השקעות נדל"ן ביוון

[משקיע בבש]

לפי הניתוח שלי

והנה אני משתמש במילה "פלצנית" לפי כל מיני אינדיקאטורים, אני דווקא צופה שתהיה התפרצות מחירים סביבות החודשים פברואר-אפריל 2019 (תתכן סטיה של כמה חודשים לכאן או לכאן זו רק הערכה שלי).

אם באמת מעניין אותך אז פרסתי חלק מדעתי כאן:
https://www.facebook.com/GuroNadlan/posts/458343044592316

משקיע בב"ש
WWW.BIALIK2.COM

 

[משקיע בבש]

לגבי שאלת הבועה, קשה לי לחוות דעה

כי בועות מגדירים בד"כ רק בדיעבד אחרי ה-'פיצוץ'.

כרגע נראה לי שהמחירים עוד יעלו, השקרים של כחלון יגרמו לנזק גדול יותר, כי אנשים יאבדו כל אמון במערכת האוצר.

הוא נלחם במחירים ע"י פרסומים מוטים ויח"צ במקום לשחרר קרקעות בחינם, לוותר על מע"מ בענף הבניה ועל קרקעות (זמנית), לגרום לקבלנים לספק סחורה.

לא נלחמים במשבר ע"י שקרים, כשהמציאות השטח הפוכה.

משקיע בב"ש
WWW.BIALIK2.COM

 

[משקיע בבש]

תשובות

הי יצחק,
תודה על התגובה, המחמאה הסמויה ומכאן אענה לשאלותיך בקצרה:


1)האם ההשקעה בנכסים באתונה מבוססת על ציפיות לעלית מחירים של הנכס או שהשיקול הוא מימוני כלומר על כך שניתן להחזיר משכנתא משכ"ד ?
בעקרון זה תלוי במטרת המשקיע:
אם אתה שואל ספציפית אלי, אז אני פחות משקיע בדירות אלא משקיע בבניינים שלמים. אני מתבסס על ניתוחי עומק שעשיתי, במגע שלי עם השטח, ניתוח ניירת והצלבות עם עשרות אנשי מקצוע (נוטריונים, מתווכים, מקורות ברשת, עו"ד ורו"ח, קבלנים ואדריכלים, בטח שכחתי מישהו שכולם עוסקים בתחום הנדל"ן באתונה).
הניתוח שלי מראה על עליית מחירים בעתיד, מתי? אשמור לעצמי בנתיים

2)איך מטפלים בתחזוקת נכס כאשר הנכס נמצא במדינה אחרת ?
יש חברת ניהול שזהו עיסוקה

3)איך מטפלים בהשכרת נכס כאשר הנכס נמצא במדינה אחרת ?
יש חברת ניהול שזהו עיסוקה

4)איך מטפלים בבעיות משפטיות כאשר הנכס נמצא במדינה אחרת ?
כמו מה, אלו בעיות משפטיות אתה צופה?
אני מחזיק בארץ נכסים כבר 12 שנים, בארה"ב כמה שנים ברומניה וכעת ביוון, טרם נתקלתי "בבעיה משפטית" לכן לא ברורה לי כוונתך. עם זאת חשוב תמיד שיהיה עו"ד לצידך, כמו בכל מדינה.

5)האם יש הבדל מבחינת המיסוי בין השקעה בנדל"ן בישראל לבין השקעה בחו"ל ?
בהחלט

יש אמנת מס מאוד אטרקטיבית, אין תשלומי מס או השלמות בישראל, הכל משולם ביוון. אין מס שבח ביוון (כן קראת טוב) למי שמוכר דירה, יש מיסוי על שכ"ד אך במדרגות.
כמובן שזה דורש יעוץ של יועץ מס/רו"ח, אני רק פרטתי על קצה המזלג, יש כל מיני אפשרויות נוספות.
המס המקסימלי הוא על הרווח בגובה 29%, אבל זה רק אם אתה חברה.

