מסכים עם הנתונים, אך לא עם המסקנות
אני חושב שאתה ממש טועה בעיניין המימוש בפריפריה, במיוחד אם אין לך משכנתא.
נכס הוא תמיד נכס, והוא לאו דווקא נמדד בערך המוחלט שלו (אלה אם אתה צריך את הכסף במזומן לצורך מסויים, אבל אלה מקרים נדירים)
הנכס צריך להמדד בתשואה שלו, ובמיצוב היחסי שלו בשוק יחסית לנכסים אחרים.
מן הסתם, נכס שסיים לשלם את המשכנתא, תמיד ייתן את התשואה המקסימלית.
האם הדולר יתן לך את התשואה של הנכס? אתה יכול להבטיח תשואה כלשהי בדולר בכלל?
לכן, נכס מניב ללא משכנתא בפריפריה, הוא נכז ששומרים עליו.
לעומת זאת, נכס מממושכן וממונף הופך להיות בעיה במצב בועתי של ענף הנדל"ן כמו היום. בהחלט יתכן שמחירי הנדל"ן יפלו או אפילו יתרסקו ואז ערך הנכס יירד מתחת לערך המשכנתא. כמו כן, ירידה במחירי הנכסים תביא גם לירידה במחיר השכירות אז גם המינוף יכול להפוך לבעיה תזרימית קשה ביותר.
לכן המסקנה שלי היא שדווקא את הנכסים בלי משכנתא הייתי משאיר, ואת הנכסים הממונפים שכבר עשו גם עליית מחיר הייתי מוכר מהר.
