מקבץ מכירות יד שניה, חודש יוני 2017 בכל רחבי הארץ.

[הנדלניסט מהבקעה]

מקבץ מכירות יד שניה, חודש יוני 2017 בכל רחבי הארץ.

מודיעין.

ברחוב יגאל ידין, נמכר דופלקס בן 6 חדרים בשטח 240 מ”ר, קומות 13 ו- 14 בבניין [מתוך 14 קומות], שתי חניות מקורות, שתי מרפסות בשטח 20 מ”ר ו-16 מ”ר, 3 חדרי אמבטיה ושירותים, נמכרה ב - 3.100,000 שקל.

כפר יונה

ברחוב ההדרים , צמוד קרקע , 6 חדרים, 140 מ''ר בנוי, מגרש 750 מ''ר, יחידת דיור נפרדת בשטח 60 מ''ר, נמכרה ב - 2.370.000 שקל.

ברחוב שיזף , דו משפחתי , 5 חדרים, 140 מ''ר בנוי, מגרש 375 מ''ר, עם חניה, נמכר ב- 2.100,000 שקל .

דימונה

ברחוב הברוש, 3 חדרים, 70 מ"ר, בקומה הרביעית והאחרונה, ללא חניה ומעלית, נמכרה ב- 300 אלף שקל.

ברחוב חטיבת גולני בשכונת נווה דוד , 3.5 חדרים, 80 מ"ר, בקומה הרביעית מתוך חמש, עם מעלית, ללא חניה, נמכרה ב- 580 אלף שקל.

באר-שבע

ברחוב חזני בשכונה י"א , 3 חדרים, 70 מ"ר, בקומה ג' ואחרונה, עם חניה, ללא מעלית, נמכרה ב- 625 אלף שקל.

ברחוב התקווה במרכז העיר, 3 חדרים, 110 מ"ר, קומה 8 מתוך 17, עם חניה ומעלית, נמכרה ב- 1.150,000 שקל.

ברחוב יד ושם בשכונה ג', 2 חדרים, 40 מ"ר, קומה 5 מתוך 14, עם חניה ומעלית, נמכרה ב- 460 אלף שקל.

ברחוב הרב שלמה טנא בדרום העיר, 4 חדרים, 120 מ"ר, בקומה 5 מתוך 14, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.280,000 שקל.

ברחוב אביה השופט בשכונה ד', 4 חדרים, 100 מ"ר, קומת קרקע, 40 מ"ר גינה, עם חניה, נמכרה ב- 770 אלף שקל.

הוד-השרון

ברחוב הידידות בשכונת מגדיאל, 4 חדרים, 107 מ"ר, מרפסת בשטח 12 מ"ר, בקומה 2 מתוך 8, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.880,000 שקל.

ברחוב עזר ויצמן במתחם 1200 בצפון מזרח העיר, 5 חדרים, 137 מ"ר, מרפסת בשטח 20 מ"ר, בקומה 7 מתוך 17, שלוש מעליות, שתי חניות ומחסן, נמכרה ב- 2.300,000 שקל.

ברחוב אביב, 4 חדרים, 117 מ"ר, מרפסת בשטח 12 מ"ר, בקומה התשיעית מתוך 17, עם שתי מעליות וחניה, נמכרה ב- 2.030,000 שקל.

=============================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914

 

[הנדלניסט מהבקעה]

חברת "ארנה גרופ" מסרבת לשלם דמי תיווך עבור מכירת קניון הארנה

לבקשת רוני מאנה: הוטל עיקול על כספי ארנה ממכירת הקניון בהרצליה

עבור מאנה זוהי עסקת תיווך שנייה למכירת הקניון
■ מאנה ושותפיו לתיווך בעסקה, חיים רביבו ואלון ליברמן, כבר קיבלו מיליוני שקלים מהרוכשת, קרן ריאלטי.
הפניה לכתבה בגלובס - http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001195630

לאחר השלמת מכירת קניון ארנה בהרצליה לידי קרן ריאלטי תמורת 335 מיליון שקל (בתוספת מע"מ) בסוף 2016, הגיש מתווך הנדל"ן רוני מאנה תביעה נגד המוכרת, חברת ארנה גרופ, לתשלום דמי תיווך להם הוא זכאי לטענתו בגין העסקה. ל"גלובס" נודע כי לצידו של מאנה לקחו חלק בתיווך גם שחקן הכדורגל לשעבר חיים רביבו, שבעבר נמנה עם בעלי השליטה בארנה גרופ (לצד ג'קי בן-זקן ואברהם נניקשווילי) ואיש העסקים אלון ליברמן.

תביעת רוני מאנה היא על סך של 5.8 מיליון ש"ח המגיעים לו לטענתו כדמי תיווך.

בכתב ההגנה טוענת החברה ש...רוני מאנה "פועל ב'שיטת מצליח' - שלא לפי חוק התיווך"

בכתב ההגנה מעלים עורכי הדין של ארנה גרופ משרד יגאל ארנון ושות' טענות קשות לגבי אופן פעולתו של מאנה ואף מכנים אותה כ"שיטת מצליח" שיש להוקיע.

