גוש 6607 - 6608 ומה שבינהם - חוף התכלת הרצליה

[נדלן חברתי]

גוש 6607 - 6608 ומה שבינהם - חוף התכלת הרצליה

שלום לכולם,

מישהו יכל להסביר פה , איך יכל להיות שחברות שמשווקות קרקעות , מספרות שגושים כמו 6606 וגוש 6607 יותר טובים מגוש כמו 6608.
כל הנושא הזה של יותר קדמי , יותר אחורי (קרוב לים - רחוק לים).
לפי מה שהן(החברות) מספרות (לא כולן אך רובן) 6607 , הגוש הכי טוב. למה? ככה, קרוב לים. כמה יותר טוב?
מצדיק מחיר של 8500 אלף ש"ח למטר יותר טוב? 8000? 7000?
מבדיקה שעשיתי עם מספר שמאיים , אין הבדלים בין הגושים בתכנית הר/ 2200א , השלב זה של התכנית.
כאש בדתי במספר חברות, כל החברות ניסו להדגיש עד כמה 6608 הוא גרוע בתכנית.

אחת החברות שנפגשתי איתה הציעה לי עסקה ב6608, 250 מ"ר במחיר 5600 למר לעומת 7500++ בחברות אחרות לגוש 6607.
בראשונה המחיר נמוך משמעותית משאר החברות , ועכשיו אני עומד בדילמה; מה לקנות בגוש 6607 או,בגוש 6608 במחיר שנמוך בכ- 20%לכל הפחות מההצעות האחרות בשוק?

האם יש הבדלים בין הקרקעות?
הבדלים שמצדיקים כזה פער מחירים?
האם עליי לחשוש מרכישה בגוש 6608?

אשמח לשמוע תגובות בנושא,
דני

 

[עורכת דין לילך ירד]

תשובה לעניין ערכי קרקע בחוף התכלת.

בשבוע שעבר ערכתי חוו"ד לבטוחה לבנק לשווי שוק למגרש בשטח 250 מ"ר בגוש 6606, ולכן מס' דגשים שאתה צריך לשים לב:

א. מדבר בקרקע שעדיין ללא תכנון.
נכון לאוק' 2015 נקבעה דיון נוסף שבו יש לערוך תסקיר סביבה והצגת חלופות תכנון.
צפי תחילת הבניה בהערכה שלי היה 10 שנים לפחות, וזה בניגוד לחברות שיווק שטוענות שתוך 3 שנים אפשר לאשר את התוכנית הנ"ל, להכין טבלת איחוד וחלוקה (שתוסכם על 1,000,000 הבעלים במתחם), להתחיל פיתוח ולהתחיל בבניה.

ב. אין ספק שעם התקדמות הפיתוח בסביבה מדובר באחד האזורים שיהיו היקרים ביותר בסביבה. מדובר בעתודת הקרקע האחרונה של הרצליה.

ג. מרבית החברות מוכרות זכות לדירה לפי 100מ"ר - 125 מ"ר קרקע.
היות והתוכנית עדיין לא סופית, יש חשש (אפילו אם קטן) כי בסופו של דבר תאושר כמות קטנה יותר של דירות (למרות שזה נוגד מדיניות הועודת אבל עדיין חשוב שתהיה מודע).

ד. גוש 6606 וגוש 6607 הם הקרובים והמפותחים ביותר בתוכנית.
אומנם גם גוש 6590 קרוב לים, אבל שם עדיין החלוקה לחלקות גדולות.
גוש 6608 רחוק יותר מהים ולכן מחירו זול יותר.

ה. אם אתה נעזר במימון, חשוב שתדע ששמאי הבנקים מעריכים קרקעות באיזור סביב 4,500 ש"ח למ"ר ומזה יגזרו אחוזי המימון. ראיתי עסקאות שלא הביאו זאת בחשבון ונתקעו ללא מימון מתאים.

אם יש שאלות נוספות, אתה מוזמן לשאול.

בברכה,
עו"ד ירדני לילך, שמאית מקרקעין

 

[פרל דוד]

שווי קרקע בתכנית הר/2200 [חוף התכלת] - התייחסות.

