דירה להשקעה - במגדל?

ron79s

New member
דירה להשקעה - במגדל?

האם יהיה נכון לרכוש דירה להשקעה בבניין חדש רב קומות? ההתלבטות היא כזו:
דירה בקומה 16 מתוך 27 של 106 מ"ר + מרפסת, מחסן ושתי חניות בטאבו (בשכונה חדשה, לא בפרוייקט יחיד שמסביבו בנייני רכבת) המחיר המבוקש הוא 2.2M אבל כנראה שיהיה אפשר להוריד אותם לפחות מזה. דירות דומות בשכונה הזו מושכרות ב6000-6500 ש"ח לחודש. אני לוקח בחשבון דמי ניהול של 480 ש"ח וארנונה די גבוהה (כמעט 1000 ש"ח לחודשיים) שאצטרך לשלם כל זמן שהדירה תעמוד ריקה. כמו כן לא מן הנמנע שארצה לגור שם בעתיד וזה מוסיף מעט משקל.
מנגד, במרחק של קילומטר אחד משם באפשרותי לקנות דירה של 65 מ"ר בקומה שנייה מתוך 3 במחיר של 1.3M בבניין יחסית ישן ללא מעלית והוצאות מיוחדות. דמי הוועד שם הם כ-80 ש"ח והארנונה נמוכה משמעותית בגלל האזור והמטראז'. דירה זו מושכרת נכון להיום ב3400 לחודש כבר מספר שנים והמוכר אומר שהדיירים ישמחו להישאר, כלומר אני מקבל שכירות מהיום הראשון, וגם אם הדירה תעמוד ריקה בעתיד בתקופות ביניים, ה"נטל" יהיה הרבה יותר קטן עד להשכרתה.
אני נוטה לחשוב שבבניין חדש באזור חדש ומתפתח עם קרבה לגנים/בי"ס/פארק/קניון וכו' יהיה יותר ביקוש ולכן יהיה קל למצוא שוכרים.
יש לציין שזו דירה ראשונה שלי ואני לוקח בחשבון את הטבת מס הרכישה שלא אזכה להנות ממנה בעתיד, אז אולי כדאי "לנצל" את זה ולקנות דווקא את הדירה היקרה יותר?
אילו עוד שיקולים הייתם מכניסים?
 
לעניין שיקול מס הרכישה

בשתי הדירות תהנה ממדרגת המס הראשונה בשיעור 0. מאחר שמחיר הדירה הזולה מעט נמוך מגובה המדרגה הראשונה הרי שבקניית הדירה היקרה כל ההבדל הוא ניצול זכאות של עוד כ-25,000 ש"ח.
לא בטוחה שהייתי נותנת לזה משקל רב במערך השיקולים.
 

otherwise

New member
זה תלוי בהרבה פרמטרים

יש ביקוש גבוה יותר לדירות חדשות, במיוחד אם קרוב לפארק, קניון וכו'. פחות הוצאות תיקונים. אפשר להשכיר ללא ריהוט. הביקוש תלוי מן הסתם גם בעיר, האם במרכז או בפריפריה. יש גם שיקול של ניהול דירה אחת או שתיים, מבחינת טרחה, פיזור סיכונים. שיקול של מי אוכלוסיית היעד. שיקול של עלית ערך אם האזור מתפתח או שהגיעה אוכלוסיה טובה לפרויקט. קשה מאד להגיד מהנתונים הנוכחיים מה עדיף.
&nbsp
 

ron79s

New member
תודה על תגובותיכם! האם יש כאן מישהו בעל נסיון עם דירה במגדל?

בין אם בהשכרה ובין אם בבעלות שיכול לספר על תקלות יחודיות כמו משאבות, גנרטורים, פירי אשפה, תיקון מעלית יקר במיוחד וכד'. דברים שלא מגלים עד שאתה לא עמוק בפנים...
אנסה לענות לתגובתך שמדובר במרכז, לא בפריפריה. אני מתלבט כיום בין פתח תקווה לראשון לציון (שתי ערים שאני מכיר מצוין) ובשתיהן הנתונים מאוד דומים, סביבות ה2 מיליון לדירות חדשות בשכונות חדשות ומיליון פלוס לדירות הישנות יותר. מבחינת שיקול של דירה אחת או שתיים הרי שאני הולך לשים את כל ההון העצמי שלי (כ-550 אש"ח) ולקחת משכנתה כך שאני יוצא עם דירה אחת בלבד בכל מקרה, לא תהיה לי אפשרות לקנות "שתיים זולות במקום אחת יקרה". האוכלוסייה טובה מאוד באיזורים החדשים אני מסתובב שם המון, משפחות צעירות ואנשים אמידים. בשכונות הוותיקות - גם האוכלוסיה וותיקה..
לשיקולי עליית ערך או פיתוח האזור אני לא נותן משמעות משתי סיבות, אני מתייחס לרכישה כהשקעה לטווח ארוך ואין לי כוונה למכור בעתיד, שיקול קר של "שמתי X ועכשיו יש לי Y כל חודש" וגם כי אני סבור שהמחירים די מיצו את העלייה המשמעותית והניחוש שלי שהם יתייצבו על הרמות הנוכחיות (כמובן שאי אפשר לנבא, אבל אני לא מדמיין דירה סטנדרטית בפ"ת ב4 מיליון שקלים עם כל הכבוד...)
עוד לא ירדתי לרזולוציות הקטנות ביותר בניתוח ההבדלים, אבל אשמח לשמוע חוויות מיודעי דבר.
אפשר לומר שזה חשבון יבש של 3000 שקלים למיליון או 6000 לשני מיליון. ככה, גס ובלי שום פרמטרים, מה עדיף?
 
סטודנטים ושכירות

אכן שאלה מעניינת ההתלבטות שלך בין מגדל לבית ישן להשכרה. אני לא יודע באיזה אזור מדובר אבל קח בחשבון שאם אתה בקטע של השכרה רציפה ובלי תקלות אז יש יתרון בדירות למשל לסטודנטים שתמיד זקוקים לדירות השכרה ליד הלימודים שלהם ואפילו אפשר לעשות דירת שותפים ככה שאם אחד נאלץ לעזוב יש סיכוי ששני נשאר. יש למשל את פרוייקט פרי נדלן ברחובות שמיועד להשכרה לסטודנטים. בהצלחה.
 
עם כל הכבוד לפרסם פרסום אסור ומטעה את פרי נדל"ן

איך הגעת למסקנה שדוקא סטודנטים זו השכרה "רציפה"?
סטודנטים בהגדרה לא נשארים יותר משלוש שנים
ובמקרים רבים לא גרים בדירה בתקופות
הקיץ. יש בהם הרבה יתרונות אחרים ואני בהחלט
ממליץ לקנות דירות ליד מוסדות אקדמאים אך לא דירות
חלום (בלהות?) דוגמת אלו שאתה מנסה לקדם כאן שוב ושוב.
&nbsp
 
למעלה