מיתחם הלל לב השרון יש היתקדמות!!!
- פותח הנושא il2424
- פורסם בתאריך
מתחם הלל -היא אדמה מניבה לחקלאי המעבד אותה.
נכון...שתלו כבר את הדשא למתחם הגולף...ס..ת..ם
[ראה תמונה]
האמת...אפילו דשא לא צומח שם.
בוא נזכר בעובדות שלא נתבלבל [פרסום כתבה "מוכוונת מטרה" של רוכשי הקרקע ב-2006]
"פאנגיאה תקים 1,000 יח"ד בין צורן לקדימה"
פאנגיאה נדל"ן, חברה בת של קנדה ישראל, זכתה במכרז של בזק ב"מתחם הלל" בשרון תמורת כ-90 מיליון שקל
כתב - אבי שאולי פורסם: 15.11.06
פאנגיאה נדל"ן, חברה בת של קנדה ישראל, זכתה במכרז של בזק ב"מתחם הלל" באזור השרון, בין היישובים צורן לקדימה ותקים שם אלף יחידות דיור ופארק היי-טק בהיקף של 90 אלף מ"ר. היקף המכירות הצפוי לפרויקט הוא 300 מיליון דולר.
מה שקרה בפועל שהחברה מכרה משבצות קטנות לעשרות רבות של פרייארים ברווח ניכר, כבר חלפו להם 9 שנים והיום כבר ידוע שהקרקע לא תופשר לבניה.
נכון...שתלו כבר את הדשא למתחם הגולף...ס..ת..ם
האמת...אפילו דשא לא צומח שם.
בוא נזכר בעובדות שלא נתבלבל [פרסום כתבה "מוכוונת מטרה" של רוכשי הקרקע ב-2006]
"פאנגיאה תקים 1,000 יח"ד בין צורן לקדימה"
פאנגיאה נדל"ן, חברה בת של קנדה ישראל, זכתה במכרז של בזק ב"מתחם הלל" בשרון תמורת כ-90 מיליון שקל
כתב - אבי שאולי פורסם: 15.11.06
פאנגיאה נדל"ן, חברה בת של קנדה ישראל, זכתה במכרז של בזק ב"מתחם הלל" באזור השרון, בין היישובים צורן לקדימה ותקים שם אלף יחידות דיור ופארק היי-טק בהיקף של 90 אלף מ"ר. היקף המכירות הצפוי לפרויקט הוא 300 מיליון דולר.
מה שקרה בפועל שהחברה מכרה משבצות קטנות לעשרות רבות של פרייארים ברווח ניכר, כבר חלפו להם 9 שנים והיום כבר ידוע שהקרקע לא תופשר לבניה.
גוש 9224 חלקות 4 ו- 12 - 956 דונם [מתחם הלל] בקדימה צורן.
השטח המדובר נמצא בתחום המוניצפאלי של מועצה איזורית "לב השרון" [שלא ששה לוותר עליו]
ה"אקזיט" שבצעה חברת "פאנגייה" בקשר לקניה מבזק והמכירה לצדדי ג' [באמצעות קנדה ישראל שהיא חברה בורסאית] בדיווח לבורסה -
מצגת למשקיעים 2013 - [עמוד 22 בדו"ח]
http://maya.tase.co.il/bursa/report.asp?report_cd=790140-00&CompCd=434&Type=Pdf
חטיבת קרקע בהיקף של כ 956 דונם – נרכש במחיר של כ - 90 מיליון ₪ . הכנסות החברה עד כה: כ - 192 מיליון ₪
סטטוס הקרקע - קרקע חקלאית בהליכי שינויי ייעוד.
שווי אחזקה בדוחות הכספיים - כ- 14 מיליון ₪ (בגין אחזקה של כ- 55 דונם)
המימון מאג"ח סדרה ג': - יתרת חוב אג"ח ג' (פארי): 44 מיליון ₪ .יתרת מזומן בחברת הפרוייקט: 27 מיליון ₪, בגין מכירות 13 מיליון ₪ (מרץ 2013)
מחיר הרכישה מגלם מחיר של- 94,200 ש"ח לדונם,
תכנית מתאר מקומית קדימה-צורן, פרוטוקול וועדת היגוי מיום 13.01.11 - http://www.kadima-zoran.muni.il/images/TOCHNIT_MITAR-13-01-2011.pdf
עמדת ראשי המועצות כפי שהוצגה בדו"ח -
יצחק גולברי [ראש מועצ קדימה צורן] - מציע לא לתכנן במתחם הלל. במידה ובכל זאת המתחם יפותח, יש לצרפו לקדימה צורן.
עמיר ריטוב [ראש המועצה האזורית לב השרון] - אין צורך בהרחבת אזורי המגורים של צורן מערבה ודרומה, על שטחים חקלאיים. מציע שמעט ההרחבה שתוצע בתכנית תהיה בקדימה.
בקובץ התקנות 7487, ט' בשבט התשע"ה, 29.1.2015 ,עמוד 828 -גוש 9224 בשלמותו יופיע בתחום הישוב "פורת".
בסריקה נרחבת של אתר משרד הפנים - מנהל התכנון - אין שום תכנון לשטח הנדון המוגדר במועצה איזורית "לב השרון" כ- "איזור חקלאי נוף כפרי פתוח".
http://mavat.moin.gov.il/MavatPS/Forms/SV4.aspx?tid=4#
אתה טוען אחרת ? תוכיח זאת.
