פרוייקט האומנים בקרית מוצקין.

[הנדלניסט מהבקעה]

פרוייקט האומנים בקרית מוצקין.

זה עתה בני הקטן הודיעני שהודיעו לו מחברת אפי קפיטל שהוא ואישתו זכו בדירה למשתכן [עקב ויתור זוכה שלפניו בתור] בפרוייקט "האומנים" בקרית מוצקין.

אני מכיר באופן אישי את הבעלים של החברה ואשוחח איתו .

המחיר המבוקש בפרוייקט נע בסביבות ה - 1.2.000.000 ש"ח + לדירות 4 עד 5 חדרים במכלול הדירות והקומות הפנויות באחד מתוך 3 בניינים רבי קומות. [903/4/5]

בבדיקה מול יד 2 לדירות "דומות" באיזור, נראה שניתן למצוא בקרית מוצקין דירות דומות [יד שניה] במחיר ממוצע של - 800 אלף ש"ח ועד 1.2 מיליון ש"ח, בלי הגדרתם כדירות למשתכן שאמורות להוזיל את המחיר לתפיסתי בכ- 200 אלף ש"ח לפחות, ואני שואל את עצמי...מה הדיל ? היכן מעורבות האוצר בהורדת מחירי הדירות לזוגות הצעירים ?

אני מעוניין לשמוע מכאלה ששמעו / היו מעורבים/בעלי תובנות לגבי הפרוייקט הנוכחי, ובכלל קרית מוצקין.

אשמח לקרוא מגוון דיעות.
האתר - http://www.efficapital.co.il/haomanim/

בבדיקה בפרוייקטים דומים באותו איזור [ללא מחיר למשתכן] ב- חברת שרביב - URBAN TOWER מבקשים מחירים בין 1.3 מיליון ל- 1.4 מיליון ש"ח, גם מחירים אלה מופקעים לדעתי ונובעים ממחיר בסיס לקרקע גבוה מהסביר.

 

[arieciub]

מחיר הדירות הזולות הוא ברחובות הרבה פחות טובים

כמו קדיש לוז וחשמונאים.
זו השכונה הכי חדשה בקרית מוצקין ויש לה ביקוש גדול.
שכונה די מטופחת ומקבלת תשומת לב.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

ל - arieciub - התייחסות .

מכתיבתך אני מסיק שאני ואתה ניזונים מחומרים סותרים.

מהיכן "לקחת" את עניין הביקוש ?
לתשומת לבך...הבניה כבר החלה באתר, ועד כה נרכשו פחות מ-20 אחוז מכלל הדירות שהוצאו למכירה, ורק הדירות הקטנות של 3 חדרים נרכשו שמחירם להבנתי נע בסביבות ה-800 עד 850 אלף ש"ח.

בפרוייקטים שיש בהם ביקוש, נמכרים כ-70 אחוז מכלל היצע הדירות עוד בשלב תכניות "הנייר", כאן המצב שונה בתכלית.

לכן בוא נסכים שאין ביקושים לדירות בינוניות וגדולות [4,5,6]...עובדה.

ועוד דבר...החברה הקבלנית המבצעת היא "אורתם מליבו" היא חברת בת של אורתם סהר הבורסאית עם היסטוריה מאוד בעייתית [קריסת המרפסות בחדרה בסוף 2016, קריסת מנוף ב-2017...] ונכון שהחברה החליפה בעלים במהלך 2017.

אגב...בכתבה בגלובס מדובר לכאורה על חברת ביצוע אחרת - https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001172836

 

[ערפל10]

מהיכן אתה מסיק שזו שכינה טובה כאשר היא טרם נבנתה?

 

[arieciub]

השכונה קיימת כבר כמה שנים והיא כל הזמן מתרחבת.

יש כל הזמן קבלנים אחרים שבונים שם.

 

[AdirSha]

השכונה נמצאת בקצה של קדיש לוז

אפשר להגיד שמדובר באותו איזור.מתחם כורדני לשעבר.

