מה האמריקאי לא מבין שאנחנו כן?

offir11

New member
מה האמריקאי לא מבין שאנחנו כן?

לפני כמה ימים הבטחתי לכתוב מספר שורות על ההבדל בין המשקיע הישראלי לבין הרוכש המקומי בנוגע להיבט הנדל"ן בארה"ב.
אז ראשית , ה"ישראלי" לאו דווקא חכם יותר מהאמריקאי המקומי או "יודע לקרוא נכון יותר את הנתונים". הרבה אמריקאים משקיעים כיום בנדל"ן מקומי ומנצלים את ההזדמנויות הרבות שנקרות בדרכם.
התשובה לשאלה בכותרת, אם לא הייתי מספיק ברור, היא שהאמריקאי מבין טוב מאוד את הסיטואציה הנדל"נית בשכונה שלו, לא פחות מאותו משווק מעונב שיושב לו במגדל בר"ג או בתל אביב.
שנית, כוחו של המשקיע בכלל ושל המשקיע הישראלי בפרט הוא הכסף המזומן. כסף מזומן קונה נדל"ן בזול.
ישנם 2 שווקי נדל"ן מקבילים:
1. שוק המזומן - Cash market.
2. שוק המשכנתאות - Conventional market.
המטרה שלי כיזם היא לרכוש נכס בשוק הראשון ולמכור אותו בשוק השני.
בתודעה שלנו הישראלים, קיימת ה"עובדה" כי מחיר הדירה שנקנה בפתח תקוה לא ישתנה אם נקנה במזומן או נשתמש במשכנתא. בארה"ב, ישנן עסקאות שחייבות להתבצע במזומן:
1. נכס שחייב שיפוץ סביר ומעלה - לא יעבור את ה inspection של הבנק -> הקונה לא יקבל משכנתא -> הקונה יהיה חייב לבוא עם 100% מזומן.
2. סגירה מהירה - בלא מעט עסקאות שביצענו, הבנק או המוכר הרגיל התנה את העסקה בסגירה מהירה של שבועיים ואפילו תוך שבוע. במקרה כזה, לא ניתן כיום לקבל משכנתא בטווח הזמן הזה ולכן הנכס ירכש במזומן בלבד.
3. מוכר שלא מעוניין ב"טיילת" של קונים וב open houses של רימקסים למיניהם. רוצה לסגור, מוכן להתפשר על המחיר ולעבור לצעד הבא. הזמן מבחינתו מהווה מרכיב חשוב לא פחות מהכסף.
עכשיו, נניח בית פרטי שצריך עבודה של 20,000$ בכדי להביאו למצב שיעבור inspection. לחלק נכבד מהמוכרים אין את הסכום הזה לטובת השיפוץ. הם יהיו חייבים למכור לinvestor שידחוף את המחיר משמעותית כלפי מטה. מוכר ממוצע מודע לעובדה שעסקת מזומן תהיה זולה משמעותית מעסקה רגילה. הנכס יכול להירכש ב 40% מתחת לשווי השוק, לעבור שיפוץ ועלויות סגירה נוספות ולהגיע למצב של 20% דיסקאונט משווי השוק הנוכחי. איפה הקאטצ'? הוא ללא ספק קיים ובמקרה הזה מדובר בהיבט המיסויי. "פליפ" שנמכר תוך פחות משנה יטמון בחובו תשלום מס גבוה. לכן כדאי לחכות "שנה ויום" ולמכור. כמובן שאין טעם להשאיר נכס ריק שנה ולכן רצוי להשכירו בינתיים. העולם אינו ורוד והסיכוי למכור תוך בדיוק שנה אינו גבוה ולכן למי שאין אורך נשימה (לא צריך בפועל את הכסף תוך שנה-שנתיים), אל תיכנס לעסקה כזו. מי שמוכן "לשבת" על הנכס מספר שנים, העסקה עשויה להיות עסקה טובה.

