקבלן כדי להבטיח את זכויות הרוכשים וגם כדי לעקוב על התקדמות הפרוייקט ובמידת הצורך להפעיל לחץ.במידה ואין נציגות מה שנהוג בקבוצות רכישה זה גרוע וזה רק משרת לטובה יותר את האינטרס של הקבלן. יש לכם זכות לדרוש את רשימת הרוכשים כדי ליצור עמם קשר ומפגש לבחירת נציגות.כדאי גם להתייעץ ולמנות עו"ד לנציגות.