אני מחפש קרקעות לרכישה בארה"ב

[נתן90]

אני מחפש קרקעות לרכישה בארה"ב

למישהו פה יש כיוון על קרקעות או יזמים העסקים בזה ,
הדירשות קירבה לערים/כבישים ראשיים

 

[פרל דוד]

הרעיון שלך הוא ממש המצאת הגלגל.[אבל נלך עם זה]

במיוחד בשבילך - 72 אקר [כ- 288 דונם] במדינת איידאו. https://www.youtube.com/watch?v=27OVFyoOJ_s

http://www.landwatch.com/Waterfront

http://www.zillow.com/homes/for_sale/

בקולורדו מחירים ממש "זולים" - http://www.sothebysrealty.com/eng/sales/aspen-co-usa

מעל 28,000 דונם בקולרדו [ממש מדינה קטנה] http://www.sothebysrealty.com/eng/sales/detail/180-l-963-2flme6/clear-w-ranch-aspen-co-81611
מחיר שווה ל"כל נפש" רק - $22,500,000 בהצלחה.

הערה - בנין החווה והקרקע הצמודה אליו [בתמונה למטה] רק - 50 מיליון דולר.

 

[נתן90]

מר פרל

לא הבנת אותי כראוי.

אינני מחפש אתר יד 2 שמפרסמים בו קרקעות.
אני מחפש קרקע בעלת פונטציאל יזמות בנייה ופיתוח
אני מעריך שייש יזמים ישראלים אשר עוסקים בזה כמו שיש הרבה שעוסקים שם בבתים קיימים רק שאני לא פגשתי בהם עדיין

הקרקעות שקישרת אליהם לא רלוונטיות לנשוא החיפוש אלא מתאימות למי שמחפש חווה או מקום מפלט .

בכל אופן תודה רבה.

 

[פרל דוד]

רכישת קרקע מופשרת בארה"ב - התייחסות.

לנתן...אז כנראה שלא הבנת את המסר "הלא סמוי".
אתה בעצם מחפש לתפיסתי קרקע שבה תוכל לבנות בעתיד מגורים/ מלון דרכים או כל רעיון אחר.

אבל...הערתי על "המצאת הגלגל" קשורה לעובדה שכל מה שאתה מתכנן , אינו ראשוני,סביר להניח שכבר ידוע לתושבי ארה"ב בדגש על אלה שעוסקים בהפשרת קרקעות, ולכן אין לך שום יתרון על תושב ארה"ב.

יש לא מעט חברות "נישה" מהארץ שנכנסו לתחום זה בשנים האחרונות ואז החלו בגיוס כספים מתושבי הארץ כשותפים למיזם, מסיבות "עלומות" חלק מהפרוייקטים נכשל והמשקיעים הפסידו את כל כספם. [ראה לא מעט פוסטים כאן בפורום בנדון]

ואני מניח שיש גם פרוייקטים מוצלחים יותר.
אבל - עליך לדעת שקרקעות בעלי פוטנציאל לפיתוח - מחירן בהתאם לפוטנציאל.

אני ממליץ לך -
1. לברר היכן במדינות בארה"ב כדאי להשקיע.
2. למד היטב את חוקי המיסוי המקומיים.
3. תיצור קשר ישיר עם אחת מחברות הברוקרים [מתווכים] באותה מדינה/עיר.
4. סע לביקור ותתרשם באופן ישיר מההצעות,התייעץ עם גורמים נוספים [ניתן לדעתי להתייעץ גם עם גורמים בקונסוליה המקומית לגבי חוקים ותקנות שעלולים להכשיל את המיזם שלך]
5. כדאי לך לקחת שותף מקומי.

לדוגמה - 3 דונם לבניה בפלורידה - http://www.landwatch.com/Lake-County-Florida-Land-for-sale/pid/318113719

באתר המצ"ב ניתן למצוא קרקעות בכל מדינות ארה"ב - ראה בתחתית האתר.

