שאלת מליון הדולר לקנות או להשכיר

[volifood]

שאלת מליון הדולר לקנות או להשכיר

אנחנו זוג +2 עם הון עצמי של חצי מליון.
כל הזמן חוסכים חוסכים חוסכים אבל הכול עולה ואנחנו לא מגיעים לשום מקום.
כרגע במהלך כל השנים האלו.. משהו כמו 5 הכסף שלנו לא עשה כלום!
האופציות שעומדות לנו על הפרק מבחינתנו הן-

1. לקחת משכנתא של מליון.

2. לקנות 2 דירות להשקעה כל דירה באיזור ה 400 אלף שקל.. לקחת על כל אחת מהן משכנתא קטנה.
כל דירה כזאת מניבה כ 2000 שקל שכירות.
ולגור בשכירות שעלותה 5000.

מה הכי נכון לעשות? אין לנו בעיה לגור בשכירות ב5 שנים הקרובות אם המעשה הנכון הוא לקנות דירה להשקעה אבל באיזשהו שלב בחיים כן נרצה את הדירה שלנו.. אבל לא ששים לזה עכשיו אם זה יגרום לנו להיכנס לבור ללא תחתית.

 

[רימון חייט]

נראה לי שהמספרים שלכם לגבי השקעות אופטימיים מידי

אבל אם אתם יודעים לרכוש דירה ב- 400,000 ולקבל 2000 שכירות
אז:
א. יש לכם תקציב מספיק לשלוש דירות כאלו ולא לשתיים.
ב. אם תעשו כך, בהנחה שחיים בשכירות לא יגרמו לכם לעול גדול מידי,
אזי זה יביא אתכם בסופו של דבר לרווחה כלכלית גדולה בהרבה מאשר
רכישה למגורים עם משכנתא של מיליון (עליה תשלמו כ- 5500 שקלים בחודש).
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611

 

[volifood]

תודה על המענה

למה יש לי מספיק ל3 דירות? יש לי רק חצי מליון...
בכול מקרה אני מאמינה ש3 דירות זה מעבר למה שאנחנו יכולים מבחינה נפשית..
לקח לנו 5 שנים להגיע להחלטה שאנחנו מוכנים לעשות את הצעד ולקנות דירה להשקעה .. דבר שמפחיד אותנו גם ככה..
אם נקנה רק 2 דירות עדיין משתלם יותר?
שכירות לא תגרום לנו עול.. המטרה היא בסופו של דבר כן להגיע לבית אבל בלי להתפשר על מיקום וגודל.. מה שקורה היום

 

[רימון חייט]

תקציב רכישת דירות

דירה ראשונה: 100K הון עצמי + 300K משכנתא (75% מימון).
שתי הדירות הבאות: 200K הון עצמי + 200K משכנתא.
&nbsp
זה משתלם גם עם שתי דירות בלבד וממילא אין צורך להחליט
מההתחלה כמה דירות הנפש יכולה להכיל. יכול להיות שאחרי
דירה אחת תראו שזה לא בשבילכם. עסקאות כאלו לא עושים
בבת אחת, אלא רוכשים, מקבלים מכניסים דייר ולאחר שמתרגלים
מחפשים עוד עסקה.
בהצלחה.
&nbsp

 

[המוסקיטר האחרון]

הכל חוץ לקנות דירה לעצמך

נתחיל מזה שאתה בוודאי מודע לכך שכאשר אתה לוקח משכנתא של מיליון ש"ח, בסוף אתה משלם שני מיליון עבור המשכנתא שלקחת.
לפי החישוב הפשוט הזה, מבינים שאם קונים בית של מיליון וחצי עם המשכנתא הנ"ל, בסוף הוא עולה שניים וחצי מיליון.
ככה שמדובר בעיסקה כלכלית מפופקת ביותר, בוודאי בתקופה שכולם מסכימים שהיא בוע"ת הנדל"ן. לא כולם מסכימים האם הגענו לשיא הבועה, אבל בוודאי ובוודאי שמדובר בבועה מאד מסוכנת.
באופן אישי, הייתי ממליץ לך לקנות דירה אך ורק עם רק עם ההון העצמי שיש לך, בלי משכנתאות ובלי מינוף, בעיקר שתממן לך חלק מהשכירות שאתה משלם היום.
אם אתה מתעקש לרכוש דירה עבור המשפחה לדיור, אפשר להמתין לירידת המחירים. אמנם כל השוק יירד, אך הדירות הזולות הן אלה שיפגעו הכי מעט.
במצב היום, אם היום אתה צריך לקחת משכנתא של מיליון בשביל דירה שעולה מיליון וחצי, אז בעתיד הקרוב, כאשר בועת הנדל"ן תתפוצץ, תצטרך לקחת משכנתא של פחות מ 800 אלף, שיהוו את הפער בין הדירה שתקנה היום למחיר הדירה שאתה רוצה לאחר הפיצוץ.