בתחילת כתב ההגנה מציגים עורכי הדין את חוק המתווכים במקרקעין לפיו "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר באישור ועדת הכלכלה". לטענתם, מאנה לא הציג מסמך שכזה וכל שהוא מסתמך עליו הוא תמיכה של קרן ריאליטי שטוענת כי הוא היה הגורם המקשר בעסקה.

בכתב ההגנה הועלו גם טענות קשות בקשר להתנגדותו של מאנה כלפי מנכ"לית החברה בחודשים האחרונים, שנתבעה על ידי מאנה גם באופן אישי. כך למשל נכתב כי " לכל אורך חודש מרץ 2016 בו נוהל עיקר המו"מ לא הראה מאנה תקשורת ממשית בקשר לעסקה ולא בכדי. בשל הטרדותיו של מאנה, פוקס חסמה בשלב מסוים את מנוי הטלפון שלה להודעות ולשיחות טלפון ממאנה וביקשה ממזכירותיה לא להעביר שיחות ממנו ולא לקבלו במשרדיה וזאת בין היתר מאחר שמאנה ארב פיזית ממש לא אחת מחוץ למשרדים ולעיתים אף נכנס אליהם ללא תיאום והזמנה".

עוד נכתב בכתב ההגנה כי "התובעים מציגים עולם מדומה שבו הגיע מאנה בתור המתווך בעסקה מטעם שני הצדדים לברך על הגעתם להסכם". לטענתם, "תמונה זו מסולפת ורחוקה מהמציאות. החתימה על העסקה נעשתה במשרדים של הרצוג פוקס נאמן. בשלב מסוים ביום החתימה, פוקס יצאה מהמשרדים לשאוף אוויר. מאנה עקב אחריה. אחרי שהיא שבה למשרדים היא הביעה מחאה עצומה על כך שמאנה עוקב אחריה ואף איימה לפנות למשטרה. לטענתה, מאנה היה בגדר פרסונה נון גרטה במעמד החתימה וסורבה כניסתו לחדר אי לכך ארב מאנה לפוקס".

עוד כתבו עורכי הדין כי כתב התביעה מנסה לצייר תמונה לפיה בין הצדדים היה הסכם תיווך והנתבעת מבקשת להיבנות מכך שהסכם זה לא חתום. אלא שמדובר באחיזת עיניים לא פחות: אין בנמצא הסכם תיווך (אין הצעה, אין קיבול, אין מסויימות) לבטח לא מזמן אמת לבטח לא מטעם על דעת הנתבעת ולבטח אין בו את הנדרש שיהיה בו על פי התקנות. התובעים סומכים רבות על טענה שהושמה מטעם הרוכשים לפיה התובע היה הגורם היעיל בקשר עם עסקת ארנה הרצליה. אלא שבכל הכבוד – בכך אין כלום ביחס לנתבעת. בוודאי שאם התובעים היו מתווכים מטעם הרוכשים ייתכן שהיו הגורם היעיל עבור הרוכשים והאם בכך יש כדי לחייב את ארנה לשלם דמי תיווך?

בשיטה זו כל מתווך מטעם צד אחד לעסקה יוכל לתבוע צד אחר לעסקה דמי תיווך. יש להוקיע שיטת מצליח זו. וכאן המקום לציין כי לא סתם נקטנו במונח שיטה. מסתבר שמאנה רואה בשיטה זו דרך של ממש עם תביעות נוספות מטעמו על אותה שיטה. לקרוא ולא להאמין כיצד מי שקורא לעצמו אחד ממתווכי הנדל"ן המוכרים בארץ פועל בניגוד כה בוטה לחוק המתווכים וזו כאמור אינה הפעם היחידה".

מעוה"ד זוהר לנדה וגל ליפשיץ ממשרד ברנע ושות' המייצמגים את מאנה נמסר בתגובה: "מפתיע שבשעה ארנה מצויה בקשיים כלכליים חמורים, ובשעה שהחברה מתמודדת עם התפטרותה של המנכ"ית שלה, מיכל פוקס, עסוקה החברה בהעברת כתב ההגנה שלה לתקשורת. לא מן הנמנע שהתפטרותה של פוקס, אשר נתבעה גם באופו אישי על ידי רוני מאנה בגין התנהלותה, קשורה גם לאירועים המתוארים בתובענה, לפיהם פוקס היא זו שהציגה מצגים לפיהם ישנו הסכם תיווך בין הצדדים, כאשר בפועל נמנעה מלהעביר הסכם תיווך בכתב כפי שהתחייבה. מכל מקום, קיבלנו היום את כתב ההגנה ואנו לומדים את האמור במסגרתו"

 

[הנדלניסט מהבקעה]

מגרש בהוד השרון - הסכם מתנה או קומבינציה ?האם מדובר בהונאה?

פס"ד שניתן לאחרונה דן בתביעת שמעון והלה נקש נגד שלמה קצב בבית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו ה"פ : 52851-07-14 קבע שלא מדובר בהונאה.

תקציר :

המבקשים [שמעון והלה נקש] הם בני זוג מבוגרים ועריריים, שהיו הבעלים של מקרקעין בשטח של כ- 500 מ"ר בהוד השרון שעליו התגוררו בבית קטן וישן בשטח של כ – 50 מ"ר.