פרוטוקול ועדת משנה לתכנית מתאר מקומית הר/2200 - http://hof-hatchelet.co.il/wp-content/uploads/2014/04/takanon-hof-hatchelet.pdf

גוש 6607 חלקה 10 - הועדה המקומית תכנון ובניה – הרצליה טופס מידע לפי סעיף 119 - http://147.236.237.225//HerzeliaMOSS/Infopages/6400ip70.pdf

גוש 6590 חלקה 4 - כנ"ל - http://147.236.237.225//HerzeliaMOSS/Infopages/6400ip78.pdf

הסבר למניפולציה שבצעתי...
ניתן לראות שתכנית מתאר הר/2200 נמצאת ב"חיתוליה" ומימושה במקרה ה"טוב" יהיה בעוד 10 שנים,[ בסבירות גבוהה כ-15 שנים,] התכנית נמצאת בשלב המתארי עקרוני וטרם קודם לתכנית מפורטת,וכמובן טרם הגיע הזמן לאיחוד וחלוקה על משמעויותיו לגבי מיקום סופי של המגרשים עפ"י יעודם.

כלומר בעלי הקרקע דהיום לא יכולים בשום אופן לדעת מה התכניות המיועדות למגרש הסופי שיקבלו.

למעלה ניתן "לראות" שבפניה לקבלת מידע מהועדה המקומית, אין כל משמעות למיקום החלקות, ותכנית הר/2200 כלל אינה נמצאת בדף המידע.

לפני מס' שבועות פרסם ראש עירית הרצליה הודעה שתכנית הר/2200 במתכונתה הנוכחית לא מקובלת עליו, ונתנה הוראה לגורמי התכנון לצופף את הבניה ולהשאיר יותר שטחים פתוחים [כלומר יופקעו אחוזים גבוהים מאוד לצרכי ציבור] והבניה תהיה גבוהה יותר,[באופן מדורג מהים ומזרחה] ולכן כדאי להמתין לתוצאות ההחלטה ומשמעויותיה לבעלי הקרקעות.

אז...מה הסיבה אתה שואל להבדלים בתמחור ?

אין כל סיבה הגיונית, לפער המחירים.

ובכל זאת, הסיבה היא פשוטה, בצפונה של התכנית- גוש 6590 [ממזרח למרינה] מירב השטח רשום על חברה בשם חוף התכלת....בע"מ, חברה זו בבעלות מס' טייקונים, והם לא מציעים את הקרקע למכירה.

לעומת זאת בדרומה של התכנית - גושים 6607/8/6 החלקות קטנות ונמכרו למאות אנשים בשנות ה-40 של המאה הקודמת, אדמות אלה הגיעו ליורשים שחלקם לא מצויים בארץ, ולכן חלקות אלה נמכרות לכל המרבה במחיר, וחברות השיווק לוקחות אופציה ומוכרות לצדדי ג', כך המחיר קפץ בצד הדרומי ללא שום סיבה.

מחירי הקרקע בתכנית -
לדעתי מחירי הקרקע לא אמורים לעבור בשלב זה את ה-3,000 ש"ח למ"ר.

וגם אזהרה בצידה - הזהרו מזייפנים.

דוגמה לרישום - http://www.ruling.co.il/ע"א-3546-10-אליהו-מישאלי-נ.-אולגה-קליין_18932256-06cd-3489-d460-c231e668d840

להגינות אומר שיש לי זכות קניינית של 2 דונם בגוש 6590,והם לא מוצאים למכירה.

מקווה שהבנת שאין שום סיבה לפער המחירים, ומי שמציע לכם זכות לדירה - הוא במקרה הטוב "שרלטן" ובמקרה הרע נוכל. [עוד לא נקבעו מפתחות לשווי דירה]

חוו"ד שמאי מכריע בתכנית במימוש מצפון לתכנית התכלת[שווי עתידי דומה]
http://index.justice.gov.il/Units/MoetzetShamaim/DecisiveAppraiserDecisions/28.01.15_1.pdf

שמאי הוועדה מציין כי מתחם חוף התכלת "רווי ספקולציות" ונמצא "תמיד בכותרות". העסקאות במתחם, ששימשו להשוואה, הינן בשטחים קטנים וסחירים המאפשרים רכישת הקרקע ללא מימון, לכן, המחירים בו מוטים כלפי מעלה ביחס לחטיבת הקרקע הגדולה שבנדון, באופן שמיטיב עם הנשומים.

השווי בייעוד "מגרש מיוחד" לנובמבר 2011 נקבע לפי ממוצע מחיר ב- 15 עסקאות בחוף התכלת בקרקע לתכנון בעתיד שבוצעו בין יוני 2011 לבין יוני 2012, שהינו כ- 2,400 ₪ למ"ר, אך לאחר התאמות ולשם הזהירות נקבע שווי של 3,000 ₪ למ"ר.

ראו עמודים 35 עד 37.