6)האם יש סיכוי שתכתוב כאן בפורום על התחום הזה כדי שגם אני אוכל לקרוא (אין לי פייסבוק) ?
יש לי רעיון יותר טוב עבורך.
אני מקיים מפגשים לקהל שמתעניין בהשקעות ביוון, בו אני מעביר סקירה מקיפה ועונה על המון שאלות ותהיות כולל ניתוחי השטח שביצעתי. אם תרצה תוכל להירשם כאן: טופס הרשמה

7)מה מונע ממך לפתוח יוזר משקיע בב"ש_2 ולקוות שאותו לא יגבילו ?
בשביל מה? האובר חוכיימים כאן, דווקא עשו לי שירות.
זה גורם לאנשים להגיע ישירות לאתר שלי או לדף הפייסבוק, במקום להישאר כאן במדיה של הפורום...לך תבין על מה הם חשבו כשביטלו לי את האפשרות מענה במסרים אישיים.
אבל כבר מזמן הפסקתי לנסות להבין את ההיגיון מאחורי ההחלטה הזו.

משקיע בב"ש

WWW.BIALIK2.COM

 

[משקיע בבש]

תשובות לשאלות ששכחת

כמה ירדו המחירים באתונה ובאזורים חלשים יותר כלכלית ביוון בשנים האחרונות?
יש מקומות שהמחירים ירדו ב 70-80%, באזורים בהם אני מתמקד באתונה ובשכונות אותן סקרתי ופלחתי, ירדו המחירים ב 40%.

האם יש אתר שנותן נתונים לגבי שיעורי הירידה ?
יש מספר אתרים, אני גם מציג אותם במפגשים שאני עושה ומראה כיצד מנתחים את הנתונים בהיבטים השונים והרלוונטים להשקעה ביוון/אתונה, רלוונטי אגב לכל מקום בעולם. בצעתי זאת גם כאשר בצעתי סקרים על רומניה.

משקיע בב"ש

WWW.BIALIK2.COM

 

[הנדלניסט מהבקעה]

השקעה בנדל"נ ביוון או באחד מאיי התיירות - תגובה 2.

כמו שכתבתי קודם, אכן מתוך סימפטיה ליוונים ולאור היותם מעצמת תיירות , חשבתי ואני עדיין מתלבט לגבי השקעה במדינה שהכלכלה שלה על "כרעי תרנגולת" וסיכוייה לפשוט את הרגל ולהפוך לחסרת יכולת החזר קרובה יותר מהסיכוי שלה לצאת ממשבר, ולכן מדובר על השקעה מסוכנת.

מה ההתלבטויות ? [סיכוני הרס כתוצאה מרעידת אדמה]
1. יוון ממוקמת על שבר טקטוני הכי פעיל באירופה ואחת לשנה לפחות מתרחשת רעידת אדמה חזקה למדי, למה להבהל תשאל ? כי מרבית הנכסים להשקעה הם מבנים שנבנו לפני לא מעט שנים ואינם עומדים בתנאי סף לרעידת אדמה ויש סיכויים לקריסה ונזקים גדולים לנכס שנרכש, ומכיוון שמדובר על יוון כמדינה מאוד בעייתית בתחום הפיננסי, סביר להניח שגם ביטוח נגד נזקי רעידת אדמה במידה וקיים בכלל לא יביא לפיצוי על נזקים פוטנציאליים.

דווקא בגלל מצבינו הדומה בסיכוני רעידת אדמה , ניתן להשוות הערכות מוקדמת שם וכאן.
ראה כתבה על רעידות האדמה - http://www.greece-islands.co.il/pages/earthquakes.html

כולנו זוכרים את רעידת האדמה באי קוס.

בינואר 2018 הורגשה רעידת אדמה חזקה באתונה
- https://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-5071547,00.html

2. מיסוי - מאמר בנדון :

הפרלמנט היווני אישר את הדחיה של תחולת מס רווחי הון (שמוטל ביוון על מכירת נדל”ן) בשנה נוספת. על כן, עד תום שנת 2018 לא יחול מס ביוון על מכירת נדל”ן. אך בשים לב שמס זה נדחה מספר פעמים בעבר על מכירת נדל”ן ביוון אז קיימת סבירות לא מבוטלת שיהיו דחיות נוספות לפני תום שנת 2018.

