קב' רכישה לתוספת 7 קומות לבניין קיים V.S קב' רכישה בעת בנייה

[הולמאי ילד הפרחים10]

קב' רכישה לתוספת 7 קומות לבניין קיים V.S קב' רכישה בעת בנייה

השלום והברכה לכולם,
בפוסט האחרון שפתחתי "הואשמתי" ע"י המשתמש "המוסקיטר האחרון" ב"תרגיל בשביל לקדם פרוייקט מסויים".
אז חרף ההאשמות אנשוך שפתיי כלפי תגובות מעטות מסוג זה ואשמח להיוועץ אתכם.

אני ממשיך כל עת באיתור דירה לרכישה כאשר נתקלתי בהצעה מעניינת:
קבוצת רכישה לבניין קיים בן 2 קומות שנבנה לפני 12 שנה עם היתר ל-9 קומות אך עקב הסתבכות פיננסית הפסיקו את הבנייה לאחר השלמת הקומה ה-2.
יש להיתר דד-ליין - בינואר!
היזם נמצא לקראת אישור סופי בועדה המקומית (עבר ללא התנגדויות) לתוספת 7 הקומות.
במידה ויאושר היזם יקנה את הבניין מכספי קבוצת הרכישה.
הסיכוי לקבל ההיתר גבוה ביותר.

המחירים די זולים(סביב 31-30 אלף למ"ר).
דמי רצינות 50 אלף בפקדון נאמנות.
לאחר מעבר שלב הוועדה המקומית ורישום הערת אזהרה, על החברים לשלם 60% מערך הדירה ו-40% בתשלומים לפי קצב הבנייה.
יש בנק מלווה ונבחרה חברת בנייה (די קטנה...לא שמעתי מעולם)

ליזם מחויבות ורצון לא פחות להשלמת הפרויקט משום שהוא מחזיק בקומה המסחרית שתהיה תחת הבניין.
כניסה ב-2020.

**קיים גם פרויקט של קב' רכישה שנמצא בשלבי בנייה יחסית מתקדמים(כניסה עוד שנה) אך זה כבר די מאבד מהאטרקטיבות בתמחור בקבוצת רכישה.
דורשים 1.78 מיליון + תיווך.

מפאת חשד מתמיד מצד 2 חברים בפורום אני לא מזכיר ולא מילה על מי מהחברות הקשורות.

איך זה נשמע לכם?

תודה וסופ"ש רגוע וחמים בבית.

 

[DanT12]

הרצל 105?

 

[elvinnox]

למה הייתה ההסתבכות הפיננסית?

על פניו זה נראה פרויקט שלא מורכב/מסובך להשלימו
&nbsp
האם בתחילה ההיתר היה ל-9 קומות או שזה עבר שינוי?
לפעמים היזמים לא בכוונה מאמינים שיקבלו אישורים והיתרים ולבסוף ההיתרים מאפשרים נפח בניה קטן יותר
&nbsp
לא מכיר את הפרויקט הספיציפי הזה אבל בדרך כלל בתקופה האחרונה קבוצות רכישה לא נותנות הנחה משמעותית למרות אחוז המימון הגבוה יותר
&nbsp
הכניסה ניראת לי רחוקה מידי לבניין יחסית קטן (9 קומות בדרך כלל מסתיים בטווח של שנתיים) מה גם שכבר היסודות והחפירות אחרי.
&nbsp

 

[הולמאי ילד הפרחים10]

וואלה חברים - איזו בקיאות

אכן הרצל 105

אין לי מושג למה היתה התסתבכות פיננסת אז לפני 12 שנה.
זה לא קשור ליזם הנוכחי כך שלא התעניינתי לעומק.
אכן היה היתר ל-9 קומות - שיפוג אוטוטו.

