איפה לקנות? אשמח לשמוע את הניתוח שלכם

[marcolina]

איפה לקנות? אשמח לשמוע את הניתוח שלכם

אשמח לשמוע חוות דעתכם ואיך אתם מנתחים את הסיטואציה:
המטרה- לקנות להשקעה, ולקחת משכנתא ל-לפחות ל-15 שנה (בעדיפות לכמה שפחות שנים כמובן)
ההון שלי 500
מה עדיף?
דירה שעלותה 860K (רק לשם הדוגמא, במרכז העיר חדרה) עם החזר חודשי של 2700 (שמכסה לי את כל המשכנתא ל 15 שנה)
או דירה שעלותה 950K (ושוב פעם, המיקום הוא רק לשם הדוגמא, שיכון ותיקים בת-ים), עם החזר חודשי של 3000 (שמכסה לי משכנתא ל 25 שנה)

נניח ששתיהן עלו כעבור 15 שנה באותה אחוז (למשל 30% - הגיוני. לא?)
בדירה השניה אני ארוויח יותר כי היא יותר ממונפת.
מצד שני היא ל 25 שנה...
כלומר- כמה חשיבות לתת לזמן המשכנתא?
2 המקומות הן רק לשם הדוגמא, אשמח לשמוע את הניתוח המתמטי-נדלני שלכם

תודה

 

[רימון חייט]

כמעט אף נתון מאלו שפרסמת אינו משנה כאשר אני בוחר

דירה.
לשאלה כמה שנים צריך לקחת משכנתא כדי שהיא "תכוסה" על ידי השכירות
אין משמעות. יש משמעות לשאלה מהי התשואה דהיינו סך הכנסות בשנה חלקי
מחיר הדירה.
ברור שאם אתה מניח עליה של 30% אז בדירה היקרה יותר תעשה יותר כסף כי ה- 30% נלקחו מסכום גבוה יותר. ברור גם שאם תהיה ירידת מחיר של 30% (לא פחות הגיוני לדעתי) אז בדירה היקרה תפסיד יותר. בכלל, כאשר מכניסים לחשבון הנחות כגון עליות מחיר של עשרות אחוזים אז אפשר "להכשיר" כל השקעה גרועה. זו בדרך כלל שיטה של מתווכחים למכור דירות למשקיעים. מציע לך לבחון דירות תוך התעלמות מעליית ערך.
&nbsp
נקודה אחרונה, למה אתה מעדיף לקחת משכנתא לכמה שפחות זמן כפי שכתבת? מדוע לא לקחת משכנתא ארוכה ואז לחסוך לקניית נכס נוסף? כמובן שזה לא מתאים לכולם אבל כיוון שלא נתת אף נתון על עצמך לא ברור אם זה מתאים לך או לא.
&nbsp
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611

 

[marcolina]

נראה לי שהבנק לא שש לתת משכנתא על דירה נוספת

אם על דירה אחת יש כבר משכנתא. לא כך?

 

[רימון חייט]

ממש לא. להיפך, יותר דירות יותר איתנות פיננסית

הרבה יותק נוח לבנק לעקל דירה בה החייב לא גר מאשר
לראות בטלויזיה כתבות על משפחה עם ילדים שנזרקת לרחוב בגלל
הבנק האכזר.
&nbsp
מה שכן, מגבלות בנק ישראל קובעות שלדירה שניה תינתן משכנתא
רק עד 50% מערכה.
&nbsp
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611