שיעור המס רווחי הון שמוטל ביוון עומד על 15% והוא חל על מכירת נדל”ן ביוון ומחוץ ליוון (לגבי תושבי יוון לצרכי מס).

ככל שהמשקיע הינו תושב ישראל לצרכי מס אז אין משמעות לדחייה וזאת מאחר ואת כל המס יש לשלם בישראל על הרווח בשים לב שהמס רווחי הון בישראל על השקעות נדל”ן מחוץ לישראל עומד על 25% (אלא אם ההשקעה היא השקעה עסקית אז הרווח ימוסה בידי יחידים במס הכנסה שמגיע עד 53% ובביטוח לאומי).

יחד עם זאת, ככל שהמשקיע ניתק את התושבות שלו לצרכי מס מישראל בעקבות הגירה או רילוקיישן לחו”ל אז לא יחול כל מס ישראלי כך שיש משמעות לדחיה (אם כי להיזהר ממס יציאה שחל בישראל לגבי השקעות שבוצעו לפני ההגירה או הרילוקיישן).

מאמר מעניין הממליץ היכן להשקיע ברחבי יוון - http://www.realestate-greece.co.il/

רכישת נדל"נ ביוון ,[בדגש על קרקעות] - מאמר נוסף :
אחרי בחירת הנכס הרצוי, יש לטפל כעת בכל הניירת.

על פי החוק היווני, כדי שרכישת הנדל”ן תהיה תקפה יש צורך בחוזה רכישה נוטריוני ורישום במרשם המקרקעין. לפני שיוצא החוזה הנוטריוני המעיד על העברת הבעלות, יש להציג בפני הנוטריון אישור על תשלום מס רכישת המקרקעין החל על העסקה. החל מערך עסקה מסויים, שני הצדדים חייבים להשתמש בעורך-דין להשלמת חוזה הרכישה.

אחד מהמאפיינים המייחדים את רודוס הוא קיומו של פנקס מקרקעין, אשר הונהג בתקופת הכיבוש האיטלקי בראשית המאה העשרים. בין השאר, יש לצטט מפנקס המקרקעין את בעלי הרכוש, שטח הרכוש והחלקה וכן שעבודים (משכנתאות), לפי הענין. את העיון בפנקס המקרקעין לבדיקת מצב הבעלות והעדרם של שעבודים על הנדל”ן בו מדובר, יש לבצע בכל מקרה באמצעות עורך-דין.

קיימות הגבלות על רכישה. דבר זה כולל בין השאר איסור על רכישת שטחי יערות של המדינה ונכסים עליהם חלה הגנה כאתרים הסטוריים. כמו כן קיימות תקנות לגבי אתרים ארכאולוגיים מוגנים.

על רוכשי נדל”ן מוטלת החובה להציג את המסמכים הבאים:
מספר מס יווני
תעודת זהות או דרכון
אישור על תשלום מס רכישת מקרקעין ממשרד המס המתאים.

ביוון, כל בעלי נדל”ן חייבים להגיש הצהרת מס, ללא הבדל מה אזרחותם. בקשה למספר מס, הנקרא AFM (אריתמוֹס פוֹרוֹלוֹגיקוּ מיטרוֹאוּ), מתבצעת במשרד המס המתאים (DOY = דימוֹסיה איקוֹנוֹמיקי איפירסיה), ודורשת פשוט מילוי טופס בקשה והצגת דרכון. בנקודה זו מומלץ להתייעץ בשלב מקדים בעורך-דין או בעובדי משרד המס הרלבנטי לקבלת דרישות נוספות.

=======================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914

 

[משקיע בבש]

את השוק באוקראינה לא בדקתי

יש עוד הרבה מקומות בעולם שהשוק בוער, הפיליפינים לדוגמא יש לי קולגה שעושה שם חייל.

אין לנו אפשרות להתפרס על כל העולם כמשקיעים פרטיים, אלא אולי במהשך כאשר נגדל ונפתח זרועות וקשרים בכל מיני מקומות.