לגבי:
1) לפעמים היזמים לא בכוונה מאמינים שיקבלו אישורים והיתרים ולבסוף ההיתרים מאפשרים נפח בניה קטן יותר"
אם לא היו מאמינים שיקבלו את האישורים לא היו מבצעים את התכנון האדריכלים, לא? יש כבר דגמי דירות והכל מתוכנן.

2) כדאיות ההנחה: ניתן למצוא כיום באיזור הזה דירות 2.5 חדרים ב-1.6 מיליון או דירת 2 חדרים ב-1.55(שתיהן קומה 3)? אין דבר כזה.
בייחוד שהמפרט עשיר - תריסי גלילה חשמליים, מטבח מחברה מוכרת בסטנדרט טוב, אפשרות לפרקט בחדר שינה ועוד...

3) גם לי נשמע מוזר אורך הבנייה אם כי לא ממש ארוך.
בדירה הקיימת נכנסו בתום 4 שנים (למרות שזה פרויקט ענק).
אולי הם לוקחים בכוונה טווח זמן ארוך יותר בכדי להימנע מכל הסאגה של האיחורים?

העניין נראה רציני מבחינית הגורמים המעורבים:
* משרד האדריכלים: מרמלשטיין - מבדיקה עולה שהמשרד מתכנן לא מעט פרויקטים בדרום ת"א (מצאתי 6 שתכנן בפלורנטין בשנים האחרונות)
* ליווי משפטי: ע"י משרד עו"ד גדול ומוכר (פישר בכר חן).
* שיווק+ניהול הקבוצה: "חן נדלן"+"פולי ניהול פרויקטים"(נראה ש"פולי" זו חברת בת של "חן")

בכל אופן, זה נראה לי מאד מעניין.
אשמח לשמוע דיעותיכם.
בלי שום קשר - שבוע הבא אני נפגש עם העו"ד שלי שמכיר היטב את השוק בת"א.

תודה לכם!

 

[aeonf]

אתה מבין מה קבוצת רכישה אומרת ?

שאתה היזם לכל דבר ועניין?
אתה מודע לכמה זמן ממתין אדם בקבוצת רכישה לקבלת דירתו? בבניין לידי לדוגמא הלך להם די מהר לדוגמא, הם יקבלו את הדירות ב2018 והם רכשו אותו ב2010.
אחד הפרוייקטים שציינת כבר הסתבך מאד והבנייה הופסקה (עזוב אותך סיפורים, אתה לא באמת יודע למה) למה להכנס למיטה כה חולה? אתה יודע מה המצב ההנדסי של השלד? התאמה להיתר? יש לך מושג לגבי עלויות בנייה בת"א? המתקן חניה יהיה ככל הנראה רובוטי, אתה מודע לעלויות?
ואגב היתר בנייה תקף ל3 שנים. שתרצה להאריך את ההיתר תאלץ לעמוד בכל התקנים החדשים כיום שמאד שונים מהתקנים של 12 שנים.
&nbsp
"אם לא היו מאמינים שיקבלו את האישורים לא היו מבצעים את התכנון האדריכלים, לא? "
לא. בארצינו הקטנה הזכויות בנייה שאתה מקבל משתנות כל שני וחמישי (תמא 38) וגם התקנים משתנים כל יומיים, ככה שאדריכל יכול לתכנן X ואז לא מאשרים לו.
&nbsp
"2) כדאיות ההנחה: ניתן למצוא כיום באיזור הזה דירות 2.5 חדרים ב-1.6 מיליון או דירת 2 חדרים ב-1.55(שתיהן קומה 3)? אין דבר כזה.
בייחוד שהמפרט עשיר - תריסי גלילה חשמליים, מטבח מחברה מוכרת בסטנדרט טוב, אפשרות לפרקט בחדר שינה ועוד..."
קודם כל זה סטנדרד מאד בסיסי בת"א, זה שום דבר מיוחד ושנית מי אמר לך שזה המחיר? המארגן? הוא מוכן להתחייב על כך עם ערבות בנקאית? אם לא אז למספרים שהוא זרק אין שום משמעות. אם תרצה חו"ד תשאל בכמה קונים את הקרקע (כלומר כמה מזה הולך לקרקע+למארגן וכמה לבנייה).
&nbsp
&nbsp

 

[הולמאי ילד הפרחים10]

הכל נרשם ואברר זאת - מזל שהעלת את השאלות שצריכות

להישאל על-ידי! זה חשוב.

