מה האמריקאי לא מבין שאנחנו כן?
לפני כמה ימים הבטחתי לכתוב מספר שורות על ההבדל בין המשקיע הישראלי לבין הרוכש המקומי בנוגע להיבט הנדל"ן בארה"ב.
אז ראשית , ה"ישראלי" לאו דווקא חכם יותר מהאמריקאי המקומי או "יודע לקרוא נכון יותר את הנתונים". הרבה אמריקאים משקיעים כיום בנדל"ן מקומי ומנצלים את ההזדמנויות הרבות שנקרות בדרכם.
התשובה לשאלה בכותרת, אם לא הייתי מספיק ברור, היא שהאמריקאי מבין טוב מאוד את הסיטואציה הנדל"נית בשכונה שלו, לא פחות מאותו משווק מעונב שיושב לו במגדל בר"ג או בתל אביב.
שנית, כוחו של המשקיע בכלל ושל המשקיע הישראלי בפרט הוא הכסף המזומן. כסף מזומן קונה נדל"ן בזול.
ישנם 2 שווקי נדל"ן מקבילים:
1. שוק המזומן - Cash market.
2. שוק המשכנתאות - Conventional market.
המטרה שלי כיזם היא לרכוש נכס בשוק הראשון ולמכור אותו בשוק השני.
בתודעה שלנו הישראלים, קיימת ה"עובדה" כי מחיר הדירה שנקנה בפתח תקוה לא ישתנה אם נקנה במזומן או נשתמש במשכנתא. בארה"ב, ישנן עסקאות שחייבות להתבצע במזומן:
1. נכס שחייב שיפוץ סביר ומעלה - לא יעבור את ה inspection של הבנק -> הקונה לא יקבל משכנתא -> הקונה יהיה חייב לבוא עם 100% מזומן.
2. סגירה מהירה - בלא מעט עסקאות שביצענו, הבנק או המוכר הרגיל התנה את העסקה בסגירה מהירה של שבועיים ואפילו תוך שבוע. במקרה כזה, לא ניתן כיום לקבל משכנתא בטווח הזמן הזה ולכן הנכס ירכש במזומן בלבד.
3. מוכר שלא מעוניין ב"טיילת" של קונים וב open houses של רימקסים למיניהם. רוצה לסגור, מוכן להתפשר על המחיר ולעבור לצעד הבא. הזמן מבחינתו מהווה מרכיב חשוב לא פחות מהכסף.
עכשיו, נניח בית פרטי שצריך עבודה של 20,000$ בכדי להביאו למצב שיעבור inspection. לחלק נכבד מהמוכרים אין את הסכום הזה לטובת השיפוץ. הם יהיו חייבים למכור לinvestor שידחוף את המחיר משמעותית כלפי מטה. מוכר ממוצע מודע לעובדה שעסקת מזומן תהיה זולה משמעותית מעסקה רגילה. הנכס יכול להירכש ב 40% מתחת לשווי השוק, לעבור שיפוץ ועלויות סגירה נוספות ולהגיע למצב של 20% דיסקאונט משווי השוק הנוכחי. איפה הקאטצ'? הוא ללא ספק קיים ובמקרה הזה מדובר בהיבט המיסויי. "פליפ" שנמכר תוך פחות משנה יטמון בחובו תשלום מס גבוה. לכן כדאי לחכות "שנה ויום" ולמכור. כמובן שאין טעם להשאיר נכס ריק שנה ולכן רצוי להשכירו בינתיים. העולם אינו ורוד והסיכוי למכור תוך בדיוק שנה אינו גבוה ולכן למי שאין אורך נשימה (לא צריך בפועל את הכסף תוך שנה-שנתיים), אל תיכנס לעסקה כזו. מי שמוכן "לשבת" על הנכס מספר שנים, העסקה עשויה להיות עסקה טובה.
אז איך שני השווקים משתלבים כאן?
רכישה במזומן תוביל למחיר נמוך משווי השוק הנוכחי (***הערת אגב מאוד חשובה- אם מוכרים לך בעסקת מזומן נכס בשווי שוק- מישהו עשה שם סיבוב גדול וזה לא אתה. מזומן חייב להוביל לעסקה טובה. עצם זה שהנכס נמכר פעם בפי 3 או "מתחת לעלות הבניה" לא אומר כלום ולא מצביע על השוק של היום מבחינת הביקוש וההיצע).
