קניית נכס (משק עזר) במושב
- פותח הנושא YoniS007
- פורסם בתאריך
הנדלניסט מהבקעה
New member
מעמד "משק העזר" מול "נחלה" בישוב או במושב - התייחסות.
לפני שנכנסים להשקעה בנכס כלשהוא בישוב חקלאי או נחלה כדאי ללמוד מהם תנאי היסוד ששונים מחכירת דירת מגורים בעיר או לחילופין רכישה של דירה על אדמה פרטית.
משק עזר הוא בעצם "משק חקלאי קטן", יעודם של משקי העזר בתחילת ימי המדינה היה שונה,הרעיון היה שליד הבית יבנו מתקנים חקלאיים זעירים שיסייעו להכנסת המשפחה, ואל הבית צמוד הקרקע הצמידו בין דונם ל-4 דונם שהפכו עם השנים לנכס יקר ביותר בגלל הקרקע הצמודה לבית.
קיים עיוות שאומנם נראה מגוחך אבל...הוא קיים , לדוגמת כפר סירקין [ליד פתח תקווה], שכונת חבצלת ליד רחובות, שכונת בילינסון בפתח תקוה, גבתון ברחובות, גני עם והיהלום בכתר - סביון [כן, עשירי סביון גרים בוילות אך מוכרות כמשקי עזר] ,גם גני יהודה ומונסון הם כאלה.
גם אני בילדותי גרתי במשק עזר שכזה בקרית ביאליסטוק ביהוד.
קרא את הכתבה בנדון שתחכים אותך - http://www.hbb.co.il/Documents/Articles/376.pdf
היוון דמי החכירה במשק עזר
בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל בדבר מדיניות החכירה החקלאית נכללו תחילה שטחי משקי העזר והבתים לבעלי המקצוע כחלק מהמשבצת הקרקעית המוחכרת לאגודה החקלאית. מסיבה זו, דמי החכירה למשקי עזר נקבעו כפי שנקבעו לגבי נחלות חקלאיות, על פי קריטריון של ההכנסה מחקלאות, דמי החכירה לבתים של בעלי מקצוע נקבעו על פי קריטריון של אחוז משווי הקרקע.
בשנת 2003 נדרשה מועצת מקרקעי ישראל, בהחלטה מספר 958, לנושא היוון משקי העזר ושינוי ייעודם למגרשי מגורים. הוחלט לאפשר לחוכרים המתגוררים ביחידות דיור שנבנו בבנייה נמוכה ביישובים החקלאיים, אשר להם חוזי חכירה למגורים בתנאי חכירה לא מהוונים, להשתחרר מן הצורך בתשלום דמי חכירה שנתיים בגין הזכויות המוקנות להם ודמי הסכמה בעת העברת זכויות. המינהל נתן לחוכרים אלו אפשרות להוון זכויותיהם בנכס בתנאים מועדפים, וזאת בכפוף לכך שהקרקע מוחכרת למטרת מגורים בלבד, וליחידת דיור אחת, ובתנאי שהשטח נשוא החכירה אינו עולה על דונם אחד בלבד.
בהשוואה בין תנאי החכירה של נחלה חקלאית לתנאי החכירה של משק עזר, קופחו במידה רבה זכויותיהם של בעלי משקי העזר ביחס לנחלות. יש לזכור, כי מינהל מקרקעי ישראל אינו דורש מחוכר של נחלה חקלאית שיעסוק ויתפרנס מעבודה חקלאית בנחלתו. במציאות של הדור האחרון, אין הבדל מהותי בין תעסוקתם של רוב בעלי הנחלות לתעסוקתם של רוב בעלי משקי העזר. על אף פי כן, יש הבדל גדול בתנאי החכירה. בעל נחלה חקלאית רשאי לבנות בנחלתו, ללא תשלום נוסף, שלוש יחידות דיור בשטח בנוי של 375 מ"ר ועוד מטרות ויעודים לחלקות הצמודות לנחלה.