השטח המדובר נמצא בתחום המוניצפאלי של מועצה איזורית "לב השרון" [שלא ששה לוותר עליו]
ה"אקזיט" שבצעה חברת "פאנגייה" בקשר לקניה מבזק והמכירה לצדדי ג' [באמצעות קנדה ישראל שהיא חברה בורסאית] בדיווח לבורסה -
מצגת למשקיעים 2013 - [עמוד 22 בדו"ח]
http://maya.tase.co.il/bursa/report.asp?report_cd=790140-00&CompCd=434&Type=Pdf
חטיבת קרקע בהיקף של כ 956 דונם – נרכש במחיר של כ - 90 מיליון ₪ . הכנסות החברה עד כה: כ - 192 מיליון ₪
סטטוס הקרקע - קרקע חקלאית בהליכי שינויי ייעוד.
שווי אחזקה בדוחות הכספיים - כ- 14 מיליון ₪ (בגין אחזקה של כ- 55 דונם)
המימון מאג"ח סדרה ג': - יתרת חוב אג"ח ג' (פארי): 44 מיליון ₪ .יתרת מזומן בחברת הפרוייקט: 27 מיליון ₪, בגין מכירות 13 מיליון ₪ (מרץ 2013)
מחיר הרכישה מגלם מחיר של- 94,200 ש"ח לדונם,
תכנית מתאר מקומית קדימה-צורן, פרוטוקול וועדת היגוי מיום 13.01.11 - http://www.kadima-zoran.muni.il/images/TOCHNIT_MITAR-13-01-2011.pdf
עמדת ראשי המועצות כפי שהוצגה בדו"ח -
יצחק גולברי [ראש מועצ קדימה צורן] - מציע לא לתכנן במתחם הלל. במידה ובכל זאת המתחם יפותח, יש לצרפו לקדימה צורן.
עמיר ריטוב [ראש המועצה האזורית לב השרון] - אין צורך בהרחבת אזורי המגורים של צורן מערבה ודרומה, על שטחים חקלאיים. מציע שמעט ההרחבה שתוצע בתכנית תהיה בקדימה.
בקובץ התקנות 7487, ט' בשבט התשע"ה, 29.1.2015 ,עמוד 828 -גוש 9224 בשלמותו יופיע בתחום הישוב "פורת".
בסריקה נרחבת של אתר משרד הפנים - מנהל התכנון - אין שום תכנון לשטח הנדון המוגדר במועצה איזורית "לב השרון" כ- "איזור חקלאי נוף כפרי פתוח".
http://mavat.moin.gov.il/MavatPS/Forms/SV4.aspx?tid=4#
אתה טוען אחרת ? תוכיח זאת.
דו"ח תקופתי לשנת 2014 -חברת קנדה ישראל במתחם הלל בקדימה צורן
דו"ח תקופתי ושנתי לשנת 2014 -חברת קנדה ישראל.
http://maya.tase.co.il/bursa/report.asp?report_cd=957775&CompCd=434
יצוין כי בניגוד ליתר הקרקעות בהן החברה מחזיקה, בכל הקשור לקרקע של החברה בקדימה צורן, החברה שמרה בשנות המשבר על היקפי ומחירי מכירות ברמות דומות לאלו שהיו ערב המשבר ואף חלה עליה ברמת המחירים שבהם נמכרו זכויות בקרקע בקדימה צורן [ראה טבלה בסעיף 6.8.1 ב [להלן]. יחד עם זאת, לאור העובדה כי החברה התחייבה כלפי רוכשי קרקעות בקדימה צורן [בהתאם להסכם מחודש מאי 2012 אשר תנאיו מפורטים בסעיף 6.8.1[א] [2][ב] להלן - כי היא תישאר בעלת זכויות בשטח של כ-50 דונם לפחות ממתחם קדימה צורן, החברה אינה רשאית למכור את החזקותיה במתחם קדימה צורן [כ-%6]. לפרטים נוספים ראה סעיף 6.8.1[א] להלן.
עמוד 28 לדו"ח -
ייעוד הקרקע : חקלאית
ייעוד קרקע מתוכנן וציון תמצית השלבים הרגולטורים הנדרשים לשינוי הייעוד:
ממועד רכישת הקרקע מחברת בזק פועלת החברה לשינוי היעוד של הקרקע בשני שלבים:
[1] שלב א' - שינוי יעוד של כ-% 10 מהשטח למגורים בבניה רוויה וכן למוסדות ציבור, מסחר פנאי ונופש;
[2] שלב ב' - בכפוף לשינוי יעוד כאמור בס"ק [1] לעיל, יקודם שינוי היעוד של יתרת השטח, ככל הנראה [אם כי אין ודאות לכך] לבניית צמודי קרקע. ההליך הרגולטורי לשינוי היעוד כולל קבלת המלצה של שתי ועדות: "מרחב שרונים" ו-"לב השרון" שבשטח אחריותן נמצאת הקרקע ולאחר מכן קבלת אישור הועדה המחוזית.
יצוין, כי החברה בוחנת אפשרויות נוספות לקידום שינוי היעוד בקרקע בחלופות נוספות. בחודש ינואר 2015 התקשרה חברת "הצלחת השרון" יחד עם 5 צדדים שלישיים נוספים הזכאים להרשם כבעלים בקרקע [בשמם ובשם מחזיקים נוספים הרשאים להרשם כבעלים בקרקע] בהסכם עם החברה הכלכלית לפיתוח לב השרון בע"מ - לצורך קידום שינוי היעוד בקרקע בקדימה צורן. על פי ההסכם האמור החברה הכלכלית תעניק לבעלי הקרקע שירות להכנת תוכנית לשינוי יעוד הקרקע לרבות התקשרות עם יועצים שונים בתמורה לשירותים שיוענקו ישלמו הבעלים -
בשלב הראשון סך השווה ל- 300 אלפי ש"ח שישולם בתשלומים
בשלב השני לאחר שינוי יעוד הקרקע ישלמו סכום נוסף אשר יוסכם בין הצדדים להסכם.