אז איך שני השווקים משתלבים כאן?

רכישה במזומן תוביל למחיר נמוך משווי השוק הנוכחי (***הערת אגב מאוד חשובה- אם מוכרים לך בעסקת מזומן נכס בשווי שוק- מישהו עשה שם סיבוב גדול וזה לא אתה. מזומן חייב להוביל לעסקה טובה. עצם זה שהנכס נמכר פעם בפי 3 או "מתחת לעלות הבניה" לא אומר כלום ולא מצביע על השוק של היום מבחינת הביקוש וההיצע).
מכירת הנכס, לאחר השבחתו והחזקתו מספר שנים, תתבצע בשוק הרגיל תוך נטילת משכנתא ע"י הרוכש. אביא דוגמא מספרית (מבלי להביא פרשנות/רמז/השערה על כך שהמחירים יעלו או ירדו).

מר מזרחי קונה במזומן נכס בן 2 דירות בקווינס ניו יורק ב 350,000$. תקבול השכירות נטו יוצא כ 2,600$ (ברוטו כ 3,200$). לאחר תקופה מוכר אותו ב 450,000$ לזוג ת'ומפסון שזה עתה סיים לשלם שכירות של 1,600$ ועבר לגור בקומה הראשונה. בני הזוג רכשו את הנכס תוך נטילת 96.5% מימון (כן כן בהלוואת זכאות FHA זה ניתן). סכום של 16,000$ ומשכנתא של 2,200$ (כולל הכל) תוביל את בני הזוג לדירה אותה רכשו ב 100,000$ יותר ממר מזרחי. למה העסקה כדאית מבחינתם? במקום לשלם 1,600$ כל חודש, הם גרים בקומה הראשונה (+מרתף שלא היה ברשותם קודם, המקומיים משכירים אותו גם ב 700$-800$), משכירים את הקומה השניה ב 1,600$ ומשלמים כל חודש רק 600$. בני הזוג השקיעו סכום זעום, גרים בנכס משלהם ומשלמים רק 600$ כל חודש. 1,000$ פחות ממצבם הקודם כשוכרים. אם הם משכירים את המרתף (לא חוקי ד"א אבל בדיוק כמו יחידות דיור בארץ) הם יוכלו אפילו לגור בחינם.
בני הזוג צריכים לבוא עם credit score סביר ונקי (בלי חובות לא משולמים), הכנסה ברוטו (gross income) משותפת של 62,000$ לפחות והון עצמי של 16,000$. כן, כן גם היום!

הדוגמא הזו מראה כי אנחנו הישראלים לא יודעים יותר מהאמריקאים אבל ששילוב נכון בין שני השווקים עשוי להוביל לתוצאות טובות. אין ספק שצריך לבצע מחקר מקיף על המקום והמיקום, על הנכס עצמו והכי חשוב על חברת הניהול.
כשישאלו אתכם: "אם זה היה כזה פשוט, אתם לא חושבים שהאמריקאים היו עושים את זה?" - קיבלתם לינק...
 

Johnn

New member
תודה אופיר. בהחלט מעניין

 
הי אופיר תודה רבה, כרגיל נהנה לקרוא

את דבריך.

שאלה לגבי עניין מיסוי הפליפ, אני יודע שאם מבצעים פליפ לפ שעברה שנה אבל רוכשים נכס (חצי שנה אם אני זוכר נכון) תוך תקופת מה שהוא יותר יקר, אז יש פטור מהמיסוי נכון?

או שמא היו עדכונים על החוקים הללו?

