נראה באופק משבר משמעותי בחוסר קרקעות פרטיות לבנייה...

נראה באופק משבר משמעותי בחוסר קרקעות פרטיות לבנייה...

נראה לי שלאור המגמה של משרד האוצר והשיכון להרחיב באופן דרסטי את מכירת קרקעות המנהל במכרזים של "מחיר למשתכן" בלבד ,תגרום לצמצום עד כדי סגירת האופציות של מציאת קרקעות פרטיות בשוק החופשי עבור פרטיים וחברות הבנייה והיזמות לבנייה.
הרי ידוע שקרקעות המדינה (מנהל מ.י.) מהוות כ- 99% מכמות הקרקע במדינה,ולכן ייווצר גם מצב נוסף של ייקור משמעותי במחירי הקרקעות הפרטיות שיוצעו למכירה אם בכלל...!
מה דעתכם בעניין זה ?
 

MrRoadRunner

New member
לא ברור מאיפה אתה שואב את הנתונים.

קרקעות המדינה הם כ93% מסך כל הקרקע במדינת ישראל. זה לא נתון מעניין במיוחד ואין אפשרות לשאוב ממנו כל מידע. מה שמעניין הוא סך הקרקע הפרטית המיועדת לבניה לעומת סך הקרקע הממשלתית המיועדת לבניה.כנראה היחס שונה מהותית.
 
לא ניתן למצוא מידע על כמות המגרשים הפרטיים לבנייה...

משום שבעליהם לא תמיד רוצים למכור,לא תמיד הקרקע עברה תהליך לקבלת תב"ע מאושרת,ויש כמובן גם קרקעות פרטיות בלתי אטרקטיביות בשל מיקומן הגיאוגרפי.
אך אתה לא התייחסת לעצם תמונת המצב שהיצגתי לגבי התהליך המתקדם והמתעצם מצד המדינה עם המחירים למשתכן ,דבר שישפיע בעתיד הלא רחוק
על צמצום הבנייה מצד חברות הבנייה (כי הן מעוניינות במחירי השוק הגבוהים),
והן יימנעו לא רק מהצעות למכרזי המנהל אלא גם מלרכוש קרקעות פרטיות
לבנייה,כי הן לא יוכלו להתחרות במחירים המוזלים...!
כל זאת אני מעלה מההיבט של היווצרות בעיה בשוק הנדל"ן לאלה שמשווקים קרקעות לבנייה רוויה או צמודת קרקע...
 

MrRoadRunner

New member
לא ברור איך הגעת למסקנה אפילו מתוך האין נתונים שהצגת.

אתה מציג נתונים (שגוים) שאינם מובילים למסקנה (השגויה) אפילו בהינתן הנתונים כפי שהצגת.
 
ראנר,אתה נצמד לנתונים במקום לבעיה שהעליתי...

המצב בשוק המגרשים הפרטיים לבנייה כבר נמצא כעת במחסור כל שהוא (איננו מדברים על דיוק במילימטרים...),זאת אני נוכח בפעילותי כמשווק נדל"ן.
הכיצד אתה אינך רואה את המגמה המסתמנת בשוק המגרשים לבנייה של דירות במחירי השוק החופשי ולא "מחיר למשתכן" ,לאור פעילות המנהל וכחלון של הצפת מכרזים אך ורק במחיר למשתכן בקרקעות המדינה,כאשר יש מחסור בקרקעות פרטיות לבנייה בשוק ?
או,כפי שאתה מעלה,שאין מחסור...,אנא הסבר זאת.
 

MrRoadRunner

New member
לא ברור איך הסקת מהנתון (השגוי) של הצפת השוק

בקרקעות מדינה זולות יגרום לעליה במחיר של קרקעות פרטיות. אם כבר, המסקנה צריכה להיות הפוכה.
הסר דאגה, המנהל והאוצר אינם מתכננים לשבור את השוק. רק אולי טיפטיפה לקרר לפני שהוא ישבר מאירועים שכלל אינם קשורים לשוק הנדלן.
 
