רובע הים חדרה - בקשת סטטוס עדכני

[גבי ק]

רובע הים חדרה - בקשת סטטוס עדכני

שלום חברים,
האם למישהו יש מידע עדכני אודות פרוייקט רובע הים בחדרה?
על פי הבנתי התחילו בנייה סביב הפרוייקט.
על פי אתר המפות הממשלתי החלקות נראות מסודרות ככאלה שיש עליהן פרצלציה וחלוקה למגרשים (אך אני לא מוצא שום תוקף לכך) - [URL]https://goo.gl/fE8rnF[/URL] - האם אני צודק?

חיפוש תב״ע אינה מניבה דבר.

הקשר שלי - הוצע לי לרכוש חלק בחלקה 125 (+3 שותפים בחלקה, כלומר אני מחזיק רבע) עבור חצי מליון.

שאלותיי:
1) איך אני מוצא תכניות ועדה? באתר חדרה יש צורך להכניס תאריך ועדה, ולא לחפש על פי גאוגרפיה.
2) איך מעריכים שווי חלקה נאיבית? כמובן שאתייעץ עם שמאי במידה ואבחר להתקדם, אך בתור נקודת ציון להתחלה, האם יש אפשרות להעריך שווי כזה?
3) מדוע אין תוצאות חיפוש בתב״ע? למרות שהמפה נראית מסודרת.
4) אישורי בנייה - מתי מקבלים? האם זו החותמת הסופית להפחתת הסיכון (פרט לסיכון שנופל על הבנייה עצמה)
5) ניסיתי לחפש בראשות המיסים את החלקה, אין אף עסקה מדווחת. איך הדבר אפשרי? הרי על המוכר הערת אזהרה בטאבו (מול העיניים שלי, ביקשתי שיוציא נסח מיידי). כלומר - העסקה לא דווחה?

חשוב לציין כי המוכר רכש את השטח כ״זכות לדירה״ - אני מנסה להבין את המשמעות והאם מאז (2014) ישנו איזה שינוי?

תודה רבה.

 

[zammy]

בדוק באתר תכנון זמין

במינהל התכנון וחפש תכנית לפי גוש וחלקה.
בדוק עם עורך דין מה שמציעים לך.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

תוכנית מקומית 302-0340539 רובע "עיר ימים" בחדרה[ע"ב חד/2020]

מידע בסיסי על חלקה 125 : שטחה הרשום : 3,633 מ''ר.
צורתה : מלבנית עם גזירה כעין משולש בחלקה הדרום מזרחי.

ראשית אני מפנה אותך למאמר שכתבתי בדצמבר 2014, ומעט מאוד השתנה מאז, עדכון בהמשך - [URL]http://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/579/177245224/%D7%9B%D7%9C%D7%9B%D7%9C%D7%94_%D7%95%D7%99%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A5_%D7%A4%D7%99%D7%A0%D7%A0%D7%A1%D7%99/%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F[/URL]

ישיבת ועדה מקומית חדרה מינואר 2016 בעניין קידום תכנית 302-0340539 - http://karkarank.co.il/wp-content/u...ים-המלצה-למחוזית-בתנאים-ישיבת-ועדה-מקומית.pdf


לתשומת לבך :

לא ברור לי מה תא השטח במושע שימכר לך [או נמכר] והאם מכרו לך "זכות לדירה" [שאינה זכות ואינה דירה] אבל...שיהיה ברור לך שהשטח הנמכר הוא ברוטו עם הפקעה של למעלה מ-2/3 לטובת שצ"פ [כלומר 100 מ"ר נותנים נטו כ-30 מ"ר בזכויות עתידיות]

מימוש הזכויות לא יתאפשר לפני הכנת תכנית מפורטת בסמכות ועדה מקומית, שבסופה יצא מסמך של שמאי הועדה על איחוד וחלוקה ללא אישור הבעלים, וכל בעל זכות רשום יקבל מתחם מגורים עם אחרים ליצירת מתחמי בניה, הטבלאות יעברו לאחר הכנתם התנגדויות של בעלי זכויות לפני "חוקר" שימונה לכך ע"י הועדה, ורק לאחר סיום ההתנגדויות תצא הועדה עם החלטתה לקראת הפקדה סופית לאישור תכנית מפורטת מקומית. [השטחים המפוקעים יעברו לבעלות הועדה] וכל מתחם מגורים יוכל להגיש תכנית נקודתית עפ"י תכנית שלביות הביצוע, בשלב זה תצא הועדה המקומית למכרזים לביצוע פרצלציה, סלילת תשתיות, ביוב, חשמל ומיים לשם מימוש התכנית.