 

[ערפל10]

ממליץ בחום לוותר

אכן בפרויקט הנ"ל לא מגולמת הנחה של ממש כאשר המחיר שם הוא ₪9,238.32 למטר בטרם ההצמדה למדד התשואות. לדעתי העיתונות הכללית מפספסת את הנושא שהעניין בהגרלות הללו זה לא העיר אלה המחיר. יש הנחות צנועות עד לא קיימות באיזורי הביקוש כמו למשל ברעננה, והנחות מפלגות למדי בפריפריה, כמו למשל אחת ההגרלות בב"ש במחיר של 7060 ש"ח. למרבה הצער כאן זה לא המקרה. אני חושב שספציפית בקרית מוצקין היו 2 הגרלות שגילמו הנחה של ממש, שתיהן מתחת ל-8000 ש"ח למטר.

 

[אילן אלואשוילי]

כאחד שמקים בניין בשכונה זו במסגרת התוכנית של המשתכן

אני יכול לומר לך בלב שלם שזו אחת השכונות היותר טובות בכל הקריות, במיקום אולי הכי טוב ובאזור נגיש שכל השירותים החברתיים שאתה יכול לבקש נמצאים שם.

אני מכיר את המקום כמו כף ידי והחברה שאתה מדבר עליה בונה רבי קומות והם מקימים אותם ממש ממול המבנה אותו אנחנו מקימים.

בכללי אל תאמין לכל סיפור, המפרט של המשתכן לא נופל מהמפרט של שוק חופשי ואם היום מעלים את הרמה של המפרט בשוק הפרטי זה רק בגלל שהם לא יכולים להשוות את המפרט של המשתכן במחיר גבוה יותר, יחד עם זאת בהרבה מקרים המפרט די דומה למפרט שבפרטי למעט אולי המטבח שאני מודה שהוא אולי ברמה נמוכה יותר אבל מטבח אני לא חושב שווה 200-300 אלף ש"ח.

לגבי המחיר של הפרויקט הוא אולי מהגבוהים בשכונה אך חשוב להבין מה אתה מקבל... 3 מעליות, דירות של סדר גודל של 120-125 מ"ר + מרפסת + מחסן + חניה.
בהכירות שלי עם התוכנית המקומית, הרבה מהדירות של החברה המקימה את הבניין יביטו על הפארק שצפוי להבנות שם ובדירות הגבוהות מאמין שיהיה נוף יפה מאוד.

בתחשיב של עלות תועלת כדאי לבחון מה אתה מקבל ומה האלטרנטיבה שלך... אני יכול לומר שהדירות שמכרנו הם במחיר נמוך יותר אך הבניין שלי הוא גם נמוך יותר ועלויות הבניה נמוכות יותר.

בכל אופן לא הייתי ממהר לבטל את הזכיה בלי לבדוק הכל לעומק.

אני יכול לומר לך שבן דוד שלי זכה בפרויקט הזה והוא צפוי לרכוש בפרויקט הזה דירה.

בברכה,
אילן אלואשוילי
שמאי מקרקעין מוסמך.

 

[אילן המקורי1]

רוב הזוכים מחליפים את המטבח שהוא ברמה נמוכה

תוסיף 30K מטבח.
תוסיף מדד תשומות בניה של שנה לפני החתימה על החוזה.
עוד 20K לדירה של מליון שח.
תוסיף מזגנים עוד 20-30K.
תוסיף ריבית משכנתא של שנתיים עד הכניסה לדירה.....(
או שכירות)

יכול להגיע ל 200K תוספת בכללי למחיר הדירה.

 

[אילן אלואשוילי]

אתה יכול להוסיף גם פרארי למטה

בחניה ואז תוסיף עוד שני מיליון.

היום מטבח ב-10-15 אלף אתה מקבל יופי של מטבח, ב-7-8 אלף אתה קונה יופי של מזגן וכן הלאה.

לא צריך להשתולל וליריית פתיחה אפשר להסתפק בדירות ״קטנות״ יותר במחיר נמוך יותר

 

[aeonf]

כל מה שאתה אומר תקף גם לכל דירת קבלן אחרת

 

[אילן המקורי1]

אך הגעת לזה?בדירת קבלן רגילה אתה משלם על מדד תשומות הבניה

מרגע חתימת החוזה ולא שנה לפני(רטרו).
דירת קבלן אתה יכול לקנות מוכנה ולא על הנייר כמו במחיר למשתכן שאתה ללא יכולת לשנות ולשדרג משהו במפרט.וצריך לחכות שלוש עד חמש שנים לאכלוס.
ובדירת קבלן רגילה אתה יכול לקבל הטבה זו או אחרת ..כמו מזגן או שדרוג כלשהו ,ללא תוספת מחיר..תלוי ביכולת המיקוח שלך.

