הדיירים פתחו עסק בבית

הדיירים פתחו עסק בבית

שלום לכולם,
במקרה נודע לי שהדיירים שלי פתחו עסק בבית בלי רשות וכמובן בניגוד לחוזה. העסק (גן ילדים) פועל ביחידה נפרדת הצמודה לבית (לי אמרו שהם רוצים לשכן בה הורים מבוגרים).
אני נבוכה ולא יודעת מה לעשות - לסיים איתם את החוזה, עקב שבירת אמון, או לכתוב חוזה חדש שמתייחס למצב החדש? עד כה לא היו איתם שום בעיות.
אם העסק לא מדווח, האם ייתכנו בעתיד חיובים כגון ארנונה, מסים שיחולו על המשכיר?
אני יודעת שזה לא פורום לייעוץ משפטי, אבל אשמח לשמוע דעה של משכירים מנוסים.
 

alondr

New member
אני הייתי עושה חוזה חדש

וכמובן מעלה להם את המחיר רטרואקטיבית - כמובן אחרי התעייצות עם עו"ד שמתמחה בנדל"ן לגבי האספקטים החוקיים.... וכמובן עם בטחונות מוגדלים יותר ושימת דגש על שינויים/שיפוצים והשבת מצב לקדמותו ....

ככל שזכור לי אם מדובר במשפחתון עד 5 ילדים לא נדרש הפועל בתוך דירת המגורים של הגננת אין צורך בהיתר לשימוש חריג או שינוי ייעוד בעירייה
מבחינת שימוש חורג ורשיון עסק....בפרט שהדיירים כאמור עדיין מתגוררים בפועל ביחידה העיקרית
מעבר ל5 ילדים הדבר מצריך כאמור אישור שימוש חורג מהעירייה רשיון עסק
ועמידה בכל מיני תקנים הנוגעים לגן פרטי כאשר בהשכרה עסקית כזו
מעורב גם מע"מ וכו' והיא כמובן לא פטורה כמו השכרה למגורים.... גם אם הם עדיין גרים בבית בעצמו את תצטרכי להכין חוזה נפרד ליחידה עצמה שחלות עליו כל המגבלות של חוזהלנכס מסחרי
 

פרל דוד

New member
סליחה באיזה "פיס" היא זכתה ? אראלה לא תתקשר !

כמה נקודות להבהרה :
שוכרים לא יכולים להפעיל עסק בבית פרטי ובוודאי שללא ידוע בעלי הנכס.
גן ילדים המופעל מתוך בית פרטי מחייב אישור ועדה מקומית לתכנון לשימוש חורג.
הפעלת גן מחייבת הכנת מתקני משחקים עם תקני בטיחות וביטוח מיוחד לילדים [צדדי ג'] לעיתים יש צורך לבצע התאמה במבנה כדי להתאימו לילדים קטנים. [כמו הנמכת אסלות, כיסוי שקעי חשמל, פתחים וחרכים שניתן ליפול מהם, מטבח יעודי,ועוד...
התנגדות שכנים לרעש יכולים להביא לתביעה כספית [כפי שניתן לראות בפסה"ד המצורף]
כמובן שגן ילדים הוא עסק שמחייב רישיון עסק עירוני ועל השכירות יש להוסיף מע"מ כחוק.


שימוש בדירת מגורים שלא למגורים, ובתוך כך לגן ילדים, הוא "שימוש חורג".

הלכה פסוקה בהקשר עוולת הפרת חובה חקוקה היא, כי ההוראות בחוק התכנון והבניה המחייבות היתר לצורך שימוש חורג, נועדו להגן בין השאר על שכנים במקרקעין סמוכים .

בקשה לשימוש חורג צריכה להיות מוגשת לרשות מראש, בטרם פתיחת גני ילדים, ולא בדיעבד.

ראו פס"ד בנדון - http://www.fridman-adv.com/lawyers109101.html
התביעה נסובה נגד מפעילי הגן ובעלי הנכס.[בית צמוד קרקע ברחוב שניאור זלמן ברמת גן]
 