לגבי ענייני השוכרים.
אני ככלל לא נוהג בהעלאת שכירויות, מטרת ההשקעה ביוון היא לשכירות עד עליית הערך... זו הסיבה שאנו נכנסים כעת (לא יודע מתי יעלו המחירים אך יש לי הערכות).

בעניין דיירים שאינם משלמים להלן תשובת העו"ד שלי:

The justice department enforced a law from mid-2012 giving the right to property owners to turn away the inconsistent tenants with faster procedures based on law n. 4033.2012, providing eviction within 50 days even without a trial, as long as the owner provides the required documentation​

משכנתאות:
נכון לרגע זה אנו לא רוכשים במשכנתאות (החלטה אסטרטגית), אך כן יש אפשרות לבצע זאת.

משקיע בב"ש
WWW.BIALIK2.COM

 

[משקיע בבש]

דוד אתה כותב, הרבה ויש תשובות להכל

אך לא אפרט את כולן, מכמה טעמים:
1. הכתוב ארוך מדי והתשובה תהיה ארוכה יותר
2. המטרה שלי כאן זה לא לתת ייעוץ מקיף, זה לא מקצועי בפורום שכזה (לכך יש ארועים ייעודים ומפגשי ייעוץ פרטניים).
3. אין לי אינטרס לשתף את כל המידע שאספתי עם גורמים אחרים בשוק שיכולים להוות תחרות עבורי.

ולהתייחסות בקצרה:
רעידות אדמה-
תראה אני משקיע, אני חייב להיות אופטימי, אם אחשוב על אסונות לעולם לא אשקיע.
ב- 10 השנים האחרונות לא היתה כל בניה חדשה ביוון, עקב המשבר, ויש גם הרבה שלדים לא גמורים. הבניה לא תתחדש עוד הרבה זמן כל עוד מחירי הנכסים לא יעברו רף מסויים (המספרים שמורים עמי).

בהשקעות תמיד קל למצוא תרוצים למה לא להשקיע, אך כמשקיע אני מחפש את ה- למה כן להשקיע

מיסוי-
אכן, יש סבירות שעניין מס השבח ישתנה בסוף 2019, לכן בתוכנית העסקית שלנו אנו מביאים בחשבון את המס המקסימאלי, כי כשאתה קונה בניין אתה מתנהל כישות משפטית, כל עסקה או הרכב דורש התחשבות לצרכי מס, אני לא רו"ח ולכן אנו מתייעצים עם המובילים בתחום בארץ ובחו"ל.
אני יכול לומר לך שרק בארץ שלמתי 15,000€ על הרכבת מבנה מס הכי טוב שאפשר לצורך הפעילות, אבל זה לצרכי, יש גם אפרויות אחרות.
חשוב להתארגן לענייני המיסוי.
ועם זאת, המס ביוון נמוך מאוד יחסית ויש אמנת מס ייחודית, אין תשלום מס בארץ על עסקאות ביוון

*יש להתייעץ עם רו"ח ולא להסתמך על תשובתי

לגבי רכישת נדל"ן ביוון:
לא כל מה שכתבת רלוונטי, הכל תלוי עסקה, אך כלך אלו ידועים.
אגב בכל מדינה שלא תרצה להשקיע עליך:
להקים יישות משפטית פרטית/עסקית
לעשות את כל המהלכים הרלוונטים (נוטריו, עו"ד, אגרות וכיו"ב)
בדיקות ע"י הגורמים הרלוונטים.
ועוד.... זו הסיבה שאני עושה מפגשים ייעודים כדי שמי שמחליט לבצע מהלכים בעצמו ביוון, שתהיה חו נקודת פתיחה רכה יותר ולא ללמוד הכל מ- 0 כפי שאני עשיתי.
מי שירצה ליווי, אז ידע לבחון את המלווה המתאים על בסיס הרקע הזה.

חשוב מאוד להכין שיעורי בית טוב טוב, כי לא ירחק היום, שהכרישים שעשו תרגילים בארה"ב, יעשו זאת גם ביוון!!!

סליחה על המענה הקצר.

