התייחסות הועדה המקומית לקומה מפולשת.
קטנותו של האזרח למול וועדות התכנון והבנייה
ד"ר אברהם בן עזרא, אינג' [מהנדס בניין ומתכנן עירוני]
אזרח אשר גמר אומר לקנות מגרש ולבנות עליו צריך לעצור לרגע ולחשוב פעמיים: ייתכן שהמכשולים שיוערמו עליו ע"י וועדות התכנון והבנייה לא יהיו שווים את המאמץ, הזמן, והכספים אשר יאלץ לבזבז.
תיק הכהן הוא דוגמא לקשיים שבהם נתקלים אזרחים אל מול ועדות התכנון והבנייה ויותר מכך, דוגמא לחלמאות שעדיין לא פסה ממקומותינו.
בפתח הדברים יצויין, כי לאור בקשתו של בעל העניין, המצוי בקשרים מקצועיים עם וועדות שונות לתכנון ולבניה, כל הפרטים העלולים לזהותו חסויים.
אולם, התהליך החלמאי המתואר כאן נאמן בכל יתר פרטיו למציאות.
מדובר באזרח שיכונה להלן: חגי הכהן, אשר קנה מגרש לבנייה, תכנן ואף בנה את ביתו כרבים אחרים העוברים תהליך דומה.
במסגרת תהליך הבנייה, נזקק מר הכהן לשירותי הרישוי של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, וכמובן שהוא נעזר גם במשרד תכנון, אשר סיפק לו אדריכל ומהנדס.
הבנייה בוצעה, אלא שפריט אחד בה נבנה שלא בהתאמה לתכניות: גובה קומת העמודים המפולשת, עולה כדי 250 ס"מ במציאות, וזאת במקום 220 ס"מ כפי שמופיע בתכניות.
כאן המקום להבהיר, כי על פי תקנות התכנון והבניה (התוספת השלישית), מוגדרת קומת עמודים מפולשת באופן שגובהה יהיה לפחות 220 ס"מ – כך שבביצועה בגובה רב יותר לא תיווצר כל אי התאמה לתקנות.
לציין, כי גם אם מדובר במחסן, אין שום מניעה בחוק שגובהו יוגבל ולא יעלה על 220 ס"מ.
מקור הדרישה הוא בכך שהוועדות לתכנון ולבנייה בדרך כלל מכתיבות לאזרחים תכנון מינימלי, וזאת מתוך גישה חשדנית כלפי האזרח, שמא אם תזדמן לו קומת עמודים מפולשת בגובה רב יותר, הוא יעבור על החוק ויעשה בה שימוש אחר שלא כדין ללא היתר בניה, כגון: סגירתה למטרת שימוש כחדרים נוספים בדירה.
באופן דומה, אם יזדמן לו מחסן בגובה המתאים לחדר אורחים – סופו של המחסן לשמש כחדר אורחים...
במקרה הנדון, דרישה מקובלת זו, אך לא מוצדקת, של הוועדות לתכנון ולבנייה, מצאה ביטוי גם בתכנית המתאר לפיה יהיה גובה הקומה המפולשת 220 ס"מ.
יצויין כי דרישה זו הכלולה בתוכנית המתאר היא קיצונית, מפני שההיגיון התכנוני הוא שלא להגביל את המידה הנדרשת מבלי לאפשר מרווח תכנון, מה גם שבתנאי קרקע משופעים – מוכתב על ידי השטח תכנון אחר, ויישום דרישה זו הוא ממש תכנון מאולץ וגרוע.
עוד יובהר, כי במהלך הבניה ביקרו פקחי הבניה של הוועדה המקומית באתר פעמים רבות, העירו הערות לגבי הבניה והיו מודעים לה; אלא שלגבי גובה קומת העמודים – לא נאמר למר הכהן דבר ולא הובעה שום הסתייגות.
מר הכהן גם ידע כי בסמכותה של הוועדה המקומית לנהוג בגמישות ולדחות את דרישתה לעדכון התכניות לסוף הבניה, וכן ידע מר הכהן כי כך גם נוהגת הוועדה המקומית לעשות, כאשר הסטיות אינן מצויות בניגוד לתקנות ו/אוכאשר ביטולן של הסטיות בפועל הוא פשוט בתכלית לביצוע, כבמקרה הנדון.
בענייננו, אכן עמידה בדרישה להתאים את גובה קומת העמודים המפולשת ל – 220 ס"מ היא פשוטה ביותר, שכן על פי התקנות (התוספת השניה), מוגדר גובה קומה כמרחק אנכי בין רצפה לבין תקרה, ותקרה היא גם תקרת משנה מחומרים קלים, כך שהגובה ניתן לויסות באמצעות תקרה מונמכת לכל מידה נדרשת בהתאם לחוק.
באופן מפתיע, בנסותו לקבל טופס 4 מהוועדה, גילה מר הכהן כי התכניות לא אושרו, ומשערך והגיש עדכונן – נדחה האישור שוב, בגלל שהוועדה דרשה שהנמכת גובה קומת העמודים תיעשה על ידי הגבהת הרצפהולא על ידי הנמכת התקרה...