עוד מתחם לבניה כ-10 דונם [מחיר כ-100,000 ש"ח] ב- Jennings, Hamilton County, Florida
http://www.landwatch.com/Hamilton-County-Florida-Land-for-sale/pid/318145250

https://www.google.co.il/maps/place...0x88eeeed62b3ed889:0x1250e797f5eda165!6m1!1e1

ויש כמובן עוד קרקעות באיזור.

 

[offir11]

עסקאות יזמות בארה"ב

נתן שלום,
כמו בארץ, עסקאות בניה בארה"ב הינן מסובכות וקשות יותר להבנה וביצוע מסתם רכישת נכס אותו ניתן להשכיר ובסופו של דבר למכור.
כיזם שפעיל שם מעל ל-11 שנים ועוסק גם בבניה וגם ברכישה לצורך השכרה יש לי מספר נקודות חשובות:
1. מבט על התכנית העסקית - אין בעיה לתחשב מחירי מכירה, זאת לפי נתוני מכירה עדכניים ובהנחה שהשוק לא ישתנה. כמובן שאפשר לקחת מקדמי ביטחון.
2. עלות בניה - כאן מדובר בתחשיב שרק יזם/בנאי מקומי יוכלו לתת לך נקודת מבט נכונה, בהנחה שהם אמינים. ישנו מחיר בניה לsf בנוי אבל גם הוא משתנה בהתאם לטיב הבניה הרצוי. טיב הבניה מאוד חשוב מפני שעלות הבניה בשכונה טובה עשויה לעלות 40%-50% יותר מבשכונה סבירה. עד כאן דיברנו על הhard cost (עלות הבניה נטו), מכאן יש גם את הsoft cost שהן העלויות הנוספות כמו אדריכל, אישורי בניה, פרצלציה וכו'.
3. הsf ה"מכיר" תמיד יהיה נמוך מהsf הבנוי. יתכן מצב בו תידרש לבנות 3,000sf אולם רק 2,600sf מהם תוכל להחשיב כ"מכירים" במכפלה של כמות הsf ושווי עבור sf בנוי. הפער עשוי לנבוע משטח ציבורי כמו גרמי מדרגות, שטחי מרתף למיניהם ועוד.
4. מה ניתן לבנות? בארה"ב קל מאוד לדעת את אחוזי הבניה בהתאם לתכנית המקומית (zoning) ואת סוג הבית/בניין אותו ניתן לבנות על האדמה.
לא מציע להתעסק עם שטחים שבארץ מוגדרים כ"לא מופשרים" ולנסות לקבל עבורם היתרי בניה. מדובר על פרוצדורה מאוד מאוד מסובכת ולא כלכלית לרוב (מבחינת הזמן).
5. חובה שליזם תהיה מומחיות רבה (קריטי) באיזור בו אתה מתכנן לפעול. אני מכיר מעולה את העיר ניו יורק. אם אצטרך לבנות מחוץ לה, העבודה שלי תהיה קשה שבעתיים. חשוב שליזם תהיה מומחיות בשכונה הספציפית כי קיים שוני לא קטן בין השכונות/רובעים.

בלא מעט איזורים בארה"ב, עלות הבניה גבוהה מהשווי של הנכס שכבר בנוי עליו. מן הסתם, באיזורים הללו לא מומלץ לרכוש אדמה במטרה לבנות אוטוטו. למרות זאת, נניח שבאיזור X, בית סטנדרטי שווה 80,000$ ולבנות אותו עולה 100,000$- במידה והאדמה תוצע נניח ב 5,000$, האם העסק כדאי? יתכן מאוד שכן. מדוע? נניח שניה לרווח היזמי (של הקבלן). במידה ושווי הנכסים באיזור יעלה ב50% והבתים יהיו שווים 120,000$, האדמה שלך עשויה להימכר ב40,000$ פחות הרווח היזמי שזה פי 8.
טרם קניתי אדמות להחזקה. הנחתי את זה כאן לטובת הרעיון

 

[פרל דוד]

לאופיר...למדתי משהו.

אני מצפה ש"תפרק לגורמים את עיקרי היזמות בארה"ב - מתהליך הרכישה ועד מפתח.
חישוב עלויות, תכנון, אישור,בניה למרכיביה השונים [משרדים, מגורים רווי או צמודי קרקע, מסחר ועוד]