הערכה זהירה שלי למימוש התכנית הנקודתית - תהיה לכל המוקדם בעוד כ- 7 עד 10 שנים מאישור התכנית.
=====================================================

עפ"י תכנית מתאר לחדרה 2020 , ראה יעוד חלקה 125 : -
תוכנית מגרש ייעוד קרקע דוח 33 שטח מגרש
חד/2020 214 אזור מגורים -מבא"ת 1,205 מ"ר.
חד/2020 445 שטח ציבורי פתוח -מבא"ת 2,428 מ"ר.
חד/2020 445 שטח ציבורי פתוח -מבא"ת

עפ"י התכנית כפי שניתן לראות רק שליש מהקרקע מיועד ביעוד מגורים, היתרה מיועדת לשצ"פ, עפ"י תכנית חד/2020 על מגרש 214 קיים יעוד של 40 אחוז מעל פני הקרקע .

שטחי שרות -[במגרש 214] תת קרקעי (אחוזים) 150% משטח המגרש.
מגרשים 445 מיועדים לשצ"פ וצמודים לכביש רוחב ראשי המוביל לשכונה.

זכויות הבניה המדוייקות יקבעו בתכניות מפורטות, וייגזרו מתוך הזכויות הנקובות לעיל.
דף מידע - http://gis5.taldor.co.il/haderanew/...rchByBlock=10007&SearchByParcel=125&Warning=0

תשריט תכנית [שים לב לצבע הירוק בהיר המסמן שצ"פ] - ראה בקובץ המצורף.

הוראות התכנית - http://karkarank.co.il/wp-content/uploads/2016/02/רובע-הים-הוראות.pdf

 

[גבי ק]

דוד - תודה רבה, המשך.

היי דוד - תענוג כמו תמיד. לומד ממך המון, הערכה רבה לי לדבריך.
ברשותך כמה שאלות (פתחת לי כאן המון מגירות

)
1) מה המשמעות של ״השטח המושע שימכרו לך״ ? במצב הנוכחי, ישנם מספר הערות אזהרה בנסח טאבו שהוצאתי על אותה לחלקה. אין פרטים מיוחדים על יד אחד או יותר, כולם רשומים אותו דבר.
2) אתה אומר שיקחו מינימום 7 שנים מרגע אישור התכנית. בהסתמך על כך שפורסמו הוראות תכנית מפורטות, ובהסתמך על הכתבה הזו: [URL]http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001099612[/URL] - אין זה אומר כי התכנית מאושרת? היכן ניתן לקבל את המידע הנ״ל שלא מכתבת עיתון? איזה גוף ״מאשר תכניות״ ? ממ״י / רמ״י ?
3) לגבי הפקעה, שצ״פ וכדומה - הרי תתבצע איחוד וחלוקה שלא מרצון, ויתבצעו טבלאות איזון והקצאה, כלומר עד רגע איחוד וחלוקה, מה זה משנה אם אני מחזיק בשטח שכולו פארק או בשטח שכולו בניה רוויה?
4) איזה מיסים/הוצאות חלות עליי כבעל קרקע שמגיע לסוף הדרך עד מפתח, פרט לעלות הקרקע, עלות הבניה, מדד תשומות, מס אכישה (קרקע דורשים 6% קבוע, האם גם במקרה כזה?)
5) מהו השלב בו השטח באמת שווה את הכסף? לאחר טבלאות הקצאה? האם לאחר שלב זה המונח הופך מחלקה למגרש? זה לא כל כך ברור לי מתי זה חלקה ומתי מגרש..
6) האם בשלב זה ישנה אפשרות להעריך כמה מטר רבוע עלי להחזיק על מנת שהקרקע שלי תוכל להקנות לי דירה שאשלם עליה רק עלות בניה ללא תוספות?

