קרן פנסיה או השקעה בנכס?
על מנת ליצוק בסיס חזק לשנות הפנסיה שלנו צריך:
א. לחסוך סכום משמעותי ברמה החודשית.
ב. להשקיע נכון
אתחיל בכך ששכיר נהנה מהפרשות פנסיוניות עפ"י חוק (פנסיה חובה של 5% עובד, 5% מעסיק, 5% פיצויים לפחות) ועבורו הפוסט הזה פחות משמעותי.
לגבי אותו עצמאי ששוקל להפקיד סכום חודשי בקרן הפנסיה שלו, רצוי שתמשיך לקרוא את הפוסט עד סופו.
מהי קרן הפנסיה? פול של כסף שנוצר מהפקדות שוטפות ומאפשר לחוסך לקבל קצבה חודשית עם הגיעו לגיל פרישה (אפשר גם מגיל 60).
הפרשה לקרן הפנסיה מזכה בהטבות מס משמעותיות. ניקח לדוגמא עצמאי שמכניס 10,000 ש"ח לחודש ומפריש 16% לקרן הפנסיה משמע 1,600 ש"ח לחודש.
הטבת המס שלו היא כדלקמן:
35% זיכוי מ 5% שכר משמע 500 ש"ח - הטבה בפועל של 175 ש"ח.
ניכוי בגין 11% מהשכר משמע 1,100 ש"ח מוכרים כהוצאה - 21% מכך (המס השולי) הינם 231 ש"ח.
בפועל מדובר על הפקדה של 1,194 ש"ח והשתתפות רשויות המס ב 306 ש"ח נוספים (19% מההפקדה).
חלוקת העוגה עבור עצמאי שהחל לחסוך בגיל 30:
דמי ניהול (הנחת דמי ניהול הפקדות של 3%) 48 ש"ח
עלות כיסוי ביטוחי (נכות+שארים מקסימלי) 53 ש"ח
סה"כ נטו לחיסכון 1,499 ש"ח
בהנחה (שגויה מראש) שמקדם הקצבה בגיל 67 ישאר כפי שהוא היום (כ-200), קצבת החוסך תהיה 6,949 ש"ח.
חלוקת העוגה עבור עצמאי שהחל לחסוך בגיל 40:
דמי ניהול (הנחת דמי ניהול הפקדות של 3%) 48 ש"ח
עלות כיסוי ביטוחי (נכות+שארים מקסימלי) 70 ש"ח
סה"כ נטו לחיסכון 1,482 ש"ח
כאן, קצבת החוסך תהיה 4,044 ש"ח.
כאשר מקדם הקצבה הוא 200, התשואה שמגולמת לשם כך היא 6% לשנה (0.5% לחודש). חישוב:
נניח צבירה של 1,000,000 ש"ח שתוביל לקצבה של 5,000 = 60,000 ש"ח שנתי = 6% תשואה.
בנוסף קיימת הטבת מס (בגין ההפקדות) לאורך כל תקופת החיסכון שאם היתה מושקעת חזרה בקרן, היתה מגדילה בדוגמא שלנו את שיעור התשואה (כפל של אחוז באחוז) ב 19%
ומניבה תשואה אפקטיבית של 7.4% (6% חלקי 0.81)
התשואה טובה מאוד (ריאלית) אבל יש פרט אחד קטן שחשוב לזכור והוא
קרן ההשקעה (=נכס הבסיס) לא שייכת לחוסך אלא לקרן הפנסיה
בואו וניקח דוגמא נוספת לחיסכון - השקעה בנדל"ן:
הנחות:
1. כל הסכומים שצוינו ושיצויינו צמודי מדד
2. התשואות והריביות הינן צמודות מדד
3. מדיניות המס לא תשתנה (בדגש על מס שכירות והמדרגה שלו)
4. ריבית משכנתא צמודה 4%
5. תשואת תיק השקעות ריאלית של 4%
6. תשואת נדל"ן ריאלית של 6%.
גיל החוסך 30
הון עצמי 0 ש"ח
חיסכון חודשי של 1,500 ש"ח (100 ש"ח ילכו לביטוחים שיהיו דומים לכיסוי בקרן הפנסיה. העלות "בחוץ" כפולה מעלות בכיסוי בקרן)
תשואה ריאלית נטו על ההשקעה (נניח תיק של 70-30) 4%
(אפתח סוגריים ואשאף ליצור בסופו של דבר קצבה של 7,000 ש"ח כמו בפנסיה)
זמן - גיל 40 (10 שנות חיסכון)
החיסכון החודשי יגיע ל 220,874 ש"ח
ירכש נכס בפריפריה (דירה א)ב 400,000 ש"ח תוך נטילת משכנתא של 50% (200,000 ש"ח) ותשלום הוצאות נוספות של כ 20,000 ש"ח.