עם כל כך שאני כבר בעל נכס אני ממש ממש לא שוחה בחומר ומכיר את השוק לעומק.
אני מלווה ע"י עו"ד מעולה שליווה אותי ברכישת הדירה הקודמת ואני סומך עליו ב-100% שיתחקר לעומק.
בפרויקט אחר שבדקתי התרשמתי עמוקות לטובה ואז הוא בדק וגילה דברים שחשכו עיני.

רוב תודות

 

[הולמאי ילד הפרחים10]

שאלה על מה שציינת על היתר הבנייה של לפני 12 שנה:

היי,

כתבת:
"שתרצה להאריך את ההיתר תאלץ לעמוד בכל התקנים החדשים כיום שמאד שונים מהתקנים של 12 שנים"

לא כלכך הבנתי לאיזה היתר אתה מתכוון:
זה שהתקבל לפני 12 שנה או זה שהקבוצה עובדת עליו?
בכל מקרה, הבנתי שאת השלב המהותי בדרך להיתר הם עברו בהצלחה.

"זכויות בנייה שאתה מקבל משתנות כל שני וחמישי (תמא 38) וגם התקנים משתנים כל יומיים, ככה שאדריכל יכול לתכנן X ואז לא מאשרים לו"

אם הם עוברים בהצלחה את שלב קבלת ההיתר האם זה בכלל רלוונטי?
כמו-כן, בינואר וועדת התכנון המקומית מתכנסת לגבי אשרור התכניות.
תוכניות הבנייה החדשות הוגשו לוועדה ולא הוגשו להן התנגדויות.
מעבר וועדה מקומית לא אמור לחתום את העניין ובכך מה שנכתב לעיל לא רלוונטי במקרה דנן?

תודה רבה!

 

[aeonf]

ההמלצה של מהנדס הרישוי חיובית?

 

[הולמאי ילד הפרחים10]

איני יודע ...

 

[הנדלניסט מהבקעה]

הרצל 105 ת"א - גוש 7061 חלקה 248 מגרש 2285 - סטטוס.

ראשית אומר שהכתובת הזכירה לי נשכחות כי לפני כ- 10 שנים ויותר עסקתי במכירת המגרש הסמוך [הצמוד] - בהרצל 107 שיש בו מגרש חניה מכיוון רחוב הסדנה וחנות למכירת קטנועים ברחוב הרצל...עו"ד ארגן קבוצת רכישה לרכישת הזכויות, הרכישה הסתיימה ללא תוצאות בגלל אי הסכמות של חלק מהיורשים השותפים לבעלות, עובדה היא שעד היום המגרש הסמוך עומד בשממונו.

התב"ע במקום שמספרה - 2796 [נכונה לכל המגרשים באיזור] נכנסה לתוקף בנומבר 2003, ויעודה - תעשיה קלה עם אופציה נוספת למגורים מתוך כוונת מכוון להפוך את רחוב הרצל לאורכו בעתיד ליעוד למגורים ע"ח ביטול התעשיה הקיימת. [ יעוד לתעשיה ברחוב הרצל היה קיים עוד בשנות ה-50 של המאה הקודמת]

התכנית עם 2 אופציות - https://gisn.tel-aviv.gov.il/medamu...ain.asp?iriaMode=internet&gush=7061&helka=248

אופציה משולבת מגורים - file:///D:/%D7%94%D7%95%D7%A8%D7%93%D7%95%D7%AA/2016122181223_zchuyot.pdf