מכירת הנכס, לאחר השבחתו והחזקתו מספר שנים, תתבצע בשוק הרגיל תוך נטילת משכנתא ע"י הרוכש. אביא דוגמא מספרית (מבלי להביא פרשנות/רמז/השערה על כך שהמחירים יעלו או ירדו).
מר מזרחי קונה במזומן נכס בן 2 דירות בקווינס ניו יורק ב 350,000$. תקבול השכירות נטו יוצא כ 2,600$ (ברוטו כ 3,200$). לאחר תקופה מוכר אותו ב 450,000$ לזוג ת'ומפסון שזה עתה סיים לשלם שכירות של 1,600$ ועבר לגור בקומה הראשונה. בני הזוג רכשו את הנכס תוך נטילת 96.5% מימון (כן כן בהלוואת זכאות FHA זה ניתן). סכום של 16,000$ ומשכנתא של 2,200$ (כולל הכל) תוביל את בני הזוג לדירה אותה רכשו ב 100,000$ יותר ממר מזרחי. למה העסקה כדאית מבחינתם? במקום לשלם 1,600$ כל חודש, הם גרים בקומה הראשונה (+מרתף שלא היה ברשותם קודם, המקומיים משכירים אותו גם ב 700$-800$), משכירים את הקומה השניה ב 1,600$ ומשלמים כל חודש רק 600$. בני הזוג השקיעו סכום זעום, גרים בנכס משלהם ומשלמים רק 600$ כל חודש. 1,000$ פחות ממצבם הקודם כשוכרים. אם הם משכירים את המרתף (לא חוקי ד"א אבל בדיוק כמו יחידות דיור בארץ) הם יוכלו אפילו לגור בחינם.
בני הזוג צריכים לבוא עם credit score סביר ונקי (בלי חובות לא משולמים), הכנסה ברוטו (gross income) משותפת של 62,000$ לפחות והון עצמי של 16,000$. כן, כן גם היום!
הדוגמא הזו מראה כי אנחנו הישראלים לא יודעים יותר מהאמריקאים אבל ששילוב נכון בין שני השווקים עשוי להוביל לתוצאות טובות. אין ספק שצריך לבצע מחקר מקיף על המקום והמיקום, על הנכס עצמו והכי חשוב על חברת הניהול.
כשישאלו אתכם: "אם זה היה כזה פשוט, אתם לא חושבים שהאמריקאים היו עושים את זה?" - קיבלתם לינק...
לפני כמה ימים הבטחתי לכתוב מספר שורות על ההבדל בין המשקיע הישראלי לבין הרוכש המקומי בנוגע להיבט הנדל"ן בארה"ב.
אז ראשית , ה"ישראלי" לאו דווקא חכם יותר מהאמריקאי המקומי או "יודע לקרוא נכון יותר את הנתונים". הרבה אמריקאים משקיעים כיום בנדל"ן מקומי ומנצלים את ההזדמנויות הרבות שנקרות בדרכם.
התשובה לשאלה בכותרת, אם לא הייתי מספיק ברור, היא שהאמריקאי מבין טוב מאוד את הסיטואציה הנדל"נית בשכונה שלו, לא פחות מאותו משווק מעונב שיושב לו במגדל בר"ג או בתל אביב.
שנית, כוחו של המשקיע בכלל ושל המשקיע הישראלי בפרט הוא הכסף המזומן. כסף מזומן קונה נדל"ן בזול.
ישנם 2 שווקי נדל"ן מקבילים:
1. שוק המזומן - Cash market.
2. שוק המשכנתאות - Conventional market.
המטרה שלי כיזם היא לרכוש נכס בשוק הראשון ולמכור אותו בשוק השני.
בתודעה שלנו הישראלים, קיימת ה"עובדה" כי מחיר הדירה שנקנה בפתח תקוה לא ישתנה אם נקנה במזומן או נשתמש במשכנתא. בארה"ב, ישנן עסקאות שחייבות להתבצע במזומן:
1. נכס שחייב שיפוץ סביר ומעלה - לא יעבור את ה inspection של הבנק -> הקונה לא יקבל משכנתא -> הקונה יהיה חייב לבוא עם 100% מזומן.
2. סגירה מהירה - בלא מעט עסקאות שביצענו, הבנק או המוכר הרגיל התנה את העסקה בסגירה מהירה של שבועיים ואפילו תוך שבוע. במקרה כזה, לא ניתן כיום לקבל משכנתא בטווח הזמן הזה ולכן הנכס ירכש במזומן בלבד.
3. מוכר שלא מעוניין ב"טיילת" של קונים וב open houses של רימקסים למיניהם. רוצה לסגור, מוכן להתפשר על המחיר ולעבור לצעד הבא. הזמן מבחינתו מהווה מרכיב חשוב לא פחות מהכסף.
