שאלות לגבי מכירת דירה ע"י מתווך

[lipskya]

שאלות לגבי מכירת דירה ע"י מתווך

אנחנו לפני הליך של מכירת דירה.
לאחר שיחה עם נציג של אחת מסוכנויות התיווך הגדולות נאמר לנו שהעלות היא בין 1.5% ל-2% בהתאם לסוג חבילת התיווך.
נשמח לשמוע עצות לגבי מכירה דרך מתווך:
1. עד כמה יש ערך מוסף למכירה באמצעות מתווך ?
2. עד כמה אם בכלל ניתן להוריד את עלות התיווך ?
3. עצות נוספות להתנהלות מול משרד התיווך (בלעדיות, מה לדרוש ועוד...)

תודה לכל העונים

 

[Fitch]

ניתן להציע בלעדיות כנגד 0 עמלה. ניתן גם למכור לבד.

תכלס המתווכים שאני רואה, לוקחים דירה - מפרסמים מודעה לקונית ביד2, מפרסמים מודעה מפארת (לעיתים ממש יתר על המידה) בפייסבוק שלהם ושל המשרד, מפרסמים הודעה בוואטסאפ של המתווכים באזור (למקרה ולמתווך אחר יש לקוחות). וזהו.
&nbsp
קצת יותר לקראת סוף הבלעדיות מתחילים בהורדת מחיר, אח"כ מודעה ממומנת בפייסבוק (מגיעה לעוד אנשים שלא חברים שלהם או של המשרד) וגם "בית פתוח" (קונים במבה וקולה ומזמינים את ההמון לדירה).
&nbsp
בשביל זה לשלם 2% נראה לי מוגזם. מצד שני, אם הדירה רחוקה מאיפה שאתם גרים או שאין לכם כוח לענות לטלפונים או שאתם גרועים במשא ומתן וחוששים שלא תקבלו את העסקה הכי טובה עבורכם לבד, אז כדאי לשקול את המתווך שיקח את העמלה הפחותה ביותר.
&nbsp
רצוי לאמר, יש גם מתווכים שעובדים קשה ומרוויחים את לחמם בצדק, הבעיה היא ש99% מהמתווכים עושים שם רע לכל השאר.

 

[עורכת דין חן סרי]

בשלב ראשון תוכל לנסות לפרסם בעצמך

בלוחות וע"ג הנכס עצמו. תקציב זמן לנסיון שלך למכור את הדירה בעצמך ואם יגיע הדד ליין מבלי שהצלחת למכור בעצמך תבין שיש נחיצות למתווך.

 

[lipskya]

אין סכנה "לשרוף את הנכס"?

הבנתי שהלקוחות הרציניים מגיעים בדרך כלל בהתחלה

 

[רימון חייט]

לא אם מרחיקים גפרורים מהילדים

אני דרך אגב תמיד מעדיף למכור ללקוחות עם חוש הומור.
הרציניים משעממים אותי.
&nbsp
וביתר רצינות, מי שמגיע בהתחלה עם המתווכים אשר מספרים סיפורים
על לקוחות רציניים. לגבי כל השאר, נניח שהיית מחפש דירה. היית רואה מודעה
עם דירה שמעניינת אותך. היית נמנע מלהתקשר וללכת לראות כי המודעה
הועלתה לפני שבועיים ועכשיו יחשבו שאינך רציני?
&nbsp
בהצלחה,

רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://goo.gl/4HGW5v
&nbsp
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611

 

[lipskya]

יש היגיון במה שאתה אומר. אני גם מניח

שחלק מהסיפורים על לקוחות רציניים זה כדי להלחיץ ולגרום לך לעבוד עם מתווך. יחד עם זאת, מכיוון שה impact על מכירה לא טובה הוא גדול מאוד, גם אם הסבירות לכך לא גבוהה, אני מנסה להבין את "כללי השוק" עד כמה שניתן...