בתום ארבע שנים כל צד להסכם יהיה רשאי להפסיקו בהודעה למשנהו של 90 ימים מראש. היה ובתום ארבע שנים הופקדה תוכנית לשינוי יעוד והיא תמצא בשלב ההפקדה להתנגדויות הציבור בהתאם להוראות הדין, ההסכם יעמוד בתוקפו לשנתיים נוספות. כן יצוין, כי להערכת החברה, הליך שינוי היעוד של קרקע דוגמת המתחם אורך, על פי רוב כ-5 שנים עד כ-10 שנים. יחד עם זאת, לחברה אין כיום הערכה מדויקת מתי, אם בכלל, יושלם הליך שינוי היעוד של הקרקע ולפיכך אין לחברה הערכה בדבר לוחות הזמנים להשלמת ההליך והמועד שבו תניב הקרקע הכנסות לחברה.
ציון שמות השותפים לקרקע: ב.ו.ב. מדף 5 בע"מ, המחזיקה בכ-% 37 מהקרקע ושהינה למיטב ידיעת החברה בשליטת מר יהודה אלמליח [% 31]
וסטיב אוחנה [% 69]
תאריך רכישת הקרקע: 15 בנובמבר 2006. לעניין זה יצוין, כי החזקה בקרקע הועברה ל"הצלחת השרון" בחודש יולי 2007 וביום 7 באוקטובר 2008 הבעלות בקרקע נרשמה על שם "הצלחת השרון".
פירוט זכויות משפטיות בנכס : [בעלות, חכירה וכדומה] : חכירה עד לשנת 2042 עם אופציה ל-49 שנים נוספות.
מצב רישום זכויות משפטיות: העברת הזכויות בקרקע על שם "הצלחת השרון" הייתה כפופה לאישור מנהל מקרקעי ישראל ולחתימת הצלחת השרון על חוזה חכירה עם ממ"י על בסיס תנאי החכירה שהיו לבזק עם ממ"י.
ביום 7 באוקטובר 2008 נרשמו זכיות החכירה על שמה של הצלחת השרון שנכנסה בנעליה של בזק בכל הקשור לתנאי החכירה האמורים להלן.
על פי הסכם החכירה שבין בזק לממ"י, [שזכויות בזק לפיו נרכשו על ידי הצלחת השרון בחוזה המכר] - חייב החוכר לשלם בכל מקרה של שינוי ייעוד בקרקע, סכומים השווים ל- % 51 מהפרשי שווי הקרקע לפי ייעודה החדש לבין שווי זכויות החכירה לפי ייעוד הקרקע והיקף זכויות הבניה בה כמצבם ביום 22 במרץ 1993, בניכוי סכום של 3.5 מיליון דולר ארה"ב.
כמו כן, יהיה החוכר חייב במלוא תשלומי היטל ההשבחה בגין שינוי ייעוד כאמור, לפי דין. נכון למועד זה, טרם שונה יעוד הקרקע ולא ידוע לחברה מה יהיה גובה הסכומים האמורים לעיל. יצוין, כי נכון למועד זה זכויות החכירה של חברת הבת בנכס אינן משקפות את זכויותיה החוזיות בו שכן, בין היתר, חלק מהמכירות אותן ביצעה חברת הבת לצדדים שלישיים אינן מוצאות ביטוי בנסח בשל העדפתם של הרוכשים שלא לרשום הערות אזהרה.
תיאור שימוש ביניים בקרקע, ככל שישנו וככל שמהותי : ביום 15 במרץ 2009 נחתם הסכם שכירות חדש בין "הצלחת השרון" לבין השוכר הקיים לפיו השוכר ישכור 900 דונם מהקרקע לתקופה של 24 חודשים החל מיום 6 במאי 2009 ועד ליום 5 במאי 2011 )להלן: "תקופת השכירות"(. תקופת השכירות הוארכה מעת לעת על ידי הצדדים להסכם השכירות ונכון למועד פרסום דוח זה, תקופת השכירות הינה עד ליום 5 במאי 2016 - בתמורה לדמי שכירות שנתיים בסך של כ-240 אלפי ש"ח.
שעבוד הקרקע במתחם הלל בקדימה צורן.
ביום 21 באוקטובר 2010 התקשרה החברה עם רזניק פז נבו נאמנויות הנאמן למחזיקי אגרות החוב [סדרה ג'] של החברה , לפיו להבטחת מלוא התחייבויות החברה בקשר עם אגרות החוב [סדרה ג'] לפי שטר הנאמנות, לרבות פירעונן המלא ובמועד של אגרות החוב [סדרה ג'], לרבות קרן, ריבית והפרשי הצמדה בגינן, שעבדה החברה לטובת הנאמן, בשעבוד קבוע ראשון בדרגה, יחיד, ללא הגבלה בסכום, 100 מניות רגילות בנות 0.01 ש"ח ע.נ. כ"א של "הצלחת השרון" המוחזקות על ידה המהוות %100 מהונה המונפק והנפרע ומזכויות ההצבעה של "הצלחת השרון".