אחיו של הנתבע "שלמה קצב" הוא אברהם קצב שנשוי לאורנה, שהיא בת דודתו של שמעון נקש.

לפני כעשור, התהדק הקשר בין שמעון ואשתו לבין אברהם ואורנה קצב, ושמעון ביקש סיוע כספי מאברהם שנעתר ותמך בו כספית.

בזמן כלשהוא שמעון הציע לאברהם להעביר לבעלותו את המקרקעין שבנדון, בתמורה לפרעון כל חובותיו החיצוניים של שמעון וכך יוכל אברהם לבנות על הקרקע יחידת דיור נוספת ושתי המשפחות יתגוררו יחדיו.

לאחר בדיקה, הסכים אברהם להצעתו של שמעון ופנה לאחיו שלמה שיארגן עו"ד למסד כדין את ההסכם בין הצדדים.

עו"ד שלג מונה לנדון, והצדדים יחד עם שלמה [האח], נסעו בספט' 2009 למשרדו של עו"ד שלג , בפגישה זו נחתם הסכם בין שמעון לאברהם.

בהסכם זה נקבע , כי המקרקעין יעברו משמעון לאברהם ללא תמורה , בכפוף לכך שלשמעון ואישתו תהיה זכות מגורים בדירתם ללא תמורה למשך כל ימי חייהם. גם אישתו של שמעון חתמה בשולי ההסכם על הצהרה כי היא מסכימה לתוכנו , לאחר שהוסבר לה מהותו.

לאחר מס' ימים, ובתיאום עם שמעון הוחלף השם בהסכם לשלמה [האח] כשהתברר לאברהם שמתגורר בדירת עמידר ונמצא בהליכי רכישתה מעמידר, שאם ירכוש את המקרקעין משמעון, תיפגע זכותו לרכוש את דירת מגוריו מעמידר. לכן ביקש כי שלמה "ירשם" במקומו בהסכם .

לאחר ששלמה נרשם הוא החל בבדיקת העסקה בה נדרש ליטול משכנתא של
כ – 550,000 ₪ לצורך בניית יחידת הדיור עבורו ועבור אברהם,

לאור הסכמה זו, נפגשו הצדדים אצל עו"ד שלג ונחתם הסכם חדש , בהסכם השני נקבע ששמעון ימכור את המקרקעין לשלמה בתמורה לסך של 980,000 ₪, כאשר במעמד חתימת החוזה, ישולם לשמעון סך של 400,000 ₪ והיתרה תשולם לאחר ששלמה יקבל את כספי המשכנתא.[זכות המגורים של שמעון נותרה בעינה]

בנוסף נקבע , כי שלמה ישלם את כל המיסים , לרבות אלו שחלים על המוכר.

לאחר שנחתם ההסכם השני, פנה שלמה לבנק למשכנתאות כדי ליטול משכנתא. ברם, בבנק נאמר לו, כי מאחר שבהסכם נקבע כי לשמעון ואישתו זכות מגורים לכל חייו בדירתו ללא תמורה, הבנק לא יסכים להעניק לו משכנתא.

כתוצאה מכך נחתם הסכם חדש שבו לא הוזכרה מגבלה זו ונקבע שהמגבלה תעוגן בהסכם נפרד, כך היה, ונחתם הסכם חדש בו הושמטו הסעיפים המגבילים ונחתם הסכם מסגרת "נסתר" נוסף שבו נקבעו מחדש זכויות המגורים של שמעון ואשתו בדירתם

התקבלה מהבנק משכנתא שהועברה לחשבון נאמנות ע"ש שמעון נקש, שיחד עם עוה"ד העבירו כספים לשלמה לטובת הבניה במגרש, וכך כל כספי המשכנתא עברו לשלמה במס' תשלומים תקופתיים.

בנתיים שלמה פרע את החובות שרבצו על המקרקעין וגם את יתר חובותיו של שמעון.

בספט' 2011 עברו זכויות המקרקעין על שמו של שלמה קצב.

בתחילת שנת 2014 התחיל שלמה בביצוע הבנייה על המקרקעין, הוא הציע לשמעון לשכור עבורם דירה בתקופת הבנייה או להעמיד להם מבנה יביל במקרקעין ואולם , הם העדיפו להישאר בדירתם.

ביולי 2014 הגישו המבקשים את תביעתם. בו הם טוענים, שמעון "לא התכוון ולא רצה להעביר את הזכויות במקרקעין... בסה"כ הוא רצה להעביר חלק מהזכויות אשר היו רשומות על שמו לאברהם קצב אחיו של שלמה מתוך רצון טוב לגמול לאברהם ואורנה על טוב ליבם, ולהעביר לאברהם במתנה חלק מהזכויות במקרקעין ושעם מותם בעתיד יועברו כלל הזכויות לאברהם קצב.

טענה נוספת היא שהמקרקעין נמכרו במחיר הנמוך משהשווי האמיתי, כלומר הם לא קיבלו את התמורה הכספית בגין העסקה ולכן יש להשיב להם את המקרקעין.