 

[aeonf]

אתה לא "מקבל" שום דבר

הכל מגולם במחיר.
כל דירת קבלן נורמאלית צריכה שדרוג מסטנדרד הקבלן, הוא עלוב מאד בכל קנה מידה.

 

[ערפל10]

הטיעונים הללו לא מחזיקים מים אל מול גובה ההנחה

אלה מה... כל הגרלה לגופה, וכל מקרה לגופו. נניח מישהו זכה בגליל ים ועל פניו מקבל הנחה של 700,000 ש"ח. אולי בפועל בגלל שהפרוקטים בשוק החופשי בסטנדרט גבוה יותר - קצת פחות. גם הנחה של חצי מיליון זה הרי מאוד יפה. אלה מה... זה מאוד יפה למי שבא עם 2 מיליון מהבית. ומי שלא, מי שנוטל חוב מפלצתי מין הסתם עלול להפסיד את ההנחה בעקבות עלות המימון. הרי לא סביר שמישהו עם הון עצמי של חצי מיליון בלבד יחפש דירה חדשה בהרצלייה.

יחד עם זאת היו ההגרלות עם היקף ההנחות גבוה יותר מגליל ים והמחירים נמוכים יותר. למשל בראשון, במודיעין, בבית דגן, במבשרת ציון, בבאר יעקוב. מי שזכה שם, ויש לו הון עצמי של חצי מיליון ומעלה אכן עשה קופה, למראות היעדר מזגן והמתנה של 5 שנים. עשה נכון להיום, כי לך תידע מה יהיה בעוד 5 שנים.

ומי שאים לו הון עצמי של חצי מיליון ומעלה - גם שם לא עושה עסקת חייו, כי שוב, החלק הארי של ההנחה תבוזבז על עלות המימון, כי הוא פשוט לא בשל לרכישת דירה במרכז. למקרים הללו מתאימות ההגרלות השוות בפריפריה. למשל זו של כ- 7000 ש"ח למטר בב"ש, של כ-5000 ש"ח למטר בעפולה ואופקים וכולה. למראות שבאופן אבסולוטי ההנחות שם אינן גבוהות בהשוואה לגליל ים, ההיקף היחסי גדול יותר ועלות המימון בהתאם. אז כל הגרלה וכל מקרה לגופו.

ובנוגע להגרלה ספציפית בקרית מוצקין, גם המחיר לא זול, וגם היקף ההנחה קטן. לו היה מקום בעירייה הפותחת, קומה גבוה, נוף יפה, אז אולי היה שווה מחשבה. אבל מקומות האחרונים ספק גדול אם הדבר הזה גליק גדול. אולי כדאי להמשיך בהגרלות.

ובכלל הייתי ממליץ הסרה עצמית מרשימת ההמתנה של ההגרלות הפחות כדאיות. כי הרי ברגע שהזוכים הקודמים מוותרים ואתם נכנסים בפנים (מין הסתם במקומות האחרונים), כל שאר ההגרלות מתבטלות, וזה חבל.

כך או כך, הוויתור החד פעמי לא אומר הסרה מסדרה א, סביר להניח שיהיו עוד הגרלות טובות. אולי כדאי להמשיך לחפש את המזל.

 

[ערפל10]

אתה מתעלם מדבר אחר

מי שזכה במקומות הראשונים ייקח את הדירות הטובות. אינני בקיא בפרטים, אולי זו קומה גבוה, אולי נוף יותר טוב, וכדומה. זה כמובן גם שיקול. מי שנכנס בעקבות הביטולים מין הסתם יהיה במקומות האחרונים וסביר להניח שלא יהנה מכל הנ"ל. מי שגר בעיר וממילא מחפש שם דירה, גם סיפור אחר. אבל באופן כללי ההגרלה הזו לא מציאה גדולה.

 

[אילן אלואשוילי]

לא מתווכח על עניין ההגרלה

אבל מי שנכנס לזכיה והוא רוצה את הדירה למגורים עבורו תאמין לי הוא ייקח כל דירה.