משקיע בב"ש
 

offir11

New member
משקיע

תודה על הפרגון, לך ולחברים.
אני לא יודע לענות לך כרגע על השאלה הספציפית הזו. מבטיח לחזור עם תשובה מהימנה.
אני כן יודע 2 דברים, גם נכס שמשוחלף (נמכר ולאחר מכן, אחד אחר נרכש במקומו), לפחות שנה מיום רכישתו- לא ישולם בגינו מס רווח הון (עקרון של מס שבע אבל מוגדר כמס רווח הון) והמס ידחה למכירה האחרונה.
בפליפ (תוך פחות משנה), המס אכן גבוה כי אנחנו נכנסים למדרגות מס שוטפות.
לגבי המקרה הספציפי, ואני יודע שמבחינתך הוא אקוטי, אני אבדוק ואחזור אליך. אף פעם לא שולף תשובות מהמותן...

סוג העסק שלנו בחו"ל מגדיר נכסים כמלאי ולא כהשקעה. לכן ההתחשבנות שם היא שנתית (או יותר נכון רבעונית + מקדמות).
 

פרל דוד

New member
תודה על המידע ו...מס' שאלות.

מהאתר שלכם - [G.S.N. EQUITIES USA]

ישנן מספר אפשרויות השקעה אותן כל משקיע יכול לבחור עפ"י צרכיו, טווח זמן ההשקעה ואופי ההשקעה:http://www.gsnequities.co.il/#

השקעת נדל"ן פיננסית – טווח ההשקעה הינו כשנתיים. רכישת נדל"ן מניב מכינוס נכסים במחיר נמוך משמעותית משווי השוק, השכרתו לתקופה של שנה עד שנתיים בתשואה גבוהה ומימושו ברווח הון משמעותי.

בניה (New Construction) – טווח השקעה של 2-4 שנים. רכישת שטח אדמה, בניית מספר בתים של 2 עד 6 דירות כל אחד ומכירתם בתום הבניה. דירות אלו לא יושכרו.

תשואה ארוכת טווח – טווח השקעה של 5 שנים לפחות. רכישת בניין מגורים של 8 דירות או יותר, תוך כניסה לחוזי שכירות ארוכי טווח עם דיירים. בחלק גדול מהמקרים, הדיירים יופנו ע"י מדינת ניו יורק (Section 8,Worked Advantage,) שגם תשלם את שכר הדירה עבורם.

יש לי מספר שאלות

1. מה המעמד שלכם בעסקת המכר ? האם אתם פועלים כמתווכים ? חברת ניהול נכסים ? מוכרים ?
2. כמה אחוז אתם גובים על עסקאות שעוברות דרככם ?
3. האם הקונה חייב לפתוח תיק בשלטונות המס בארה"ב ? מה העלות להתנהלות מול שלטונות המס ? איך מתנהלים מול רשויות המס בישראל בעקבות השקעה בחו"ל ? [מנסיונך]
4. מה מעמדה של חברת הניהול מול הרשויות בארה"ב ? איך בדיוק מתבצע חוזה הניהול מול הרוכש ? איך עוברים כספים בין הצדדים ?
5. האם אתם מכינים דו"ח פיננסי לרוכש ?
 

