מה קורה בשוק המחרים ירדו או עלו ? מה קורה פה?

[סנאיגיטה]

את המחיר העתידי של מחצית שווי הדירה בסך 750 אלף ₪ צריך להוון

גם אם מחיר הדירה ישאר זהה להיום בעוד 25 שנים, הרי מאחר ואת לא משלמת 750 אלף ₪ במכה אלא משלמת אותם בתשלומים חודשיים של החזרי הלוואת המשכנתא (בניכוי הריבית אותה משלם למעשה השוכר, תשלום חודשי יוצא רק 2,500₪ לחודש ולא 4,000 ₪ לחודש) הרי שאת צריכה לבצע היוון של הסך של 750 אלף ₪, שזה יוצא סכום נמוך משמעותי, כך שלמעשה את מרוויחה, גם אם מחיר הדירה נשאר זהה לאחר 25 שנה.
&nbsp
כמובן שאפשר לבדוק מול השקעה חילופית בתשלומים חודשיים בסך של 2,500 ₪ ולהשוות מה יותר כדאי.
&nbsp
כמובן גם שאם מחיר הדירה יעלה לאחר 25 שנה ו/ או דמי השכירות החודשיים יעלו במשך התקופה, אז ההשקעה תהיה כדאית יותר ולהיפך.

 

[dina321]

אני מתייחסת ל 750 אלף

ששמים כהון עצמי. כאשר סוגרת 4 אלף משכנתא כנגד 4 אלף שכירות.
כלומר או להשתמש בכסף לצורך דירה ולהרוויח נגיד 350 אלף בסוף או לשים אותם 750 באג"ח.

 

[סנאיגיטה]

משכנתא ל- 25 שנה לא כדאית- תקצרי אותה ותרויחי יותר

ירדתי לסוף דעתך, את ה- 750 אלף שלקחת כמשכנתא את לא מחשיבה מאחר והשוכר משלם את כל החזרי המשכנתא, נוצר מצב שהשקעת הון עצמי בסך של 750 א' ₪ ולאחר 25 שנה, נותרת עם דירה שלא חל שינוי במחירה והוא נשאר בסך של 1.3 מיליון ₪.

לפי החישוב שלך הרווח יעמוד על סך של 350 עד 400 א' ₪ (כנראה שהרווח יכול להיות גבוה יותר בחישוב הוצאות שמרני יותר).

אבל אם תקצרי את המשכנתא שלקחת ל- 15 שנה, בריבית של 4 קל"צ, ההחזר החודשי יעמוד על סך של 5,547 ₪, דהיינו תוציאי מהכיס כל חודש 1,547 ₪ וסה"כ ב- 15 שנה , 278,467 ₪ (אם תהווני את התשלומים הערך הנוכחי כמובן יהיה נמוך יותר)..

לצורך חישוב גס, תוסיפי את הסך של 278 אלף ₪ (ולא את הערך הנוכחי) לסך של 750 אלף ₪ ותגיעי לסך של 1,028,000 ₪.

בעשר השנים לאחר מכן תקבלי את שכר הדירה בסך של 4,000 ₪ נטו (ללא תשלומי החזר הלוואת משכנתא שהסתיימה) וזה יוצא סך של 480,000 ₪ (הערך הנוכחי כמובן נמוך יותר).

1,028,000 פחות 480,000 ₪= 548,000 ₪.

כלומר יוצא שהשקעת נטו סכום של 548,000 ₪ ויש לך דירה ששווה 1.3 מיליון ₪ לאחר 25 שנה, כלומר הרווחת 752,000 ₪ (לאחר הוצאות שוטפות על תיקונים, תקופות ללא שוכרים שציינת הסכום יהיה נמוך יותר. לדעתי הגזמת עם הערכתך, סכום זה יכול להגיע לכל היותר לסך של 50 אלף ₪, דהיינו תרוויחי 700 א' ₪.

בחישוב של האג"ח הגעת לרווח של 317,000 ₪.

כמובן שאת התשלומים החודשיים ששילמת בסך של 1,547 ₪ אפשר היה גם לחסוך באפיק שמאפשר הפקדות חודשיות ולהרוטיח בנוסף לתשואת האג"ח רווח נוסף, כך שהפערים היו מצטמצמים.

כמו כן אם היית מפקידה את הסך של 750 א' ₪ לא באג"ח שמחלק קופונים, אלא באפיק שמאפשר ריבית דריבית (או באג"ח שמחלק קופונים של 3% + הצמדה למדד למשל- לא קיים אג"ח שנותן תשואה כזאת עכשיו) התשואה הייתה גבוהה עוד יותר.

מצד שני יכולת במקום דירה אחת לרכוש 2 דירות קטנות ולקבל תשואת דמי שכירות יותר גבוהה.

ושוב התמונה יכולה להשתנות מהותית אם מחירי הדירות עוד 25 לא יהיו זהים להיום ו/או דמי השכירות במהלך התקופה יהיו אחרים. הכל שאלה מהן הציפיות שלך ומה טווח הזמן. כל עוד שאת לא מוכרת את הדירה ומממשת את הרווח החישוב הוא תיאורטי לחלוטין ממילא. הרי את יכולה גם למכור את הדירה בעוד 35 שנה וכיוצ"ב.