 

[עורכת דין לילך ירד]

אם כבר צרפת חוו"ד של שמאי מכריע,

אם כבר החלטת לצרף את החלטתו של השמאי המכריע אייל יצחקי,
אז אין טעם להתייחס לערכי השווי שנקבעו לשנת 2011 במתחם הסמוך.
בעמוד 17 להכרעתו של מר יצחקי תוכל לראות שגם הוא מציין שבימים אלו (ינואר 2015) ערכי הקרקע במתחם כבר חצו את ה - 4,000 ש"ח למ"ר (ולמעשה מדובר בקרקע החקלאית היקרה בישראל).
אני לא מאמינה שתמצא בסביבה מוכר סביר שימכור שם חלקה לפי 3,000 ש"ח למ"ר (ואני מביאה כלל בחשבון את חברות השיווק כמובן).

 

[פרל דוד]

לעוה"ד [ושמאית] לילך ירדן - התייחסות.

את חווה"ד הנוגעת למתחם הבניה [הפעיל] מעבר לכביש הגישה למרינה [מצפון] הבאתי רק כנקודת השוואה הנכונה ליום כתיבתה, עקב ריבוי עסקאות המתייחסות למתחם חוף התכלת.
מאידך ניתן לראות כמה הקרקע שווה במצבה הסופי [כ-11,000 ש"ח למ"ר ויותר] ושוויו של מ"ר מבונה.

ניתן להחכים וללמוד מחווה"ד שבנדון.

לגבי מחיר המכירה בגושים הרלוונטיים לתכנית הר/2200 , אין שום הצדקה לפערי המחיר בין הגושים השונים, הסברתי את הנסיבות הידועות לי באופן אישי , [חקרתי את הקרקע עוד מהיותה חלק מהכפר ג'ליל אל קביליה מתחילת המאה הקודמת] וחקרתי נושא זה לעומק [ראי תצ"א מתחילת המאה] .

להזכירך...אני מחזיק בזכויות ל-2 דונם בגוש 6590 וכל עליה במחיר מגדילה את רווחי בעתיד, אבל מהיכרות של התהוות תכניות בניה בכל מיני אתרים במרכז, לדעתי האישית המחירים עולים מעבר להגיון הסביר בגלל היקף ביקושים חריג וחברות שיווק אינטרסנטיות הפועלות במתחם.

מי כמוך יודע שבשמאות , טווח ההמתנה לאישור התכנית וסיכוי סביר לשינוי בחלוף הזמן והנסיבות, מביא למתן חוו"ד מעורפל עם תמחור המסתמך על שווי שוק ולא על נתונים קרים [מנותקי ביקוש]

לא מזמן הבאתי נתונים על מכירת מקרקעין במתחם במחירים גבוהים אף יותר הקרובים ל-7,000 ש"ח למ"ר שלא מביעים לדעתי את השווי הנכון של הקרקע, ולשם כך יש להסתמך גם על חווה"ד של השמאי הממשלתי שיצוף לכשיחוייבו הרוכשים בתשלום היטל השבחה.

 

[aeonf]

שאלה

כפי שאתה כותב מתבצעות עסקאות בקרקע בהרבה מעל שווים האמיתי.
למה אתה לא מוכר (או מנסה לפחות) למכור במחירים המפולפלים האלה?

 

[פרל דוד]

כי החלום שלי הוא יזמות.

רישום זכויותי העתידיות טרם הסתיים,והחלטתי להמתין את לאישור התכנית המפורטת לכשתהיה.

 

[aeonf]

חלום יפה (גם שלי)

2 דונם מספיקים בשביל זה לבד או שתהיה תקוע עם עוד אנשים?
&nbsp

 

[פרל דוד]

שטח מינימאלי לבניה לסוגיה טרם נקבע.

לאור היקף ההפקעות לצרכי ציבור המתוכננים בתכנית הר/2200 "חוף התכלת"[כפי שהצגתי בפוסט הקודם] סביר להניח שאחבור בעתיד ליזם/בעל קרקעות נוסף, כל זה כמובן תלוי בהחלטות הועדה המקומית ובשמאי הועדה בעוד מס' שנים. [לאחר הפצת טבלאות חלוקת שטחים ומתחמי בניה וסיום ההתנגדויות.]

למשל בתכנית החדשה בבת ים [תוכנית בי/מק/1/410] חולקו הזכויות עפ"י מפתחות שוים כדי שלא יבוצעו איזונים בין הועדה לבעלי הזכויות שקיבלו זכויות מפוזרות עפ"י גודל הזכויות [צמודי קרקע/רוויה/מלונאות] לדוגמה : לקוח שלי [מוטה צמוד קרקע] קיבל זכות מרכזית לחלק מדו משפחתי, חלק מבניה רוויה, וחלק ממלונאות.[כך נמנעה הועדה ממחלוקות בענייני איזון, וכל אחד יכול לרכוש או לקנות מרעהו זכויות. [כפי שאכן שמתבצע בימים אלה בפועל]