ועם זאת אני מאמין גדול בשוק הזה ולכן אני שם.

מי שמתעניין יש קבוצה בפייסבוק: השקעות נדל"ן ביוון- כל מה שרצית לשאול על השקעות ביוון

משקיע בב"ש
WWW.BIALIK2.COM" rel="nofollow" target="_blank">WWW.BIALIK2.COM

 

[משקיע בבש]

השקעות נדל"ן ביוון

ברור לי שפורום זה כנראה לא המקום.

יש כאן אנשים שלא כל כך מאמינים בהשקעות מעבר לים, אך אני מאמין בשיתוף ומי שיעניין אותו כבר ידע לשאול את השאלות.

בחודשים האחרונים צברתי קילמוטראז' גבוהה, לגבי השקעות נדל"ן מניב למגורים במדינת יוון, אתונה.

נכון, אפשר לכתוב הרבה דברים על יוון (חוסך אנרגיה לפסימסטים):
-מדינה במשבר
-רמת אבטלה גבוהה
-כלכלה לא יציבה
-חוב גבוהה לארופה
-חוסר ודאות
-חוסר יציבות

ועוד......

מבחינתי אלו אינדיקטורים שאם בוחנים אותם יכולים להיות דווקא סימנים לכניסה להשקעה, אך לא על כך אני ממקד את הפוסט.

אני כבר מושקע ביוון וכעת אנו ממוקדים ברכישות של בניינים שלמים, אך ורק בעיר אתונה, יש לנו סקרי שוק מעמיקים, קשרים עם אנשי מקצוע שונים, בילינו קילומטרים רבים ברגל (אין דרך אחרת לעשות נדל"ן).

האמת לא בא למכור לכם כלום (איני משווק)

אבל אם יש כאן מישהו שקורא ויוון אכן מעניינת אותו אשמח לענות ולספק מידע.

בהצלחה לכולם,

משקיע בב"ש
WWW.BIALIK2.COM

 

[אספרסו2]

סיפור יפה

כשתיפול.וזה בטוח יקרה ,בתקווה שלא תפיל איתך עוד הרבה,תבוא גם לספר.

 

[משקיע בבש]

תודה על התגובה

אלו למעשה התגובות העדיפות עלי.
מזכיר לי כשקראו לי משוגע ב 2007 אפילו כאן בפורום מנהל הפורום דאז אבי שנער ז"ל היה צוחק עלי.

עם זאת- בהשקעות יש סיכונים.

חשוב לי להדגיש- לא באתי לשכנע ולא מציע כאן כלום, כל שאמרתי הוא שבעקבות התעניינות מרובה, מי שיש לו שאלות אשמח לנסות לענות לו.

יש היום קרנות רבות, מלווי משקיעים ליוון, ונותני שירותים אחרים.
מי שרוצה לשאול כאן אולי יחכים וידע מה לשאול בפגישות עם אנשי מכירות כאלו ואחרים.

בכל מקרה בהצלחה,

משקיע בב"ש
WWW.BIALIK2.COM" rel="nofollow" target="_blank">WWW.BIALIK2.COM

 

[אספרסו2]

ברור,כמו כל שרלטן מיומן

אתה הולך בהפוך על הפוך.

 

[משקיע בבש]

כשתרצה לשוחח אני כאן...

את הגידופים אשאיר לך בבלעדיות.

משקיע בב"ש
WWW.BIALIK2.COM

 

[משקיע בבש]

בוא נפתח דיון.....

למה אתה צופה שמי שישקיע ביוון יפול

אני חושב שאני יודע למה, כי הדעה הזו מוכרת, אבל אשמח אם תכתוב ונתדיין על כך.

משקיע בב"ש
WWW.BIALIK2.COM

 

[אספרסו2]

כי אף אדם נבון לא משקיע

במדינה שמדורגת כל כך נמוך ברמה שאפילו הבנקים לא משחררים מימון לכיוון.
&nbsp
ואתה יכול לספר כאן מה שתרצה,הידע שלי מעוגן.