 

[dina321]

ברור שמשכנתא קצרה יותר זה משתלם יותר

אך רציתי להתאים משכ' שתשלום החודשי יהיה שווה לשכירות.
נכון שכל זה ציפיות ואי-אפשר לדעת מה יהיה ב- 25 שנים מעכשיו.
יכול להיות עוד מס על רכישת דירה ה- x , יכול להיות מס על השכירות משקל הראשון, מאלפיים ש"ח וכו'. יכול להיות מס נוסף על רכישת דירה משניה/שלישית/רביעית ,יכול להיות ריבוי דירות להשכרה ויהיה קושי להשכיר. מצד השני יכול להיות שמחירי דירות יעלו לאורך תקופה ו/או דמי שכירות תעלה...
דירה זולה יותר בפריפריה זה תשואה גבוהה יותר אך יכולים להיות בעיות נוספות כגון שוכרים בעייתים... אני מדברת על דירה זולה באיזור סביר במרכז הארץ, 3 חדרים בבנין ישן.

 

[כתומנטה2]

לא חושבת שזה צריך להיות השיקול שלך

להתאים את השכר דירה למשכנתא..

אם יש לך אפשרות כלכלית להחזיר יותר עדיף לך. במצב של היום התשואות על הפנים בניכוי הוצ' תחזוקה ומיסים לא חושבת שאת צריכה גם את הריבית שתנגוס לך ברווח..

 

[otherwise]

חשוב לשים לב מי הכותב

בעלי אינטרסים להציג ירידת מחירים:
כחלון, משרד האוצר, הלמ"ס, מנהלים בשוק ההון

בעלי אינטרסים להציג עלית מחירים:
קבלנים, חברות בניה, מתווכים, שמאים

אתה יכול לעקוב לבד במדלן ולבחון מה קורה בשוק באזור שבו אתה שוקל לקנות.
אזורים שונים בארץ מתנהגים בצורה שונה מבחינת ביקוש והיצע.
אני קניתי ממש לאחרונה באזור ביקוש במרכז כדי להפחית את הסיכונים, באזור מתפתח שצפויה בו השבחה. בבדיקה שלי התרחשה שם לאחרונה עליית מחירים. לא הייתי קונה בימים אלה בפריפריה כי אם תהיה ירידת מחירים וירידה בביקוש, זה יתבטא בעיקר בפריפריה. למרות שלדעתי האישית (ואני לא איש מקצוע), לא תהיה ירידת מחירים אפילו בפריפריה, אני מאמין שתהיה התמתנות בעליות המחירים ובאטרקטיביות של הפריפריה בגלל התשואות שיורדות, מחיר למשתכן שהוא בעיקר בפריפריה, ומס דירה שלישית. בסופו של דבר כל הפעולות של כחלון רק מכניסות כסף למדינה, מחלישות את הפריפריה, יוצרות משקיעים צעירים (אחוז גבוה של משקיעים במחיר למשתכן), פוגעות בצעירים וסטודנטים (פחות היצע דירות קטנות להשכרה), ופגיעה רטרואקטיבית במשפחות ממעמד הביניים שחסכו בעמל ומשכירים דירות קטנות.

 

[elvinnox]

לצערי המחירים ירדו בקצב איטי בעשור הקרוב

השיא מאחורינו, המחירים יורדים זה אין ספק.
&nbsp
הבעיה שלא יהיה כאן פיצוץ כי בכוונה לא מייצרים מספיק יחידות דיור.
אנחנו נכנסים לגל ירידה של 30-40% (נומינלי) שיתפרס על העשור הקרוב.
זה בהחלט לא הזמן להכנס להשקעה בארץ, נקודה. בחו"ל - אולי ותלוי בעסקה.
&nbsp
כל מי שקנה בזמן, הרוויח בגדול. מי שלא הפסיד.
חבל רק שכל אלו שהפסידו ממשיכים להצביע לאותו אחד שדופק אותם שוב ושוב
&nbsp

 

[ערפל10]

מה הקשר לדפוסי ההצבעה?

אצל השמאל בשילטון זה לדעתך יהיה אחרת?

 

[אמיריצה]

אצל השמאל גרוע פי אלף - ראה טרכטנברג והבורסה שלנו..

 

[elvinnox]

אף אחד לא דיבר על ימין או שמאל

מחוסרי הדיור מהווים כבר למעלה משליש מהאוכלוסיה, מספיק כוח אלקטרואלי כדי לקחת את השלטון לידיים.
&nbsp
במקום לתת כבוד ואגו למפלגות שמאל/ימין/דתיים/ערבים, אם היו מתאחדים היו יכולים להרוויח בממוצע חצי מיליון שקל.
&nbsp
אבל זה לא משהו שיקרה כי יש כאן קבוצות שיצביעו בכל מחיר לפי מה שחונכו מגיל צעיר.