כדאיות השקעה בית קרקע

[עוגיפלצצצת]

כדאיות השקעה בית קרקע

ביישוב שלי (צמוד למושב סגולה) במועצה אזורית יואב (מעדיפה לא לתת פרטים מדוייקים).
יש בית למכירה . הבית ישן מאוד לפחות בן 40 עבר שיפוץ יסודי גודל המגרש 750 מטר ושטח בנוי 170.
מחיר מבוקש סביב 1800000. אנו רוצה לקנות עם שותפה מהמשפחה לחלק ל 3 דירות.
ולהשכיר שכירות משוערת מהעיסקה תהיה כ 9000.
יש לי כמה לבטים:
1. חוקיות פיצול בית קרקע קראתי שיש הצעת חוק חדשה לא הבנתי איפה היא עומדת.
2. המידה ונירצה למכור עוד כ 5 שנים האם ייתכן והמחיר יירד כי הבית מאוד יישן והמכירה תיחשב כמכירת מגרש בלבד?
3. איך קונים בית בשותפות מבחינת רישום ומשכנתא.

 

[MrRoadRunner]

תשובות

1א. אל תפתחי ציפיות. אם המגרש היה מתאים לפיצול אזי היה מתבטא במחיר.
1ב. הצעת החוק לפיצול בתי קרקע (של מפלגת כולנו) מגדיר מינימום יחידה 60מ"ר
לפרטים עייני https://www.knesset.gov.il/privatelaw/data/20/3044.rtf
2. לא.
3. כמו כל שותפות אחרת, כל אחד משלם את חלקו ומקבל אחוזים בנכס.

 

[עוגיפלצצצת]

התכוונתי לפיצול פנימי של הבית

לא פיצול של המגרש.
אני יודעת שהחוק הוא יחידות של 60.
אפשר לפצל ל 60 60 ו46 זה לפחות חצי קלאץ' חוקי.
ובעניין המשכנתא- לוקחים אחת משותפת או כל אחד לוקח
משכנתא? הרי כל אחד במצב כלכלי שונה איך נקבעים התנאים?

 

[MrRoadRunner]

את לא ברורה.

אם מדובר על פיצול לא חוקי - אז את לא שואלת אף אחד ויכולה לפצל לדירות של 1 מ"ר ולהשכיר לאנשים קטנים במיוחד.
אם מדובר על פיצול לפי הצעת החוק של כולנו (שעדיין לא רלוונטית) אז יש להגיש לועדה בקשה לפיצול בהליך מזורז והתנאים מפורטים בקישור לעיל (ככל שיאושרו).

 

[עוגיפלצצצת]

הכוונה קודם לפצל בכל מקרה

ותוך כדי תנועה להסדיר את החוקיות
כמקובל במדינת בלוף שלנו.
בכל אופן הבנתי את התשובה תודה!

 

[MrRoadRunner]

בהצלחה. לא ברורה לי ההחלטה להכנס לפרויקט בסדר גודל כזה

על סמך הצעת חוק שתתקבל או שלא, וגם אם תתקבל לא ברור האם תיושם או שמא הועדות יתקעו מקלות בגלגלים (הם יתקעו.).

 

[עוגיפלצצצת]

ההחלטה היא לא על סמך החוק

אני אולי קצת סתומה אבל לא עד כדי כך....
החוק זה סתם בונוס אם יעבור.
בייחוד שרשימת השמות שרשומים על החוק
לא בדיוק נמנים עם הנציגים הפרלמנטריים שלי בכנסת.

 

[MrRoadRunner]

משכנתא - כל אחד לוקח בעצמו.

 

[רימון חייט]

אתם שותפים בזכויות ובחובות

1. ענו לפני.
2. על פניו גם עכשיו מדובר על רכישת מגרש עם בית להריסה פחות או יותר.
גם אם היה מדובר על ארמון, יתכן והמחיר יירד עוד 5 שנים.
&nbsp
3. אתם נרשמים כשותפים ולוקחים משכנתא יחד. הבנק מסתכל על ההכנסות הכוללות של השותפים ואתם מתחייבים "כולם וכל אחד לחוד" כלומר, כל אחד מכם מתחייב על כל סכום המשכנתא. במידה ואחד לא ישלם הבנק יגבה הכל מהשותף.
זה הזמן לחשוב אם זה מתאים לך:
א. אמורה להיות לך מידת אמון גדולה בכך שהשותף שלך ימשיך לשלם.
ב. הנתונים הכלכליים שלכם יהיו חשופים גם לשותפים שלכם. משכנתא מגישים ביחד.
ג. אם מסיבה כלשהי אחד השותפים ירצה למכור והשני לא ירצה, תהיה לכם בעיה.
ד. את עלולה למצוא את עצמך עם שותפים שונים מאלו שהתכוונת, למשל במקרה של גירושים.
&nbsp
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/EffeBook
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://bit.ly/EffTips
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611