 

[משקיע בבש]

אני לא נבון אני משקיע

החלטותי לא מבוססות על תבונה או אינטיליגנציה או מנת משכל, אלא על ניסיון, על ניתוח שטח והצלבות (בכל מקום שהשקעתי- בארץ, רומניה, יוון וארה"ב).

תראה בשנת 1720 איך אייזיק ניטון הנבון והחכם באדם חטף בראש ממניות הים הדרומי.

בהמשך גם מיירון שולס ו- רוברט מרטון, אשר ב- 1997 קיבלו פרסי נובל, כמעט וגרמו למשבר כלכלי קטאסטרופאלי כאשר קרן ההשקעות שלהם LTCM הפסידה רבות והיתה חשופה בטריליוני דולרים.

אז כל אלו היו נבונים מאוד, אין ספק שגם חכמים מאוד ועם זאת זו לא ערובה להצלחה, ככל הנוגע להשקעות.

דווקא קיוויתי לשמוע טיעונים מבוססים יותר.

משקיע בב"ש
WWW.BIALIK2.COM

 

[אספרסו2]

אם היית מה שאתה מספר

לא היית כאן.
&nbsp
&nbsp

 

[משקיע בבש]

לא סיפרתי כלום...

זה שיש לי כמה מלונות (מלשון מלונה לא מלשון HOTEL) ביוון, רומניה וארה"ב.
לא אומר שאין לי מה לעשות כאן.

אגב, בעבר כתב בפורום משכנתאות בחור בשם אבנר סטפק, הוא שווה קצת הרבה, הרבה יותר ממני ועדין ראה לנכון לשתף אנשים בידיעותיו.

גם כאן בפורום הנוכחי ואפילו באחד הדיונים כאן (בעמוד הראשון) מישהו ששווה הרבה....הרבה יותר ממה שאתה חושב ועדין כותב ומגיב כאן.

לא הבנתי מה הקשר בין אנשים שיש להם נכסים לבין היכולת שלהם לכתוב בפורום?
מה אסור להם?
הם מורמים מעם?
לא לרמתם לכתוב ולשתף כאן?

אתה יודע שאתה מפספס הרבה מידע שחומק לך בין האצבעות בגישתך הסקפטית.

בהצלחה

משקיע בב"ש
WWW.BIALIK2.COM" rel="nofollow" target="_blank">WWW.BIALIK2.COM

 

[אספרסו2]

אשרי המאמין

מקווה בשביל האנשים כאן שלא ישימו את כספם על קרן הצבי הרקובה שלך.

 

[משקיע בבש]

נדבר בעוד שנתיים- שלוש?

מעניין מה יהיה המצב ביוון?

משקיע בב"ש
WWW.BIALIK2.COM

 

[otherwise]

כמי שבמקרה מכיר אותו במציאות

אני רוצה להציג דעה אחרת. אני קורא ותיק בפורום, וגם כתבתי פה מדי פעם. לפני כשנה בערך ראיתי פה בפורום הודעה של משקיע בב"ש שמלווה משקיעים בבאר שבע וזה סקרן אותי כי באותה תקופה התעניינתי ברכישת דירה שם.
בסופו של דבר אכן נפגשנו ועברתי ליווי אצלו בתשלום. אני חייב להגיד שבעיניי הוא אחד האנשים המנוסים והמעניינים שהכרתי בתחום הנדל"ן (יש לי מס' נכסים, כך שיש לי מדד כלשהו). כמובן שיש פה גם עניין של חיבור אישי, או שישנו או שאיננו, שצריך לבדוק כשמשקיעים עם מישהו.
אני לא מכיר את הפרויקט ביוון או את השוק ביוון, ולא יכול להגיד על זה הרבה. אני כן מושקע בפרויקט קבוצתי אחר בגרמניה (לא עם משקיע בבש) וחושב שאם יש אמון רב במארגני הקבוצה זה יכול להיות גם יותר רווחי וגם הרבה פחות כאבי ראש מאשר רכישת דירה לבד בחו"ל. פשוט כמי שמכיר אותו לא הרגשתי נוח לקרוא את ההודעות שלך.