קניית דירה בתחילת תמ"א 38

[volifood]

קניית דירה בתחילת תמ"א 38

נשמח לעזרה.
אנחנו זוג צעיר+1 ואחד בדרך..
הון עצמי חצי מליון.
ראינו דירה באיזורנו שחודש הבא מתחילים שם תמ"א 38.
הדירה נכון להיום דירה בקומה 4 ללא מעלית, חניה משותפת, 3.5 חדרים לא משופצת בכלל.
הדירה נמכרת ב 1,225,000 כולל תיווך ולא שקל פחות.
התמ"א תקח כשנתיים שלאחר התמ"א אנחנו מקבלים מרפסת שמש, תוספת חדר שהוא ממ"ד, חלונות אלומניות בכל הבית, מעלית וחניה.
בקומה החדשה מעלינו מוכרים נכון להיום דירה בקומה 5, 4 חדרים ב 1,400,000.
לי יהיו 4.5 חדרים ועוד יש לי שיפוץ שם של 150,000.
בשנתיים האלו אנחנו מתכננים להשכיר את הדירה ולהמשיך לגור בשכירות שלנו.
נכון להיום הדיירים משלמים שם 3,600, ואני מצפה לקבל 2,000-2,500, האם זהו מחיר הגיוני? האם אנשים משכירים דירות בקומה 4 ללא מעלית, לא משופצת בכלל ועוד בתמ"א?
נכון להיום אני משלמת שכירות 3,400. מה שמקזז לי המון.

האם זאת עסקה טובה?
לקפוץ עלייה?
להיזהר?
כמה הדירה תהייה שווה עוד שנתיים? לערך?
מבולבלים .. תודה לעונים

 

[johndeere2]

השכרת דירה במהלך תמ"א

השכרה של דירה כזאת היא מאוד קשה, כיוון שהמקום כולו הופך לאתר בנייה.
אני מכיר שוכרים שהציעו להם שכר דירה של פחות מ 1000 ש"ח במקומות שבהם משלמים 4500 על הדירה והם לא הסכימו. ומצד שני משכירים שהציעו לשוכרים לגור ורק לשלם את החשבונות ובקושי מצאו מישהו כזה.
המחייה באתר בנייה היא לא נעימה, לא מותאמת כלל לילדים וקשה מאוד להשכיר דירה שבתהלכי תמ"א

 

[volifood]

ואם לא נצליח להשכיר

זאת לא עסקה משתלמת?
בכל זאת קונים דירה היום ב 1.200.000 שבעוד שנתיים בטח תהייה שווה 1.600.00
אני טועה?
האמת קבענו היום לחתום......
טעות?
נכנסים לברוך?

 

[עורכת דין לילך ירד]

אם ערכתם את כל הבדיקות, ואם את צודקת במספרים, אפשר להירגע.

הבעיה בהרבה פרוייקטים של תמ"א 38 היא הקבלן המבצע.
אם בדקתם שהפרוייקט אכן קיבל היתר בניה,
ואם בדקתם שהקבלן אינו פושט רגל,
ואם בדקתם פרוייקטים אחרים שלו שנסתיימו לשביעות רצון הדיירים,
ואם את צודקת במספרים (שהדירה החדשה לאחר השיפוץ תעלה 1,600,000 ש"ח),
ואם הבאת בחשבון את מיקומו של החדר החדש (הממ"ד) שמתווסף (שבד"כ אינו נופל במיקום האידיאלי),
אז אפשר להיות רגועים.
מה שכן, עסקה כזו לא עושים בלחץ. אם יש עדיין בדיקות לבצע - עשו אותם!

בברכה,
עו"ד ירדני לילך, שמאית מקרקעין

 

[רימון חייט]

אתם מסתפקים ב- 30% רווח בשנתיים? מדוע?

קנו מניית אל-על אשר עשתה בשנה שעבה לבדה מעל 300%.
&nbsp
וביתר רצינות. אישית, לא הייתי שם את כל כספי+כסף שאין לי
על משהו ש"בטח יהיה". ומה אם לא?
&nbsp
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611
&nbsp

 

[volifood]

מזא??

אבל אם אני קונה היום מקבלן.. מחכה שנתיים ויותר לדירה שלי.. אני משלמת משכנתא ושכירות גם ככה...
כל דירה יד שנייה הגיונית באיזורנו עולה 1500000..
&nbsp

 

[רימון חייט]

אז כל דירה עולה 1.5M ושלכם 1.6M ? ככה 100,000 הגיעו משום

מקום.
אני מניח שאם תוסיפי את עלויות המימון, תוספות ושינויים, שונות -
יגרעו לך עוד אי אלו עשרות אלפים / מאות אלפים מהרווחים.
&nbsp
כל זאת כמובן במידה והכל עובר חלק בתהליך.
&nbsp
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611
&nbsp

 

[פרל דוד]

רכישת דירה בתכנית תמ"א 38/1 - חלום ומציאות.

להערכתי אתם משלמים היום את שווי הדירה שלאחר התמ"א 38, אתם בונים על "מגדל פורח" המתבסס על שווי דירה עתידי שלא בטוח שיתממש.

לא בטוח שמחיר הדירה אכן יעלה כפי שאתם מתארים.

מהיכן הקביעה שהליך הבניה יקח שנתיים מיום הרכישה ?

האם דברתם עם הקבלן ? [בדקתם את כישוריו ?]

האם ראיתם תכנית מאושרת של הועדה המקומית ?

האם יש התחייבות למועד תחילה/סיום הבניה ?

באם כוונתך היא לשפץ את הדירה במחיר של 150,000 ש"ח ,כלומר את משקיעה בדירה כ-1,400,000 וכלל לא ברור אם בסוף התהליך תהיה הדירה שווה את מכירה.

כפי שאמר קודמי, דירה בקומה 4 ללא מעלית שעומדת לפני ביצוע תמ"א 38 אינה דירה מבוקשת ולדעתי האישית היא תשאר ריקה במהלך תקופת הבניה.

אני סבור שמדובר על עסקה טובה למוכרי הדירה ולא לכם..

באם הכל ורוד, למה בעלי הדירה מוכרים אותה בהפסד לכאורה כשהם יכולים למכור אותה בעוד שנתיים ברווח של 400 אלף ש"ח.

 

[aeonf]

 

[alexkite]

מאוד מסכים

שוק הנדלן הוא כמו כל שוק אחר ומורכב מהרבה מאוד ציפיות . מחיר הנוכחי של הדירה לדעתי גם מורכב מהציפיה שלאחר תמ״א המחיר של הדירה יעלה. המוכרים לא רוצים לחכות את השנתיים ורוצים כבר עכשיו לקחת רווחים. לא מאמין שיכול להיות מצב שהמוכרים יסכימו לוותר היום על רווח עתידי פוטנציאלי ולכן מבחינתם זו עסקה מצוינת . במקום הקונה הייתי נזהר