אני עוקב בקביעות אחר מכרזי המנהל בכל הארץ ולכן ברור לי עד

כמה רבים הם מכרזי "מחיר מטרה" בעיקר לבנייה רוויה ,שלחלקם אין הצעות
בכלל מצד יזמים וחברות.
כתבתי לא רק לגבי עלייה אפשרית והגיונית במחירי קרקעות פרטיות בשל מחסור בהן
מול השפע במחירים למשתכן.ציינתי בעיקר את דאגתי מהמחסור בהיצע בשוק של
מגרשים פרטיים.
איני מבין מאין אתה שואב את הביטחון שלא יחסרו קרקעות פרטיות ולא יעלו מחירהם במצב הנתון שציינתי,שהוא עובדתי !
 

MrRoadRunner

New member
תגובה אחרונה...

אם לטענתך השוק יוצף בקרקעות זולות, קרי ירידת מחירי הדיור, אין שום מצב או תרחיש שעולה על דעתי שחומר הגלם הקרוי קרקע (פרטי או לא) יעלה במחיר, נקודה סוף פסוק.
 
אני מתייחס לשני מסלולים : 1. מחסור בקרקעות פרטיות בלבד

למכירה ,כי בעליהם ממתינים לראות מה יקרה בשוק זה.ומגמה זו כבר מורגשת היום
בשטח.
2. במידה והפרטיות כן יימכרו,לדעתי תהיה עלייה במחירים,כי הם יטענו (בעלי הקרקעות) שמצרך זה שווה זהב כי אין עליו מגבלה של מחיר מוזל לצרכן כמו בקרקעות המנהל המוצפות בשוק.רוצה לבנות לשוק החופשי = קנה ושלם.
 

MrRoadRunner

New member
רק בעיה אחת...

אתה מניח שבעת הצפה של מגרשים, הביקוש ישאר כמו שהיה.
קבלן ש"ישלם" לא ימצא למי למכור את הדירות היקרות (בהינתן חלופות זולות).
ולא, המשקיעים לא ישלמו כל מחיר בזמן שהשוכרים בורחים להם לדיור מוזל
 
קשה לדעת כעת מה תהיה רמת הביקוש לפרויקטים המוזלים.

אין גם לדעת באיזו רמת בנייה ייבנו הפרויקטים במחיר למשתכן,ובאם הרוכשים יקבלו תמורה מלאה לכספם באותם פרויקטים.צריך להבין שמדובר בתהליך ארוך טווח,ולכן קשה כעת לדעת מה ילד יום.
עד כה למכרזים רבים של המנהל לא היה דורש / מציע,כי יתכן שחברות הבנייה והיזמים רואים חוסר רווחיות או רווחיות נמוכה בבנייה במחיר מוזל.
לדירות יקרות תמיד יהיו קונים בעלי יכולת שיירכשו.הבעיה מבחינתי,באם בעלי בקרקעות הפרטיות יוציאו נכסיהם / קרקעותיהם למכירה במצב שנוצר בשוק,כי הם ירצו לראות קודם כיצד השוק יתנהל בהמשך מבחינת היקפי הבנייה ומחירי הקרקעות של המנהל.
 

MrRoadRunner

New member
קל לדעת. דירות זולות ימכרו ומהר. מה שבאמת קשה לדעת

זה מה יקרה לדירות היקרות בשוק החופשי.... (לפי התחזית שלך!)
 

MrRoadRunner

New member
אז עצתי לך-לך על זה בכל הכח.קח הלוואות וקנה מגרשים ככל שתמצא

put your money where your mouth is
בהצלחה.
 
