שאלות של צעיר רגע לפני רכישת דירה מקבלן

[newappt]

שאלות של צעיר רגע לפני רכישת דירה מקבלן

שלום,

אני מתכוון לרכוש דירה מקבלן. לצורך כך, אני אצטרך לקחת משכנתא על סך 900K מהבנק (שהם כ 60% מימון - יש לי 40% הון עצמי).
הכניסה לדירה היא עוד שנה וחצי ואני עדיין לא הגעתי לסגור עם הקבלן.

שאלות:

1. אני אמור לקחת משכנתא בעוד שנה וחצי מהיום (בהנחה ואני אסגור תנאי תשלום נוחים עם הקבלן). איך אני יכול להיות בטוח שאקבל משכנתא עד אז? מי יכול לחזות את העתיד? האם יש משהו שאני צריך לעשות היום בשביל להבטיח קבלת משכנתא? מה קורה במידה ופתאום לא מקבלים משכנתא (בדיוק מפוטרים מהעבודה וכו')?

2. אין לי מושג איך עובד העסק. מתי נכנס העו"ד לתמונה? כאשר סוגרים חוזה? לאחר מכן? האם בפגישת המיקוח והסגירה עם הקבלן חותמים על חוזה? אני אשמח לדעת מה בדיוק קורה שם, כי אף פעם לא רכשתי דירה.

אשמח לקבל טיפים נוספים מאנשים שקנו דירות מקבלן ובעיקר את התהליך שעוברים כאשר נכונים לסגור עסקה.

תודה רבה!

 

[or7474]

מה עושים

ראשית שיהיה לך בשעה טובה. בנוגע לעניין קבלת המשכנתא. בדר”כ לפני שרוכשים דירה פונים לבנק בשביל לקבל אישור עקרוני על המשכנתא. לזכרוני האישור על המשכנתא תקף ל 3 חודשים. במידה ואתה משלם עוד שנה וחצי תצטרך לקבל אישור עקרוני כמה חודשים לפני. במידה וחס וחלילה לא תעבוד. אתה תהייה בעיה והבנק עלול לא לאשר לך משכנתא. במידה וזה קורה הפתרון הוא להוסיף ערב נוסף למשכנתא , אבא , אמא... הפתרון למצב הזה. זה לקחת כבר עכשיו את המשכנתא ולהעביר לקבלן. יש בזה גם סיכון שאם הקבלן פושט רגל. חברי הפורום יוכלו לספר לך עוד סיכונים. בנוגע לסגירה. ברגע שמיצאתם את המשא ומתן והגעתם להבנות. קובעים פגישה אצל העורך דין הוא מעביר את החוזה וחותמים עליו. ברגע שהקבלן מעביר את החוזה רצוי שיהיה לך עורך דין. אני אתן לך את המלצתי לרכוש רק מקבלן שיש לו מוניטין טוב. ולא דווקא מקבלן שנותן את המחיר הכי טוב. בהצלחה

 

[רימון חייט]

כדאי לך לשוחח עם עורך דין כבר עכשיו

א. שכר העורך דין לא תלוי במועד שכירתו.
ב. עורך הדין יכול לתת לך טיפים אשר ימנעו ממך
בעיות מאוחר יותר. למשל תשלום "דמי רצינות" גבוהים ,
חתימה על מסמכים שלא היית אמור לחתום עליהם וכו'.
&nbsp
בכל מקרה, שכור את עורך הדין לפני (הרבה לפני) ש"סוגרים חוזה".
&nbsp
לגבי משכנתה, אכן אם לא תהיה עם עבודה בעת שתצטרך לקחתה לא תקבלה.
תאלץ לוותר על הדירה. באותו אופן אם יש לך כבר משכנתה ואתה מספר חודשים
ללא עבודה, לצטרך למכור הדירה.
&nbsp
בכל מקרה, יש כמה דברים שלא כדאי לעשות בתקופה שבין רכישת הדירה
ובין המשכנתה. תוכל לקרוא עליהם כאן, בראיון שבוצע אתי ל- YNET:
http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4937701,00.html
&nbsp
&nbsp
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/rimonbook
תובנות בחינם לייעול המשכנתא שלכם: http://bit.ly/EffTovanot
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffNadlan
טלפון: 03-549-6611
&nbsp

 

[newappt]

למה לשכור עו"ד לפני סגירת החוזה?

