תשואה - הגדרת מתמטיקה ומציאות ??

[Royi Namir]

תשואה - הגדרת מתמטיקה ומציאות ??

חלק 1:
---------------
אני קצת מבולבל. מתמטיקה אני יודע טוב .
אבל על פי מה שאני שומע - אנשים מדברים על תשואה כמונח של " כמה אני מרוויח על הבית וככל שהתשואה יותר טוב ככה אני מרוויח יותר"

אבל ממאמרים ( והרבה מאמרים ) שקראתי - וגם מאופן חישוב התשואה - בעולם המתמטיקה זה כלל וכלל לא מה שזה אומר

לפי הבנתי תשואה נותנת לי את הערך של ההכנסה השנתית חלקי כמה השקעתי בנכס : זה יתן לי איזה שהוא מספר ( אחוז למעשה) שממנו אני אצטרך לדעת מתי הוא משלים ( במכפלות) ל 100% - כלומר אחרי כמה שנים - אחזיר את ההשקעה.

לדוגמא

קניתי נכס ב 350ש"ח
אני משכיר אותו למישהו ב 7 ש"ח לחודש.
בואו נחשב את התשואה:

7*12/350 = 0.24

כלומר התשואה כאן היא 24%
אבל זה לא אומר לי כלום(!) - בהתתייחס למה שמשתמשים בעולם הנדלן

זה בסה"כ אומר לי אחרי כמה שנים אני אחזיר את ההשקעה !
כלומר אחרי כמה מכפלות אגיע ל 100%
100/24 = 4.1
כלומר אחרי 4 שנים אחזיר את ההשקעה

אם כך - לפי הבנתי - תשואה זה לא כמה אני מרוויח על הדירה !
זה בכלל לא קטע של סכום !
זה קטע של זמן !
כלומר אחרי T שנים אחזיר את ההשקעה
זה הכל
(מיותר לציין שאני מבין שככל שהתשואה גדולה יותר אז אחזיר את ההשקעה תוך פחות שנים - אבל זה לא אומר כלום על הרווח שלי - כי לא משנה מה התשואה אני ארוויח בכללי את אותו הסכום - פשוט זמן החוב שלי לנכס יהיה קצר יותר.)

אז למה עולם הנדלן מתייחס לזה בקטע של סכום רווח ?

אשמח לעזרה


חלק 2:
-----------

הבנתי גם שמשקף תשואה הוא גם משקף סיכון

את זה בכלל לא הבנתי למה
אפשר הסבר ?

 

[otherwise]

תשואה

מדוע השיקול הזה של מתי תחזיר את ההשקעה?
הכסף שלך מופקד זמנית כנדל"ן ותחזיר את ההשקעה כשתמכור.
תשואה שנתית היא הרווח השנתי שהוא יניב לך.
התשואה השנתית היא סכום של תשואה שוטפת לשנה (שכ"ד) ועלית ערך לשנה.
למען הפשטות נתעלם ממיסוי והוצאות נוספות. כל עוד סכום התשואות חיובי, הרווחת.
&nbsp

 

[Royi Namir]

תודה על התגובה - אבל

"

מדוע השיקול הזה של מתי תחזיר את ההשקעה?"​

זה לא שיקול שלי - כפינ שאמרתי אני רוצה לברר פעם אחת ולתמיד האם תשואה זה ערך כספי של רווח או אמצעי למדידת החזר השקעה בשנים.

 

[otherwise]

אני חושב שיש כאן בלבול מסוים

קודם כל תשואה זה מונח כללי שאפשר להתייחס אליו בכל מיני צורות. זה בסך הכל כלי מדידה לאיכות השקעה, ואתה צריך להתאים את הכלי והמתודולוגיה לצרכיך האישיים.
תשואה על נכס שאתה מתכוון למכור בעוד שנתיים יכולה להיות שונה מתשואה של נכס שאתה מתכוון למכור בעוד 5 שנים.
כדי לחשב תשואה בצורה מדויקת צריך להעריך את כל המרכיבים המעורבים בעסקה, מס' שנים, כלל ההוצאות, כולל מיסוי, עו"ד, תיקונים, וכמובן גם צפי לעלית/ירידת ערך.
יש השקעות שכוללות בעיקר הוצאות במהותן במטרה ליצור בעתיד רווחים (למשל, פתיחת עסק), ובהן יש טעם למדוד תוך כמה זמן תחזיר את ההוצאות (ההשקעה) ותתחיל להרוויח. לעומת זאת, יש השקעות שהן בעיקרן הפקדת הכסף זמנית כמוצר אחר, כמו נדל"ן. במקרה כזה, תמיד יש אפשרות להמיר בחזרה ולכסות פחות או יותר את ההשקעה.
לדעתי, בדיקה של מדידת החזר השקעה בנדל"ן רלוונטית יותר לעניין המיסוי, כי מיסוי זו הוצאה אמיתית שלא תוחזר לך. אבל גם בזה יש חילוקי דיעות.