אני לא אלך על ההשקעה, מ2 סיבות:
1) לא מבין את העניין לעומק כרגע - לכן כל השאלות, חשוב לי להבין את התהליך.
2) הצד המוכר לוחץ בצורה אגרסיבית - תמיד מאותת לי לא טוב.

דוד - שוב, אני (ואני בטוח שטאני מדבר בלשון רבים אחרים) לומד ממך המון, תודה לך על כך.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

מגרשי תמורה ברובע עיר ימים בחדרה - סטטוס והתייחסות.

שווי הקרקע במצבה הנוכחי - כ- 1,000 עד 1,200 ש"ח למ"ר.

נתחיל בהבנת המשתמע, [מבחינה תכנונית] שים לב לגבי האמור בהפנייה שהבאת "ציטוט"-
במהלך ינואר ופברואר 2017, החל הליך שיתוף ציבור במספר מפגשים: מפגש פתוח לתושבי חדרה והאזור, מפגש לבעלי קרקעות, מפגש מקצועי לנציגים ממשרדי ממשלה, עמותות ואירגונים שונים, ולבסוף מפגש ייעודי עם תושבי השכונות הגובלות, לצורך הכרת הצרכים והציפיות ושילוב רעיונות מתאימים בתכנית.
כאמור, התוכנית אושרה במליאת הועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה בראשות ראש העיר צביקה גנדלמן. במקביל, מקודם תסקיר מפורט של השפעה על הסביבה לפי הנחיות המשרד להגנת הסביבה.

תרגום שלי - הליך שיתוף הציבור מצביע על תכנית שמתגבשת לקראת הצגתה לועדה המחוזית, היא טרם אושרה חוקית, תהליכים אלה מתבצעים מטבע הדברים עוד לפני פרסום האיחוד וחלוקה, לפני הצבת התכנית להתנגדויות הציבור, אישור עקרונות התכנית בועדה המקומית הינם בגדר המלצה לועדה המחוזית ותו לאו, הסמכות הסופית נמצאת בידי הועדה המחוזית.
אפילו טרם הופץ /בוצע תסקיר השפעת הסביבה כמו גם השפעת "רידינג" חדרה על סביבת מגורים בתחומי הרוח של הארובות...

לגבי שאר שאלותיך/הערותיך :
1. ברכישת "זכות במקרקעין" טרם פרצלציה, אתה רוכש זכות [לדוגמה - 100 מ"ר] ב"מושע" [מושג עות'מאני] המביע שיש לך חלק בלתי מסויים בכל שטח הקרקע, כלומר בכל מ"ר שרכשת יש 2/3 שצ"פ, או בתרגום מילולי 70 מ"ר שצ"פ ו-30 מ"ר זכות למגורים שלעולם לא תקנה זכות לדירה. [אולי חדר

]

לא ענית לי , מה גודל השטח המוצא לך ? והאם נאמרה לך המילה ה"קסומה" - זכות לדירה, האם שאלת את המוכר מי משלם "היטל השבחה" לכשיחול ?
לעניין הערות האזהרה - החלקה בבעלות אנשים נוספים...ועוד אנשים קנו זכות כל שהיא בקרקע ולהם אין כל הסכם שיתוף איתכם, כלומר - יתכן שבחלקה 125 יהיו 20 או יותר בעלי זכות במקרקעין.