אורטופוטו עירית ת"א - https://gisn.tel-aviv.gov.il/iview2js/index.aspx?zoom=100&gush=7061&helka=248

תצלום רחוב - https://www.google.co.il/maps/@32.0...V2WkrqyJGlNr9OIpYQ!2e0!7i13312!8i6656!6m1!1e1

פירוט הזכויות -

שטחי שירות מתחת לקרקע - 400 אחוז [משטח המגרש - 1096 מ"ר] כוללים כמובן את המרתף ,חניות, מחסנים, עד 4 קומות מתחת לפני הקרקע.

יחידות דיור - מינימום 50 מ"ר.[כולל ממ"ד ואינו כולל הצמדת שטחים משותפים]

שטחי שירות - 25 אחוז משטח עיקרי.

שטח עיקרי - 250 אחוז משטח המגרש - כלומר 2,749 מ"ר לכל הבניין.

לכל 2000 מ"ר שטח עיקרי, המאושר למגורים, יתווספו 300 מ"ר שטח עיקרי נוסף לצורכי ציבור בקומת קרקע ו\או בקומה ראשונה והם ירשמו ע"ש העירייה ללא תמורה לאחר בנייתם.

באופציה 2 (כלומר בנין שנבנה לתעסוקה ויבקשו בעתיד להסב אותו למגורים, יופרשו לצרכי ציבור שטחים כאמור בתקנון בקומת קרקע ובקומה ראשונה במידת האפשר וניתן יהא להשלים את יתרת הזכויות בקומות אחרות על פי הוראות תכנית זו.

מרפסות לא מקורות - ברוחב שלא יעלה על - 1.2 מטר לכיוון השפ"פ, מרפסות לכיוון הרחוב מחייבות אישור נפרד מוועדה מקומית.

חניות במרתף - בכל 4 הקומות משותפת ל-2 מגרשים עם כניסה ויציאה אחת.

תכסית של חדרי יציאה לגג לא תעלה על %70 משטח הקומה מתחתיה ותהיה כפופה להוראות לגבי קוי בנין המפורטים בסעיף 5.10 בתקנון.

במגרשים מעל 1000 מ"ר (כולל שפ"פ) מספר קומות (כולל קומת קרקע) לא יעלה על 8 קומות.

תותר הקמת 2 קומות חלקיות נוספות בנסיגה של 3 מ' לפחות מהחזיתות לרחובות ומשפ"פ ובתנאי ששטח קומה חלקית לא יעלה על % 50 משטח קומה טיפוסית.

בקומת הקרקע (קומת הכניסה) ובקומה א' מעליה יותרו גם מסחר קמעוני, משרדים, שרותים אישיים, סניפי בנק ודואר, שימושים בעלי אופי ציבורי ושימושים ציבוריים.

הועדה המקומית תהיה רשאית לאשר פתיחת בתי אוכל בהליך פירסום להתנגדויות כפי שנדרש בחוק לגבי שימוש חורג.

בנוסף לאמור, יותרו שימושי מגורים ואיכסון מלונאי בתנאי שהמגורים יותרו בבנין שלם, פרט לקומת קרקע גבוהה או שתי קומות ראשונות.

לעניין גוש 7061 חלקה 248 [הרצל 105]

היזמים כשלו בתכנון המבנה והקדימו את זמנם בעשרות שנים לפחות, הרחוב באיזור זה היה ונשאר ישן, מוזנח, אין חנויות "נוחות", אין מתקנים ציבוריים כמו בי"ס, גנים, ועוד...שיגרמו לרוכשים פוטנציאליים להתעניין במקום למגורים, הם פשוט לא הצליחו למכור את הדירות במחירים סבירים, והבניה הופסקה באמצע.