 

[Royi Namir]

אני מפנה אותך למאמר ששם היה כתוב מה שאמרתי

http://paz-group.com/2013/03/מה-זה-תשואה-וכיצד-מחשבים-אותה/

"מדובר בנתון בסיסי הנותן אינדיקציה תוך כמה שנים אחזיר את ההשקעה שלי בנכס"

 

[רימון חייט]

עוד מתוך האתר שהבאת כדוגמה:

מדוע התשואה משקפת סיכון?. כי ככל שנחזיר הכסף הביתה מהר יותר, כך הסיכוי להפסיד אותו גדול יותר. וזה נכון לגבי כל תחום. אם אקח הלוואה מהבנק הסיכון יהיה נמוך יותר ולכן הריבית תהיה נמוכה יותר. לעומת זאת אם אני לקוח בעייתי ואפנה לשוק האפור, הסיכון גבוה יותר ולכן הריביות רצחניות.
&nbsp
מעבר לערבוב בין תשואה לבין מח"מ - "ככל שנחזיר הכסף הביתה מהר יותר הסיכוי להפסיד אותו גדול יותר". האמנם?

 

[Royi Namir]

אז אתה אומר שהמאמר מטעה ? אם כך זה דיי עצוב

שאנשים שמתיימרים להבין ומצויירים כמבינים - מטעים.
ושוב- אינני מהמבינים(כרגע)

 

[רימון חייט]

האם מהירות היאהזמן שייקח לך לעבור 1 ק"מ

או שמהירות היא המרחק שתעבור ב- 1 שעה?
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתה יעילה - http://bit.ly/rimonbook
תובנות בחינם לייעול המשכנתה שלכם: http://bit.ly/EffTovanot
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffNadlan
מערכת לתכנון משכנתה - http://bit.ly/morplanner
טלפון: 03-549-6611

 

[Royi Namir]

לא הבנתי את האנלוגיה אבל לשאלתך :

המרחק שתעבור ב- 1 שעה
או יותר נכון המרחק שתעבור ביחידת זמן.
כשם שהיחידה שלו מציינת קמ"ש
קילומטר(מרחק) בשעה
ולא ההיפך
( אלא אם כן אתה מסתכל על יחידות חשות שלא קיימות שהם :
1/V
ולמה ?
כהסבר :

V= X/T  --->km/h

When you wrote 
"האם מהירות היאהזמן שייקח לך לעבור 1 ק"מ"

You meant : 

1/V = 1/(X/T)

which is : 

1/V = T/X --->h/km - like you've asked

But it's not a velocity but 1/V which is meaningless (unless you like doing 1/number).

אבל אשמח לדעת איך זה מתקשר לשאלתי
אוכל לנסו ת :

האם התכוונת (כמו שהבנתי מראש בשאילתי) זה שהתשואה זה תוך כמה זמן - (בשנים) - אחזיר את ההשקעה ?

את זה הבנתי ( אם זה נכון)

אבל מה שלא הבנתי - שוב - זה למה אנשים מתייחסים לתשואה בתור רווח.
זה לא רווח באוויר.
זה רווח בזמן ! - והמשמעות היחידה שלו (אאל"ט) זה לציין תוך כמה שנים אחזיר את ההשקעה.
זה לא אומר כלום על אם יצאתי מורווח מהעסקה או לא. ( כמובן שאם התשואה גבוהה אז תוך זמן מאד קצר אחזיר את ההשקעה)

מה שכן אני חושב עליו - ואולי את זה פספסתי - שאם התשואה גבוהה - אז נקודת הזמן שבה באמת אתחיל להרוויח (אחרי שהחזרתי את כל ההשקעה)היא תיהיה הרבה יותר קרובה מאשר תשואה נמוכה

את זה אני בהחלט מקבל
אך אשמח לשמוע הסבר ( ולא תשובה בשאלה).

