שאלות למשפר דיור

[arthur888]

שאלות למשפר דיור

שלום

1. יש לי כיום דירה בדרום הארץ שמושכרת ואני מתכוון למכור אותה ולקנות דירה למגורים בשבילי. השאלה הנשאלת היא האם עד שאני לא אמכור אותה אני עדיין זכאי רק ל50% משכנתא מערך הבית החדש?
2. האם ההכנסה משכירות נחשבת כהכנסה לצורך חישוב הכנסות כגון משכורות?
3. מה ההחזר המקסימלי שניתן להחזיר לבנק מסך ההכנסות? 33% או 40?

תודה ושבת שלום

 

[המוסקיטר האחרון]

לא יודע בקשר שלחוקים ולרגולציה, אבל יש לי עצה בשבילך

אם אתה מתכוון להחזיר עבור דיור 40% מההכנסה שלך, אתה מתאבד שיעי כלכלי.
באופן אישי אני מאמין שגם 33% מההכנסה הוא מספר מופרך (ואוטוטו קופצים עלי כל האינטרסנטים)..
הוצאה על דירה צריכה להיות משהו שאפשר לחיות איתו בכבוד, כחלק מההוצאה של החיים..
לא בעוני, לא בחרדה מהחודש הבא ובוודאי שלא על חשבון העתיד.

 

[arthur888]

לגבי ההחזר

אני שואל את זה כי תיהיה לי כנראה תקופת חפיפה שבה אני ישלם גם על הדירה החדשה וגם על זו שמוצעת למכירה.
בסוף התהליך אני ישלם 25% מסך ההכנסות

 

[arthur888]

וסתם בשביל הפרוטוקול

היום אני משלם קרוב ל30% על שכירות...אז קצת חבל לדעתי

 

[המוסקיטר האחרון]

עוד משהו על ההחזר האמיתי וה"הרגשה של ההחזר"

כשאתה כותב שאתה משלם 30%.. האם זה כולל את ניכוי ההכנסה מנכס שיש לך?
האם זה כולל את התשואה ללא סיכון על ההון העצמי (2.5%) שיושקע כולו בקירות שלא יניבו כלום?
האם זה כולל את החשבון שהמשכנתא תעלה בוודאות לאורך השנים והשכירות דווקא תרד בעקבות ירידת ערכי הנכסים בקרוב?

כאשר עושים חשבון, אז לקחת בחשבון את כל הפרמטרים.. לא רק לחפש את המטבע מתחת לפנס הרחוב.

 

[arthur888]

אתה צודק

בוא נזרוק את הכסף לאוויר במקום לשלם על נכס שהוא שלך תוך x שנים. בהחלט השקעה נבונה
אתה מוזמן להמשיך לממן משכירים שיכולים להודיע לך בכל רגע נתון לצאת מהבית ולרדוף כדי שיתקנו לך ליקויים בבית.
תמשיך לחכות שירדו המחירים כי הם לעולם לא ירדו, מקסימום יפסיקו לעלות
&nbsp
עוד דעות?

 

[המוסקיטר האחרון]

באמת שלא הבנתי את התגובה שלך

אני בסך הכל שאלתי אותך א לקחת בחשבוןם את כל הנתונים.
האם ה 30% של השכירות היום כוללים כבר את ההכנסה מהנכס השני או לא.
כי אם לא לקחת בחשבון, אז ההוצאה האמיתית שלך כיום על דיור היא הרבה יותר נמוכה, וההכנסה שלך בעתיד כבר לא תכלול את הנכס שאותו אתה מתכוון למכור.

אגב, לגבי המשפט שלך "לזרוק את הכסף"...
אם תעשה חשבון אמיתי, תראה שההוצאה על השכירות וההוצאה על הריבית של המשכנתא לא כל כך רחוקות זו מזו..
ואם גם לוקחים בחשבון את ההון העצמי הנדרש לרכישה, שהוא בעצמו אלטרנטיבה להכנסה (כפי שיש לך היום מהנכס), אז תבין שה"לשלם" לעצמך, הוא לא תמיד הברירה הכלכלית הכי נבונה, בוודאי שלא ברירה מועדפת, אם זה יעמיד את העתיד שלך בסכנה תזרימית בעתיד.

 

[amot1]

arthur888 , חבל לך על ההתנצחות עם הליצן הזה

הליצן הומלס הזה ( תכף הוא יגיד שיש לו 3 דירות והבנים שלו משכירים בית ב 500$ בניו גרסי ועושים ארגזים של כסף ) "מייעץ " כאן לכל מי שרוצה לרכוש נכס לא לקנות. אולי הוא לא אומר את זה תמיד בבירור, אבל "בין השורות" הוא מנסה לרמוז לך שזה לא שווה עם כל מיני ספקולציות דמיניות של בן אדם שכרגע חזר מהודו והמוח שלו נדפק כי עישן כל היום סמים קשים על החוף בגואה.

עוד מעט יבוא עוד אחד שיגיד לך שיש לו דירות בחו"ל וכל הכסף שלו מושקע בשוק ההון והוא עושה בהליכה 10% , והוא מעדיף בכלל לגור בשכירות ולהשקיע את הכסף בשוק ההון מפני שאוטוטו המחירים יורדים. הוא גם יגיד לך שהיו שבוע שעבר בדיוק ירידות של 150 אל"ש באיזה עיר בצפון ( אבל יסרב להגיד את העיר ) , ועוד יוסיף שיש לו איזה חבר מאוד קרוב שמקורב לשר השיכון או לראש הממשלה או למישהו משם שאמר לו בסוד שהמחירים יורדים . קוראים לו ELVINOX

אין לך מה להתחייס אליהם, הם פשוט אכולי קנאה שאתה ועוד אחרים מצליחים לרכוש והם בנתיים חיים בשכירות באיזה דירה מעופשת ומתפללים ליום שהמחירים יירדו לרמה שהיו לפני 2007.