 

[h a j b i]

לא חושב

אין שום סיבה או היגיון שהלקוחות הרציניים "מגיעים ראשונים".
&nbsp
כן נכון שבהתחלה כשאתה מפרסם נחשפי למודעה כמות האנשים הגדולה ביותר. (רוב המחפשים הפוטנציאלים בנקודת הזמן שפרסמת, לאחר מכן כל אלה שפיספסו את ההודעה בהתחלה או מחפשי דירה חדשים).
&nbsp
בכל מקרה, אם אין לך בעיה להסתדר עם שיחות טלפון ולהראות את הדירה בתדירות סבירה אני לא רואה סיבה להיעזר במתווך.

 

[איציק קייזר]

התשובות שקיבלת נובעות מבורות

אותך לא צריך לעניין כמה עולה השירות.
אותך צריך לעניין האם יש ערך מוסף לנותן השירות ומה ישאר לך נקי בכיס.
אם אתה מאמין (כפי שחושבים חלק ממשתתפי פורום זה) שלמכור דירה, זה "לזרוק" מודעת חינם ביד2, אז אין צורך במתווך.
הדיעות חלוקות וחלק מהמגיבים שייכים לסקטור של "בואו ניכנס באמא של אוכלי החינם האלה" לבין הנבונים שמקבלים הערכת שווי (אפילו משמאי מקרקעין) לוקחים בעל מקצוע ומטילים עליו משימה של מכירת הדירה במחיר הנקוב, כאשר עמלתו תיגזר ממחיר מטרה שתקבע.
גם לצורך מה שכתבי לעיל, אתה צריך להתייעץ עם בעל מקצועה ואם אפשר נטרלי ללא אינטרס בעניינך.
הטעות הנפוצה של "המוכרים לבד", זה להוסיף 10% על המחיר שהשכן אמר שהוא מכר את דירתו, להוסיף 15% על השטח האמיתי של הדירה במודעה, לספר לקונה שהוא חייב להזדרז כי יש כבר 2 שהציעו מחיר ואתה ממתין לעוד הצעות ועוד רעיונות הזויים בעליל.
ברור גם שאחרי שאסיים להגיב, יגיבו אחרים שיש לי אינטרס כי אני מתווך

 

[רימון חייט]

רק כדי להבהיא במידה ולא כתבתי מספיק ברור

עד היום ביצעתי מספר עסקאות נדל"ן.
לדעתי בכולם נעזרתי במתווך.
אני חושב שאתה צודק כאשר אתה מדבר על עלות כוללת / הכנסה כוללת
כמדד הצלחה ולא על כמות הכסף שתלך לנותן שירות כזה או אחר.
&nbsp
פשוט שעשעה אותי הגדרת הקונים רציניים באים ראשונים.
עם מתווך שאומר כזה דבר לא הייתי עובד בכל מקרה.
&nbsp

 

[איציק קייזר]

רימון, תחלק את התשובה שלך ל-2

הקונים הרצינים שמגיעים ראשונים ? אין דבר כזה אלא אם יצא פטנט חדש בשעה שישנתי אתמול, אשר מחברים עם אלקטרודות לראש הקונה והצג מציג רצינות באחוזים.
עצם הקביעה שלך שאם מתווך שמוכר לוקשים לא תעבוד, הרי בכך הפעלת שיקול דעת והתרשמת מול מי אתה עומד ולכן אני בטוח שבשיחה של 10 דקות, כל בר דעת יכול להבחין בין אדם מקצועי לחרטטן מצוי.
אין המוכר בטוח בשיקול הדעת שלו ? יש לו קושי להחליט ? מצויין ! שיבקש מהמתווך שמות של "מטופלי עבר" של המתווך, יבקש את התרשמותם ויחליט.
"מטופלי עבר" יהיו לא רק מוכרים, אלא גם קונים (הוא הרי תיווך בין מוכר לקונה). הוא ישקיע שעה מזמנו ויקבל וות דעת גם ממוכרים וגם מקונים, שהרי המתווך עבד מול כל אחד מהם.