הלוואה ל-10 שנים בריבית ממוצעת (אפילו צמודה) של 4% - החזר חודשי של כ 2,100 ש"ח.
תשואת נכס 6% ותקבול שכ"ד צמוד של 2,000 ש"ח.
לסיכום: תזרים חודשי שלילי של 100 ש"ח יוביל אחרי 10 שנים לדירה ללא משכנתא ולתזרים של 2,000 ש"ח לצמיתות (שוב, צמוד)
החיסכון החודשי ירד עקב התזרים מהנכס ל 1,400 ש"ח לחודש
זמן - גיל 51 (21 שנות חיסכון)
החיסכון יגיע ל 231,660 ש"ח + 24,000 ש"ח מהשנה האחרונה של דירה א' = 255,660
ירכש נכס בפריפריה (דירה ב) ב 490,000 ש"ח תוך נטילת משכנתא של 50% (245,000 ש"ח) ותשלום הוצאות נוספות של כ 21,000 ש"ח.
הלוואה ל-8 שנים בריבית ממוצעת של 4% - החזר חודשי של כ 3,100 ש"ח.
תשואת נכס 6% ותקבול שכ"ד צמוד של 2,450 ש"ח, תקבול מדירה א של 2,000 ש"ח = תזרים מזומנים חיובי של 1,350 ש"ח.
סיכום ביניים: בגיל 59 לחוסך יהיו 2 דירות בשווי ממודד של 890,000 ש"ח ללא משכנתא + מזומן מהתזרים החיובי שנוצר
זמן - גיל 59 (29 שנות חיסכון)
הגדלת החיסכון בגיל 51 ל 2,850 (אותם 1,500 המקוריים ועוד 1,350 שיווצרו מ-2 הדירות).
החיסכון יגיע ל 321,818
ירכש נכס בפריפריה (דירה ג) ב 620,000 ש"ח תוך נטילת משכנתא של 50% (310,000 ש"ח) ותשלום הוצאות נוספות של כ 23,000 ש"ח.
הלוואה ל-8 שנים בריבית ממוצעת של 4% - החזר חודשי של כ 3,900 ש"ח.
תשואת נכס של 6% ותקבול שכ"ד צמוד של 3,100 ש"ח+ 2,450 דירה ב+ 2,000 דירה א פחות מס שכ"ד של 270 ש"ח תזרים של 7,280 ש"ח (לפני משכנתא).
אחרי הפחתת משכנתא והוספת החיסכון המקורי (1,500 ש"ח) נגיע לתזרים חיובי של 4,880 ש"ח.
גיל 59-67 (28 שנות חיסכון)
השקעת התזרים החודשי בתיק שעשוי להניב תשואה ריאלית נטו של 4% = תקבול סופי של 977,000 ש"ח.
סיכום סופי לגיל 67
דירה א ללא משכנתא (שווי מקורי של 400,000 ש"ח) - תקבול של 2,000 ש"ח
דירה ב ללא משכנתא (שווי מקורי של 490,000 ש"ח)- תקבול של 2,450 ש"ח
דירה ג ללא משכנתא (שווי מקורי של 620,000 ש"ח)- תקבול של 3,100 ש"ח
-----------------------------------------------------
סכום נזיל של 977,000 ש"ח
קצבת נדל"ן של 7,280 ש"ח מדירות בשווי מקורי של 1,510,000 ש"ח
אז מה היה לנו כאן?
בהשקעות נדל"ן נכונות תוך ניצול אופטימאלי של תזרים המזומנים, ניתן להגיע לקצבה גבוהה מזו של קרן הפנסיה תוך שמירה על נכס הבסיס שלנו (במקרה הנ"ל 3 דירות ללא משכנתא) והון עצמי נוסף לא מבוטל של כ 1,000,000 ש"ח.
דגש: הסימולציה רלוונטית לסביבת ריבית נמוכה או סבירה (פריים של עד 4.5%)
במידה והריבית תעלה משמעותית, היא תגדיל את תשואת תיק ההשקעות (וקרן הפנסיה!) ותקטין את תזרים הנכסים עקב הלוואות יקרות יותר.
השאלה היא לא "כמה כסף אנחנו עושים?" אלא "מה עושים עם הכסף?"
בהצלחה!