 

[elvinnox]

המתווך amot צודק, אני אכן לייצן וכדאי לך להקשיב למתווכים

&nbsp
גש בבקשה למשרד הקבלנים הקרוב ובקש ממנו בצורה יפה את המחיר המקסימלי שהוא מסכים למכור לך. (כי מחר זה יגמר ואין שטחים ועוד סיפורים והמצאות אחרות)
מה שתוכל לקנות היום לא תוכל לקנות מחר, לא חבל על כל דקה?
&nbsp
בקש מהבנק ההחזרים המקסימאלים ל-30 שנה הקרובות ותהנה מהקירות החדשים שלך. החברים בעבודה והמשפחה יהיו גאים בך מאוד.
אני בטוח שהבוס שלך גם מאוד ישמח לדעת על ההתחייבויות העצומות שלקחת על עצמך, ככה הוא יוכל בקלות לבקש ממך לעבוד יותר קשה ולא תהיה לך ברירה.
&nbsp
ועכשיו ברצינות,
יש לך כבר נכס מניב אחד, למה להחליף השקעה בהתחייבות?
אם הייתי במקומך, הייתי ממשיך להגדיל את ההון העצמי, מחכה שנה-שנתיים ורק אחרי הירידות אולי רוכש נכס נוסף להשקעה ולא מוכר את הנכס כדי להחליף אותו למגורים.
&nbsp
אבל אתה כבר שבוי בתפיסה שהמחירים רק עולים לנצח, אז רק בגלל שקומץ קטן של אנשים אמיתיים (ולא אינטרסנטים/בעלי מקצוע/מתווכים) נמצאים פה ודוברים אמת, לא כדאי להקשיב לליצנים האלה.
&nbsp

 

[amot1]

אדוני הטיפש ואכול הקנאה

אני מוכן/ויכול להוכיח בין רגע שאני לא גר בארץ ( מעלה פה בשנייה את הלוקיישן שלי מהאייפון ) , אבל עם זאת אני רוצה שתגיד ולא תתחמק :
1) איזה עיר היו ירידות של 150 אל"ש ? נכון שאמרת את זה בעבר ?
2) אמרת גם שאתה משקיע נדלן בחו"ל, תעלה פה בריש גליי שמות של מדינות
3) וקצת מספרים ואני ינפץ לך תשקר שלך
אמרת גם שאתה עושה 10% בשוק ההון , טוב את זה אני לא יכול להגיד לך תראה איפה שהשקעת כי אתה יכול לחפש מניות שכן עשו 10% ולהגיד שיש לך אותם אז נעזוב את זה.

בו תענה על 1 ו 2

דרך אגב, מה עם המקור שלך מהממשלה, אולי הוא יכול להגיד לנו מי באמת רצח גם את קנדי ? חחחחחח ליצן החצר

 

[arthur888]

תגובה

אני הייתי שם במעמ אפס והייתי אחרי הבחירות האחרונות ותמיד שמעתי שתיהי ירידה - אבל בינתיים המחירים עלו ועלו ועלו.
יש לי נכס שרכשתי לפני שנה וחצי, היום הערך שלו עלה בכ20-25%. אני משכיר אותו וגר בשכירות.
אתה צודק אולי שווה לחכות להרוויח עוד, אבל!!!! נמאס לי שאומרים חודשיים לפני סיום החוזה לפנות את הבית.
עברתי 3 בתים ב5 שנים, זה הזוי ואני לא בן אדם בעייתי ותמיד התשלומים בזמן, אז נמאס. וכן עדיף להתחייב אבל לא לחיות בפחד שכל שנה אני יכול לעבור דירה

 

[smarco88]

הציטוט ההיסטורי של הבועה: "המחירים רק עולים ועולים ועולים"

בתחקיר "עובדה" 2020:
"והם אמרו לי, עזוב, ראית מה קרה עם מע"מ 0 והמחאה, המחירים פה רק עולים ועולים ועולים"
"אמרתי לאשתי ניקח משכנתא מיליון, המחירים פה רק עולים ועולים ועולים".

 

[00 רואה חשבון 00]

נכון. ובגלל שזה גם מה שאומרים לך גם אתה תקנה דירה

במחירים הללו

 

[smarco88]

אל תהיה טיפש, ותקבע סתם עובדות.

 

[or7474]

תשובות

1. כל עוד רשומה על שמך דירה אתה זכאי ל 50 אחוז משכנתא. בנוסף יהיה לך 8 אחוז מס רכישה לשלם מערך הנכס החדש. 2. בגלל שזאת דירה ראשונה ( למרות שככל הנראה היא להשקעה ) בעיני הבנק זה לא נחשב. לא יתחשבו בשכירות. אם אתה קונה דירה נוספת והיא תהיה מושכרת אז יתחשבו בשכירות. 3. אם אינני טועה 35 אחוז מההכנסה הפנוייה.

 

[arthur888]

תגובה

1. יש לי שנה וחצי למכור את הנכס ורק אז במידה ולא אמכור אשלם 8%.
2. לאחר שיחה עם בכיר בבנק, עד שהבית לא נמכר והמשכנתא לא תסולק אז זה כן נחשב
3. זה לא מהיתרה הפנויה, זה מסם ההכנסות

 

[or7474]

אם ידעת את התשובה,

מדוע שאלת ?

 

[arthur888]

אחרי שלא ענו לי פה

הלכתי לעוד מקורות ורציתי לוודא גם פה. תודה בכל מקרה

 

[Fitch]

המספר הרשמי הוא 50% מהכנסות. בפועל הבנקים מכוונים ל35%~