 

[Fitch]

הרי שנינו יודעים שאם המחיר גבוה מדי, גם תלחץ על המוכר להוריד

העיקר שתהיה עסקה.
&nbsp
ואז אחרי שהמוכר הוריד מתחת למה שהוא רצה, הוא צריך לקבל 98% מזה?!

 

[elvinnox]

בדיוק, אם אין לך את עניין המרחק/זמן אין שום סיבה לשלם למתווך

רוב המתווכים יציגו לך סיפורים ומעשיות כיצד ימכרו את הנכס שלך מעל למחיר השוק.
&nbsp
בפועל, דווקא דרך מתווך כנראה שתמכור אותו בפחות (וגם עוד תשלם על זה עמלה)
&nbsp

 

[dezvuv]

הקונים הרציניים מגיעים ראשונים?

בלי לפגוע באנשים הרציניים שהתייחסו לנושא לפני, שני סיפורים אישיים כחומר למחשבה:

כשמכרתי פעם ראשונה דירה, לפני אי אילו שנים, צילמתי מס' תמונות ניסחתי מודעה ליד 2, כתבתי מחיר גבוה יותר מהמחיר הנכון וחיכיתי.
קיבלתי מהר טלפון והגיע בחור במהירות, הוא הציע לי מחיר נמוך יותר מהפרסום והסביר שהוא מחפש הרבה זמן דירה כזאת באיזור הזה, הוא עומד לקנות, והדירה שלי מתאימה לו בול. הוא פירט עסקאות שנעשו, מחירים והסביר שזה מחיר שוק הוגן והמחיר שלי גבוה והוא לא יוכל לשלמו. אני הייתי משוכנע שזה הראשון ושווה לשמוע עוד הצעות ולנסות לקבל יותר. חלפו שבועות, לא קיבלתי הצעות טובות יותר, התעייפתי. לקחתי מתווך מרשת גדולה ונתתי לו בלעדיות שיטפל בדירה. הוא היה נחמד ופעל ופירסם והראה ועשה יום פתוח אבל לא הייתה סגירה. לאחר זמן העברתי את הטיפול למתווך אחר שהכרתי אז, והוא במקרה הראה את הדירה לבחורה שרצתה משהו אחר ונדלקה על הדירה שלי, בפועל מכרתי אחרי כשנה במחיר לא יותר מוצלח מההמחיר שהציע אותו בחור ראשון.

וסיפור נוסף: אני מחפש לקנות מכונית מסויימת. יודע בדיוק מה אני רוצה וזה לא נפוץ. כבר ברחה לי אחת פה ושם. אני עוקב אחרי השוק הספיציפי וקורא מייד כל מה שעולה. ברגע שתעלה המכונית שלי אני אגיע ראשון נחוש ועם יכולת לסגור מהר.

 

[elvinnox]

סתם צירוף מקרים

 

[AdirSha]

הייתי מוותר על מתווך

העמלה הסטנדרטית לפני מיקוח היא 2% פלוס מע"מ שלדעתי היא גבוהה באופן שערורייתי לנוכח מחירי הדירות הגבוהים היום.
אפשר וכדאי למכור ולקנות ללא תיווך.

 

[איציק קייזר]

למכור דירה - עניין של מה בכך

מכירת דירה היא לא אקט מכירה.
מכירת דירה, היא הפגשת רצונות של מוכר וקונה.
לכל "היודעים" שיודעים למכור דירה (פרסום ביד2), האם אתם יודעים גם לייצג את הקונה במכירה ששניכםתהיו מרוצים מהעיסקה ?
אם לא, אל תקחו מתווך, תיקחו אותי
אמנם אני בעל רשיון תיווך, אך איני מתווך, אני מפגיש רצונות !
בריגשי צניעות - איציק