 

[המוסקיטר האחרון]

והנה קישור מאתמול שאומר במפורש "על תקנו דירות"

[URL]http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001127237[/URL]

 

[kobra14]

ועל זה נאמר הנבואה ניתנה לשוטים

 

[המוסקיטר האחרון]

שוב, הכל עניין של הפוזיציה שאתה נמצא בה

אבל זה ששוק הנדל"ן כיום במצב מאד מאד גבוה הוא עובדה, וזה בכל קנה מידה
גם לגב יכולת של הקונים לשלם את מחירי הדיור הגבוהים,
גם לגבי המחיר ההוגן לצרכן של המוצר שנקרא דיור,
גם לגבי עלויות הבניה, שעומדות על 500 אלף לדירה של 100 מטר, כולל פיתוח,
ובוודאי לגבי כל השוואה בין לאומית

האם המצב הלא טבעי הזה יכול להמשך לנצח?
העובדה היא שהוא נמשך כבר יותר מדי זמן...
והעוד עובדה היא שמאז הקמת המדינה כבר היו כאן ארבע בועות נדל"ן ושכולן התפוצצו ברעש גדול,
ועוד עובדה היא שכל בועת נדל"ן בעולם התפוצצה בסוף.

אז שכל אחד יעשה את החשבון שלו

 

[רימון חייט]

נניח שיש בבעלות דירה שקניתי לפני 5 שנים ב- 1.5 מיליון

והיום היא שווה 1.8 מיליון. היית ממליץ לי למכור אותה
ולעבור לשכירות כי המחירים עוד מעט יורדים?
&nbsp

 

[המוסקיטר האחרון]

ממש לא. אם זאת הדירה שלך, תמשיך לגור בה

השאלה הראשונה שהמידע לגביו חסר כאן היא הגובה משכנתא שלקחת. בלי הנתון הזה בלתי אפשרי לענות תשובה כלכלית.
אבל ניקח לדוגמא מקרה קיצוני שהבית נרכש כולו בהון עצמי.
אז כל עוד מדובר בארבע דירות של הבית שלך ואתה מרוצה מהבית ומהסביבה, אז תמשיך להתגורר בה גם אם המחיר יירד לחצי ממה שקנית. מה זה בכלל חשוב הערך של הבית, כי כל השוק עולה ויורד ביחד.
אבל...
אם אתה רוצה להפוך את עצמך לאיש נדל"ן ולהפוך את הנדל"ן לעיסוק שלך, אז ברור שאתה צריך לקנות ואפילו למנף.
הכל שאלה של הסטטוס שלך והעיסוק שלך בחיים.

 

[רימון חייט]

צודק! הנה עוד שתי כתבות שאומרות בפה מלא המחירים בשיא,

לא לקנות, מגמת הירידות כבר החלה:
&nbsp
http://www.bizportal.co.il/general/news/article/285669
http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4163753,00.html
&nbsp
כתבות הינן משנת 2011. שבוע טוב.

 

[המוסקיטר האחרון]

אכן הכתבות ההן היו במקומן, והן מוכיחות כמה מצב הנדל"ן מסוכן

כבר בשנת 2011 מחירי הדירות בישראל היו גבוהים בכל קנה מידה.
גם ביחס לעלות הבניה,
גם ביחס לעולם למחיר הדיור בעולם
וגם ביחס לאחוז ההוצאה למשק בית על דיור (יחסית לעולם)

אכן בועת הנדל"ן בישראל ראויה למחקר אקדמי מעמיק, ואכן גם יהיו הרבה מחקרים כאלה לאחר הפיצוף של הבועה.
לגופה של בועת הנדל"ן, כולן מתפוצצות. הבעיה היא רק לזהות את העיתוי. ובהחלט יתכן שעליית המחירים תמשך גם עוד שנתיים.
אבל בסוף היא תתפוצץ.
כי כל בועת נדל"ן בעולם התפוצצה בסוף. גם הבועות הקודמות בישראל.
וכאשר הריבית תתפוצץ ואנשים יאלצו למכור את הבית שלהם בסכום שנמוך מהיתרה של המשכנתא, הם יבינו שהם היו כלי משחק של אינטרסנטים.