בנוסף, החברה והצלחת השרון התחייבו כלפי מחזיקי אגרות החוב לעמידה בתניות פיננסיות. לפרטים נוספים אודות התחייבויות החברה והצלחת השרון ראה סעיף ו' לדוח הדירקטוריון המצורף בחלק ב' לדוח תקופתי זה.
יצוין, כי נכון למועד חתימת שטר הנאמנות, הצלחת השרון החזיקה בכ-% 33 מהקרקע מקדימה צורן.
מחירת קרקעות מתחם הלל לצדדי ג' - [טווח מחירי לקרקע במתחם לצדדי ג', כ - 319 עד 360 ש"ח/מ"ר.]
שנת 2012 - 197 דונם, שנת 2013 - 183 דונם., שנת 2014 - 7 דונם.
דו"ח תקופתי ושנתי לשנת 2014 -חברת קנדה ישראל.
http://maya.tase.co.il/bursa/report.asp?report_cd=957775&CompCd=434
יצוין כי בניגוד ליתר הקרקעות בהן החברה מחזיקה, בכל הקשור לקרקע של החברה בקדימה צורן, החברה שמרה בשנות המשבר על היקפי ומחירי מכירות ברמות דומות לאלו שהיו ערב המשבר ואף חלה עליה ברמת המחירים שבהם נמכרו זכויות בקרקע בקדימה צורן [ראה טבלה בסעיף 6.8.1 ב [להלן]. יחד עם זאת, לאור העובדה כי החברה התחייבה כלפי רוכשי קרקעות בקדימה צורן [בהתאם להסכם מחודש מאי 2012 אשר תנאיו מפורטים בסעיף 6.8.1[א] [2][ב] להלן - כי היא תישאר בעלת זכויות בשטח של כ-50 דונם לפחות ממתחם קדימה צורן, החברה אינה רשאית למכור את החזקותיה במתחם קדימה צורן [כ-%6]. לפרטים נוספים ראה סעיף 6.8.1[א] להלן.
עמוד 28 לדו"ח -
ייעוד הקרקע : חקלאית
ייעוד קרקע מתוכנן וציון תמצית השלבים הרגולטורים הנדרשים לשינוי הייעוד:
ממועד רכישת הקרקע מחברת בזק פועלת החברה לשינוי היעוד של הקרקע בשני שלבים:
[1] שלב א' - שינוי יעוד של כ-% 10 מהשטח למגורים בבניה רוויה וכן למוסדות ציבור, מסחר פנאי ונופש;
[2] שלב ב' - בכפוף לשינוי יעוד כאמור בס"ק [1] לעיל, יקודם שינוי היעוד של יתרת השטח, ככל הנראה [אם כי אין ודאות לכך] לבניית צמודי קרקע. ההליך הרגולטורי לשינוי היעוד כולל קבלת המלצה של שתי ועדות: "מרחב שרונים" ו-"לב השרון" שבשטח אחריותן נמצאת הקרקע ולאחר מכן קבלת אישור הועדה המחוזית.
יצוין, כי החברה בוחנת אפשרויות נוספות לקידום שינוי היעוד בקרקע בחלופות נוספות. בחודש ינואר 2015 התקשרה חברת "הצלחת השרון" יחד עם 5 צדדים שלישיים נוספים הזכאים להרשם כבעלים בקרקע [בשמם ובשם מחזיקים נוספים הרשאים להרשם כבעלים בקרקע] בהסכם עם החברה הכלכלית לפיתוח לב השרון בע"מ - לצורך קידום שינוי היעוד בקרקע בקדימה צורן. על פי ההסכם האמור החברה הכלכלית תעניק לבעלי הקרקע שירות להכנת תוכנית לשינוי יעוד הקרקע לרבות התקשרות עם יועצים שונים בתמורה לשירותים שיוענקו ישלמו הבעלים -
בשלב הראשון סך השווה ל- 300 אלפי ש"ח שישולם בתשלומים
בשלב השני לאחר שינוי יעוד הקרקע ישלמו סכום נוסף אשר יוסכם בין הצדדים להסכם.
בתום ארבע שנים כל צד להסכם יהיה רשאי להפסיקו בהודעה למשנהו של 90 ימים מראש. היה ובתום ארבע שנים הופקדה תוכנית לשינוי יעוד והיא תמצא בשלב ההפקדה להתנגדויות הציבור בהתאם להוראות הדין, ההסכם יעמוד בתוקפו לשנתיים נוספות. כן יצוין, כי להערכת החברה, הליך שינוי היעוד של קרקע דוגמת המתחם אורך, על פי רוב כ-5 שנים עד כ-10 שנים. יחד עם זאת, לחברה אין כיום הערכה מדויקת מתי, אם בכלל, יושלם הליך שינוי היעוד של הקרקע ולפיכך אין לחברה הערכה בדבר לוחות הזמנים להשלמת ההליך והמועד שבו תניב הקרקע הכנסות לחברה.
ציון שמות השותפים לקרקע: ב.ו.ב. מדף 5 בע"מ, המחזיקה בכ-% 37 מהקרקע ושהינה למיטב ידיעת החברה בשליטת מר יהודה אלמליח [% 31]
וסטיב אוחנה [% 69]
תאריך רכישת הקרקע: 15 בנובמבר 2006. לעניין זה יצוין, כי החזקה בקרקע הועברה ל"הצלחת השרון" בחודש יולי 2007 וביום 7 באוקטובר 2008 הבעלות בקרקע נרשמה על שם "הצלחת השרון".