תודה על ההמלצה לקנות...,אך מדובר בסכומים ענקיים של עשרות

ומאות מיליונים.
במידה ואתה מעוניין לרכוש כעת מגרשים לבנייה רוויה ,יש לי מה להציע לך !
 

ariele1

New member
אם עלית על זה לבד, שאפו

בהנחה שאתה מדבר על קרקעות לבתים פרטיים.
זה משהו שידוע לאנשי נדלן שעשו 1+1.
אבל אם ברצונך להשקיע בקרקע, איחרת את הרכבת. אל תתבאס, גם אני איחרתי....
משקיעים קנו קרקעות לפני 4, 5 ו6 שנים כאשר המגמה שלא לאפשר קניית קרקעות מסיבית לבניה פרטית יצאה לדרך. היום חלקם מממשים ב400%-600% רווח ויותר (!!!) וחלקם עדיין מחכים לממש ביותר (ויקבלו יותר...).
אני קיבלתי את הטיפ להשקעה הזאת לפני כמה שנים בהתייעצות עם קבלנים בכירים שהסבירו לי בדיוק את מה שכתבת על המגמה של האוצר ובחרתי שלא לשמוע בעצתם ולפנות לאפיקי השקעה אחרים.
המחיר להשתכן וכל מה שקורה כעת רק האיצו את התופעה.
 
כן,זה ניתוח שלי לגבי המצב והמגמה שתתרחש בשטח לגבי צמודי קרקע

ובעיקר לגבי בנייה רוויה.
אני לא משקיע,אני משווק קרקעות לחברות ויזמים לטובת בנייה,ולכן החשש שלי
המוצדק לדעתי לגבי המגמה הרעה המסתמנת בשוק נדל"ן זה בצעדי ענק !
עבורי זו תהיה פגיעה ישירה באופציות שיווק הקרקעות שיחסרו למכירה מהשוק הפרטי .
 
לאריאל1 ולראליסט מושבע - התייחסות.

כל אחד מכם מביע עמדה הנובעת ממניעים לא רציונלים והם סה"כ משאלות לב [לאלה שעוסקים בעיקר במכירת קרקעות ללא יעוד - חקלאיות ומנסים לשכנע אותנו ש...אוטוטו אדמות חקלאיות יהפכו לזהב.]

זאת יש לדעת :
עתודות הקרקע לבניה שכבר הופשרו ע"י הועדות המקומיות באישור הועדות המחוזיות לאחר הפקדתם כחוק [עפ"י מאפייני הולת"א] מכילים בתוכם אלפי דונמים ומאות אלפי יח"ד שתוכננו אך לא מיושמים בחלקם בגלל בעיות תקציביות מקומיות.
בעצם...אין צורך להפשיר קרקעות חקלאיות או בכלל ל - 20 שנים הקרובות, הכל כבר מוכן , ונותרו רק ה"פרטים הקטנים" [תכנון מפורט וכניסת טרקטורים לאתרי הבניה]
ראו רק מדגם לא מייצג של היקף הקרקעות שהופשרו/ותוכננו לבניה [ל-30 שנים הבאות]:
מתחמי תמ"א 38/ 2 והתחדשות עירונית בכל רחבי הארץ - סה"כ כ-50 אלף יח"ד. [מדובר על כ-75 מתחמי התחדשות עירונית בכל הארץ ] - http://www.moch.gov.il/shikum_vehit...ekomiyot/Pages/mithamey_pinuy_binuy.aspx?PN=1
וזאת ללא מתחמי "פינוי בינוי/תמ"א 38 על סוגיו השונים.
קיימות תוכניות שונות בשלבים שונים של אישןר : בעפולה, מגדל העמק, קרית שמונה כ- 1000 יח"ד], טבריה [כ- 500 יח"ד], נהריה [כ-1000 יח"ד], עכו, קריות וחיפה [מעל 15 אלף יח"ד], נצרת עילית [כ- 500 יח"ד], בית שאן [כ- 750 יח"ד], פרדס חנה כרכור [כ-1000 יח"ד], קיסריה,או עקיבא, זכרון יעקב ובנימינה, יוקנעם [כ-2500 יח"ד], חדרה ונתניה [כ- 50,000 יח"ד ועוד היד נטוייה] קדימה צורן, צור יצחק , כוכב יאיר [כ- 25 אלף יח"ד] חריש [ כ- 20 אלף יח"ד] מרכז הארץ - ת"א יפו, רמת השרון, כפר סבא, הרצליה,בת ים, חולון, הוד השרון, פ"ת ,גבעת שמואל, יהוד- מונסון, אור יהודה, לוד רמלה [מעל 100 אלף יח"ד] רחובות, נס ציונה, ראשל"צ, אשדוד, רחובות, קרית גת, אשקלון [ כ - 50 אלף יח"ד] שדרות, אופקים, נתיבות, באר שבע , דימונה , ירוחם, אילת [ כ- 50 אלף יח"ד ]