 

[roni4428]

ROI

אצל האמריקאים שם המונח
Return Over Investment

 

[בדרך למינוס מיליון]

חישוב תשואה

ערב טוב,

תשובה לחלק 1:
זה עניין של השקפה, אפשר לבחון את זה כזמן להחזר השקעה/נקודת איזון או לבחון מה שיעור הרווח (בדרך כלל מקובל במושגים שנתיים) שמשיגים על ההון שהושקע.
כפי שרשמו לפני , בהינתן ומחירי הנדלן לא ישתנו, החזר ההשקעה שלך יתבצע בעת המכירה.
קח בחשבון ששיעור תשואה שנתי מספק התייחסות אחידה לכל ההשקעות כך שניתן להשוואת בין השקעות מסוגים שונים כגון השקעה בשוק ההון מול נדלן.

תשובה לחלק ב':
ישנה הנחה שמשקיעים , בעלי הבנה בשוק בו הם משקיעים, ידרשו פיצוי הולם עבור רמת סיכון של מכשיר השקעה.
כלומר ככל שיש יותר סיכון שהמשקיע יאבד את ההון שלו הוא ידרוש יותר פיצוי/תשואה על מנת שיהיה מוכן להשקיע למרות הסיכון.
סך הכל הנחה הגיונית מאוד.
לדוגמא:
פיקדון בבנק - סיכון/תשואה - כמעט אפסיים.
מניות - סיכון גדול יותר ולכן גם התשואה השנתית הממוצעת גבוהה יותר.

 

[Rob L]

לדעתי, סיבכת את עצמך עם מונחים

ראשית, אתה צריך להבדיל בין ההגדרות המתמטיות המדוייקות לבין השפה המדוברת.
בשיח המדובר, יש שלוש נקודות הנחה:
א. היה לך כסף מזומן.
ב. תמיד תוכל למכור את הנכס.
ג. אין עלויות תחזוקה או עלויות שוטפות כלשהן.
&nbsp
לכן החישוב שלך נכון לחלוטין. אם קנית דירה ב-350 ש"ח ואתה משכיר אותה ב-7 לחודש, יהיו לך 24% תשואה שנתית.
&nbsp
עכשיו, אם אתה רוצה לעשות חישוב יותר אמיתי, אתה צריך להוסיף לתוכו את מה שהתעלמנו ממנו קודם:
א. כמה עולה לך הכסף, כשהוא לא מזומן (ההלוואה) + מסים ועלויות נלוות לעצם הרכישה
ב. מה הסיכוי (סיכון) שלא תוכל למכור את הנכס בן רגע באותו הסכום שקנית?
ג. כמה אתה מוציא בשנה על תחזוקה ועלויות נוספות.
&nbsp
מקווה שעזרתי

 

[Royi Namir]

אם כך אז -

( כלומר אם הנוסחא מפורשת למילים גרידא)
זה בסה"כ (לאחר ההבנה שמחשבים את זה על פי שנה) -
ערך מספרי המייצג את קצב (!) ההחזרה השנתית .( עד לנקודה בה הכל כוסה - משמע התחלת רווח נקי )
ושניתן להשוות את הערך הזה ( את הקצב) לקצבים אחרים - מבלי שדיברנו בכלל על סכומים.

זה הכל

 

[משקיע בבש]

בקצרה....

תשואה זה תוך כמה זמן אתה מחזיר כסף הביתה!!!

ככל שתחזיר יותר מהר את הכסף שהשקעת, אתה מרוויח מהר יותר על הדירה.

לכן יש הבדל וחשיבות גבוה לשימוש נכון וחכם של מינוף, כי אז אתה מייצר מצב בו אתה מייעל את הכסף שלך ובמקום לרכוש נכס אחד, אתה רוכש כמה, ולמעשה מרוויח יותר בשורה התחתונה.

ציור של כיתה א על מינוף.

משקיע בב"ש
WWW.BIALIK2.COM

 

[Royi Namir]

תודה בקיצור אני הייתי הכי מדוייק בהגדרה