פירוט זכויות משפטיות בנכס : [בעלות, חכירה וכדומה] : חכירה עד לשנת 2042 עם אופציה ל-49 שנים נוספות.
מצב רישום זכויות משפטיות: העברת הזכויות בקרקע על שם "הצלחת השרון" הייתה כפופה לאישור מנהל מקרקעי ישראל ולחתימת הצלחת השרון על חוזה חכירה עם ממ"י על בסיס תנאי החכירה שהיו לבזק עם ממ"י.
ביום 7 באוקטובר 2008 נרשמו זכיות החכירה על שמה של הצלחת השרון שנכנסה בנעליה של בזק בכל הקשור לתנאי החכירה האמורים להלן.
על פי הסכם החכירה שבין בזק לממ"י, [שזכויות בזק לפיו נרכשו על ידי הצלחת השרון בחוזה המכר] - חייב החוכר לשלם בכל מקרה של שינוי ייעוד בקרקע, סכומים השווים ל- % 51 מהפרשי שווי הקרקע לפי ייעודה החדש לבין שווי זכויות החכירה לפי ייעוד הקרקע והיקף זכויות הבניה בה כמצבם ביום 22 במרץ 1993, בניכוי סכום של 3.5 מיליון דולר ארה"ב.
כמו כן, יהיה החוכר חייב במלוא תשלומי היטל ההשבחה בגין שינוי ייעוד כאמור, לפי דין. נכון למועד זה, טרם שונה יעוד הקרקע ולא ידוע לחברה מה יהיה גובה הסכומים האמורים לעיל. יצוין, כי נכון למועד זה זכויות החכירה של חברת הבת בנכס אינן משקפות את זכויותיה החוזיות בו שכן, בין היתר, חלק מהמכירות אותן ביצעה חברת הבת לצדדים שלישיים אינן מוצאות ביטוי בנסח בשל העדפתם של הרוכשים שלא לרשום הערות אזהרה.
תיאור שימוש ביניים בקרקע, ככל שישנו וככל שמהותי : ביום 15 במרץ 2009 נחתם הסכם שכירות חדש בין "הצלחת השרון" לבין השוכר הקיים לפיו השוכר ישכור 900 דונם מהקרקע לתקופה של 24 חודשים החל מיום 6 במאי 2009 ועד ליום 5 במאי 2011 )להלן: "תקופת השכירות"(. תקופת השכירות הוארכה מעת לעת על ידי הצדדים להסכם השכירות ונכון למועד פרסום דוח זה, תקופת השכירות הינה עד ליום 5 במאי 2016 - בתמורה לדמי שכירות שנתיים בסך של כ-240 אלפי ש"ח.
שעבוד הקרקע במתחם הלל בקדימה צורן.
ביום 21 באוקטובר 2010 התקשרה החברה עם רזניק פז נבו נאמנויות הנאמן למחזיקי אגרות החוב [סדרה ג'] של החברה , לפיו להבטחת מלוא התחייבויות החברה בקשר עם אגרות החוב [סדרה ג'] לפי שטר הנאמנות, לרבות פירעונן המלא ובמועד של אגרות החוב [סדרה ג'], לרבות קרן, ריבית והפרשי הצמדה בגינן, שעבדה החברה לטובת הנאמן, בשעבוד קבוע ראשון בדרגה, יחיד, ללא הגבלה בסכום, 100 מניות רגילות בנות 0.01 ש"ח ע.נ. כ"א של "הצלחת השרון" המוחזקות על ידה המהוות %100 מהונה המונפק והנפרע ומזכויות ההצבעה של "הצלחת השרון".
בנוסף, החברה והצלחת השרון התחייבו כלפי מחזיקי אגרות החוב לעמידה בתניות פיננסיות. לפרטים נוספים אודות התחייבויות החברה והצלחת השרון ראה סעיף ו' לדוח הדירקטוריון המצורף בחלק ב' לדוח תקופתי זה.
יצוין, כי נכון למועד חתימת שטר הנאמנות, הצלחת השרון החזיקה בכ-% 33 מהקרקע מקדימה צורן.
מחירת קרקעות מתחם הלל לצדדי ג' - [טווח מחירי לקרקע במתחם לצדדי ג', כ - 319 עד 360 ש"ח/מ"ר.]
שנת 2012 - 197 דונם, שנת 2013 - 183 דונם., שנת 2014 - 7 דונם.
דו"ח חברת קנדה ישראל למשקיעים [המשך]
התקשרויות בהסכמים למכירת חלקים ממתחם בזק [הלל]
החברה תהיה זכאית לעמלת מכירה בשיעור של % 2 משווי כל מכירה של שטחים במקרקעין כנגד מתן שירותי שיווק בלעדיים לפרויקט שיוקם במקרקעין, לרבות שיווק שטחים ומגרשים בו. 5.
ביום 3 ביוני 2010, התקשרו "הצלחת השרון" וצד שלישי שאינו קשור לחברה בהסכמים עם המשקיעים לרכישת 353 דונם מהמתחם אשר היה בבעלות המשקיעים .
על פי הסכמי הרכישה, רכשה הצלחת השרון % 16 מהשטח הנרכש כ-56 דונם בתמורה לסך של כ-11.5 מיליון ש"ח [הערת - פרל דוד , מחיר המשקף -
205,300 ש"ח לדונם] ואת יתרת השטח הנרכש רכש השותף. יצוין, כי רכישת הקרקע על ידי הצלחת השרון והשותף מהמשקיעים נעשתה פרו- רטה לחלקם בשטח הנרכש ובאותו מחיר לדונם.
