כדאי לרכוש דירה להשקעה ישירות מהקבלן או דרך מתווך?

[hulian]

כדאי לרכוש דירה להשקעה ישירות מהקבלן או דרך מתווך?

היי! אשמח לדעת מה דעתכם על השקעה בנדלן ישירות מיזם או דרך מתווך? קראתי שרוב המשקיעים רכשו דירה דרך מתווך, בעיקר כי הקבלן לא רוצה למכור דירות להשקעה. זה נכון? קישור למאמר: https://goo.gl/T5BrvU

 

[רימון חייט]

לא כדאי לקנות דירה להשקעה מקבלן

בהשקעה אנו רוצים שהתמורה תתחיל להתקבל
מוקדם ככל האפשר. עדיף לקבל שכר דירה חודש אחרי התשלום
ולא 3 שנים לאחר התשלום. עדיף להיות במצב בו אנו יודעים
בדיוק מה אנו מקבלים ומתי. עדיף שמולנו (במיוחד אם אין אנו
משקיעים מקצועיים) יש איש כמונו ולא איש מכירות מיומן אשר יודע
בדיוק מה לומר לנו כדי לשכנע אותנו שזו השקעת המאה.
&nbsp
גם לטענה המקובלת כי תמיד בקניה על הנייר המחיר נמוך יותר היא טענה
שפעמים רבות נשענת על בורות ועל חוסר הבנה לכך שהמחיר בחוזה די רחוק מסך הכסף
שנשלם בסופו של דבר וכן להפסד שלוש שנים של שכירות כאמור לעיל.
&nbsp
הקבלן הוא איש שמבין הרבה יותר מאיתנו בנדל"ן. אילו תמיד "המחיר של דירה בנויה
גבוה מזה של דירה על הנייר" היה עובדה נכונה, הקבלן עצמו היה מחכה עם המכירה עד סיום הבניה.
&nbsp
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתה יעילה - http://bit.ly/rimonbook
תובנות בחינם לייעול המשכנתה שלכם: http://bit.ly/EffTovanot
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffNadlan
מערכת לתכנון משכנתה - http://bit.ly/morplanner
טלפון: 03-549-6611

 

[גידי פרידמן]

 

[מוכרחים להיות שמח5]

הקבלן עצמו היה מחכה עם המכירה עד סיום הבניה.

אבל הוא צריך מימון מהיר לבניה.

כך שהטענה שלך לא מדויקת. לא?

 

[רימון חייט]

הוא צריך מימון? מדוע שלא ייקח הלוואה?

אה, הלוואה עולה כסף.
המלווה חושב שיש בהלוואה לקבלן סיכון ולכן אולי לא ירצה
לתת לו הלוואה גם תמורת מחיר גבוה (משקיע מב"ש).
&nbsp
נשאלת השאלה, האם המשקיע לקח בחשבון את עלות הכסף שהוא
מלווה לקבלן ואת הסיכון הכרוך בכך עבורו? אותו סיכון שגוף כמו
בנק הפועלים לשם דוגמה סרב לקחת ואותו מחיר שהקבלן סרב לשלם.
&nbsp
פעם הראיתי ללקוח שההלוואה שהוא נתן לקבלן עולה לו כ- 50,000 שקלים
(גרייס לשלוש שנים). הוא היה בשוק.
&nbsp
לגבי "לגיטימיות"? כל מה שלא נאסר בחוק הוא לגיטימי.
אבל לעשות החלטות כלכליות בהסתמך על הכללות של משפחה וחברים
ומבלי לקחת מחשבון ולחשב את המספרים זה לאו דוקא חכם.
&nbsp

 

[משקיע בבש]

לא כל כך מדויק רימון

אני מצטט את משפטך האחרון:
"
הקבלן הוא איש שמבין הרבה יותר מאיתנו בנדל"ן. אילו תמיד "המחיר של דירה בנויה
גבוה מזה של דירה על הנייר" היה עובדה נכונה, הקבלן עצמו היה מחכה עם המכירה עד סיום הבניה".

חלק מהחסמים של קבלנים, בכדי לקבל אשראי מהבנקים הוא שיהיה להם אחוז של דירות מכורות.
כמו-כן הקבלן גם צריך להציג הון ראשוני לפרוייקט.

1. בכדי לעמוד בתנאי הראשון- הם מוכרים דירות מוזלות בהנחה.
2. חלק מההון הראשוני הינו של הקבלן, ואת השאר הוא מביא כתשלום הראשון מהדירות שנמכרו בפרה-סייל.

אישית אני לא אוהב את שיטת ההשקעה על הנייר, אבל אני מבין ומקבל אותה, הינה לגיטימית ומכיר רבים שעשו יופי ל מרווחים משיטת פעולה זו.

משקיע בב"ש

 

[otherwise]

פרסומת

חיפוש על שם המשתמש בפורום העלה שהוא מפרסם את "אביב בעיר".

 

[רימון חייט]

מקווה ששיני הפרסומת הוקהו קצת לאחר תגובתי

 

[גידי פרידמן]

 

[shachams9]

עדיף לרכוש דרך מתווך

למתווך יש יתרון מאחר בהנחה שמכיר את השכונה ואת מחירי הנדלן, כך הוא יכול לאתר נכסים אטרקטיביים