אופיר רודן GSN EQUITIES נדל"ן בניו יורק
על מנת ליצוק בסיס חזק לשנות הפנסיה שלנו צריך:
א. לחסוך סכום משמעותי ברמה החודשית.
ב. להשקיע נכון
אתחיל בכך ששכיר נהנה מהפרשות פנסיוניות עפ"י חוק (פנסיה חובה של 5% עובד, 5% מעסיק, 5% פיצויים לפחות) ועבורו הפוסט הזה פחות משמעותי.
לגבי אותו עצמאי ששוקל להפקיד סכום חודשי בקרן הפנסיה שלו, רצוי שתמשיך לקרוא את הפוסט עד סופו.
מהי קרן הפנסיה? פול של כסף שנוצר מהפקדות שוטפות ומאפשר לחוסך לקבל קצבה חודשית עם הגיעו לגיל פרישה (אפשר גם מגיל 60).
הפרשה לקרן הפנסיה מזכה בהטבות מס משמעותיות. ניקח לדוגמא עצמאי שמכניס 10,000 ש"ח לחודש ומפריש 16% לקרן הפנסיה משמע 1,600 ש"ח לחודש.
הטבת המס שלו היא כדלקמן:
35% זיכוי מ 5% שכר משמע 500 ש"ח - הטבה בפועל של 175 ש"ח.
ניכוי בגין 11% מהשכר משמע 1,100 ש"ח מוכרים כהוצאה - 21% מכך (המס השולי) הינם 231 ש"ח.
בפועל מדובר על הפקדה של 1,194 ש"ח והשתתפות רשויות המס ב 306 ש"ח נוספים (19% מההפקדה).
חלוקת העוגה עבור עצמאי שהחל לחסוך בגיל 30:
דמי ניהול (הנחת דמי ניהול הפקדות של 3%) 48 ש"ח
עלות כיסוי ביטוחי (נכות+שארים מקסימלי) 53 ש"ח
סה"כ נטו לחיסכון 1,499 ש"ח
בהנחה (שגויה מראש) שמקדם הקצבה בגיל 67 ישאר כפי שהוא היום (כ-200), קצבת החוסך תהיה 6,949 ש"ח.
חלוקת העוגה עבור עצמאי שהחל לחסוך בגיל 40:
דמי ניהול (הנחת דמי ניהול הפקדות של 3%) 48 ש"ח
עלות כיסוי ביטוחי (נכות+שארים מקסימלי) 70 ש"ח
סה"כ נטו לחיסכון 1,482 ש"ח
כאן, קצבת החוסך תהיה 4,044 ש"ח.
כאשר מקדם הקצבה הוא 200, התשואה שמגולמת לשם כך היא 6% לשנה (0.5% לחודש). חישוב:
נניח צבירה של 1,000,000 ש"ח שתוביל לקצבה של 5,000 = 60,000 ש"ח שנתי = 6% תשואה.
בנוסף קיימת הטבת מס (בגין ההפקדות) לאורך כל תקופת החיסכון שאם היתה מושקעת חזרה בקרן, היתה מגדילה בדוגמא שלנו את שיעור התשואה (כפל של אחוז באחוז) ב 19%
ומניבה תשואה אפקטיבית של 7.4% (6% חלקי 0.81)
התשואה טובה מאוד (ריאלית) אבל יש פרט אחד קטן שחשוב לזכור והוא
קרן ההשקעה (=נכס הבסיס) לא שייכת לחוסך אלא לקרן הפנסיה
בואו וניקח דוגמא נוספת לחיסכון - השקעה בנדל"ן:
הנחות:
1. כל הסכומים שצוינו ושיצויינו צמודי מדד
2. התשואות והריביות הינן צמודות מדד
3. מדיניות המס לא תשתנה (בדגש על מס שכירות והמדרגה שלו)
4. ריבית משכנתא צמודה 4%
5. תשואת תיק השקעות ריאלית של 4%
6. תשואת נדל"ן ריאלית של 6%.
גיל החוסך 30
הון עצמי 0 ש"ח
חיסכון חודשי של 1,500 ש"ח (100 ש"ח ילכו לביטוחים שיהיו דומים לכיסוי בקרן הפנסיה. העלות "בחוץ" כפולה מעלות בכיסוי בקרן)
תשואה ריאלית נטו על ההשקעה (נניח תיק של 70-30) 4%
(אפתח סוגריים ואשאף ליצור בסופו של דבר קצבה של 7,000 ש"ח כמו בפנסיה)
זמן - גיל 40 (10 שנות חיסכון)
החיסכון החודשי יגיע ל 220,874 ש"ח
ירכש נכס בפריפריה (דירה א)ב 400,000 ש"ח תוך נטילת משכנתא של 50% (200,000 ש"ח) ותשלום הוצאות נוספות של כ 20,000 ש"ח.