שלמה טוען גם כי לא הוסבר לו על מה הוא חותם ומה משמעות חתימתו על המסמכים. לדבריו, הוא לא היה מיוצג ע"י עו"ד ולא קיבל העתק מהמסמכים , למרות שהוא ואשתו ביקשו לקבל העתק.

שלמה טוען מאידך, כי אין שחר לתביעה. כל הפעולות נעשו ביוזמתו של שמעון ובהסכמתה המלאה של הלה אישתו, שהיתה שותפה לכל ההליכים. לטענתו, גורמים זרים הסיתו את המבקשים להגיש תובענה זו ולא מדובר ברצונם האמיתי. לדבריו, הוא הסתמך על ההסכם, פרע את חובותיו של שמעון ונטל משכנתא לצורך הבנייה, שהוא ממשיך לשלם עד היום .

לאחר בחינת כל העדויות, התצהירים והמסמכים שהוצגו לביהמ"ש, החליט כבוד השופט נפתלי שילה : כי התביעה נדחית והמבקשים ישלמו למשיב הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 50,000 ₪.
פסה"ד ניתן ביום, כ"ה אייר תשע"ז, 21 מאי 2017, בהעדר הצדדים.

פסה"ד במלואו - http://www.ruling.co.il/בית-המשפט-ה...51-07-14_7f19aa29-25df-47f5-8e58-5921480078d8

==============================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914

 

[הנדלניסט מהבקעה]

התרגיל שעשתה הכנסיה היוונית אורתודוכסית לקק"ל בירושלים.

כידוע בירושלים גרים אלפי משפחות בבניינים שנבנו במאה הקודמת על אדמות הכנסיה היוונית אורתודכסית בשכונות "הכי" יקרות בעיר ירושלים, כתבתי כאן בשנים האחרונות לא מעט על אדמות אלה שחכירתן תפקע בשנים 2034-2035.
לעניות דעתי נצבר כאן המון מידע לגבי אדמות הכנסיה היוונית אורתודוכסית וכנסיות נוספות המחזיקות במקרקעין בתנאי חכירה עם תאריך תפוגה.

מאמרים שלי מהעבר על הבעייה שעלולה להיווצר בעתיד :
1. מפברואר 2013 [מינוי הפטריארך בא"י ] - http://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/579/167563178/כלכלה_וייעוץ_פיננסי/נדלן
2. פברואר 2013 [הונאת הקרקעות הגדולה] - http://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/579/167563178/כלכלה_וייעוץ_פיננסי/נדלן
3. אוק' 2016[פריסת נכסי הנדל"נ ומועדי סיום החכירה] - http://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/579/181315541/כלכלה_וייעוץ_פיננסי/נדלן
4. מאי 2015 [סוגיית בעלות הכנסיות על אדמות בא"י] - http://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/579/178410204/כלכלה_וייעוץ_פיננסי/נדלן
5. אוק' 2010 - http://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/579/146264475/כלכלה_וייעוץ_פיננסי/נדלן
6. מאי 2010 - http://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/579/141717107/כלכלה_וייעוץ_פיננסי/נדלן
7. פברואר 2010 - http://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/579/139079722/כלכלה_וייעוץ_פיננסי/נדלן
+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
להלן כתבה חדשה ב"גלובס" ובה הפניה לתרגיל מתוחכם שבוצע בקרקעות הכנסיה בירושלים, הוא מכירתם לצד ג' שבעתיד ידרוש לבנות על חלק מהקרקעות [ציפוף הבניה] ובמקביל ימכור את זכויות החכירה במחירים מפולפלים לחוכרים.

ירושלים: "מאות תושבים על קרקעות הכנסייה יישארו בלי כלום"
הכנסייה היוונית אורתודוכסית מכרה זכויות ב-500 דונם בירושלים לקבוצת משקיעים אנונימית
■ הדיירים, שבמשך שנים עבדו מול קק"ל, ייאלצו לשאת ולתת מול יזמים פרטיים?

בשבוע שעבר נחשף כי הכנסייה היוונית אורתודוכסית מכרה את זכויותיה ב-500 דונם במרכז ירושליםלקבוצת משקיעים אנונימית. במשך שנים הקרקעות הוחכרו לקק"ל, בהסכמים שעומדים לפוג, אלא שלאחרונה נודע לתושבים כי הכנסייה מכרה את זכויותיה בקרקעות אלה ליזמים פרטיים.
על הקרקע בנויות למעלה מ-1,000 יחידות דיור בבניינים רבים שהתושבים המתגוררים בהן הם למעשה בעלים של הדירות בלבד, אך לא של הקרקע שאותה הם חוכרים מהכנסייה - שכאמור נמכרו עתה.
כעת, זכויותיהם העתידיות לא ברורות. מי שמבקש למכור את דירתו נתקל בקשיים בשל אי הוודאות המתעצמת, ואף בירידת שווי הדירה הנגזרת מאי הוודאות בכל הנוגע להמשך תקופת החכירה.