offir11

New member
אז... מספר תשובות

1. הרוכש יכול לרכוש את הנכס ישירות מאיתנו או ישירות מהמוכר. בד"כ כשמדובר בעסקאות כינוס או short sale בניו יורק, מפאת קוצר הזמן ועניינים טכניים, GSN רוכשת את הנכס והמשקיע (או האמריקאי) קונה אותו מאיתנו. בד"כ כשמדובר במוכר רגיל, הDEED (טאבו) עובר ישירות מהמוכר למשקיע (באמצעותנו כמובן). אנחנו מתפקדים גם כחברת הניהול ובאופן מלא: שיפוץ, אכלוס, החלפת דייר (במידת הצורך וללא עלות מתווך), גביית שכירות, תשלום הוצאות שוטפות, טיפול מול ה IRS ברמה השנתית ובסוף התקופה. המשקיע יכול לבחור בנו כחברה שתמכור לו את הנכס. יש לנו מחלקת מכירות מעולה בניו יורק.
2. משתנה - כל נכס נמכר למשקיע במחיר הנמוך משווי השוק הנוכחי (קווינס וברוקלין. מנהטן היא סיפור אחר). ככל שה UPSIDE גדול יותר (נניח 20%-25% מתחת לשוי הנוכחי ואחרי כל ההוצאות) נוכל להרוויח יותר מאשר אם ה UPSIDEיהיה 10% בלבד. ברשותך דוד, לא ארחיב יותר כאן אולם בפגישה אישית קיימת שקיפות מלאה.
3.חייב! אנחנו פותחים זאת עבורו. גם כאן, העלות משתנה ותלויה במספר המשקיעים באותו הנכס ולעיתים גם בסכום ההשקעה. מספר קטן של משקיעים יוביל לעלות של כ-1,000$ לשנה. לגבי רשויות המס כאן בארץ, זהו המרכיב היחיד בו אנו לא מטפלים מ-2 סיבות: אני לא נכנס לאף אחד לכיס וקיים שוני בין שכיר,עצמאי וחברה בע"מ. הטיפול ממש ממש לא מסובך, רואה החשבון האישי מתמודד עם זה בקלות. רואה החשבון בארה"ב מספק את כל הדו"חות הרלוונטים מבחינת ה IRS וגם מבחינת המידע שרשויות המס כאן בארץ צריכות לקבל.
4. לחברת הניהול מעמד מול המשקיע, מול השוכרים ומול ה"הוצאות". אין מעמד מיוחד מול הרשויות פרט ל-2 מקרים: תשלום הארנונה עבור המשקיע (רבעוני בד"כ) ופעילות שוטפת עם רואה החשבון לטובת המשקיע מול ה IRS.
חוזה הניהול פשוט מאוד, מגדיר את השירותים אותם מקבל המשקיע, דמי הניהול (בין 8% ל-10% מדמי השכירות המתקבלים. אין שכירות-אין עמלה) והכי חשוב שבאופן חד צדדי, המשקיע יכול להחליט בכל זמן נתון להחליף את חברת הניהול בלי הסברים.
לגבי העברת הכספים - זו השאלה הכי חשובה! ראשית, הנכס רשום בטאבו על שם המשקיע (או על שם חברת LLC שהמשקיע מחזיק). GSN ממליצה בחום לבחור עו"ד ניו יורקי מומחה בנדל"ן כדי שייצג את המשקיע ב closing על הנכס. ההלצה היא לבחור עו"ד שאין לו קשר עסקי עם החברה שלנו. זו ההמצלה שלי ד"א לכל משקיע שרוכש נדל"ן בארה"ב. הכסף לרכישת הנכס עובר לחשבון הנאמנות של עורך הדין ומשמש אותו לרכישת הנכס.
GSN פותחת חשבון נאמנות (שקוף+שם משתמש וסיסמא) עבור המשקיע אליו יכנסו דמי השכירות וממנו ישולמו ההוצאות. היתרה עוברת כל חודש לחשבון המשקיע בניו יורק (או חשבון החברה שם אותו אנחנו/עורך הדין שלו יכולים לפתוח עבורו). כל ההוצאות מגובות בקבלות/צילום שיק.
5. לא הבנתי את כוונתך אבל "אהמר" על 2 תשובות:
א. לפני הרכישה, המשקיע מקבל את התכנית העסקית של הנכס.
ב. המשקיע מקבל דו"ח רבעוני שכולל את ההכנסות וההוצאות (כולל תשואה עד כה וכו') ודו"ח שנתי. את כל הנתונים הוא יכול להשוות עם הפעילות בבנק אליה הוא פתוח באופן מלא.

למשקיע 100% בזכות קבלת ההחלטות. הפסקנו לפני יותר משנה להקים "קבוצות". רק לאחרונה ראינו כי המודל הזה ממש לא כדאי למשקיע הקטן ולא לנו. המשקיע יכול לבחור האם אנו ננהל עבורו את השיפוץ, ניהול שוטף, רואה חשבון וכו'. הוא גם יכול להחליט שננהל חלקית או שלא ננהל בכלל. הוא יכול לבחור שנתחיל לנהל ולאחר מכן שדודה שלו שגרה בברוקלין תגבה את השכירות. הוא לא כבול...

