750 אשח - השקעה

[מוכרחים להיות שמח4]

750 אשח - השקעה

אשמח לשמוע את דיעת חברי הפורום. מקווה שלא יצא ארוך מדי:

אני משפר דיור. קניתי דירה מקבלן באזור נווה שרת ת״א.

יש לי חצי-דירה ברחובות בבעלותי. אני מתלבט מה לעשות:

1. למכור אותה עכשיו ולקבל 750 אשח ולהקטין את המשכנתא.
2. להשאיר את הדירה עד הדקה ה90 שאני צריך למכור אותה (בעוד שנתיים) כפי שהתחייבתי למועד הסופי בפני רשיות המס.
3. למכור אותה ולקנות משהו אחר ב750 (בעלות מלאה שלי בלי קרובי משפחה)


התנאים של המשכנתא שלי הם:


משכנתא 1.540 מליון שח
517 אשח קבועה צמודה - 11 שנה - ריבית 1.79%
516 אשח משתנה 5, צמודה - 30 שנה - ריבית 1.75%
508 אשח פריים -30 שנה - 0.9%
ממוצע הרביות (בערך) 1.5% בשנה


כיום שכירות מניבה לי 2.8%
אם אני לא לוקח בחשבון בלתמ״ים של תחזוקה (דוד, מזגן, דלתות וכו׳)


על פניו עלית הנכס ברחובות זה ההימור הגדול שלי.
לעומת האם מדד מחירים לצרכן יעלה הרבה.


מה הייתם מציעים לעשות 750 אשח אפשר להשקיע גם אצל יועץ השקעות. הכל פתוח.

תודה מראש

 

[רימון חייט]

לממוצע הריבית שציינת אין משמעות משמעות משני טעמים

א. לא התייחסת למדד אשר לצורך העניין "מעלה את הריבית" ברכיב הצמוד - שני שליש מהלוואתך. .
ב. אתה מתייחס לריבית ביום לקיחת ההלוואה בלבד, ללא התייחסות לשינויים.
&nbsp
באופן כללי, לקחת הלוואה שמאה אחוז מתוכה הוא בהחזרים משתנים.
בסביבת ריבית ומדד נמוכים באופן יחסי זו לדעתי שגיאה. כמובן שקביעה זו
הינה כללית ולא מתבססת על נתוניך המלאים אותם איני יודע.
&nbsp
אשר לשאלתך העקרית, באופן טבעי לאף אחד מהקוראים אין את נתוניך המלאים ולכן
כל אחד כותב על פי הנתונים שלו עצמו לצורך העניין. כלומר: אני עצמי הייתי מוכר
וקונה נכס אחר להשקעה לבד. ברם, פעמים רבות בייעוץ מלא ההמלצה שלי
למישהו אחר היא לעשות משהו שונה ממה שאני הייתי עושה כיוון שאני מזהה
שמשהו שמתאים לי אינו מתאים לו.
&nbsp
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611

 

[מוכרחים להיות שמח4]

אז בכל מקרה לא היית ממליץ להחזיר את המשכנתא?

לקחתי הרוב צמוד בידיעה שכנראה אמור דירה ישנה ואחזיר חלק גדול מהמשכנתא מהר

 

[המוסקיטר האחרון]

האם אתה מודע למשמעות של ההחזר הכללי של ההלוואות שלקחת?

נראה לי ככה מהערכה כללית של המספרים ששמת כאן, שאתה מתחיל את המסע שלך להחזרי המשכנתא עם משהו שמתקרב לסכום של כמעט 8,000 ש"ח בחודש.
הרבה? מעט?
תלוי בהרבה גורמים, ואם יש לכם במשפחה הכנסה מובטחת של 20,000 ש"ח נטו לחודש, על פניו נראה שאתם על חוף מבטחים.
"על פניו" כתבתי, כי תמיד צריך לקחת בחשבון שאחד מבני הזוג יכול למצוא את עצמן ללא תעסוקה וללא הכנסה במשך תקופה מסויימת.
חשוב לדעת שבמדינת ישראל, קצבת האבטלה עומדת על מקסימום של איזה 6,500 ש"ח לחודש, וגם זה למשך איזה חצי שנה בלבד.
וזהו.
אין אבטחות הכנסה למי שבן הזוג שלו עובד.
ואחרי זה?
לך תסתדר.

אבל בוא לא נהיה פסימיים, ונניח שלא יהיו בעיות תעסוקה...
מה יהיה גורל ההלוואות שלקחת כתוצאה מהשינויים במדד החודשי.?
חוץ מהשנתיים האחרונות שבהם המדדים היו בסביבות האפס, בעשר השנים האחרונות המדד הממוצע הוא מעל 3% שנתי...
ממוצע של מדד כזה לאורך שלושים שנה, אומר שגם אם הריבית תהיה אפס, אתה תחזיר לפחות פעמיים את המחיר ההלוואה (ויש לך בסך הכל 1,024 מיליון על שלושים שנה, שגם בריבית אפס זה אומר שעל שתי ההלוואות האלה תחזיר משהו כמו איזה שני מיליון ש"ח, ועל זה צריך להוסיף את כל החזרי הקל"צ (משהו כמו 575K).
אפיה זה מעמיד אותך?

ועוד לא דיברנו על ההשפעה של עליה בריבית על החזרי המשכנתא שלך.

אני באמת לא רוצה להיות פסימי, אבל שאלה קטנה...
אם אתה לוקח עכשיו משכנתא, אז למה אתה נשאר עם ארבע קירות שהמחיר שלהן יכול לרדת במידה ובועת הנדל"ן תתפוצץ...? הרי גם אלה שטוענים שאין כאן בועת נדל"ן, גם הם מסכימים שמחירי הנדל"ן פחות או יותר מיצו את העליות שלהן..
ככה שהרבה רווחי הון כנראה לא תראה מהמשך ההאחזקה של הקירות האלה, שגם ככה מניבים תתשואות עלובות כיום (וכן, 2.8% היא תשואה עלובה היום).
אז האם יכול להיות לך רווח הון מהמשך האחזקה? אפשרי. אבל מסוכן מאד.

אם אני במקומך, אני מוכר את הנכס של ה750K, ממשיך להתגורר בשכירות ומשקיע בנכס או שניים שיניבו תשואה יותר רצינית.

אבל זה מה שאני הייתי עושה ואני לא יכול להכנס לכל השיקולים שלך.

וכהערה כללית, תקרא את כל מה שכותבים לך, תנתח את מה שקראת, ובסוף תעשה מה שמתאים לך.
כל עוד לקחת את כל הנתונים בחשבון בצורה מושכלת, הכל בסדר.

 

[מוכרחים להיות שמח4]

ה750K, ממשיך להתגורר בשכירות ומשקיע בנכס או שניים שיניבו תש

ה750K, ממשיך להתגורר בשכירות ומשקיע בנכס או שניים שיניבו תשואה יותר רצינית.
&nbsp
&nbsp
אני לא מכיר משהו כזה
&nbsp
נסיתי. בדקתי. הגשמה. ועוד.
&nbsp
אם אתה מכיר אשמח לשמוע.
&nbsp
&nbsp

 

[elvinnox]

אני לא מבין את הרציונאליות

אנשים חושבים שנדלן ימשיך לעלות כמו שהוא עלה עד עכשיו,
אז מה עוד 10 שנים דירה בפ"ת תעלה 4מ? אתם באמת מאמינים לזה?
&nbsp
על סמך ההנחות השגויות האלה, הם לוקחים החלטות לא רציונאליות שעלולות לגרום להם לשלם מחיר כבד בעתיד.
&nbsp