ב-5 ביולי התקיים בנושא דיון מהיר בכנסת, לבקשתם של ח"כ רחל עזריה, ח"כ אכרם חסון, ח"כ יוסי יונה, ח"כ מיקי לוי, וח"כ אורי מקלב.
"מדובר בקרקעות שהכנסייה החכירה לקק"ל בשנות ה-50 לתקופה של 99 שנים, ועליהן הוקמו בניינים ומתגוררים בהם תושבים במשך עשרות שנים", מסבירה עזריה. "התושבים ידעו שבעוד שנים אחדות ההסכמים עומדים לפוג אך הניחו כי החכירה תוארך לתקופה נוספת לקק"ל".

אלא שלפני כמה חודשים נודע לחברי סיעת 'ירושלמים' בעיריית ירושלים כי בשנת 2011, יזמים פרטיים קיבלו מהכנסייה הארכת חכירה בגין חלק מהקרקעות ל-200 שנה, וקבוצת משקיעים נוספת חתמה על הסכם דומה לפני שנה. כתוצאה מכך הגיעו לחברי מועצת העיר המון פניות של תושבים שלא יודעים מה יעלה בגורלם, ובשבוע שעבר התקיים כנס גדול שקיימו חברי סיעת 'ירושלמים' בראשות חבר המועצה איתי גוטלר והאדריכל יהודה גרינפלד עם התושבים בנושא.
"התושבים דורשים לדעת מי מהם נכלל בהסכם בין הכנסייה ליזמים, ומי לא, מה כולל ההסכם, ומה המשמעות לגביהם".
- אבל צריך להודות שאנשים שקנו דירה בשנות ה-50 ידעו שהקרקע בבעלות כנסייה.

"כביכול הם ידעו והבעיה שלהם, אך בפועל זה לא כך. מדובר באנשים שחיים בשכונות האלה עשרות שנים וידעו שהם מתנהלים מול קק"ל. לא מדובר בבניין בודד או כמה משפחות ספורות, אלא בשכונות עצומות מרכזיות ויוקרתיות בלב ירושלים. מאות תושבים שהניחו כי החכירה מול הכנסייה תוארך, לא תיארו לעצמם שימצאו את עצמם צריכים להתנהל מול יזמים פרטיים שמחזיקים לפתע בקרקע כשהסכמי החכירה יפוגו. במצב כזה הם עלולים למצוא את עצמם בלי כלום".
- אז מה אתם מתכוונים לעשות?

"ביקשתי דיון מהיר בכנסת, במקביל לעתירה שהגישו התושבים נגד עיריית ירושלים בראש ובראשונה במטרה לקבל מידע. הדרישה השנייה היא שמישהו ינהל את התהליך הזה וינהל משא-ומתן עם היזמים בשם התושבים ולא כל בעל דירה ייאלץ להתנהל מול יזם. מדובר באירוע גדול שנוגע לחלק משמעותי מהעיר ירושלים ושישפיע על האופי שלה. היזמים גם יכולים תיאורטית לבקש זכויות בנייה נוספות ולבנות בשטחים פתוחים תמורת הארכת החכירה. לכן חשוב שמדינה תתערב באירוע הזה. ערך הדירות של התושבים יורד כל הזמן, גם בשכונות כמו רחביה. מי שרוכש היום דירה המקומות האלה לוקח בעצם סיכון, וזה משפיע על שווי הנכסים".
העירייה: משתפים פעולה עם כולם

בעיריית ירושלים אף התייחסו לנושא והבהירו כי "העירייה משתפת פעולה עם כל הגורמים הנוגעים בעניין. בפגישה שקיים ראש העיר ניר ברקת עם שרת המשפטים איילת שקד הגדיר ברקת את הטיפול בעניין והסדרתו כאחד מהנושאים החשובים ביותר שיש להסדירם. בהמשך התקיימה פגישה אצל מנכ"ל העירייה בהשתתפות נציגי קק"ל, משרד המשפטים וגורמים נוספים והוחלט על המשך הפעילות המשותפת של כלל הגופי

 

[הנדלניסט מהבקעה]

אמקור תפצה קבוצת רוכשים בגין הסתרת 2 קומות חניון נוספות.

בוררות בעלת משמעות הקובעת נורמות של שקיפות ביחסי יזם מול רוכש / קבוצת רכישה.

אמקור תשלם 8 מ' ש' ל- 326 רוכשי דירות ב"מגדלי סנטרל פארק" בת"א.

אמקור לא גילתה לחברי קבוצת הרכישה כי בכוונתה לחבר את החניון שלהם לחניוני מכבי-אסותא ומגדל אלקטרה
■ הבורר, השופט בדימוס בועז אוקון, פסק את הפיצוי לרוכשים בגין הפרת חובת הגילוי, על אף שקבע כי לא נגרם להם נזק כלכלי.
גלובס - 4 יולי 17 - http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001195624

הקרקע, בבעלות אמקור, הממוקמת בשדרות ההשכלה, הייתה מיועדת להקמת שני מגדלי מגורים, ונמכרה לקבוצת רכישה של 326 רוכשים. בהסכם בין הצדדים, מגדלי המגורים אמורים היו להימסר לרוכשים יחד עם 3 מפלסי חניה תת-קרקעית, אך בעת אכלוס הפרויקט הם גילו כי החניון כולל גם שתי קומות נוספות, 4-ו-5, שנבנו מתחת לחניוני המגורים ללא ידיעתם וחוברו לחניוני אסותא-מכבי ומגדל אלקטרה הסמוכים.