הערות האזהרה מצביעות על כך שהמוכרים טרם העבירו את הבעלות על הזכות שנרכשה.
2. לא פורסמה שום תכנית מפורטת. [רק עקרונות] וגם לכשתופקד התכנית, עדיין יש לא מעט מכשולים ותהליכים מחייבים שיעברו עד לאישור מוחלט של התכנית.
כשהתכנית תאושר, תוכל למצוא את התכנית באתר הועדה המקומית חדרה.
3. לעניין ההפקעה - שאלתך במקומה, הועדה המקומית אינה חייבת להכניס את בעלי הזכויות בחלקה במלוא הזכויות המוקנות ממכלול חלקה 125, יתכן שהועדה תחליט על פיצוי כספי עפ"י שווי אדמה לפני הפשרתה, הכל נתון לשיקולי הועדה המקומית ועד שלא יופצו טבלאות האיחוד וחלוקה , לא תדע מה מעמדך בנדון.
אגב, בעלי הקרקע היו אמורים להגיש בקשה לועדה המקומית למתן פיצוי על ירידת ערך. [ככלל תכנית חד/2020 מחייבת]
לדוגמה : במסגרת סלילת כביש מכבית [השקוע בקרית אונו] הוציאו את בעלי הקרקע מתכניות הפיתוח של קרית אונו וגבעת שמואל והם קיבלו פיצוי על שווי הכביש ממע"צ
4. שאלת העלויות...זה לא המקום [אני גובה כסף על חוו"ד מורכבת] וקיבלת כאן דו"ח די מורכב בחינם.
5. מגרש שווה כסף מרגע היווצרו [כלומר גבולותיו] וככל שמקודמת התכנית, ערכו עולה, לעיתים בגלל מערך שיווקי דורסני ושוק מטורף נמכרים זכויות במחירים מופקעים עד כדי פי 8 ויותר משוויה השמאי [עפ"י חוו"ד של השמאי הממשלתי שחף מאינטרסים]
6. עד להפצת הטבלאות של שמאי התכנית ואישורם לאחר סיום ההתנגדויות, לא ניתן להעריך איזו זכות במקרקעין תעניק לך דירה בעתיד הרחוק, אבל סביר להניח עפ"י הערכתי שלפחות 150 מ"ר "נטו" [כלומר לאחר הפקעה]

בדוק האם המוכר הוא בעל הקרקע הרשום או שמדובר על עסקת אופציה וכסף שאמור להמצא בנאמנות.

לסיכום - שאל את עצמיך תמיד לפני רכישת קרקע :
1. מה המוכר יודע שלי לא ידוע ו...למה ?
2. אם הכל ורוד...ומובטחים רווחים בקרוב, למה המשווק מוכר ?

========================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914

 

[גבי ק]

תשובות

לאחר שיחה עם המוכר,
צדקת בחשדתך כי מדובר ברכישה שהייתה מהסוג של ״זכות לדירה״ - הם קנו את ה״זכות״ ב2014. כרגע זקוקים לכסף ולכן מוכרים את השטח.
האם כאשר קונים את ״הזכות לדירה״ הם אמורים לדעת מה השטח אותו קנו?
כלומר - נראה כי אין הם יודעים מהו גודל השטח, אני לא מצליח להבין איך זה - הרי קנו אנשים שטח, גם אם תויג כזכות לדירה? האם הגיוני שמכרו חלקת שטח ל6 אנשים, וכל אחר מהם נרשם כהערת אזהרה ללא כל חלוקה מקדימה? כלומר אם השטח 100 מ״ר - רשמו 6, כל אחד זכותו על 16 מ״ר בעצם?
&nbsp

 

[הנדלניסט מהבקעה]

גוש 10007 חלקה 125 רובע "עיר ימים" - התייחסות.

מי שמציע זכות במקרקעין [מ"ר מסויים לרכישה] ומציג זאת כ"זכות לדירה" , אינו דובר אמת, והבטחותיו בהתאם.

הממכר בשלב זה מתייחס לשטח ברוטו [לפני הפקעה] ואינו מייצג את הזכויות האמיתיות שינתנו בעתיד אם בכלל [כשאנו יודעים כבר היום שרק 1/3 מהקרקע יוקצה למגורים.

בוא נראה מה קיים באתר רשות המיסים :

גוש וחלקה מועד הדיווח מחיר מדווח יעוד החלק שנמכר
1. 10007- 125 29/06/2014 225,000 ללא תיכנון 0.063
2. 10007- 125 02/07/2014 230,000 ללא תיכנון 0.063
3. 10007- 125 02/07/2014 225,000 ללא תיכנון 0.063
4. 10007- 125 04/07/2014 225,000 ללא תיכנון 0.063
5. 10007- 125 09/07/2014 225,000 ללא תיכנון 0.063
6. 10007- 125 09/07/2014 225,000 ללא תיכנון 0.010
7. 10007- 125 29/06/2014 230,000 ללא תיכנון 0.063
8. 10007- 125 01/05/2014 1,071,894 מגורים 0.460
9. 10007- 125 09/07/2017 400,000 מגורים 0.063

הבהרה מהרישום להלן :