אמיריצה

New member
שלום דוד - הסבר

1. נניח - משקיע יחיד קונה דירה - למגורים בלבד - במטרה לקבל שכירות חודשית סדירה - נניח 3 א' ש"ח בחודש.
2. אך כידוע - אף משקיע אינו רואה את כל התרחישים והאפשרויות להשבחה ולהפקת תועלות מההשקעה. אנו רק בני אדם. ולכן - יתכן - לעיתים - שהמשקיע - אולי - מחמיץ משהוא..
3. אבל - דייר בדירה כנ"ל - שמתגורר בפועל ולמעשה בדירה - ובשכונה - ויש לו כישרון וברכה משלו - כמו לכל אדם - עשוי לעיתים אולי לראות יתרונות ופוטנציאל - לעיתים - שהיו נסתרים מהעינים - החכמות ככל שיהיו - של המשקיע הנ"ל.
4. אז - נניח שהדייר הנ"ל רואה אפשרות - חוקית לחלוטין - ומעשית וברת השגה - להשתמש - בו זמנית - בדירה הנ"ל - גם למגורים וגם לניהול עסק ריוחי - ושוב - חוקי לחלוטין. אני לא מדבר כאן בכלל על פורעי חוק.. שעושים מה בא להם..
5. ואז - בעל/ת הדירה - בתגובה ראשונית - מאוד כועס/ת - ומרגיש/ה מקופח/ת - כי.. תוכנית ההשקעה משתבשת.. ומזיזים את הגבינה הטעימה קצת הצידה.. ולא זו היתה הכוונה והתכנון הראשוניים.. ולא יעלה על הדעת.. ומה פתאום.. וכו' וכו'
6. אבל - סוף מעשה במחשבה תחילה - בהנחה שהדייר הגון - ומוכן - וכדאי לו - ליטול על עצמו את עלויות ההכשרה החוקית - ואת עלויות הרישוי וההתאמה המתבקשת של המושכר - אז - ברור כשמש שיתכן - והמשקיע זכה ביתרון ובהשבחה משמעותיים.
7. אני מכיר מקרים כאלו מהמציאות. ככה פשוט.
8. כלומר - משקיע קנה דירה תמימה - ויום אחד קם בבוקר ומצא עצמו בעלים גם של דירה וגם של גן ילדים משגשג ופורח.
9. ברור כשמש שסכום דמי השכירות - של דירה וגן ילדים צמוד שפורח - שוב - חוקיים לחלוטין - גבוהה דרמטית מהשכירות של דירה בלבד - וגם אחרי תמחור כל עלויות המיסים והנלוות לנ"ל. יש מחיר כמעט לכל. ואין לשלול מראש טרם בדיקה.
10. אני מכיר מקרה כזה שבעל "דירה כזו" מקבל גם שכירות קבועה וגם - תקראו לאט - ותפנימו ידידיי גם - שיעור באחוזים מהפדיון החחודשי של הגן הפורח. הכל חוקי - וכשר - ומשתלם לכולם. win win.
11. מיותר לציין שהשווי הכספי של "דירה כזו" - לפי שיעור היוון - שווה בין לילה פי כמה - ממחיר הרכישה ששילם המשקיע עבורה בטרם נתגלה הפוטנציאל החדש.
12. ואין ארוחות חינם. ברור שיש כאן עבודה ראשונית. גם להתחכך עם הדייר. גם לערוך בדיקות. גם להיעזר בבעלי מקצוע נכונים. ולכפות הסכם חדש. ואחר לגמרי. ובהנחה - רק בהנחה - ש..כל הכוכבים יעמדו לזכות בעל/ת הדירה בטור - והכל יהיה דבש - אז - התועלת וההשבחה הכלכלית של המשקיע עשוי להיות שקול לזכיה בפרס של מפעל הפיס.
וזו רק דעתי. חנוכה שמח, שבוע טוב וחודש טוב לכולם.
 
עדיין לא ביררתי, אבל אני די בטוחה

שאין כאן שום אישור לשימוש חורג, לא ביטוח ולא מע"מ תואם. כ"מקובל" במחוזותינו.
נניח שאני עושה חוזה חדש... עם התייחסות לעסק.
1. על מי מוטלת האחריות, במידה ובעתיד יתגלה שהעסק לא חוקי, שלא שולם מע"מ, לא שולמו מסים, לא היה רשיון וכדומה?
2. אותה השאלה באם חס וחלילה אחד הילדים נפגע בבית שלי.
מדאיג אותי נושא האחריות שלי כמשכירה - השאלה האם החוק יראה אותי כאחראית, במידה ויהיו סיבוכים.
 

פרל דוד

New member
לשאלתך בעניין האחריות - באופן עקיף האחריות היא שלך.

החוק מכיר בך כבעלת הנכס ורואה בך אחראית למתרחש בדירתך.
[אין זה מוריד מאחריות השוכרים, אך...זה לא מנחם]
 
תודה לכולם. ושאלה טכנית

תודה לכולם על התגובות.
מנצלת את ההזדמנות לשאלה טכנית - למה תמיד כשאני נכנסת לאתר דרך המייל, אני צריכה להכניס סיסמה ושם משתמש שוב ושוב?
 
המצב מחייב את התייחסותך הזהירה

כולל בדיקה ברישוי עסקים התאמה לשימוש המותר וכו'.
עלייך לדרוש לראות את פוליסת הביטוח צד ג' שלהם שבה אין זכות שיבוב אליך כבעלת המקרקעין.
 

zammy

New member
האם יש כאן עניין של רווח הון?

אם משכירים לפרטי בידיעה שהוא מפעיל עסק ושכר הדירה או מהווה בעצם סוג של הכנסה מעסק, האם המשכיר עצמו יחוייב בתשלום מס הכנסה? האם במקרה של מכירה בעתיד יכול מס הכנסה לומר שיש כאן מס שבח?
כמו כן המשכיר יכול לעמוד בפני תביעה מדיירים אחרים בגין שינוי שימוש או יעוד בנכס בבית המשותף.
&nbsp
 
למעלה