בנובמבר 2010 הגישו הרוכשים, באמצעות עורכות הדין אפרת רנד ושני סבג ממשרד מ.פירון ושות', תביעה לבוררות נגד אמקור, בטענה כי הסתירה מהם את עצם הקמת שתי קומות החניון וחיבור חניון המגורים לחניוני המשרדים. בפועל, הם טוענים, הם גילו כי מתחת לפרויקט המגורים הוקם ללא ידיעתם חניון ציבורי בן 1,800 חניות - עובדה שהביאה, לטענתם, לירידה בשיעור של 5% בערך דירותיהם בשל מטרדים ומטעמי ביטחון ובטיחות.

בהליך הבוררות נקבע כי אמקור הייתה רשאית על-פי תוכנית בניין העיר להקים את החניונים המסחריים מתחת לחניוני המגורים ולחבר אותם לחניוני אסותא ומגדל אלקטרה. בנוסף נקבע כי רוכשי הדירות לא הצליחו להוכיח ירידה בערך הדירות.

יחד עם זאת קבע אוקון כי אמקור הפרה את חובת הגילוי ואת חובת תום-הלב במשא-ומתן, ויצרה מצג-שווא רשלני בכך שלא גילתה לרוכשים על הקמת קומות החניון הנוספות וחיבורן לחניוני אסותא-מכבי ומגדל אלקטרה הנמצאים בסמיכות.

על אף שלא נפסקו פיצויים על נזקים בפועל, קבע אוקון כי הרוכשים זכאים לפיצויים בגין הפרה של חובת הגילוי. "תיאור הסביבה של הפרויקט, תוך דילוג על שאלת החניונים וחיבורם זה לזה, הוא בבחינת גילוי חלקי. למעשה, במעשי השיווק היה מקופל יסוד של העלמה אקטיבית. העלמה אקטיבית כזו היא בוטה ומקוממת, ויש בה כדי לעורר תסכול המצדיק מתן פיצוי, בלא קשר לאי-קיומו של נזק כלכלי", קבע אוקון, והוסיף כי "הפרת החובה היא בוטה במיוחד בהתחשב בקמפיין השיווקי שליווה את הפרויקט, ושבו לא ניתן גילוי מספיק דיו לסביבת הפרויקט".

הוא הדגיש כי חובת הגילוי קיימת גם אם לא התלווה לה נזק פיזי של ירידת ערך. "התחושה של פיזור אשליות מותירה טעם מר בפה, אפילו לא נלווה לה חיסרון כיס. הפגיעה בצרכן קיימת בשל עצם העובדה שהוא רכש דירה בלי לדעת את כל פרטיה. זוהי פגיעה באוטונומיה של הקונים".

אוקון קבע כי אמקור תפצה תוך 60 יום את רוכשי הדירות בסך של 5.7 מיליון שקל, סכום שיישא הפרשי הצמדה וריבית החל מיולי 2007, נוסף ל-623 אלף שקל הוצאות משפט ושכר-טרחת עורך דין - כלומר בפועל תשלם כ-8 מיליון שקל.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

עוד חלום של "קנדה ישראל" קרס והתנפץ במתחם "אלקו" ברמת השרון.

בשנים האחרונות עלו לכותרות בעלי חברת "קנדה ישראל" בהקשרים לא נעימים של דיווח לבעלי מניות המיעוט בחברה הבורסאית.
ולא נשכח את ההדמיות שבוצעו במהלך שיווק אדמות חקלאיות במתחם "בזק"[הלל] בקדימה צורן ע"י חברת הבת ,לשון הפרסום משנת 2006 -
"פאנגיאה תקים 1,000 יח"ד בין צורן לקדימה"
האדמות נמכרו תוך הבטחה מעורפלת לצמודי קרקע משולבים מתחמי גולף, מאות קונים נשארו עם אדמה ירוקה והבטחות שהתאדו לכאורה עם השנים.
[URL]http://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/579/178223521/%D7%9B%D7%9C%D7%9B%D7%9C%D7%94_%D7%95%D7%99%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A5_%D7%A4%D7%99%D7%A0%D7%A0%D7%A1%D7%99/%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F[/URL]

מאמר נוסף שלי מפבר' 17 - [URL]http://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/579/181898293/%D7%9B%D7%9C%D7%9B%D7%9C%D7%94_%D7%95%D7%99%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A5_%D7%A4%D7%99%D7%A0%D7%A0%D7%A1%D7%99/%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F[/URL]

עפ"י הדיווח לבורסה מכרה החברה כ-27 אחוז מהזכויות שלא אושרו בועדה המקומית, לרוכשים שהסכימו לחתום על התניות שונות לא יהיו דירות,ולכן כספם להערכתי נמצא בסיכון גבוה.

הפניה לכתבה בגולבס : http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001195625
"חלומות גרנדיוזיים": ראש עיריית רמה"ש תוקף את קנדה ישראל
הוועדה המקומית דחתה את התוכנית שיזמה חברת קנדה ישראל להקמת מגדלים במתחם אלקו ברמת השרון
■ קנדה ישראל: "ראש העיר עוד יגזור את הסרט לשכונה"

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת השרון דנה לאחרונה בתוכנית שיזמה חברת קנדה ישראל למתחם אלקו בדרום מזרח העיר, והחליטה לדחות את התוכנית.