ב-1 במאי 2014 דווחה עסקת מכר אחת על שטח של - 1,211 מ'ר מתוך - 2,633 מ"ר [שטח החלקה] , השטח נמכר במחיר של : 1,071,894 ש"ח המגלם - 885 ש"ח למ"ר. - מדובר כאן לעניות דעתי על רכישה של משווקי הקרקע [עסקת אופציה]

בין המועדים 1 מאי 2014 ועד 9 יולי 2014 דווחו 6 עסקאות מכר לרשות המיסים, [מהמשווק לצדדי ג'], המחיר שדווח הוא 225,000 ש"ח לשטח של - 167 מ"ר מהקרקע, מחיר זה מגלם 1,347 ש"ח למ"ר, כלומר הרווח למשווקים הוא - 462 ש"ח למ"ר כפול 1,002 מ"ר שנמכרו - וסה"כ 462,924 ש"ח תוך פחות מחודש !!!

ב-9 יולי 2017 דווחה עסקה נוספת [על יתרת הקרקע] - כ-167 מ"ר ב- 400,000 ש"ח, המגלם מחיר של 2,395 ש"ח למ"ר.

לא ברור לי איך אתה מתעניין ברכישת קרקע כשאינך יודע במה מדובר כלומר כמה מ"ר מוכרים לך ?

לכל רוכש יוקנו בעתיד כ- 55 מ"ר נטו לאחר ההפקעה.

שים לב להחלטת הועדה המקומית לתכנון חדרה מינואר 2016 :
סעיף 9. - איחוד וחלוקה .
סעיף 1 .9 - יש לדייק את מיקום הקו הכחול בגבול הדרומי. יש לבחון את הכללת שטח השב"צ הקיים מכוח חד/830 באיחוד וחלוקה.
סעיף .2. 9 - הוראות לרישום התכנית - יש לבחון האפשרות לרישום התכנית לפי סעיף 125 בחלקים.
סעיף .10 כללי:
1. 10 . - יש לקבוע בהוראות התכנית הנחיות למתן הקלות בניה בתחום התכנית. 2. 10 .- ניתוח שלביות ביצוע - תיערך בחינה מעמיקה ע"י צוות התכנון של שלביות ביצוע התכנית, דהיינו קצב התקדמות מימוש הבניה אל מול המטלות התשתיתיות הנדרשות עבורו. בחינה זו תעשה בנושאי תחבורה ותנועה, תשתיות ביוב מים וניקוז, חשמל, שטחי ציבור פתוחים ומבני ציבור. בהתאם לכך ייקבע סעיף מתאים בהוראות התכנית. שינוי מההוראה כאמור ייבחן ע"י הגורמים הרלוונטיים בעיריית חדרה.

כלומר לסיכום :
1. כפי שציינתי קודם "קו כחול דרומי" טרם הוגדר ויתכן ששטח השצ"פ [שטח ציבורי פתוח] והשב"צ [בנייני ציבור]יהיה בכלל מחוץ לתכנית במסגרת האיחוד וחלוקה ועלול להתהוות מצב של - 2/3 מהקרקע לא יהיו זכויות נילוות למגורים.
2. כפי שציינתי קודם עירית חדרה תתכנן את קידום רובע עיר ימים במדרגיות לאורך מס' שנים לא מועט , ויש לדעת שהליך הכנת הקרקע לבניה, כולל התשתיות, וכבישים בשטח התכנית יגיע למיליארדי ש"ח שאין לעירית חדרה, ולכן "שלביות הביצוע".

 

[גבי ק]

אין עליך.

עברתי על כל התכתובת 3 פעמים. בכל פעם התפעלתי מחדש.
הקלות שאתה מציג את הדברים - מצאתי עשירית מהמידע שפרסמת תוך 5-6 שעות חיפוש.
&nbsp
נותר לי רק ללמוד ולשאוף
&nbsp
תודה רבה לך על כל המידע - אני הולך לעשות שיעורי בית וללמוד על מגוון המושגים שהעלת.
&nbsp
כמובן שהעסקה ירדה מהפרק.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

אולי תספר לנו כאן בפורום, מי הציע ומה בדיוק הציעו.

ואם יש לך את ההצעה בכתב , נשמח כולנו לראות אותה ולהגיב.

באם תציג כאן את נסח הטאבו,אשמח "לתרגם" אותו למתעניינים נוספים.