הכי חשוב שהנכס רשום על שם המשקיע בטאבו האמריקאי. זהו הביטחון הרב ביותר עבורו מעבר למיקום (ניו יורק) ולחברת הניהול המקומית עליה יכולים להעיד רק משקיעים קיימים (ממש לא משנה מה אני כותב כאן).
 

פרל דוד

New member
תודה על התשובות ו...

בסעיף 5 הכוונה היא אכן בשלב פגישת ההיכרות [עוד לפני ביצוע עסקת המכר] לקבל דו"ח סביבתי,מצב הבנין/דירות, מחירי שכירות באיזור,מצב סוציו אקונומי בסביבה, מצב הנכס מבחינה פזית, עלות ההשקעה בתיקונים, גיל הבנין, דמי ניהול בבנין...ועוד.

אני מתכוון לדו"ח בכתב ומחייב לרוכש הפוטנציאלי.
 

offir11

New member
דוד

בשאלתך הגדרת דו"ח שמאי. אני ממליץ לכל משקיע שרוכש דרכנו להביא שמאי/בודק נכסים מטעמו על מנת שיאשר את המספרים המוצגים על ידינו.
כמעט לגבי כל נכס (יש כאלו מיוחדים ונדירים מאוד מבחינת המבנה שלהם), אנחנו מציגים נכסים דומים שנמכרו באותו איזור (אותו zip code) בחצי שנה האחרונה תוך התייחסות לגודל הנכסים, מבנה (דירה אחת,שתי דירות וכיוב'). ההשוואה הזו מציגה תמונה טובה לגבי השווי אולם כאמור, מומלץ שהמשקיע יביא שמאי מטעמו.
לגבי שאר הדברים שהצגת, כמובן שהרמה המספרית מוצגת לרבות דמי הניהול, עלות השיפוץ הראשוני, מחיר השכירות החזוי מבחינתנו (עד היום לא התקבלה שכירות נמוכה ממה שהוצג בתכנית) וכו'. השוק בארה"ב מגלם שקיפות מדהימה בה תוכל לקבל מידע לגבי 99% מהמרכיבים הרלוונטים של הנכס (ולמעט מצב פיזי כמובן). למשל, גיל הנכס, אחוזי אכלוס באיזור, הסטוריית מכירות, מי בעל הנכס, כמה משכנתא נלקחה, מצב סוציו אקונומי ודמוגרפי וכו'.
 

פרל דוד

New member
שיח על השקעות ורצון להגר, מפורום שכן.

מפורום עוברים לארה"ב בתפוז, "דו שיח" מעניין על בורות מדהימה בהקשר לבקשות התאזרחות בארה"ב [ארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות - שם...הכל טוב
]

http://www.tapuz.co.il/forums2008/viewmsg.aspx?forumid=456&messageid=166063100

וגם שם כותב "ידידנו" prettybear - מהפורום על טיב השקעותיו בלאס ווגאס, ומקבל תיזכורת מכותבים תושבי ארה"ב ש...לא הכל זהב. [קראו בעצמכם]

וכמובן גרף מחירי נדל"נ בלאס ווגאס.
 
איזה קטע גדול...

שים לב למשפט האחרון שלו בהודעה אליה קישרת ואני מצטט:

איך אתה יכול לקרוא למי שאתה לא יודע דבר עליו - נוכל?

אילו הוא רק היה מקשיב לעצותיו שלו...או אז...הכל היה נראה אחרת ואולי ניתן היה להתייחס אליו ברצינות, אני כרגע מנסה להבין איך אפשר להיות מולטי מיליונר רק מ 5 דירות בווגאס?