את התוכנית, הנקראת "רמת השרון החדשה", הגישה חברת קנדה ישראל בשליטת ברק רוזן ואסי טוכמאייר, בעלת הקרקע במתחם אלקו, הממוקם במזרח שכונת מורשה. על פי התוכנית, הקרקע שייעודה הנוכחי תעשייה תשנה ייעודה למגורים, תעסוקה ומסחר, ותכלול 2,000 יחידות דיור ו-300 אלף מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר, במגדלים בני 27-45 קומות.

הוועדה המקומית, בראשות ראש העירייה אבי גרובר, החליטה לדחות את התוכנית במתכונתה הנוכחית משיקולים שונים לרבות "אי התאמה לתוכנית הכוללנית המתגבשת, היעדר התניות תחבורתיות ושלביות ביצוע, היקף בנייה וגובה בנייה חריגים מאוד לסביבתם, חוסר בשטחים פתוחים ובשטחים למבני ציבור, ואי חיבור למרקם העירוני הסובב".

גרובר מסר: "אני מצטער לנפץ את החלומות הגרנדיוזיים של הקבלנים על מגדלי ענק בשכונת מורשה, אבל בשום פנים ואופן לא אאפשר לחסל את איכות חייהם של כלל תושבי רמת השרון עם פקקי ענק ואלפי משפחות חדשות בעיר שיגורו ללא תשתיות ומבני ציבור הולמים. לא אתן לבנות לבנה נוספת במזרח העיר ללא פתרונות תחבורתיים כמו בניית מחלפון בצומת מורשה וכד' ".

כזכור, המתחם שהיה בבעלות חברת אלקו, שבשליטת גרשון זלקינד, נמכר בסוף 2016 לחברת קנדה ישראל תמורת 166 מיליון שקל. המתחם כולל קרקע בשטח 62 דונם בייעוד תעשייה. זמן קצר לאחר השלמת העסקה החלה קנדה ישראל בשיווק זכויות לדירות מגורים במתחם תחת השם "רמת השרון החדשה" ואף ציינה בדוח הכספי לשנת 2016 כי היא פועלת לשינוי ייעוד הקרקע למגורים, משרדים ומסחר, וצופה שבמתחם יאושרו 1,500 יחידות דיור.

בדוחות הכספיים של החברה לרבעון הראשון של 2017 ציינה כי "נכון ליום 31 במארס 2017 שווקו 27% מסך הזכויות העתידיות ליחידות דיור שתהיינה במקרקעין (ככל שתהיינה) לאחר שינוי הייעוד בתמורה ל-210 מילון שקל".

יש לציין כי קנדה ישראל סייגה את הבטחותיה בהסכמים עליהם חתמו הרוכשים וציינה כי "השיווק הוא של זכות עתידית רעיונית לדירה מוצעת, ככל שתאושר התב"ע למגורים וככל שיהיו מספיק יחידות דיור. ככל שלא תאושרנה מספיק יחידות דיור, החברה התחייבה להעניק לרוכש זכויות שוות ערך לשימושי משרדים. יצוין כי המכירה היא סופית", הסבירה החברה בדוח הכספי לשנת 2016.

כך או כך, כרגע דחתה הוועדה המקומית גם את שימושי המגורים המוצעים וגם את שימושי המשרדים, ונראה שהחברה תיאלץ להגיש תוכנית שונה במתכונת מצומצמת יותר.

מקנדה ישראל נמסר בתגובה: "מצער שבשל שיקולים פוליטיים מקומיים ולקראת הבחירות הקרבות, מוסיף ראש עיריית רמת השרון להתנגד לכל מיזם משמעותי לפיתוח עירו... לרבות התנגדות למתחם פי גלילות, תוך ניסיון לקידום תוכנית מתאר להגבלת הבנייה בעיר, תוכנית שנדחתה על הסף".
תוכנית רמת השרון החדשה המקודמת על ידינו היא תוכנית שבשל היקפה וחשיבותה האסטרטגית היא בסמכות הוועדה המחוזית ולא בסמכות הוועדה המקומית. בימים אלה אנו מצויים בשלבי תיאום תכנון עם צוות התכנון בוועדה המחוזית. אזור השרון מיועד ע"י גורמי התכנון הארציים כאזור המועדף למגורים ברבי קומות, כחלק מהצורך לענות על צורכי שוק הדיור. מתחם אלקו הוא המועמד המתבקש לראש סדר העדיפויות במימוש כוונות תכנוניות אלה.

"יש להצר על כך שבשל רצונה של העירייה לשמר אופי כפרי לרמת השרון, מתנהלת הוועדה המקומית בצורה לעומתית, המנסה לתקוע מקלות בגלגלי ההליך התכנוני של כל מיזם מקרקעין במקום להירתם לקידום מתואם של התוכניות שיאושרו בסופו של דבר בהובלת הוועדה המחוזית. גם במתחם גלילות נתקלנו בהתנהלות זו, וגם שם לא מתאפשר לוועדה המקומית לעצור את הפיתוח.
"ראש העיר רמת השרון יהיה בוודאות אחד מאורחי הכבוד בגזירת הסרטים בטקס הנחת אבן הפינה למגדלי רמת השרון הצעירה".