 

[עוגיפלצצצת]

תודה על התגובה ושאלה

לפניך ענו כי המשכנתא היא בנפרד.
אז אני קצת מבולבלת מה נכון?
והאם בכל זאת יש דרך לא לחשוף את נתוניי הכלכליים
או שאין מנוס? (לא רוצה שיראו את כל המיליונים )

 

[MrRoadRunner]

נראה לי שרימון הוא יועץ משכנתאות לכן הוא לוקח.

 

[סנאיגיטה]

הצעת החוק היא לתוספת יחידת דיור אחת לבית פרטי

כמדומני שהצעת החוק עברה בקריאה ראשונה אבל תוך שינויה כך שניתן יהיה ליצור יחידת דיור אחת בלבד שגודלה המינמלי הוא 60 מ"ר ולא כמו שהוצע בתחילה לפצל לכמה יחידות שרוצים בתנאי שכל אחת מהן היא 60 מ"ר.

כמובן שאת יכולה לפצל בפועל ליותר יחידות דיור, באופן לא חוקי אבל השאלה אם התשואה תצדיק את הסיכון בכך. אם מחיר הבית הפרטי שאת רוצה לרכוש הוא 1,800,000 ושכר הדירה החודשי הצפוי הוא 9,000 ש"ח, כלומר 108,000 ש"ח בשנה, אזי התשואה ברוטו (לפני לקיחה בחשבון של מס רכישה, ו/או תיווך ו/או שכ"ט עו"ד ו/או הוצאות אחרות) היא 6%, תשואה יפה, אבל (תמיד יש אבל

) כדי לערוך את הפיצול תצטרכי להשקיע להערכתי לפחות כ- 50 אלף ש"ח לכל יחידה (וכנראה יותר מכך מדובר מטבח נפרד + מקלחת נפרדת + שיפוץ כללי לרבות שבירת קירות וכיוצ"ב), כלומר תוסיפי לעלות הדירה עוד 150 א' ש"ח וסה"כ תגיעי למחיר של 1,950,000 ש"ח ולתשואה של 5.5 אחוז ברוטו.

מדובר בתשואה יפה ומה שעוד יותר יפה בה הוא שלא תשלמי מס על דירה שלישית, אבל כן תשלמי מס על השכרת הדירה. את צריכה לחשוב האם התשואה העודפת שווה את הסיכון. כמו כן לדירות ו/או בתים מפוצלים לא חוקית, יש ביקוש נמוך יותר עקב הסיכון שבאי החוקיות וקבלת צו הריסה וכן מאחר ולא ניתן לקבל משכנתא עליהם ובייחוד כאשר מדובר בנכס יקר, קשה עד בלתי אפשרי למצוא רוכש שיהיה לו סכום מזומן לרכוש את הדירה וכאן טמון הסיכון האמיתי בעיסקה הזאת אם וכאשר תרצו למכור את הבית.

 

[עוגיפלצצצת]

מס על השכרת דירה הוא מדירה שלישית . לא?

 

[עופר1002]

מס הכנסה חל מעל שכירות

של כ 5200 ש"ח.

 

[aeonf]

5,030 ש"ח ליתר דיוק

וגם זה יתעדכן עוד שבועיים.

 

[עוגיפלצצצת]

אוף !!!!!

 

[רימון חייט]

תשאלי את מי שענה לפני

ולשאלתך השניה,
עקרונית את יכולה לבקש מפקידת הבנק
לקבל כל אחד מכם בנפרד כדי שיעביר לה את הנתונים
והיא תסכמם. ספק אם תמצאי פקידה שיהיה לה אורח רוח כזה.
אפשר לנסות גם באמצעות יועץ משכנתא פרטי אשר יבצע את ההגשה לבנק
לאחר שירכז את הנתונים מכל אחד בנפרד.
מצד שני, אם אינך יודעת מהי איתנותם הפיננסית של שותפייך, איך
תוודאי שהם ישלמו את המשכנתא יחד אתך? או במילים אחרות,
הייתי חושב 7 פעמים לפני כניסה לעסקה כזו עם המשפחה.
אם אלו אנשים שאיני מוכן לחשוף בפניהם דבר שטותי כמו מהי המשכורת שלי
הייתי מוותר.
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/EffeBook
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://bit.ly/EffTips
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611