כמובן שדרישה כזו לא מעוגנת בחוק, ולפיכך ציפה הכהן כי במקרה זה אם יגיש ערר על החלטתה השגויה של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה , הערר יתקבל.
האזרח הכהן הופתע שבעתיים, משקיבל את החלטתה של וועדת ערר מחוזית אשר החליטה לדחות את הערר מתוך פרשנות שגויה של הגדרת גובה תקרה, לפיה כביכול הגדרה זו לא מתייחסת לקומת עמודים מפולשת.
אמנם באחת התוכניות שאף אושרה, נכלל פתרון כזה של הגבהת הרצפה במקום הנמכת התקרה בקומת העמודים, אולם הערר נסב על תוכנית המביאה את הפתרון הנכון והסביר בנסיבות העניין – הנמכת תקרה, כפי שביקש הכהן ונימק זאת בערר.
להלן ההסבר ההזוי שניתן על ידי וועדת ערר לעניין הגובה, וההמשך יבהיר מדוע הסבר זה שגוי ומשולל כל יסוד (ציטוט מהחלטת וועדת ערר מחוזית):
"ו. איננו מקבלים את פרשנות העוררים לנושא הגובה. הגדרת הגובה המצוטטת על ידי העוררים נמצאת בחלק ב' של התוספת השניה לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) תש"ל – 1970, שם נקבעו מידות מינימליות לחלקי מבנה. בהקשר זה ניתן ללמוד כי כוונת מתקין התקנות הייתה שהגובה של החלל הרלוונטי לא יפחת מגובה מסוים כך שלא ניתן יהיה לאשר לדוגמא, חדר מגורים שתקרת המשנה שלו תהיה בגובה שאיננו תואם להוראות התקנות, גם אם התקרה העיקרית עומדת בגובה הנדרש.
ז. לענייננו, משנקבע בתקנון (הטעות היא של וועדת ערר; צריך להיות: "בתקנות" – אב"ע) הגובה הנכון של קומת העמודים הרי שלא ניתן לקבל את הפרשנות שהגובה הנ"ל יכול שיהיה ככל העולה על דעת המבקשים בכפוף להתקנת תקרה אקוסטית שהצדקתה הבלעדית הינה מתן כיסוי לחריגת הבניה."
באה וועדת ערר, וביטלה במחי יד הוראות ברורות בתקנות, לפיהן הגובה נמדד עד לתקרה אקוסטית או תקרת קישוט, מתוך פרשנות שאינה מצויה בשום מקום... וכל זאת, תוך נקיטת עמדה בלתי סבירה בעליל, שהפתרון הנכון הוא להגביה את הרצפה היצוקה – דבר שיהיה מלאכותי, מאולץ, יבטל שימוש סביר בקומת העמודים בשל הצורך לעלות אליה במדרגות בשיעור ההגבהה ואחר כך לרדת, יקר, ומיותר.
בנסיבות אלו, היו בפני הכהן כמה אפשרויות:
אפשרות א': להגיש לבית המשפט המחוזי עתירה מנהלית.
אפשרות ב': להגיש ערעור על החלטת וועדת ערר, ערעור שיישמע בפני הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה.
מר הכהן לא בחר באחת משני דרכים אלו, אלא הכין שוב תוכנית עם תקרת קישוט/אקוסטית מונמכת בשטח קומת העמודים המפולשת (אותה תוכנית – שכבר נדונה ונדחתה), והגישה לדיון ולהכרעה בוועדה המקומית שתפקידה וחובתה לאשר כל תוכנית חוקית אשר אינה מצויה בסתירה לתקנות ולתוכנית המתאר.
הפעם הוא גם נפגש עם חברי הוועדה והסביר להם את האבסורד, כשלהסבר זה הוא צירף את התקנות בדבר אופן מדידת גובה קומה, והצטייד בחומר מקצועי המבהיר כי חובת הוועדה המקומית לדון בתוכנית להיתר בניה וכאשר התוכנית תואמת את תוכנית המתאר ואת התקנות – לאשרה.
אכן, בפני חברי הוועדה המקומית ניצבה דילמה:
אם יאשרו את הבקשה – הרי הם פועלים לכאורה בניגוד להחלטה מפורשת של וועדת ערר מחוזית.
מצד שני, כמופקדים על הנושא- חובה עליהם למלא את תפקידם במקצועיות ועל פי החוק, וזאת במיוחד כשמנגד ניצב אזרח מבין ונחוש בדעתו למצות את זכויותיו ללא הצורך המדומה להיזקק למערכת המשפט בנושא כל כך ברור ויסודי.
בסיכומם של דברים, מר חגי הכהן קיבל טופס 4 והבקשה שלו אושרה, בעברו את כל הדרך הבירוקרטית כמתואר לעיל, וכיום יש בקומת העמודים המפולשת תקרת קרטון או חומר קל אחר, לשביעות רצונם של כולם, וכעדות לחוכמת החלמאים.