נסח טאבו , מצב נוכחי - [באתר העיריה] file:///D:/%D7%94%D7%95%D7%A8%D7%93%D7%95%D7%AA/13841600.pdf

הבעלים במירב השטחים בבנין היא חברה בשם מדרך עוז בע"מ,מספר תאגיד 510324569 כל זכויות הבעלות של רוכשי הדירות בבנין רשומות תחת הערות אזהרה בלבד, רישום בית משותף בוצע בשנת 2013.

בעליה של החברה היא דבורה חצרוני שנפטרה בנתיים,ובמקומה מונה יואל חצרוני מהכתובת - רחוב בלוי 11 בני ברק להלן ציטוט רלוונטי מהליך משפטי מסויים - "בשנת 1998 רכשה המערערת חלק ממבנה המצוי ברחוב הרצל תל-אביב (להלן - הנכס). רכישת המבנה מומנה בחלקה באמצעות הלוואת משכנתא מבנק הפועלים למשכנתאות בע"מ

משפחת חצרוני נחשבת לעתירת קרקעות באיזור ת"א...בשכונת יד אליהו, ברחוב מח"ל [דרום ת"א] ועוד...

בעלים נוספים של חלק מהזכויות בבנין הם [הערת אזהרה בלבד] - נווה שקד יזום והשקעות בע"מ.

ענת חן זדה, מנכ"לית פולי ניהול פרויקטי נדל"ן היא העומדת מאחרי רעיון קבוצת הרכישה בהרצל 105.[ולא ברור לכאורה האם העניין סגור עם בעלי הזכויות כולם.]

 

[הולמאי ילד הפרחים10]

יואווו WTF! מאיפה כל המידע הזה?

קודם כל שלום ותודה על כל המידע!

1. אין ספק שרואים את תחילת התמורה בשטח של התב"ע - לא מעט פרויקטים צפויים לקום מדרום לשלמה.
   
2. נכתב כי "במגרשים מעל 1000 מ"ר (כולל שפ"פ) מספר קומות (כולל קומת קרקע) לא יעלה על 8 קומות"
   תותר הקמת 2 קומות חלקיות נוספות בנסיגה של 3 מ' לפחות מהחזיתות לרחובות..."
   - האם ישנה סבירות מסוימת שוועדה לא תאשר הוספת קומות (במקרה הזה 8) לאחר ש-X שנים קודם לכן זה אושר?
   - לא הבנתי את כוונת המשורר ב"תותר הקמת 2 קומות חלקיות"
   מה זה "קומה חלקית".

**** לא הצלחתי לפתוח את "טאבו , מצב נוכחי".

מה הן בדיקות "הליבה" שלדעתכ/ם עלי לבצע לפני שאני בכלל שוקל להיכנס לכך?
יש לי עו"ד שליווה אותי עם רכישת הדירה הנוכחית - הוא גם יעשה זאת אם וכאשר אקנה דירה אחרת שאינה קיימת ועומדת.
האם הוא אמור לדעת בדיוק מה ואיפה לבדוק?

שוב תודה על המידע ושיהיה שבוע טוב.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

הרצל 105 ת"א והסביבה - התייחסות לשאלותיך.

עיריית ת"א עושה מאמצים כבירים ל"שחלף" את האוכלוסיה החלשה באיזור ולהעלים את העסקים הותיקים והמוזנחים הקיימים בחלקם עוד מתקופת המנדט במבנים "מטים לנפול" , רובם בדמי מפתח, בשכירות מוגנת. [כמעט בלתי ניתנים לפינוי]

יש מגמות חדשות של יזמים שמנסים לבצע תהליך של התחדשות ובניה לאורך חלקו הדרומי של רחוב הרצל, אבל...היקף הביקושים עדיין קטן מדי ולכן מדובר על השקעות מסוכנות.

