שאלה בנוגע לקרקע חקלאית

[mapisto1]

שאלה בנוגע לקרקע חקלאית

שלום לכולם,
יש שאלה שמטרידה אותי לאחרונה כ"כ שאני לא מצליח לישון בלילות (כפי שאתם רואים...) ואני ממש אשמח אם אוכל לקבל תשובה רצינית, מקצועית ואובייקטיבית.

כל הזמן אנחנו נתקלים בפרסומים על קרקעות חקלאיות בעלות פוטנציאל אדיר להפשרה אשר מוצעות למכירה במחירים שהם כביכול מאוד נמוכים אם לוקחים בחשבון את השווי הפוטנציאלי.

השאלה שלי היא איפה הקאטצ'..?! הרי אם באמת הם היו מאמינים שמחיר הקרקע עונד לעלות במאות אחוזים ושהיא עומדת לעבור הפשרה בזמן הלא רחוק, למה שהחברות האלו ימכרו לנו את הנכסים האלו?
יכול להיות שמה שמוצע לנו זה רק הקרקעות הפחות משתלמות בעלות הפוטנציאל הנמוך ביותר להפשרה? אחרת מה באמת יוצא להם מזה?

תודה מראש!!
קובי.

 

[אבנר סטפק]

לדעתי דווקא הבנת מצוין.

זה בדיוק הקצ'. הם עצמם לא באמת מאמינים שהמוצר שהם משווקים יניב רווחים כמו שהם טוענים כי אחרת היו רצים לקחת הלוואות בבנק ולקנות בעצמם (או לכל הפחות לא לשווק את הקרקעות שבבעלותם, ובחלק המקרים זו בעלות ובחלק זו אופציה שהם מקבלים מבעלים אחרים). בקיצור שומר נפשו ובעיקר כיסו ירחק מהעסקאות האלה.

 

[nik13]

מה שאתה למעשה אומר שאם בית השקעות אומר

שכדאי לקנות מניות (שבמקרה הוא היה חלק מההנפקה וגם אם לא ורק מחזיק את המניות עבורו או עבור לקוחותיו) אז לא להאמין לאותו בית השקעות אחרות הוא היה קונה בעצמו את כל המניות....

אני חושב שאתה צודק אבל אני חושב שכולם רמאים גם אלו עם הקרקעות וגם אלו עם המניות. כולם רוצים לברוח או להכנס לפני כולם ואם המחיר הוא לרמות את האזרח הקטן אז זהו המחיר. אין הבדל בין בתי השקעות לבין סוחרי קרקעות

 

[אבנר סטפק]

לא בדיוק

אם בית ההשקעות ממליץ לקנות מניות של חברה מסוימת והוא אינה מחזיק במניותיה עבור עצמו ו/או עבור לקוחותיו אז אתה צודק - זה בעייתי.

אגב בשנים האחרונות יותר ויותר בתי השקעות מפסיקים להחזיק ב-"נוסטרו" כדי להמנע מניגודי עניינים עם כספי הלקוחות (למשל באיזה מחיר אני קונה מניה לנוסטרו ובאיזה ללקוחות וכיו"ב).

עם כל הכבוד יש הבדל עצום לטובת בתי ההשקעות בהשוואה (בהכללה) למשווקי הקרקעות וזה מתבטא ברגולציה, דרך השיווק, פיקוח, מנגנוני בקורת פנים, מחלקת ציות ואכיפה, דוח חודשי או רבעוני ללקוח (תלוי בתחום) ועוד דברים שאינם בנמצא אצל משווקי קרקעות חקלאיות.