 

[גבי ק]

בשמחה.

אלה הם הפרטים הקונקרטיים שהציעו לי, לא על ידי החברה המוכרת, אלא על ידי קונה אשר רכש ״זכות לדירה״, וכרגע מעוניין למכור.
אומר את הדברים כפי שנמסרו לי, לאחר למידת הנושא נראה כי רובם לא נכונים, לכן אני מדגיש שהדברים לא נאמרים על ידי. אחרי המקף יהיו הערותיי.
- החלו בניה סביב החלקה - לא ראיתי בעיניים, וגן לא נשמע הגיוני בגלל שלבי התכנית.
- כל דונם אדמה מקבל 6 יחידות דיור - נשמע אפור, מהי יחידת דיור? מה המטרז׳?
- התכנית אושרה, כרגע עובדים על איך יראה הבניין - כמובן שיש עוד דרך ארוכה. באיזה שלב מתכננים ״איך יראה הבניין״ ?
- לאחר אישורים יבחרו אדריכל וקבלן
- עלות בניה עד מפתח 850 אלף שח - שוב קצת עמום, מה כולל מה לא?
- 166 מטר.
- היום דירה במתחם נמכרת ב2.1 מליון ש״ח - לא רלוונטי לתקופה של 10 שנים קדימה ויותר.
- נקבל לפחות 5 חדרים - אין הגיון, על פי חישוב ההפקעה שלך הם יקבלו 55 מטר, מה שמשאיר דירת 2 חדרים. לא יהיו דירות 2 חדרים בפרוייקט כנראה אז אין לי מושג מה יקבלו.
&nbsp
מהטאבו נתנו לי רק את 2 הדפים הראשונים, ככה שאני לא יכול לדעת עוד כמה הערות אזהרה יש על החלקה.
מחקתי שמות ות״ז על מנת לשמור על הפרטיות.
&nbsp
&nbsp

 

[הנדלניסט מהבקעה]

ג.מ.א. פרוייקטים בנדל"ן 2014 בע"מ.

החברה ששיווקה ומכרה את הזכויות לאותם 7 קונים של 167 מ"ר, הוקמה בסמוך למכר ב-23 אפריל 2014 , לכאורה כחברה לעסקה אחת.

תוך תקופה של כ-3 חודשים במהלך 2014 מכרה את כלל המגרשים מתוך הזכויות שרכשה הרויחה כ- 600 אלף ש"ח. [לא רע !!!]

החברה נמצאת בכתובת ברחוב קרן היסוד 2 הרצליה , כניסה א' אצל מאיר כהן.

מאיר כהן מופיע באותה כתובת כמנכ"ל קבוצת "קדמת עדן" [השקעות ויזמות בנדל"ן]

אתר/דף החברה - http://kidmateden.co.il/אודות/

קיימת חברה בשם קדמת עדן בע"מ שנמצאת בבעלות זיווה כהן שמאיר כהן הוא בנה.

חברת קדמת עדן בע"מ מחזיקה בזכויות מקרקעין באיזור "כפר הים" ואולגה מזה שנים, ראו כתבה בעניין תביעת תשלום לדמי תיווך נגד החברה משנת 2000 - http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=213676

פרשיית שוחד נגד בכירים בעיריית אשדוד ויזמים שפעלו באשדוד - https://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3711663,00.html

פס"ד בתיק מורכב משנת 2016 - ראו בהפניה למטה , הסכסוך נוגע גם לבעלות בנכס בו נמצאת הכתובת של קדמת עדן/מאיר כהן [קרן היסוד 2 - הרצליה]

לעניין הערותיך בנוגע למוכר :
הבטחות המוכר הם דבר שטות, התכנית טרם אושרה ,והתכנון המתארי נמצא בחיתוליו [ראה כתיבתי בדבר שיתוף הציבור בהכנת תכנית "רובע ימים"] ובוודאי טרם בוצע איחוד וחלוקה או שלב ההתנגדויות.

במידה והמוכר הוא אחד או יותר מהקונים שמבקש למכור לך את זכותו , אזי מדובר על ניסיון להיפטר מהנכס במחיר מופקע לאור פוטנציאל החלקה בכלולתה והיות אי הבהירות לגבי עתיד הזכויות.