במקביל לחתימה על הסכם הרכישה העניקו ה"ה אסף טוכמאיר וברק רוזן , הנמנים על בעלי השליטה בחברה והמכהנים כיו"ר דירקטוריון החברה וכמנכ"ל החברה, בהתאמה, ערבות אישית , בלתי מוגבלת בסכום, למוכרים .
ביום 17 במאי 2012 התקשרה "הצלחת השרון" בארבעה הסכמי מכר נפרדים עם ארבעה רוכשים וכן עם צד שלישי נוסף שאינו קשור לחברה לפיהם הצלחת השרון מכרה לרוכשים כ- 180 דונם ממתחם קדימה צורן בתמורה לסך כולל של כ-45 מיליון ש"ח. [הערת -פרל דוד, מחיר המשקף - 250,000 ש"ח לדונם]
להלן יפורטו תנאיהם המהותיים של הסכמי המכר [שהינם זהים במהותם]:
1. הצלחת השרון מכרה לכל אחד מהרוכשים כ-54 דונם בלתי מסוימים, המהווים כ-% 5.65 בלתי מסוימים ממתחם קדימה צורן ולרוכש ג' כ-18 דונם בלתי מסוימים המהווים כ-% 1.88 בלתי מסוימים ממתחם קדימה צורן, ובסה"כ כ-180 דונם בלתי מסוימים, המהווים כ-% 18.83 ממתחם קדימה צורן, במצבם כפי שהם במועד החתימה על הסכמי המכר [As-Is].
2. בתמורה לממכר שילם כל אחד מהניצעים ורוכש ג' להצלחת השרון סך של כ - 13.5 מיליון ש"ח וכ - 4.5 מיליון ש"ח, בהתאמה, בתוספת מע"מ כדין ובסה"כ
כ - 45 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ כדין .
התמורה שולמה על ידי כל אחד מהניצעים [ביחס לחלקו] ועל ידי רוכש ג' להצלחת השרון במועדים כפי שפורטו בהסכמי המכר כך שעד לחודש אפריל 2013 שולמה מלוא התמורה להצלחת השרון.
3. לאחר תשלום מלוא התמורה על ידי כל אחד מהרוכשים, החזקה בממכר עברה לרוכשים.
לעניין זה יצוין, כי עד לתשלום מלוא התמורה על ידי כל אחד מהרוכשים, כל אחד מהרוכשים היה מנוע מלבצע כל עסקה ביחס לממכר [כולו או מקצתו], ללא קבלת אישור מראש ובכתב מהצלחת השרון. לאחר תשלום מלוא התמורה רשאי כל אחד מהרוכשים להעביר את זכויותיו בממכר [כולן או מקצתן] ובלבד שהקונה יחתום על הסכם השיתוף ובכפוף להענקת זכות סירוב ראשונה להצלחת השרון.
4. הצלחת השרון התחייבה כלפי כל אחד מהרוכשים כי עד להשלמת הליך התכנון בקרקע , היא תישאר בעלת זכויות בשטח של כ-50 דונם לפחות ממתחם קדימה צורן.
5. במקביל לחתימה על הסכמי המכר, חתמו כל אחד מהרוכשים והצלחת השרון על הסכם שיתוף המסדיר את מערכת יחסיהם בכל הקשור למתחם קדימה צורן ,הסכם השיתוף הינו אחיד לכל בעלי הזכויות במתחם קדימה צורן והוא מעניק להצלחת השרון [או למי מטעמה] את הסמכות והרשות הבלעדית לנהל ולקדם את כל הפעולות הנדרשות במסגרת הליך התכנון ביחס למתחם קדימה צורן [לרבות הממכר]. כל אחד מהרוכשים יישא [פרו-רטה-בשווי החזקותיו במתחם קדימה צורן] בכל עלויות הליך התכנון.
התקשרויות בהסכמים למכירת חלקים ממתחם בזק [הלל]
החברה תהיה זכאית לעמלת מכירה בשיעור של % 2 משווי כל מכירה של שטחים במקרקעין כנגד מתן שירותי שיווק בלעדיים לפרויקט שיוקם במקרקעין, לרבות שיווק שטחים ומגרשים בו. 5.
ביום 3 ביוני 2010, התקשרו "הצלחת השרון" וצד שלישי שאינו קשור לחברה בהסכמים עם המשקיעים לרכישת 353 דונם מהמתחם אשר היה בבעלות המשקיעים .
על פי הסכמי הרכישה, רכשה הצלחת השרון % 16 מהשטח הנרכש כ-56 דונם בתמורה לסך של כ-11.5 מיליון ש"ח [הערת - פרל דוד , מחיר המשקף -
205,300 ש"ח לדונם] ואת יתרת השטח הנרכש רכש השותף. יצוין, כי רכישת הקרקע על ידי הצלחת השרון והשותף מהמשקיעים נעשתה פרו- רטה לחלקם בשטח הנרכש ובאותו מחיר לדונם.
במקביל לחתימה על הסכם הרכישה העניקו ה"ה אסף טוכמאיר וברק רוזן , הנמנים על בעלי השליטה בחברה והמכהנים כיו"ר דירקטוריון החברה וכמנכ"ל החברה, בהתאמה, ערבות אישית , בלתי מוגבלת בסכום, למוכרים .