 

[gili667]

אין שום דימיון

הקרקעות המדוברות משווקות בהקפצת מחיר של עשרות ומאות אחוזים - כך שהמחיר מנותק לחלוטין מהמציאות

מניות שאתה קורא עליהן המלצה נסחרות בשוק בו המחיר שקוף כל יום וקונים ומוכרים אותן רבים אחרים

אגב, השואה נכונה יותר תהיה לאגח היות והן לקרקע חקלאית שתופשר [אם תופשר ] יש מחיר מכסימאלי [שווי כמופשר ] - כך גם האג"ח יש לו שווי מכסימאלי . לא כך מניה אשר מחירה יכול להאמיר

להבדיל מעמדת אבנר [או שסתם החליף בטעות] הרי שכאשר בית השקעות מחזיק בנייר ואז מוציא המלצת רכישה אזי יש בעיה - המלצה זו נועדה בדרכלל לסייע במכירת האחזקה הקימת [או לחילופין קיים חשש כזה] - בכל אופן מחקרים מראים שפעול הפוך יביא יותר תוצאות

היות ולא שילמת על החקר אל לך לבוא בטענות

אם תרצה ההקבלה היא דומה למוכר בחנות

 

[nik13]

אין שום דמיון... באמת?

מה זה מחיר "שקוף" של מניות? ב-300 מליון ש"ח מחזור בבורסה זה נקרא שקוף? מדהים איך כל אחד מגן על המקצוע שלו ומקלל את האחרים. עו"S אומרים רופא שיניים רמאים ורופא שיניים אומר רו"ח. רו"ח אומר ברוקרים וברוקרים אומרים נדלן. יהודים כולם

שניכם יודעים טוב מאוד מה קורה "בשטח". הסכמים לא כתובים בין בתי השקעות---אתה תמליץ לי על המניות שלי אני אמליץ על שלך. "הסכמים" בין קופת גמל וכו--אתה תקנה את שלי אני אקנה שלך. אתה תקנה בהנפקה שלי אני אקנה בהנפקה שלך. נו באמת. מי קבע שקרקע חקלאית נסחרת במחיר מנותק מהמציאות ואילו מניה שמחירה עלה במאות אחוזים נסחרת במחירה הריאלי?

זה בדיוק אותו דבר. בדיוק כמו מחירי הסחורות בעולם שהקשר בינם לבין ביקוש היצע עולמי הוא מקרי. תשאלו את מניית כיל.....

 

[אבנר סטפק]

תסלח לי אבל לפחות חלק ממה שכתבת זה בבל"ת

אין שום הסכמים כתובים או לא כתובים ברוח מה שכתבת בין בתי השקעות. אם היו כאלה, תאמין לי שמי שעומד מאחוריהם כבר מזמן היה בכלא על עבירות הגבלים עסקיים. לשתות ביחד קפה אנחנו משקשקים אז אתה מדבר על תיאום רכישת מניות?!

אין הסכמים בין קופות גמל או בהנפקות. איזה אינטרס יש לי לעזור למתחרים שלי בגמל? אנחנו כולנו מתחרים על תשואות, יש 16 בתי השקעות וחברות ביטוח שפעילים בתחום הגמל, ותאמין לי שאין שיתוף פעולה ביניהם בכל נושא רכישת מניות או אג"ח למעט בהסדרי חוב שם זה הכרחי ומבורך (אתה לא חייב להאמין כמובן, אבל זו המציאות).

לתשומת לבך מרבית בתי ההשקעות כבר לא מעורבים בתחום החיתום (גם אנחנו יצאנו ממנו כמעט לגמרי - מחזיקים 19.9% בחברה, וזו פעילות זניחה ביותר ביחס לדוחות שלנו). מעבר לכך עו'ד לא נולד מנהל ההשקעות שישים את הישבן שלו על המנגל עבור מנפיק כזה או אחר - חוץ מפוטנציאל לצרות הוא לא מקבל מזה כלום.

 

[nik13]

לתת לך רשימה? רק מגוגל?

הרי עשרות שנים התופעות האלה קיימות בשוק ההון רק שיטת העבודה שונה. כשהייתה שיטת המבצעים בבורסה אתה יודע/זוכר כיצד הריצו מניות? מבצע של בנק x שהיה לו אינטרס לעלות את שער המניה (כן הוא היה קונה אבל היה לו אינטרס לקנות ביוקר אין זאת טעות). היה קורץ למבצעים מסביב "קונה ב--0.5 למעלה ...הם הבינו ואמרו מוכר ב-2% למעלה. וככה מריצים ומריצים. שמעתי את זה מאחד שעבד שם למזלי איני יכו להעיד על זה כי אני אפילו לא זוכר איך קוראים לו אבל פגשתי אותו לפני איזה 15 שנה וסיפר לי חוויות שכל אחד מכיר..בטח אתה. אחכ השתנתה השיטה כי הגיעו מחשבים. בעצם רק לפני 3 ימים שמענו הקלטות של אחד שילם חצי מליון ועכשיו יכול לחזור לעבוד יחד איתכם בביצת שוק ההון......