 

[רימון חייט]

אתה מזכיר לי את אלו שאומרים שתמיד מוצאים את המפתח במקום

האחרון בו מחפשים.
וזה הגיוני, מדוע להמשיך לחפש אחרי שמצאנו?
&nbsp
אז נכון, כל בועה מתפוצצת, כי אם לא היה פיצוץ אז לא היינו מגדירים זאת
כבועה. למעשה, עד שיש פיצוץ, אלו מחירים גבוהים ולא ברור כלל אם בועה או לא בועה.
&nbsp
לצורך העניין, האם העובדה שמניית אל-על עלתה ב- 350% בשנה אחת (2015)
גורמת לך לחשוב שזה מחיר בלתי סביר? אם מחר תהיה התרסקות במחיר
של 100% יהיו כאלו שיגידו, ברור שבועת מניות התעופה הייתה אמורה להתרסק.
אבל כל עוד זה לא קורה, אז אלו סתם מחירים גבוהים.
נחיה ונראה...
דרך אגב, אלו שהקשיבו לעצה ב- 2011, ייצאו מופסדים לדעתי גם אם המחירים
יקרסו כעת ב- 30%.
&nbsp
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611

 

[המוסקיטר האחרון]

רמות המחירים הגבוהות מאד כיום לא מטרידות אותך?

 

[רימון חייט]

אני מוטרד מאד.

יעידו על כך הפוסטים שלי כאן לכל מי שכתב שהוא
ירכוש דירה היום בזול וימכור אותה ביוקר עוד חמש שנים.
&nbsp
המרחק בין להיות מוטרד לבין "לדעת" מה יקרה הוא מבחינתי
גדול.
אשאל אותך בצורה ישירה. אילו היו לך 5 דירות. היית מוכר את כולן
כעת?
&nbsp
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611

 

[המוסקיטר האחרון]

השאלה שלך היא שאלה כלכלית גרידא ותלויה בפוזיציה

יתכן והייתי מוכר את כולן, ויתכן שלא הייתי מוכר אף אחת.
כל עסקה/ צריכה להבחן לגופו של ענין ויש הרבה שאלות וגורמים שצריך לבחון..
לדוגמא - מה החוב הנוכחי לכל דירה, מה התשואה של כל דירה..
בעיניין התשואה אני אתן דוגמא:
אם יש לי דירה שאין עליה חוב של משכנתא והיא מניבה לי 8% בשנה, אז איזה סיבה יש לי למכור אותה? הרי עם הכסף שאקבל מהמכירה, לא אצליח לקבל תשואה כזאת במקום אחר (למרות שכביכול יהיה לי יותר כסף לרכישה עתידית, אבל זה כבר נושא אחר ותלוי בגורמי זמן בלתי ידועים).
ודוגמא בענין המשכנתא - אם יש לי דירה שקניתי במחיר של 400 אלף עם הון של 100 אלף ומשכנתא של 300 אלף, ובינתיים מחיר הדירה עלה ל 650 אלף, בהחלט הייתי מממש את הנכס ומחזיר את המשכנתא, גם אם היא עלתה מעט ואני חייב היום יותר ממה שלקחתי. מדובר בסיבוב מאד יפה על מימוש מוצלח.
לכן, כל עסקה/דירה יש לבחון לגופו של עניין.
זה ברור שזה שהבועה הולכת להתפוצץ, זה לא אומר שאני חייב להפטר מהסחורה. זה רק אומר שצריך לבחון טוב טוב את השוק, את העיסקאות ואת הפוזיציה, ואז להחליט מה לעשות.

