עסקאות יזמות בארה"ב
נתן שלום,
כמו בארץ, עסקאות בניה בארה"ב הינן מסובכות וקשות יותר להבנה וביצוע מסתם רכישת נכס אותו ניתן להשכיר ובסופו של דבר למכור.
כיזם שפעיל שם מעל ל-11 שנים ועוסק גם בבניה וגם ברכישה לצורך השכרה יש לי מספר נקודות חשובות:
1. מבט על התכנית העסקית - אין בעיה לתחשב מחירי מכירה, זאת לפי נתוני מכירה עדכניים ובהנחה שהשוק לא ישתנה. כמובן שאפשר לקחת מקדמי ביטחון.
2. עלות בניה - כאן מדובר בתחשיב שרק יזם/בנאי מקומי יוכלו לתת לך נקודת מבט נכונה, בהנחה שהם אמינים. ישנו מחיר בניה לsf בנוי אבל גם הוא משתנה בהתאם לטיב הבניה הרצוי. טיב הבניה מאוד חשוב מפני שעלות הבניה בשכונה טובה עשויה לעלות 40%-50% יותר מבשכונה סבירה. עד כאן דיברנו על הhard cost (עלות הבניה נטו), מכאן יש גם את הsoft cost שהן העלויות הנוספות כמו אדריכל, אישורי בניה, פרצלציה וכו'.
3. הsf ה"מכיר" תמיד יהיה נמוך מהsf הבנוי. יתכן מצב בו תידרש לבנות 3,000sf אולם רק 2,600sf מהם תוכל להחשיב כ"מכירים" במכפלה של כמות הsf ושווי עבור sf בנוי. הפער עשוי לנבוע משטח ציבורי כמו גרמי מדרגות, שטחי מרתף למיניהם ועוד.
4. מה ניתן לבנות? בארה"ב קל מאוד לדעת את אחוזי הבניה בהתאם לתכנית המקומית (zoning) ואת סוג הבית/בניין אותו ניתן לבנות על האדמה.
לא מציע להתעסק עם שטחים שבארץ מוגדרים כ"לא מופשרים" ולנסות לקבל עבורם היתרי בניה. מדובר על פרוצדורה מאוד מאוד מסובכת ולא כלכלית לרוב (מבחינת הזמן).
5. חובה שליזם תהיה מומחיות רבה (קריטי) באיזור בו אתה מתכנן לפעול. אני מכיר מעולה את העיר ניו יורק. אם אצטרך לבנות מחוץ לה, העבודה שלי תהיה קשה שבעתיים. חשוב שליזם תהיה מומחיות בשכונה הספציפית כי קיים שוני לא קטן בין השכונות/רובעים.
בלא מעט איזורים בארה"ב, עלות הבניה גבוהה מהשווי של הנכס שכבר בנוי עליו. מן הסתם, באיזורים הללו לא מומלץ לרכוש אדמה במטרה לבנות אוטוטו. למרות זאת, נניח שבאיזור X, בית סטנדרטי שווה 80,000$ ולבנות אותו עולה 100,000$- במידה והאדמה תוצע נניח ב 5,000$, האם העסק כדאי? יתכן מאוד שכן. מדוע? נניח שניה לרווח היזמי (של הקבלן). במידה ושווי הנכסים באיזור יעלה ב50% והבתים יהיו שווים 120,000$, האדמה שלך עשויה להימכר ב40,000$ פחות הרווח היזמי שזה פי 8.
טרם קניתי אדמות להחזקה. הנחתי את זה כאן לטובת הרעיון