אני מכבד ומבין את חובך להגן על המקצוע שלך אם לא תגן אז מי יגן. לגבי זה שאם היה מישהו מרמה היה מזמן בכלא....נו באמת.

 

[אבנר סטפק]

תפריד בין רמאות ברמה אישית של עובד

ספציפי שסרח וכמו בכל תחום יש כאלה, לבין רמאות ממוסדת מהסוג שרמזת אליה שאינה קיימת. ועם כל הכבוד השוק השתנה לגמרי בשנים האחרונות לעומת איפה שהיה לפני כן ובטח בשנות ה-90. זה לא ענין של הגנה על המקצוע - זו המציאות לגבי 99% ויותר מהפעילים בשוק ההון.

אם הייתה רמאות ממוסדת כבר מזמן מנהלי בתי השקעות הרלוונטיים היו בכלא - ברור שברמאות של יחידים ב-"רצפת הייצור" לא תופסים כל עבריין אבל אתה התייחסת לתופעה שהיא לא בגדר גניבה אישית (אישית = נניח מנהל השקעות שסרח כי סחר עבור לקוחותיו מול חשבונותיו האישיים).

 

[gili667]

אינני עובד בשוק ההון וע"כ אינני מגן על עבודתי

שקוף - כאשר הנתונים חשופים וזהים לכולם
בנדלן הגדילו השקיפות עי המאגר הממשלתי

לגבי קרקע חקלאית הסברתי בתגובתי הראשונה

האם הכל טהור בברסה? ודאי שלא וגם כאן הבעתי התחיסות

הסיפור שאתה מספר קשור לויסות מניות הבנקים - וזה בהחלט היה ברמה המערכתית.

 

[gili667]

ה"קאץ" הוא שמוכרים לך עשרות ומאות אחוזים ממחי

ה"קניה" שקנו מבעל הקרקע

לא פעם גם אם הקרקע תופשר מחר ספק אם בכלל הרווחת דבר מה

המחיר ה"נמוך" הוא התיחסות לא מקצועית כלל למחיר

 

[aviad99]

להתרחק מזה כמו מאש

אף אחד לא יכול להבטיח ב-100 אחוז מתי הקרקע תופשר וכמה הקרקע תעלה במדוייק לאחר מכן. באמת אם זה היה כל כך משתלם אז המפרסמים היו דואגים לעצמם קודם כל.

 

[פרל דוד]

אנחנו לא באמת נגד רכישת אדמות בעלות פוטנציאל.

השאלה העולה כאן בפורום האם משווקי הנדל"נ החקלאי אומרים את כל האמת ובאמת מאמינים בהפשרה ? אז זהו שלא !
בהמשך תוכל להבין שמציאות יש רק באגדות ובשוק הירקות. [וגם שם עוברים בין הדוכנים ובוחרים]

קרא כל מה שנכתב בפורום והפנם...לאחר שתקרא כבר לא יהיו לך שאלות.
http://www.tapuz.co.il/search2009/?q=מכירת אדמות חקלאיות&g=Forums&pid=579&p=נדלן

 

[mapisto1]

תודה רבה לכולם על התשובות!

בכל מקרה אני מאמין בהתפוצצות בועת הנדל"ן.. ולא אקנה קרקע להשקעה לפני ההתפוצצות..
בתקווה שהיא תתפוצץ בקרוב : \

וגם לאחר התפוצצות בועת הנדל"ן.. אחקור ואלמד את התחום לעומק לפני שאשקול בכלל לקנות קרקע להשקעה.

שוב תודה על הדיון המעמיק