אף לא אחד מהשימושים המותרים בנחלה, הוחל על משקי עזר, גם כאשר גודל משק העזר עולה על 1,600 מ"ר, לא כל שכן כאשר משק העזר בגודל של 3-4 דונם.
הוראת האגף החקלאי מספר 32 קובעת, כי כאשר בעל משק עזר מבקש לפצל את המגרש למספר מגרשי מגורים או לשנות את ייעוד הקרקע למטרות בנייה, יהיה טיפול המינהל כמקובל לגבי מגרשי מגורים עירוניים בבנייה נמוכה. כאשר יש אפשרות לבניית יחידות מגורים נוספות במגרש משק העזר, יחולו הכללים של תשלום דמי היתר כמו בקרקע עירונית, על פי החלטה מספר 933 משנת 2002, דהיינו תשלום 31% מתוספת ערך הקרקע - כאשר החוכר משלם את היטל ההשבחה במלואו.
כתבה בגלובס בנושא שבנדון מפברואר 2017 - http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001176795
לפני שנכנסים להשקעה בנכס כלשהוא בישוב חקלאי או נחלה כדאי ללמוד מהם תנאי היסוד ששונים מחכירת דירת מגורים בעיר או לחילופין רכישה של דירה על אדמה פרטית.
משק עזר הוא בעצם "משק חקלאי קטן", יעודם של משקי העזר בתחילת ימי המדינה היה שונה,הרעיון היה שליד הבית יבנו מתקנים חקלאיים זעירים שיסייעו להכנסת המשפחה, ואל הבית צמוד הקרקע הצמידו בין דונם ל-4 דונם שהפכו עם השנים לנכס יקר ביותר בגלל הקרקע הצמודה לבית.
קיים עיוות שאומנם נראה מגוחך אבל...הוא קיים , לדוגמת כפר סירקין [ליד פתח תקווה], שכונת חבצלת ליד רחובות, שכונת בילינסון בפתח תקוה, גבתון ברחובות, גני עם והיהלום בכתר - סביון [כן, עשירי סביון גרים בוילות אך מוכרות כמשקי עזר] ,גם גני יהודה ומונסון הם כאלה.
גם אני בילדותי גרתי במשק עזר שכזה בקרית ביאליסטוק ביהוד.
קרא את הכתבה בנדון שתחכים אותך - http://www.hbb.co.il/Documents/Articles/376.pdf
היוון דמי החכירה במשק עזר
בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל בדבר מדיניות החכירה החקלאית נכללו תחילה שטחי משקי העזר והבתים לבעלי המקצוע כחלק מהמשבצת הקרקעית המוחכרת לאגודה החקלאית. מסיבה זו, דמי החכירה למשקי עזר נקבעו כפי שנקבעו לגבי נחלות חקלאיות, על פי קריטריון של ההכנסה מחקלאות, דמי החכירה לבתים של בעלי מקצוע נקבעו על פי קריטריון של אחוז משווי הקרקע.
בשנת 2003 נדרשה מועצת מקרקעי ישראל, בהחלטה מספר 958, לנושא היוון משקי העזר ושינוי ייעודם למגרשי מגורים. הוחלט לאפשר לחוכרים המתגוררים ביחידות דיור שנבנו בבנייה נמוכה ביישובים החקלאיים, אשר להם חוזי חכירה למגורים בתנאי חכירה לא מהוונים, להשתחרר מן הצורך בתשלום דמי חכירה שנתיים בגין הזכויות המוקנות להם ודמי הסכמה בעת העברת זכויות. המינהל נתן לחוכרים אלו אפשרות להוון זכויותיהם בנכס בתנאים מועדפים, וזאת בכפוף לכך שהקרקע מוחכרת למטרת מגורים בלבד, וליחידת דיור אחת, ובתנאי שהשטח נשוא החכירה אינו עולה על דונם אחד בלבד.