ביום 17 במאי 2012 התקשרה "הצלחת השרון" בארבעה הסכמי מכר נפרדים עם ארבעה רוכשים וכן עם צד שלישי נוסף שאינו קשור לחברה לפיהם הצלחת השרון מכרה לרוכשים כ- 180 דונם ממתחם קדימה צורן בתמורה לסך כולל של כ-45 מיליון ש"ח. [הערת -פרל דוד, מחיר המשקף - 250,000 ש"ח לדונם]
להלן יפורטו תנאיהם המהותיים של הסכמי המכר [שהינם זהים במהותם]:
1. הצלחת השרון מכרה לכל אחד מהרוכשים כ-54 דונם בלתי מסוימים, המהווים כ-% 5.65 בלתי מסוימים ממתחם קדימה צורן ולרוכש ג' כ-18 דונם בלתי מסוימים המהווים כ-% 1.88 בלתי מסוימים ממתחם קדימה צורן, ובסה"כ כ-180 דונם בלתי מסוימים, המהווים כ-% 18.83 ממתחם קדימה צורן, במצבם כפי שהם במועד החתימה על הסכמי המכר [As-Is].
2. בתמורה לממכר שילם כל אחד מהניצעים ורוכש ג' להצלחת השרון סך של כ - 13.5 מיליון ש"ח וכ - 4.5 מיליון ש"ח, בהתאמה, בתוספת מע"מ כדין ובסה"כ
כ - 45 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ כדין .
התמורה שולמה על ידי כל אחד מהניצעים [ביחס לחלקו] ועל ידי רוכש ג' להצלחת השרון במועדים כפי שפורטו בהסכמי המכר כך שעד לחודש אפריל 2013 שולמה מלוא התמורה להצלחת השרון.
3. לאחר תשלום מלוא התמורה על ידי כל אחד מהרוכשים, החזקה בממכר עברה לרוכשים.
לעניין זה יצוין, כי עד לתשלום מלוא התמורה על ידי כל אחד מהרוכשים, כל אחד מהרוכשים היה מנוע מלבצע כל עסקה ביחס לממכר [כולו או מקצתו], ללא קבלת אישור מראש ובכתב מהצלחת השרון. לאחר תשלום מלוא התמורה רשאי כל אחד מהרוכשים להעביר את זכויותיו בממכר [כולן או מקצתן] ובלבד שהקונה יחתום על הסכם השיתוף ובכפוף להענקת זכות סירוב ראשונה להצלחת השרון.
4. הצלחת השרון התחייבה כלפי כל אחד מהרוכשים כי עד להשלמת הליך התכנון בקרקע , היא תישאר בעלת זכויות בשטח של כ-50 דונם לפחות ממתחם קדימה צורן.
5. במקביל לחתימה על הסכמי המכר, חתמו כל אחד מהרוכשים והצלחת השרון על הסכם שיתוף המסדיר את מערכת יחסיהם בכל הקשור למתחם קדימה צורן ,הסכם השיתוף הינו אחיד לכל בעלי הזכויות במתחם קדימה צורן והוא מעניק להצלחת השרון [או למי מטעמה] את הסמכות והרשות הבלעדית לנהל ולקדם את כל הפעולות הנדרשות במסגרת הליך התכנון ביחס למתחם קדימה צורן [לרבות הממכר]. כל אחד מהרוכשים יישא [פרו-רטה-בשווי החזקותיו במתחם קדימה צורן] בכל עלויות הליך התכנון.
מכתב שנשלח ע"י הח.מ. למנכ"ל החברה הכלכלית לב השרון.
דו"ח חברת ישראל קנדה - http://maya.tase.co.il/bursa/report.asp?report_cd=957775&CompCd=434
קראתי בתדהמה את דיווח חברת ישראל קנדה [חברה בורסאית] למשקיעייה לשנת 2014, שחברת בת שלה [הצלחת השרון] ועוד מס' יזמים חתמו על הסכם שבו ה"חברה הכלכלית לב השרון" תפעל לשינוי יעוד הקרקע במתחם הלל מחקלאי/נוף כפרי פתוח - לבניה רוויה/כפרית/מסחר ואף ישולמו לה כ-300 אלף ש"ח עבור פעילותה זו.
האומנם ? זו כוונתכם ? שכן פעולה שכזו עלולה ליצור חשש מסויים ולו לכאורה ל"אתנן" [ראו פרשיית הולילנד בירושלים]
האם החברה הכלכלית התייעצה עם יו"ר הדירקטוריון ? האם תכנית זו היא חלק מתכנית הפיתוח של המועצה ?
האם אין כאן ניגוד אינטרסים ולו לכאורה שחברה כלכלית פועלת עבור יזמים פרטיים ויתכן לכאורה בניגוד לאינטרסים של המועצה, האם קבלת הכסף לקדם תב"ע לגורם יזמי חיצוני היא בכלל חוקית ?
הדיווח למשקיעים - מעלה שאלות ותהיות לגבי מטרות פעילות של החברה הכלכלית .[כפי שהוגדרו בחוק]
האם ההסכם אושר כחוק ע"י דירקטוריון החברה הכלכלית כחוק ?
להלן הפנייה לקטעים מדו"ח חברת ישראל קנדה למשקיעיה בשנת 2014.
.... צוין, כי החברה בוחנת אפשרויות נוספות לקידום שינוי היעוד בקרקע בחלופות נוספות.