לגבי הקומות הנוספות בנסיגה...בעצם מתכוונים לדירות גג שיבנו בנסיגה משטח הרצפה של הקומות שמתחתיהם ע"מ לנצל את מקסימום זכויות הבניה המוקנות, והכל כדי להביא אוכלוסיה מתאימה ...מה שבנתיים "לא כל כך הולך" , כל בעלי הדירות בבנין הם משקיעים ודירותיהם מושכרות לשוכרים, לדעתי חלק גם לעובדים זרים.[אני לא בטוח]

אגב...כדי לבנות את התוספת בבנין יש לפנות את כל הדיירים כי מדובר על בניה מסיבית , כתוצאה מכך תהיה פגיעה מסויימת גם בעסקים הפועלים בקומות המסחריות, היזמים באמצעות קבוצת הרכישה יאלצו לשלם פיצוי על הפסדי הכנסה/מגורים עד לסיום הבניה.

עליך לבדוק האם קיים הסכם אופציה/אחר בין יזם קבוצת הרכישה לבין בעלי הבנין ואלו הסכמים נחתמו עם בעלי הנכסים בבנין.
האם הוכשרו 4 קומות חניה [כמפורט בתב"ע] ? כמה מקומות חניה יש לכל דייר ?
מה קורה עפ הרצל 107...יש לכך השפעה בעתיד...יוקם שם בנין דומה והחלונות יחפפו חלון מול חלון ללא נוף.[לצד דרום]

===============================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914

 

[הולמאי ילד הפרחים10]

אין מילים

המון המון תודה על המידע החשוב.
הרצל 105 נשמע לי אטרקטיבי וקורץ ועכשיו, פחות.
עדיין לא פוסל כי אחרי הכל איפה ניתן לקנות כיום דירת 2 חדרים ב-1.6-1.58 מיליון?

הסתובבתי ברחובות פלורנטין וגיליתי מספר בניינים בבנייה (החלוצים+מטלון+נח' בנימין+השוק) אך לא מצאתי כל אזכור ביד 2.
בכלל - תנועת הדירות למכירה ביד 2 די דלילה.

תודה רבה!

 

[aeonf]

למה נדבקת למחיר הזה?

ואם היזם היה אומר לך 900,000 ש"ח ?
זה מחיר עוגן שנדבק לך בשכל אבל אין לו כל משמעות ועדיף שתתעלם ממנו לחלוטין.
המחיר היחיד שרלוונטי הוא מחיר שיש מאחוריו ערבויות לפי חוק מכר וגם אז אתה תשלם יותר ממה שצוין.
&nbsp

 

[elvinnox]

זה בדיוק מה שהקבלנים רוצים שתחשוב

מקבעים אותך למחיר גבוה בלי שום קשר,
בדיוק כמו הסיסמת בלוף שאם תקנה דירה חדשה מקבלן שהיא תהיה מוכנה תהיה שווה עוד 200K.
&nbsp
אם קבלן היה יודע שהדירה שהוא בונה תהיה שווה עוד 200K בגמר, לעולם הוא לא היה מוכר אותה בפחות אלא ממתין.
&nbsp
תפסיקו לאכול את הבלופים של הקבלנים
&nbsp

 

[Fitch]

לא תמיד יש לו הון ובטחונות ולכן מציע מחירי "על הנייר"

 

[הולמאי ילד הפרחים10]

מבין גדול אני לא...אך איזה קבלן בקב' יזמית יתחייב לכך?

אני מנסה קודם כל לקנות דירה מוכנה או לקראת סיום בנייה.

 

[aeonf]

איזה סיום בנייה?!?

הפרוייקט עוד לא עבר ועדה ואין היתר בנייה, מה הקשר בין "לקראת סיום בנייה" והפרוייקט הנ"ל? או שאני מפספס משהו?
חוץ מזה כל קבלן/יזם שמוכר דירה חייב לספק בטחונות ומחיר סופי על פי חוק.
&nbsp

 

[הולמאי ילד הפרחים10]

"דירה מוכנה / לקראת סיום" (כלומר - לא משהו בחיתולים)