 

[הנדלניסט מהבקעה]

בשורה לרוכשי דירות בבעלות קק"ל- נחתם הסכם עם רמ"י.

לאחר שנים של ויכוחים וסירוב מועצת קק"ל לחתום על הסכם החלפת הקרקעות שיאפשר לחוכרים של דירות קק"ל לרשום בעלות מלאה על דירותיהם...במידה ולא תהיה כמובן נסיגה מההסכמות.
פרל דוד.

לכתבה בגלובס - http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001196035

עקב חילופי קרקע עם קק"ל: 141 אלף חוכרים יירשמו כבעלים
בשורה לכ-141 בעלי נכסים על קרקע קק"ל ברחבי הארץ: הנהלת רשות מקרקעי ישראל אישרה עסקת חילופי קרקעות בין קק"ל לבין המדינה בהיקף של כ-30 אלף דונם

בשורה לכ-141 בעלי נכסים על קרקע קק"ל ברחבי הארץ. הנהלת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) אישרה אתמול (יום ד') עסקת חילופי קרקעות בין הקרן הקיימת לישראל (קק"ל) לבין המדינה בהיקף של כ-30 אלף דונם - כך דיווחה היום (ה') רמ"י.

במסגרת חילופי הקרקעות תעביר קק"ל למדינה קרקעות שבבעלותה ומנוהלים על-ידי רמ"י, במקומות שונים ברחבי הארץ, ובתמורה תעביר המדינה קרקע בנגב בשטח זהה לבעלות הקק"ל.

בעקבות המהלך, יתאפשר כעת לרשום בטאבו, בבעלות מלאה, נכסים של כ-140 אלף חוכרים במקרקעי קק"ל, שלהם נכסים למגורים בבנייה רוויה או בנייה נמוכה בשטח של עד 280 מ"ר. העברת הבעלות היא חלק מהרפורמה ברמ"י שיישומה נמשך כבר שנים ארוכות.

על-פי ההסכם שנחתם בין רמ"י לקק"ל, מדובר על :

כ-2,161 דונם במרחב ירושלים הכוללים 13,377 יחידות דיור ;

כ-2,978 דונם במרחב צפון הכוללים 9,700 יחידות דיור ;

כ-9,711 דונם במרחב חיפה הכוללים 44,178 יחידות דיור;

כ-6,679 דונם במרחב מרכז הכוללים 20,746 יחידות דיור;

כ-8,125 דונם במרחב תל-אביב הכוללים 50,104 יחידות דיור ;

כ-272 דונם במרחב דרום הכוללים 2,955 יחידות דיור.
בסך-הכול מדובר על כ-30 אלף דונם וכ-141 אלף יחידות דיור.

מרמ"י נמסר היום כי "העברת בעלות בהיקף גדול זה היא פועל יוצא של עבודת מטה משותפת לאגף בעלות ורישום ברשות מקרקעי ישראל ולאגף רישום והסדר מקרקעין במשרד המשפטים. רשות מקרקעי ישראל הודיעה לזכאים במכתב שנשלח בתחילת חודש מארס שנה זו על השינוי במעמדם.
לאחר אישור הנהלת הרשות, תפעל רשות מקרקעי ישראל לרישום הבעלות בטאבו בצורה מקוונת ובלא צורך בנקיטת פעולה מצד החוכרים".

עדיאל שמרון, מנהל רשות מקרקעי ישראל, אמר היום: "אחרי שנים של חוסר שוויון, יוכלו חוכרי קק"ל ליהנות מאותן הטבות שניתנו לחוכרים על קרקעות המדינה בעקבות הרפורמה במקרקעי ישראל. נמשיך לשמור על האינטרסים של הציבור ולקדם את השירות לטובת אזרחי ישראל".

מקק"ל נמסר היום בעקבות אישור עסקת חילופי הקרקע כי "העסקה שאושרה אתמול, בה קק"ל מוסרת קרקעות מפותחות במרכזי ערים ומקבלת מהמדינה קרקע בנגב, מצטרפת לפעולות לחיזוק ופיתוח ההתיישבות בכל קצוות הארץ, במטרה להביא למעברם של מיליון תושבים נוספים לדרום ושל חצי מיליון תושבים חדשים לצפון".

 

[Nemesis001]

מה עושים עכשיו

אם יש לי נכס בחכירה מקקל?

 

[הנדלניסט מהבקעה]

תוודא שהבניין הוא חלק מההסכם כמפורט במסמך הנדון.

ואם התשובה חיובית ...אז תפנה עפ"י הפורמט שפרסמנו כאן לרמ"י כדי לרשום את הנכס בבעלותך המלאה.

 

[Nemesis001]

כיצד ניתן לוודא אם הוצא חלק מההסכם?

יש פירוט גושים וחלקות במקום כלשהו?

 

[הנדלניסט מהבקעה]

ברמ"י.