בחודש ינואר 2015 התקשרה חברת "הצלחת השרון" יחד עם 5 צדדים שלישיים נוספים הזכאים להרשם כבעלים בקרקע [בשמם ובשם מחזיקים נוספים הרשאים להרשם כבעלים בקרקע] בהסכם עם החברה הכלכלית לפיתוח לב השרון בע"מ - לצורך קידום שינוי היעוד בקרקע בקדימה צורן. על פי ההסכם האמור החברה הכלכלית תעניק לבעלי הקרקע שירות להכנת תוכנית לשינוי יעוד הקרקע לרבות התקשרות עם יועצים שונים - בתמורה לשירותים שיוענקו ישלמו הבעלים -
בשלב הראשון סך השווה ל- 300 אלפי ש"ח שישולם בתשלומים
בשלב השני לאחר שינוי יעוד הקרקע ישלמו סכום נוסף אשר יוסכם בין הצדדים להסכם.
בתום ארבע שנים כל צד להסכם יהיה רשאי להפסיקו בהודעה למשנהו של 90 ימים מראש. היה ובתום ארבע שנים הופקדה תוכנית לשינוי יעוד והיא תמצא בשלב ההפקדה להתנגדויות הציבור בהתאם להוראות הדין, ההסכם יעמוד בתוקפו לשנתיים נוספות. כן יצוין, כי להערכת החברה, הליך שינוי היעוד של קרקע דוגמת המתחם אורך, על פי רוב כ-5 שנים עד כ-10 שנים. יחד עם זאת, לחברה אין כיום הערכה מדויקת מתי, אם בכלל, יושלם הליך שינוי היעוד של הקרקע ולפיכך אין לחברה הערכה בדבר לוחות הזמנים להשלמת ההליך והמועד שבו תניב הקרקע הכנסות לחברה.
פרל דוד - "יוניברס" , שיווק ותיווך בנדל"נ.
[email protected]
052-8964914
דו"ח חברת ישראל קנדה - http://maya.tase.co.il/bursa/report.asp?report_cd=957775&CompCd=434
קראתי בתדהמה את דיווח חברת ישראל קנדה [חברה בורסאית] למשקיעייה לשנת 2014, שחברת בת שלה [הצלחת השרון] ועוד מס' יזמים חתמו על הסכם שבו ה"חברה הכלכלית לב השרון" תפעל לשינוי יעוד הקרקע במתחם הלל מחקלאי/נוף כפרי פתוח - לבניה רוויה/כפרית/מסחר ואף ישולמו לה כ-300 אלף ש"ח עבור פעילותה זו.
האומנם ? זו כוונתכם ? שכן פעולה שכזו עלולה ליצור חשש מסויים ולו לכאורה ל"אתנן" [ראו פרשיית הולילנד בירושלים]
האם החברה הכלכלית התייעצה עם יו"ר הדירקטוריון ? האם תכנית זו היא חלק מתכנית הפיתוח של המועצה ?
האם אין כאן ניגוד אינטרסים ולו לכאורה שחברה כלכלית פועלת עבור יזמים פרטיים ויתכן לכאורה בניגוד לאינטרסים של המועצה, האם קבלת הכסף לקדם תב"ע לגורם יזמי חיצוני היא בכלל חוקית ?
הדיווח למשקיעים - מעלה שאלות ותהיות לגבי מטרות פעילות של החברה הכלכלית .[כפי שהוגדרו בחוק]
האם ההסכם אושר כחוק ע"י דירקטוריון החברה הכלכלית כחוק ?
להלן הפנייה לקטעים מדו"ח חברת ישראל קנדה למשקיעיה בשנת 2014.
.... צוין, כי החברה בוחנת אפשרויות נוספות לקידום שינוי היעוד בקרקע בחלופות נוספות.
בחודש ינואר 2015 התקשרה חברת "הצלחת השרון" יחד עם 5 צדדים שלישיים נוספים הזכאים להרשם כבעלים בקרקע [בשמם ובשם מחזיקים נוספים הרשאים להרשם כבעלים בקרקע] בהסכם עם החברה הכלכלית לפיתוח לב השרון בע"מ - לצורך קידום שינוי היעוד בקרקע בקדימה צורן. על פי ההסכם האמור החברה הכלכלית תעניק לבעלי הקרקע שירות להכנת תוכנית לשינוי יעוד הקרקע לרבות התקשרות עם יועצים שונים - בתמורה לשירותים שיוענקו ישלמו הבעלים -
בשלב הראשון סך השווה ל- 300 אלפי ש"ח שישולם בתשלומים
בשלב השני לאחר שינוי יעוד הקרקע ישלמו סכום נוסף אשר יוסכם בין הצדדים להסכם.
בתום ארבע שנים כל צד להסכם יהיה רשאי להפסיקו בהודעה למשנהו של 90 ימים מראש. היה ובתום ארבע שנים הופקדה תוכנית לשינוי יעוד והיא תמצא בשלב ההפקדה להתנגדויות הציבור בהתאם להוראות הדין, ההסכם יעמוד בתוקפו לשנתיים נוספות. כן יצוין, כי להערכת החברה, הליך שינוי היעוד של קרקע דוגמת המתחם אורך, על פי רוב כ-5 שנים עד כ-10 שנים. יחד עם זאת, לחברה אין כיום הערכה מדויקת מתי, אם בכלל, יושלם הליך שינוי היעוד של הקרקע ולפיכך אין לחברה הערכה בדבר לוחות הזמנים להשלמת ההליך והמועד שבו תניב הקרקע הכנסות לחברה.
פרל דוד - "יוניברס" , שיווק ותיווך בנדל"נ.
[email protected]
052-8964914
Copyright©1996-2021,Tapuz Media Ltd. Forum software by XenForo® © 2010-2020 XenForo Ltd.