אנשים שכחו שלפני שלוש שנים על כל דירה הייתה תחרות ואם לא היו מתיישרים לרצון הקבלן/משווק הם פשוט לא היו במשחק ומי שכן היה במשחק היה משחק של מכירה פומבית....

אני מכיר באופן אישי לא מעט אנשים ששיחקו איתם ואמרו להם אם לא תחתמו היום על זכרון דברים (שהוא מחייב לכל דבר) כבר לא ישאר לכם...

לך בלחץ הזה בלי לבדוק לעומק בלי להתווכח בלי אפשרות אמיתית לבדוק משכנתא וכו לך תקנה דירה.

היום מי שזוכב מקבל את כל המידע עוד לפני, יודע למה הוא הולך ומה האפשרות שלו... עכשיו תחשוב מה עדיף? קומה פחות גבוהה או דירה בלי נוף או להיות חייל על לוח השחמט?

לדעתי ההגרלה זו לא ההמצאה הכי טובה אולי אבל אין ספק שזה נותן לזוכה את השקט לבצע בדיקות מוקדמות לרכישה בלי לחץ שיקחו לו את הדירה ממש מתחת לידיים.
זו דעתי לפי מה שאני רואה את הדברים היום.

אילן אלואשוילי,
שמאי מקרקעין מוסמך.

 

[chen19771]

הלוואי שההגרלה היתה הבעיה

הבעיה היא לא ההגרלה כהגרלה. אלא מיקומים בעייתיים, מפרטים נמוכים, המתנה ארוכה, סיאוב בירוקרטי ומשפטי. חלק מהפרויקטים צפויים להמתנה של חמש שנים... עדיף לרכוש דירה להשקעה כמו למשל פרי ברחובות ולשכור איפה שמעוניינים לגור

 

[aeonf]

עדיף כבר ללכת לקזינו

 

[אילן אלואשוילי]

בכל דבר ניתן למצוא את הבעיה, החכמה לדעתי היא למצוא את הפתרון

נכון, לא כל המיקומים אטרקטיבים אבל רקע המדינה היא לא רק אזור גוש דן.

המפרטים לא בהכרח נמוכים, אני מזמין אותך לראות מפרט של שוק פרטי מלפני 3 שנים לעומת מפרט של מחיר למשתכן היום ותולכו לראות שברוב המקרים באיזורי הפריפריה ולא באזורי היוקרה המפרט הוא כמעט זהה רק בהבדל מחיר משמעותי מאוד.

לגבי ההמתנה זה משהו מורכב יותר, העניין מתי היזם/קבלן מקבל את הקרקע, יעילות הוועדה בהוצאת היתר בניה וכדומה.

אני יכול להעיד שבמוצקין לקח שנה וחצי עד קבלת הקרקע מהמדינה שבזמן הזה עבדנו על הוצאת היתר בניה והשלמנו את כל מה שהיינו נדרשים להשלים כגון תשלומים וכדומה. הוועדה עובדת יפה מאוד ומתקתקת את הדברים. העירייה השתדלה לעזור בכל מה שרק ניתן ויצא שברגע שקיבלנו את הקרקע באופן די מיידי התחלנו לעבוד ולבנות.

היום אחרי 7 חודשים אנחנו בשלב סיום השלד של 9 קומות + השלמת פרטי הגמר בקומות התחתונות, ויש דירות שממש כמעט עומדות מוכנות.מבחיתנו אנו עושים את המיטב לסיים בהקדם, וזו אחת הסיבות שלא מאשרים שידרוגים.

רק לחשוב על שידרוגים של 34 דיירים רק זה היה לוקח עוד שנה בערך לסיופ הפרויקט.

הצפי היום בלי שידרוג הוא שעד סוף השנה האזרחית נמסור את הבניין כלומר המתנה של 3 שנים מיום ההגרלה. (אוקט' 15)

היום קונים מקבלן על הנייר, מישהו מבטיח לך מסירה תוך שנה? ומה עם השידרוג? כל שידרוג דוחה את המסירה באופן די אוטומטי. בכללי ההמתנה אותה המתנה. ההבדדל היחידי שלא ניתן למכור וזה די הגיוני.

אילן אלואשוילי,
שמאי מקרעין מוסמך

 

[עורכת דין חן סרי]

טוב ממש לראותך כאן