דירה להשקעה הוא דבר חכם....
מבלי להיכנס למקרה הספציפי שלך אני רוצה לתת את הזוית שלי בכל הסיפור.
מן הסתם ברור לכל הן מהכינוי שלי והן מהשתתפותי בפורום שאני משקיע בדירות למגורים.
ראיית העולם שלי אומרת שהשקעה בדירות למגורים זו השקעה טובה וחכמה, אבל יש סייגים להשקעה כזו.
אתה צריך למצלוא עיסקה טובה, מהי עיסקה טובה?
עיסקה טובה היא עיסקה טובה היא עיסקה טובה.
נכס טוב מהווה עיסקה טובה ללא התלות במצב השוק, יש נטיה לאנשים לומר שכדאי לרכוש בשוק עולה....... יש אחרים שאומרים שכדאי לרכוש בשוק יורד, המציאות מראה שאנשים שממתינים כאן וכאן להזדמנות מפספסים אותה מההיבט העיסקי בגלל האלמנט הפסיכולוגי המטעה.
ואפרט:
בשוק עולה:
יש לפלוני הון עצמי להשקעה, הוא מחפש נכס, לחפש נכס לוקח זמן..... והנה הוא מצא נכס ב X כסף. הנכס מעניין אותו ובטרם הוא מקבל החלטה הוא מחפש עוד דברים, שהרי משקיע טוב אינו מחליט על סמך נכס אחד אלא מחפש כמה נכסים ורואה עוד יותר הרבה אחרים שלא מתאימים כנראה.
ובשוק עולה המוכרים לא מחכים והנה מחיר הנכס קפץ ל מחיר של 1.01X (עליה של אחוז).
כאן נכנס כבר האלמנט הפסיכולוגי ועקרון העוגן..... הראש של המשקיע כבר מעוגן על מחיר X פתאום מחיר של 1.01X נראה לו חוצפה ושערוריה שבעל הבית הרים אותו, הוא מחליט לא לקנות..... וכך מכיוון שהשוק עולה הוא מפספס הזדמנויות.
יבואו החכמים ויגידו אם כולם לא קונים אז אין סיבה לשוק לרדת..... ההבדל הוא שאני מדבר על משקיעים בודדים, בעוד והשוק כולו מורכב מהרבה רוכשים אחרים (זוגות, משפחות, משדרגי דיור וכו').
וראיתי זאת במו עיני בעליות של השנים האחרונות..... אנשים פתאום התעורר אחרי 2,3 סבבים של עליות ונכנסו לשוק בלחץ.
בשוק יורד:
אותו פלוני מוצא נכס בסכום X, והנה השוק יורד והוא רואה שמחירי הנכסים יורדים אותו הנכס שהוא רצה שווה כיום בשוק כ 0.99X, משמע ירידה של אחוז.
אמאמה...המשקיע שלנו לא "פראייר" הוא לא יקנה כי המחירים יורדים...... וכך הנכס מגיע למחיר של 0.9X והמשקיע עדין לא קונה...כי הוא מאמין שהירידות יהיו לנצח.... והוא רוצה לתפוס את השוק בוואבוס...ולרכוש במחיר רצפה......
אך ירידות כמו עליות לא נמשכות לנצח.....וכשמתנה המגמה הוא פתאום מחליט שהיי..... המחיר מתייקר עדיף להמתין ואז הוא חוזר לתסריט של שוק עולה.
כמו במניות, לתזמן את השוק הוא דבר גרוע.
משקיע מחפש נכסים בהם הוא רואה את הרווח כבר הקניה, זו בדיוק משמעות המשפט המפורסם של וורן באפט:
"את הרווח עושים בקניה"
כאשר אתה רוכש נכס, אתה צריך להבין היכן היתרון והיכן ה-"בשר" ברכישה שלו.
לדוגמא:
אם אתה מוצא נכס שהוא זול מעלות הבניה שלו..... הנה כאן אתה כבר נמצא ברווח.....
אם אתה מוצא נכס שמייצג תשואה גבוהה יותר משאר הנכסים כתוצאה מהזדמנות מסויימת (מכירה בהנחה, מכירה כתוצאה מצרה, מכירה כתוצאה מריב בין יורשים, מכירה כתוצאה מגירושין, מכירה בהליכי קדם הוצאה לפועל וכו') אז אתה מורווח כבר בהתחלה.
אם אתה מוצא נכס שאתה רואה בו פוטנציאל השבחה שאחרים לא רואים, הנה זה הרווח שלך.....
תמיד אפשר לחיות בפחד, ולהקשיב לכל מיני אנשים, מתווכים שמאים וכו' שאינם באמת משקיעים..... הם אמנם מהתחום אבל לא כולם באמת משקיעים בפועל.
תמיד יהיו ויתעורר ספקות בנוגע להשקעה, אבל אם יהיה לך ניסיון, ידע, יכולת לימוד והשקעת זמן בתהליך, לפעול יותר מההיבט השכלתני ולראות את המספרים שהעיסקה מייצגת ולא מההיבט הרגשי והפחדני, הסיכויים שלך לעשות שטויות הם נמוכים.
מי שמפחד מעליות ריבית וכו', שיהיה יורת זהיר ומחושב בלקיחת המינופים, מי שמפחד בריבהיות ושינויים בשוק, משמע שלא לקח מרווחי שוליים מספקים, משמע הוא אינו משקיע שעושה את שיעורי הבית שלו.
אני מחפש השקעות ומנסה להבין מה קורה במקרי קיצון וכמה מרווחי שוליים רחבים יש לי..... רק כשהם רחבים מספיק אני בפנים.
הכי קל לפחד ולהקשיב
למפחידים שלא עשו מאום.....
אני לא יודע מה איתך...אבל אני מודה לעקשנות שבי שלא הקשבתי לכל אותם עשרות אם לא מאות שאמרו לי בשנים האחרונות שאני עושה את טעות חיי.....
לשמחתי, חלקם למדו להקשיב לי במקום לפחדים שלהם ומחזיקים היום בנכסים מניבים.
לך....תלמד...... תסתובב ...ותראה כיצד אתה כן יכול למצוא דברים מעניינים.
משקיע בב"ש