הרחבות במועצות איזוריות בכל הארץ - כ - 10 אלפים יח"ד.

אז מה הבעייה , אתם שואלים ?
הכל מתחיל ונגמר בכסף שאין לרשויות כדי ליישם את את התכניות [פרצלציה, פיתוח כולל, פינוי מפגעים כמו הררי זבל ועוד]
ישום סלילת כבישים רוחביים ואורכיים לקליטת היקף המתיישבים החדשים מתבצע ע"י רשות התכנון הארצית [שכפופה היום לאוצר] והביצוע "צולע" וגורם לעיכוב בקידום תכניות כמו לדוגמה ח-500 ועוד, קחו לדוגמה את תת"ל 19 [כביש 4] שבו טרם הסתיימה הכנת התכנית אולי הכי חשובה בגוש דן והיא משתנה כל הזמן אך טרם ידוע מתי אם בכלל תאושר לעבודה.
אגב...לחברות הבניה הגדולות יש עתודות קרקע עצומות בגודלן שחלקן הגדול בתהליכי הפשרה , הם לא ממהרים לשום מקום, גם להם יש לא מעט בעיות מימון ולכן הכל מתנהל בעצלתיים.
הייתי מתמצת את הבעייה למשפט שבמקרה שלנו ה"חמור יושב בתוך העגלה".
 
יפה סקרת נתונים,אך כמה הערות לי לגבי התמונה שייצרת :

1. חלק גדול מהקרקעות שהופשרו או יופשרו בעתיד הן בוודאי שייכות למנהל,ואז הן תיכנסנה לנתיב של "מחיר למשתכן",ובכך חזרנו לבעייה שהעליתי מתחילת הדיון.
2. נכון שלחברות הגדולות יש עתודות קרקע שהן רכשו בעבר,אך עובדה היא שלמרות זאת הן מחפשות קרקעות לבנייה מיידית כל הזמן,כי חשוב להן רצף הבנייה לשם פעילות כל המערכות ההנדסיות שיש להן וכו"א.
3. ליזמים הקטנים,בינוניים וגדולים אין עתודות קרקע,ולכן הם צריכים כל העת ומחפשים קרקעות לבנייה עם תב"ע מאושרת.
4. אני והקולגות שסביבי חשים באופן בולט את המחסור כעת במגרשים עם תב"ע
לבנייה כבר כחצי שנה,והמצב הולך ומחמיר.
5. זה שיש "באוויר" תוכניות,הפשרות,עיכובים,תהליכים,לא משנה את מצב העניינים של מחסור בשטחים לבנייה כעת ובעתיד.מה גם שתהליכי הפשרה,השגת תקציבים לרשויות ולמשרד התחבורה לכבישים לוקחים שנים על שנים,כאשר משרד האוצר יחד עם ראש הממשלה קובעים את סדר העדיפויות.כעת בראש שלהם הוא
"מחיר למשתכן" - זאת מטרתם בלבד,ולכן הבעיה של מחסור בקרקעות תלך ותחמיר. המסקנה- לא משנות הסיבות - המחסור קיים וייטפח !
6. תמ"א ופינוי ובינוי - מהווים % קטן ביותר מפעילות הבנייה של חברות הנדל"ן והיזמים.הרוב מתרכז בפרויקטים לבנייה חדשה.
 
למעלה