בהשוואה בין תנאי החכירה של נחלה חקלאית לתנאי החכירה של משק עזר, קופחו במידה רבה זכויותיהם של בעלי משקי העזר ביחס לנחלות. יש לזכור, כי מינהל מקרקעי ישראל אינו דורש מחוכר של נחלה חקלאית שיעסוק ויתפרנס מעבודה חקלאית בנחלתו. במציאות של הדור האחרון, אין הבדל מהותי בין תעסוקתם של רוב בעלי הנחלות לתעסוקתם של רוב בעלי משקי העזר. על אף פי כן, יש הבדל גדול בתנאי החכירה. בעל נחלה חקלאית רשאי לבנות בנחלתו, ללא תשלום נוסף, שלוש יחידות דיור בשטח בנוי של 375 מ"ר ועוד מטרות ויעודים לחלקות הצמודות לנחלה.
אף לא אחד מהשימושים המותרים בנחלה, הוחל על משקי עזר, גם כאשר גודל משק העזר עולה על 1,600 מ"ר, לא כל שכן כאשר משק העזר בגודל של 3-4 דונם.
הוראת האגף החקלאי מספר 32 קובעת, כי כאשר בעל משק עזר מבקש לפצל את המגרש למספר מגרשי מגורים או לשנות את ייעוד הקרקע למטרות בנייה, יהיה טיפול המינהל כמקובל לגבי מגרשי מגורים עירוניים בבנייה נמוכה. כאשר יש אפשרות לבניית יחידות מגורים נוספות במגרש משק העזר, יחולו הכללים של תשלום דמי היתר כמו בקרקע עירונית, על פי החלטה מספר 933 משנת 2002, דהיינו תשלום 31% מתוספת ערך הקרקע - כאשר החוכר משלם את היטל ההשבחה במלואו.
כתבה בגלובס בנושא שבנדון מפברואר 2017 - http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001176795
דמי הסכמה לרמ"י בגובה 33% + מע"מ
הרוכשים נדרשים לשלם תשלומי דמי קבלה לאגודה השיתופית, אגרה לסוכנות במושבים סוכנותיים, מודד, אישור וועדה לתכנון ובניה.
במקרה של פיצול מגרש, מה שעושים היום הרבה, חל היטל השבחה שנקבע ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובניה והדבר משתנה ממקום למקום.
תלוי בסוג השימוש בקרקע, לפעמים חל מע"מ ואף מס רווחי הון אבל לדעתי לא במקרה של משק עזר.
עסקה במושב מורכבת יותר מעסקת נדל"ן "רגילה" ולא כל עו"ד שעוסק בנדל"ן מכיר את כל ההיבטים של עסקאות במושבים.
לגמרי לא ממליץ לך להיכנס לעסקת נטו שבה אתה לוקח על עצמך את כל המיסים. בכל מקרה, אם תעשה זאת, הרשויות יתייחסו לסכום עסקה גבוה יותר לשם חישוב מס בגלל הוצאות שהיו צריכות לחול על המוכר.
הרוכשים נדרשים לשלם תשלומי דמי קבלה לאגודה השיתופית, אגרה לסוכנות במושבים סוכנותיים, מודד, אישור וועדה לתכנון ובניה.
במקרה של פיצול מגרש, מה שעושים היום הרבה, חל היטל השבחה שנקבע ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובניה והדבר משתנה ממקום למקום.
תלוי בסוג השימוש בקרקע, לפעמים חל מע"מ ואף מס רווחי הון אבל לדעתי לא במקרה של משק עזר.
עסקה במושב מורכבת יותר מעסקת נדל"ן "רגילה" ולא כל עו"ד שעוסק בנדל"ן מכיר את כל ההיבטים של עסקאות במושבים.
לגמרי לא ממליץ לך להיכנס לעסקת נטו שבה אתה לוקח על עצמך את כל המיסים. בכל מקרה, אם תעשה זאת, הרשויות יתייחסו לסכום עסקה גבוה יותר לשם חישוב מס בגלל הוצאות שהיו צריכות לחול על המוכר.
Copyright©1996-2021,Tapuz Media Ltd. Forum software by XenForo® © 2010-2020 XenForo Ltd.