יכול להיות שלא תהיה סגירה. אני מגיע עם דרישות להפחתת תשלום + תוספות.

תודה רבה על התגובה!!!

 

[שמאי מקרקעין3]

לפני רכישת דירה - לקחת שמאי מקרקעין

אחרי שמצאת דירה שאתה מעוניין בה - המלצתי לפני שאתה חותם על חוזה תקח שמאי מקרקעין אתה יכול לקרוא בקישור הזה: למה להעזר בשמאי מקרקעין, ככה תקבל את היעוץ הטוב ביותר לפני רכישת הדירה ולא אחרי שתחתום על חוזה רכישה.
אם אתה יודע מאיזה בנק אתה הולך לקחת את המשכנתא עדיף שתבדוק שהשמאי עובד עם הבנק, ככה שהבנק אח"כ יוכל לקבל את חוות הדעת של הערכת דירה

 

[newappt]

ממה שקראתי אין מקום לשמאי של הבנק על דירות חדשות

מקבלים משכנתא בהתאם למחיר הדירה. אולי הוטעתי כאן, אבל זה מה שאני מכיר.

 

[newappt]

תודה רבה על התשובה המנומקת!

 

[עורכת דין חן סרי]

תשובות לרוכש הצעיר

בעניין המשכנתא; אכן, על מנת לקבל הלוואה מובטחת במשכנתא יש להוכיח יכולת החזר ולכן עליך לדאוג שבמועד נטילת המשכנתא תהיה מועסק בעבודה שתאפשר החזרים נאים בהתאם לאפשרויות שמציעים הבנקים.
&nbsp
לגבי ייצוג ע"י עוה"ד- באופן אישי לקוחותיי יודעים שכדאי לערב אותי מהרגע הראשון שבו החליטו להתקדם למו"מ רציני עם הקבלן/מוכר. הסיבה היא פשוטה, כבר במועד החתימה על ההצעה נקבעים חלק מהתנאים המהותיים של ההסכם ואף משולמים בד"כ דמי רצינות. לא כדאי לנהוג בפזיזות בצעדים הראשונים שכן אח"כ קשה עד בלתי אפשרי לשנות את ההסכמות.
&nbsp
כדאי לפנות לייעוץ פרטני.
בהצלחה רבה!

 

[newappt]

רשמתי לי. לא לחתום על שום חוזה ללא עורך דין.

תודה!

 

[Rambo198]

אתה מבין את המשמעות של לקיחת 900k משכנתא?

 

[newappt]

כן

מתכנן לפרוס ההלוואה לפלוס מינוס 20 שנה. אני מבין שזה סכום יחסית גבוה ואם היית שואל אותי לפני כמה שנים, לא הייתי מאמין שאצטרך לקחת כזה סכום.

אבל מה אני יכול לעשות? שכירות עולה 50K בשנה. אני לא רואה ירידת מחירים רצינית בשנים הקרובות - בטח לא כזו שתתקזז עם דמי השכירות ותתן לי פוש גדול מאוד.
אני כבר מחכה לא מעט זמן לקנות דירה - יש לי משפחה וילדים.

בממוצע, יקח לי יותר מ4 שנים עד שאזכה במחיר למשתכן ואתאכלס, במידה ואזכה, עד אז אבזבז 200K על שכירות, אקבל תנאי תשלום לא נוחים מהקבלן, אקבל מפרט שאי אפשר לגעת בו, הכסף שלי סביר להניח לא יעשה תשואה יפה בלי סיכון, הריביות של המשכנתא בעוד 4 שנים יהיו גבוהות מהיום משמעותית. וכמעט כל "החסכון" מהמחיר של היום יתאדה.

אני גם ככה משלם סכום דומה כדמי שכירות בימינו - והסכום הזה גם עולה עם השנים (כמו הריבית).
ואני לא נהיה צעיר מיום ליום.

בכל פעם שאני מתלבט אם לקנות או לא אני קורא תגובות שמערערות לי את הבטחון העצמי.
קראתי לא מזמן שהמשכנתא הממוצעת שלוקחים אנשים היא סביב ה 700K. לא נולדתי למשפחה עשירה ואני קונה דירה אולי בתקופה הכי יקרה בכל הזמנים. לכן אאלץ לקחת משכנתא גדולה יותר מהממוצע.