הלוואה ל-10 שנים בריבית ממוצעת (אפילו צמודה) של 4% - החזר חודשי של כ 2,100 ש"ח.
תשואת נכס 6% ותקבול שכ"ד צמוד של 2,000 ש"ח.
לסיכום: תזרים חודשי שלילי של 100 ש"ח יוביל אחרי 10 שנים לדירה ללא משכנתא ולתזרים של 2,000 ש"ח לצמיתות (שוב, צמוד)
החיסכון החודשי ירד עקב התזרים מהנכס ל 1,400 ש"ח לחודש
זמן - גיל 51 (21 שנות חיסכון)
החיסכון יגיע ל 231,660 ש"ח + 24,000 ש"ח מהשנה האחרונה של דירה א' = 255,660
ירכש נכס בפריפריה (דירה ב) ב 490,000 ש"ח תוך נטילת משכנתא של 50% (245,000 ש"ח) ותשלום הוצאות נוספות של כ 21,000 ש"ח.
הלוואה ל-8 שנים בריבית ממוצעת של 4% - החזר חודשי של כ 3,100 ש"ח.
תשואת נכס 6% ותקבול שכ"ד צמוד של 2,450 ש"ח, תקבול מדירה א של 2,000 ש"ח = תזרים מזומנים חיובי של 1,350 ש"ח.
סיכום ביניים: בגיל 59 לחוסך יהיו 2 דירות בשווי ממודד של 890,000 ש"ח ללא משכנתא + מזומן מהתזרים החיובי שנוצר
זמן - גיל 59 (29 שנות חיסכון)
הגדלת החיסכון בגיל 51 ל 2,850 (אותם 1,500 המקוריים ועוד 1,350 שיווצרו מ-2 הדירות).
החיסכון יגיע ל 321,818
ירכש נכס בפריפריה (דירה ג) ב 620,000 ש"ח תוך נטילת משכנתא של 50% (310,000 ש"ח) ותשלום הוצאות נוספות של כ 23,000 ש"ח.
הלוואה ל-8 שנים בריבית ממוצעת של 4% - החזר חודשי של כ 3,900 ש"ח.
תשואת נכס של 6% ותקבול שכ"ד צמוד של 3,100 ש"ח+ 2,450 דירה ב+ 2,000 דירה א פחות מס שכ"ד של 270 ש"ח תזרים של 7,280 ש"ח (לפני משכנתא).
אחרי הפחתת משכנתא והוספת החיסכון המקורי (1,500 ש"ח) נגיע לתזרים חיובי של 4,880 ש"ח.
גיל 59-67 (28 שנות חיסכון)
השקעת התזרים החודשי בתיק שעשוי להניב תשואה ריאלית נטו של 4% = תקבול סופי של 977,000 ש"ח.
סיכום סופי לגיל 67
דירה א ללא משכנתא (שווי מקורי של 400,000 ש"ח) - תקבול של 2,000 ש"ח
דירה ב ללא משכנתא (שווי מקורי של 490,000 ש"ח)- תקבול של 2,450 ש"ח
דירה ג ללא משכנתא (שווי מקורי של 620,000 ש"ח)- תקבול של 3,100 ש"ח
-----------------------------------------------------
סכום נזיל של 977,000 ש"ח
קצבת נדל"ן של 7,280 ש"ח מדירות בשווי מקורי של 1,510,000 ש"ח
אז מה היה לנו כאן?
בהשקעות נדל"ן נכונות תוך ניצול אופטימאלי של תזרים המזומנים, ניתן להגיע לקצבה גבוהה מזו של קרן הפנסיה תוך שמירה על נכס הבסיס שלנו (במקרה הנ"ל 3 דירות ללא משכנתא) והון עצמי נוסף לא מבוטל של כ 1,000,000 ש"ח.
דגש: הסימולציה רלוונטית לסביבת ריבית נמוכה או סבירה (פריים של עד 4.5%)
במידה והריבית תעלה משמעותית, היא תגדיל את תשואת תיק ההשקעות (וקרן הפנסיה!) ותקטין את תזרים הנכסים עקב הלוואות יקרות יותר.
השאלה היא לא "כמה כסף אנחנו עושים?" אלא "מה עושים עם הכסף?"
בהצלחה!
אופיר רודן GSN EQUITIES נדל"ן בניו יורק