נסח הטאבו מיושן ועדכני לשנת 2014, וכנראה יש סיבה לכך שהמוכר לא הפיק נסח חדש.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

שלל חברות בע"מ בשם "קדמת עדן" והליכים משפטיים

מס' חברה שם החברה מצב דו"ח שנתי אחרון
1. 510401961 נכסי קדמת עדן בעמ , מחוקה 1973
2. 511107070 קדמת עדן בע"מ מחוקה 1986
3. 511111379 קדמת עדן בע"מ פעילה 2016
4. 511558041 קדמת עדן ניהול ואחזקות (1991) בע"מ מחוקה
5. 512026725 אולמי קדמת עדן בע"מ ישראלית מחוקה
6. 512479205 ספיר - קדמת עדן בע"מ ישראלית פעילה מפרה 2014
7. 514350016 קדמת עדן אנגינירינג קונסולטנטס מ.כ. בע"מ פעילה 2017
8. 514443340 קדמת עדן מיסטיקה וקבלה בע"מ פעילה מפרה 2012
9. 515057404 מעבדות הגליל קדמת עדן בע"מ פעילה מפרה

בפס"ד בעליון נפרשות זכויות החברה בקרקעות חדרה - http://www.ruling.co.il/ע"א-120-16-...עדן-בע"מ_2677d3ab-94b9-6387-0951-f2c24e8dff1d

 

[gili667]

לאור תגובה זו ברור שאינך מצוי בשטח

עצתי לך , בתור התחלה , ללמוד את התוכנית המתחלקת למתחמים שונים ובכל מתחם זכויות שונות ,
משם תוכל לנסות לגזור זכויות לשטח מויים בחלקה מסוימת בהנחה שהתוכניות יתקבלו
אני מניח שתתקשה למצוא שדונם ברוטו יניב זכויות ל 6 יח"ד
&nbsp
חשוב להבין שני דברים נוספים:
&nbsp
1. היטל השבחה יגזר מהשווי אליו נכנס המגרש לתוכנית , ושווי זה משתנה בהתאם לתבע שחלה על המגרש בכניסתו לתוכנית [לא כולם באותו הסטוס]
&nbsp
2. התוכנית משתרעת על שטח גדול וע"ףכ מספר מתחמים , מכאן שיהיו מתחמים שיבנו מוקדם יותר ויהו שיבנו מאוחר יותר
&nbsp
התוכנית במצב מתקדם אך עדין לא מאושרת , ורצוי לזכור שהשטח בתולי , משמע עלות פיתוח גבוהה
&nbsp
בהצלחה

 

[הנדלניסט מהבקעה]

דיון לקראת הפקדת תכנית.

תכנית מתאר מקומית: 0335885- 302 הכוללת בתוכה גם את גוש 10007 :
סעיף 24 :
תכנית מתאר מקומית: 0335885 - 302
החלטות הועדה המקומית לתכנון ולבניה מספר 2017005 תאריך: 2017/07/16
שם התכנית: עדכון הוראות בניה במרחב חדרה
סוג סעיף : דיון להפקדה
סוג תוכנית : תכנית מתאר מקומית
סמכות תוכנית: ועדה מקומית ( 50,591.179 דונם) 50,591,179.00 מ"ר
כפיפות: לתכנית חד/2020.
בעלי ענין / יזם : עיריית חדרה
מתכנן : לאה לאיתה לוטן

גושים וחלקות לתוכנית: גוש: 10001 בשלמותו, חלקות במלואן:
גוש: 10002.......עד - 100039...

מהות/מטרות : עדכון הוראות בניה במרחב תכנון חדרה על מנת לתת מענה לסוגיות תכנוניות שאינן מקבלות ביטוי מספק במצב הסטטוטורי הקיים היום.

רקע : הועדה המקומית בישיבתה מיום 16 יולי 2017 החליטה להמליץ על הפקדת התכנית בפני הועדה המחוזית.

התכנית מובאת לדיון לצורך קביעת הועדה המקומית כיזם התכנית, לפי דרישת לשכת התכנון במסגרת מילוי תנאי סף לקראת דיון בועדה המחוזית.

החלטות הועדה : מחליטה לקבוע כי יזם התכנית יהיה הועדה המקומית לתכנון ולבניה ,חדרה.