משקיע בב"ש
 

prettybear

New member
מה קטע גדול ? תסביר את ניגוד האינטרסים שלך

הסברתי בעבר - אתה משכנע אנשים לקנות דירות להשקעה בישראל, באמצעות אנשי מקצוע מטעמך במסווה של שליחות. תראה איזה אתר בנית אח"כ אתה אומר שאתה לא דוחף להם כלום. אותי לא עשו באצבע, וגם לא את ג'ון (רגע אולי הוא זה גם אני?).

לשאלתך, אני לא מליונר מ-5 דירות. יש לי 5 בתים בווגאס. זה לא כל רכושי עלי אדמות, נכון? עכשיו בו ספר לנו כמה דירות יש לך? כמה אתה שווה? פחות ממליון דולר אני בטוח. ואז אתה הולך ומציג עצמך כמנטור. וואלה כל הכבוד, לך אני דווקא מפרגן. אפילו שאתה נוכל. יותר עצוב שיש מי שרואה בך מנטור, הוא הטיפש האמיתי.

דוד פרל הוא בסך הכל מתווך נדל"ן שכותב בפורום תפוז כדי לפרסם את עצמו. עושה העתק הדבק כדי להיכנס לאלגוריתם של גוגול. לא בדיוק המודל לחיקוי שלי.
 
וואלאק אתה גדול....

אז אתה מולטי מיליונר מעסקיך הענפים בארץ.... והחלטת לרכוש 5 נכסים בווגאס במקום במנהטן, ברוקלין וקווינס ולעשות שם סיבובים יפים.

אתה משהו אתה......רוכש נכסים ב 4 אג' עם כל המיליונים שיש לך בבנק...איש עסקים גדול אתה....בעצם טייקון....אבל מה....הכי חשוב צנוע.

אני מעריך צניעול אצל טייקונים כמוך....שזוכרים מהיכן הם הגיעו....לא כי הם הגיעו רחוק, פשוט כי הם עומדים במקום, וזה תמיד מזכיר להם מהיכן הגיעו, חזור למרוץ העכברים....הגלגל יעשה לך טוב.

משקיע בב"ש
 

prettybear

New member
התקפות אישיות? התייחס לניגוד האינטרסים שלך...

מה כל כך חשוב לך מה יש לי בחשבון בנק? כמה אני שווה? רוצה לעשות תחרות למי יש גדול יותר?
 
בכלל לא, אין לי סיכוי

איך אני יכול להתחרות מול מולטי-מיליונר?
יש לי כולה כמה ש"ח בבנק, אני אומר כל יום תודה שאני לא באובר-דרפט.

יש לי באמת ניגוד אינטרסים......

אני בכלל לא משקיע, אין לי נכס אחד...ועם זאת מרשה לעצמי בחוצפתי לנסות לעזור לאחרים בפורום ועוד לפתוח אתר בנושא....זה...זה ניגוד אינטרסים, איך פספסת זאת?

משקיע בב"ש
 
מה הטיעון שלך לא הבנתי

ניגוד אינטרסים היה הטיעון של ג'ון.....אז אני מבין מה טענתו, מופרכת ככל שתהיה.

אבל מהי טענתך?

את שלו הבנתי ואני לא מצליח לסייע לו עקב קשיי ההבנה שלו.

אני מבטיח לנסות לסייע לך.....במגבלות ההבנה שלך שאני מקווה שלא יהוו מכשול עליון לכך.

משקיע בב"ש
 

offir11

New member
תשובה

לפי מיטב הבנתי ולאחר שבדקתי עם רואה החשבון, סעיף 1031 לפקודת מס ההכנסה האמריקאית אכן מאפשר לבצע שחלוף נכסים (לא צוין זמן מינימום בין הקניה למכירה) ודחיית תשלום מס רווח ההון לסוף.
אין באמור כדי להוות יעוץ מס ומומלץ להתייעץ עם רואה חשבון אמריקאי המתמחה בכך
 
למעלה