לאבי 1982 - התייחסות לשאלותיך.
לשפוך אור ? טוב אני מקווה שתשובתי האירה במעט את החושך סביב הבטחות המשווקים.
לא ניתן להבטיח זכות לדירה כל שהיא, כי...התכנית טרם הגיעה לשלב בו ניתן לומר בוודאות מה ניתן לבנות.
החלק היחסי שרכשת [מ"ר במושע] טרם עבר הליך של הפקעה לצרכי ציבור , כ- 65 אחוז ויותר] כלומר מהחלק היחסי לצרכי חישוב הזכות העתידית יש להוריד את ההפקעה.
שטח חלקה 424 הוא כ- 31,324 מ"ר , כשהבעלות על חלקים בלתי מסויימים מהחלקה מתחלקים בין מעל 200 איש.
החל מעמוד 18 בטבלאות ההקצאה תוכל לבדוק מהיכן נשאבות זכויותיך [מי המוכר ולאן הוברו זכויות המקרקעין שלו] , להיכן הם מיועדות להתפזר בעתיד לכל אלה שרכשו קמצוצי זכויות ואינם מופיעים ברשימת השמאי , צריך לברר בהתאם מיהם שותפך למתחם.
מימוש התכנית ? המימוש יהיה מדורג בהליך שנקרא שלביות הביצוע [מופיע בתקנון התכנית עם כל ההתניות שפרטתי] הערכתי ...בעוד כ- 5 עד 7 שנים יחלו בהליך הפרצלציה העירונית [תשתיות ועוד] מותנה בסיום הליכי סלילת כבישים ובניית מחלפים נדרשים לאור תוספת התושבים , במקביל יחלו להתממש תוכניות נקודתיות מאושרות שעברו הליך אישור והתנגדויות, הליך מדורג זה יכול להמשך עוד כ- 10 שנים עד למימושה המלא של התכנית.
לפי החישוב שלי , שטח של כ - 137 מ"ר יתן בעתיד זכות [עפ"י טבלת ההקצאות ] דירה של כ- 115 מ"ר שטח עיקרי.[הזכויות עלולות להתחלק גם לשטחי מסחר ולא רק לדירות , ואז הזכויות מתחלקות בפחת מתאים בין סוגי ההקצאה]
היטל ההשבחה מתחלק לשתיים...הראשון על הזכות הקיימת בקרקע לאור שינוי היעוד, וההפרש ישולם עם מימוש זכויות הבניה על הבית הגמור, כלומר...אדמה חקלאית שווה עפ"ע הערכות השמאי הממשלתי כ- 35 אלף ש"ח לדונם
ולצורך הדוגמה רכשת דונם,[אני כמובן איני יודע מה רכשת בפועל] והשמאי מעריך את שווי המצב החדש [עם אלמנטים משפיעים של שינוי התוכניות במהלך השנים] במחיר של כ- 6,5 מיליון ש"ח [שווי דונם קרקע לבניה] אזי תשלום השבח לועדה המקומית יהיה מחצית ההפרש בין מחירה של הקרקע כחקלאית ולבינה כאדמה לבניה, כלומר...כ- 3.2 מיליון ש"ח .[כלומר בהנחה שרכשת כ-100 מ"ר תיאלץ לשלם כ- 320 אלף ש"ח בהיטל השבחה]
שווי קרקע ליח"ד מוערכת ע"י שמאי התכנית במחיר של כ - 740 אלף ש"ח.
במקרה של ריבוי בעלים במגרש המיועד לבניה יורד ערך שווי הקרקע [עקב המורכבות והצורך בהסכמות]
======================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914