דבר אחד בוודאי לא הייתי עושה כיום בשום מקרה - לא הייתי ממנף את עצמי לחתיכות. במצבים של מינוף של 75% מערך הנכס, יש ודאות מאוד גדולה שירידה בערכי הנכסים בשוק יגרום למצב שערך הנכס יירד מתחת לערך של המשכנתא, וכאשר ירידה במחיר הדירות תביא במקביל לירידה במחיר השכירות, ייווצר תזרים שלילי בהכנסות מהנכס (כאמור - תקבולי השכירות מול החזרי המשכנתא)
מדובר בקטסטרופה.
ואני מכיר אישית לא מעט מנפגעי המשכנתאות של הפיצוץ הקודם, ככה שבוא נגיד שיש לי נסיון מצויין בתחום.

 

[גולשת100]

משכנתא של מליון לא הופכת ל-2 מליון

הריביות היום נמוכות מאוד ומי שיבחר במסלול קל"צ שזה מסלול עם הכי פחות סיכונים ועם ריבית הכי גבוהה עדיין לא יגיע ל-2 מליון. חבל לצאת בהצהרות ולהטעות אנשים.
המחירים התחילו לעלות עוד מ-2008 , אנחנו התחלנו להתעניין לגבי רכישת דירה בסוף 2009 כך שהמנטרות האלה זכורות לי מאז.
מה שקרה שכל מי שלא היה חכם ולקח משכנתאות מסוכנות הספיק כבר להשתדרג לדירות גן או אפילו לבית קרקע. אני מכירה גם זוגות שאכן התקשו לעמוד בהוצאות השוטפות ונאלצו למכור את דירתן במשהו כמו 800K יותר , קנו דירות יותר צנועות
ונשארו עם משכנתא מצחיקה של פחות מ-200 K
מי שהקשיב לנבואות הזעם על פושטי הרגל ואנחנו בינהם נשאר או כמעט נשאר בלי בית והון עצמי שאין מושג מה לעשות איתו.
גם לנו היו תוכניות להשקיע בפריפריה אבל בסופו של דבר עם שתי קריירות, שני הריונות לא פשוטים, גידול ילדים הבנו שאין שום סיכוי בעולם שנמצא פנאי להתעסק עם מציאת דירות להשקעה, שוכרים, תקלות, חוזים וכו'.
אז החלטנו שעדיף ציפור קטנה ביד מאשר 2 על העץ וקנינו דירה.
אני יכולה להגיד שמדובר באיכות אחרת לגמרי, בלי בעל הבית שמעלה מחירים או עושה טובה שמתקן תקלות. יציבות - אין צורך לחשוש שמישהו יפנה אותנו כי הוא רוצה למכור או לתת את הדירה לילדים. דירה שיכולנו לעצב אותה שתענה על הצרכים שלנו כמשפחה.אגב אפשר להמשיך ולחסוך גם כשיש משכנתא מבלי לדאוג למחירי הדירות.

 

[kobra14]

צודק 100%

 

[המוסקיטר האחרון]

צודקת, זה באמת לא שני מיליון בסוף ההחזר יהיה גבוה מזה

בהנחה שלקחת משכנתא סבירה שההחזר שלו ישתרע על 25 או 30 שנה, הרי ברור שההחזר יהיה גם יותר מכפול.
מי שבחר מראש במסלול של ריבית קבועה, כבר לפי החישובים של היום, לאורך תקופה של 30 שנה יחזירו סכום שהוא יותר מכפול.
ומי שבחר במסלול של ריבית משתנה, הרי ברור שהריבית תעלה בסופו של דבר. וריביות של 5-6 אחוז בשנה הורגות ארת הלווים.
וכל זה, לפני שדיברנו על המדד. אז נכון שבשנתיים האחרונות המדד היה בסביבות אפס, אבל המדד המצטבר בעשר השנים האחרונות היה כ 20%, כל זאת כאשר השכר כמעט ולא עלה, ובלי לקחת בחשבון את ההשפעה של ריבית דריבית של עליית המדד החודשית.
ככה שלהחזיר משכנתא זה לא ממש גן עדן.

 

[d70]

וכמה עולה האלטרנטיבה(שכירות)?
לגבי שכירות:
5000 לחודש ל 40 שנה.
5000X12X40 = 2400000 כאשר הנכס בו גרת לא עובר לילדים...
כשאני מכניס למחשבוני משכנתא :
קרן : מליון, ריבית שנתית:5 אחוז ,
מדד: 0 (קל"צ) ,תקופה:25 שנה יוצא: 700-800 אלף ריבית

תוכל לתת דוגמא באיזו ריבית במסלול קל"צ יוצא שההחזר מכפיל את עצמו?