עכשיו, נניח בית פרטי שצריך עבודה של 20,000$ בכדי להביאו למצב שיעבור inspection. לחלק נכבד מהמוכרים אין את הסכום הזה לטובת השיפוץ. הם יהיו חייבים למכור לinvestor שידחוף את המחיר משמעותית כלפי מטה. מוכר ממוצע מודע לעובדה שעסקת מזומן תהיה זולה משמעותית מעסקה רגילה. הנכס יכול להירכש ב 40% מתחת לשווי השוק, לעבור שיפוץ ועלויות סגירה נוספות ולהגיע למצב של 20% דיסקאונט משווי השוק הנוכחי. איפה הקאטצ'? הוא ללא ספק קיים ובמקרה הזה מדובר בהיבט המיסויי. "פליפ" שנמכר תוך פחות משנה יטמון בחובו תשלום מס גבוה. לכן כדאי לחכות "שנה ויום" ולמכור. כמובן שאין טעם להשאיר נכס ריק שנה ולכן רצוי להשכירו בינתיים. העולם אינו ורוד והסיכוי למכור תוך בדיוק שנה אינו גבוה ולכן למי שאין אורך נשימה (לא צריך בפועל את הכסף תוך שנה-שנתיים), אל תיכנס לעסקה כזו. מי שמוכן "לשבת" על הנכס מספר שנים, העסקה עשויה להיות עסקה טובה.
אז איך שני השווקים משתלבים כאן?
רכישה במזומן תוביל למחיר נמוך משווי השוק הנוכחי (***הערת אגב מאוד חשובה- אם מוכרים לך בעסקת מזומן נכס בשווי שוק- מישהו עשה שם סיבוב גדול וזה לא אתה. מזומן חייב להוביל לעסקה טובה. עצם זה שהנכס נמכר פעם בפי 3 או "מתחת לעלות הבניה" לא אומר כלום ולא מצביע על השוק של היום מבחינת הביקוש וההיצע).
מכירת הנכס, לאחר השבחתו והחזקתו מספר שנים, תתבצע בשוק הרגיל תוך נטילת משכנתא ע"י הרוכש. אביא דוגמא מספרית (מבלי להביא פרשנות/רמז/השערה על כך שהמחירים יעלו או ירדו).
מר מזרחי קונה במזומן נכס בן 2 דירות בקווינס ניו יורק ב 350,000$. תקבול השכירות נטו יוצא כ 2,600$ (ברוטו כ 3,200$). לאחר תקופה מוכר אותו ב 450,000$ לזוג ת'ומפסון שזה עתה סיים לשלם שכירות של 1,600$ ועבר לגור בקומה הראשונה. בני הזוג רכשו את הנכס תוך נטילת 96.5% מימון (כן כן בהלוואת זכאות FHA זה ניתן). סכום של 16,000$ ומשכנתא של 2,200$ (כולל הכל) תוביל את בני הזוג לדירה אותה רכשו ב 100,000$ יותר ממר מזרחי. למה העסקה כדאית מבחינתם? במקום לשלם 1,600$ כל חודש, הם גרים בקומה הראשונה (+מרתף שלא היה ברשותם קודם, המקומיים משכירים אותו גם ב 700$-800$), משכירים את הקומה השניה ב 1,600$ ומשלמים כל חודש רק 600$. בני הזוג השקיעו סכום זעום, גרים בנכס משלהם ומשלמים רק 600$ כל חודש. 1,000$ פחות ממצבם הקודם כשוכרים. אם הם משכירים את המרתף (לא חוקי ד"א אבל בדיוק כמו יחידות דיור בארץ) הם יוכלו אפילו לגור בחינם.
בני הזוג צריכים לבוא עם credit score סביר ונקי (בלי חובות לא משולמים), הכנסה ברוטו (gross income) משותפת של 62,000$ לפחות והון עצמי של 16,000$. כן, כן גם היום!
הדוגמא הזו מראה כי אנחנו הישראלים לא יודעים יותר מהאמריקאים אבל ששילוב נכון בין שני השווקים עשוי להוביל לתוצאות טובות. אין ספק שצריך לבצע מחקר מקיף על המקום והמיקום, על הנכס עצמו והכי חשוב על חברת הניהול.
כשישאלו אתכם: "אם זה היה כזה פשוט, אתם לא חושבים שהאמריקאים היו עושים את זה?" - קיבלתם לינק...