לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
2329323,293 עוקבים אודות עסקים

פורום נדל"ן

תחום הנדל"ן משלב התמחויות שונות בנושאי שמאות מקרקעין, חוק ומשפט, מיסוי, חשבונאות, כלכלה, מימון, משכנתא, אדריכלות, הנדסה ומדידות, בניה, שיפוצים, תיווך ועוד.
פורום זה הוקם כשרות לקהילה ונועד למתן תשובות והכוונה ראשונית, להחלפת דעות בסוגיות מקצועיות שונות, ולהעשרת הידע בתחום הנדל"ן. 
 
לפני שאתם שואלים שאלה חדשה, נא עיינו ב'שאלות נפוצות', ב'קישורים' וערכו חיפשו באמצעות 'חיפש מתקדם' - תתפלאו כמה תשובות תוכלו למצוא במאות דפי הפורום.
 
על המשתמשים בפורום להשתמש בשפה מכובדת וראויה ולהמנע משמוש בביטויים פוגעים, ו/או מעליבים ו/או גזעניים ו/או מפלים וכן להמנע מכל פגיעה אישית שהיא. הודעות ותגובות שיתייחסו אישית לכותב זה או אחר ולא לגופו של הדיון - ימחקו ללא הודעה מוקדמת.
 
הודעות שמתייחסות להודעה שרשם גולש אחר - מומלץ לציין שההתייחסות היא לגולש מסוים ולא לרשום פניה בסגנון "אתה" ו"הוא" (כגון "אני חושב אחרת ממה שאתה כתבת") כי אחרי מספר הודעות קשה להבין למי ההודעה מתייחסת.
 
הפורום אינו לוח מודעות ואין לפרסם בו הודעות למכירה ו/או השכרה של נכסים ושירותים מכל סוג שהוא - המודעה תמחק מיידית ואף תוביל לחסימת הגולש לתקופת אזהרה.
אין לפרסם בפורום מספרי טלפון, הודעה הכוללת מספר טלפון תימחק.
נכסים למכירה ו/או למתן שירותים רלבנטים לנושאי הפורום ניתן לפרסם ב'לוחות הפורום' בליווי כתובת אי-מייל ו/או מספרי טלפון.
 
הפורום איננו מקדם אתרים: במידה ומביאים כתבה / ידיעה מעניינת מאתר אחר יש להקפיד שהיא קשורה לתחום הנדל"ן ובנוסף יש להוסיף כתיבה אישית (כגון תוספת מידיעה אישית לכתבה, או למה זה לדעת הגולש כתבה שתעניין את הגולשים או הסבר מקצועי לנושאים בכתבה).
 
ניתן דרך הפרופיל בתפוז אנשים להוסיף חתימה עם פרטי הכותב בתחתית ההודעה - שיכולה לכלול פרטים אישיים ולינק לאתר אינטרנט אישי.
ניתן לצרף כתובות אינטרנט או תמונות להודעה - רק אם הינם קשורות להודעה (אתר אינטרנט אישי ניתן להוסיף רק בחתימה).
 
פניה למנהל הפורום: הפניה בנושאי הפורום דרך המסרים במערכת הפורום בלבד, בנושאים אחרים ניתן לפנות גם דרך האימייל.
שאלות יענו רק במסגרת הפורום ולא בפרטי.
פניה בנושא תלונות על הודעות - יש לצרף לפניה את כתובת הקישור להודעה (לחיצה בסרגל התכלת בתחתית ההודעה הפתוחה והעתקת כתובת דף האינטרנט הישיר להודעה) ואת הנימוק לפניה - פניה ללא הנ"ל לא תטופל!
 
התשובות שינתנו בפורום הן על ידי, והן על ידי משתתפים אחרים, אינן מהוות תחליף ליעוץ שמאי ו/או משפטי ו/או חשבונאי, על ידי שמאי מקרקעין ו/או עו"ד ו/או רו"ח. השימוש במידע המתפרסם בפורום טעון זהירות ובדיקה קפדנית. מנהל הפורום והמשתתפים בו לא יישאו בכל אחריות שהיא לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, הנובעת מהשימוש במידע אשר פורסם בפורום. כל הפועל על פי מידע זה, פועל על דעת עצמו בלבד.
 
השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.
 
עורכת דין חן סרי
 
 
 
 
 

הנהלת הפורום:

אודות הפורום נדל"ן

תחום הנדל"ן משלב התמחויות שונות בנושאי שמאות מקרקעין, חוק ומשפט, מיסוי, חשבונאות, כלכלה, מימון, משכנתא, אדריכלות, הנדסה ומדידות, בניה, שיפוצים, תיווך ועוד.
פורום זה הוקם כשרות לקהילה ונועד למתן תשובות והכוונה ראשונית, להחלפת דעות בסוגיות מקצועיות שונות, ולהעשרת הידע בתחום הנדל"ן. 
 
לפני שאתם שואלים שאלה חדשה, נא עיינו ב'שאלות נפוצות', ב'קישורים' וערכו חיפשו באמצעות 'חיפש מתקדם' - תתפלאו כמה תשובות תוכלו למצוא במאות דפי הפורום.
 
על המשתמשים בפורום להשתמש בשפה מכובדת וראויה ולהמנע משמוש בביטויים פוגעים, ו/או מעליבים ו/או גזעניים ו/או מפלים וכן להמנע מכל פגיעה אישית שהיא. הודעות ותגובות שיתייחסו אישית לכותב זה או אחר ולא לגופו של הדיון - ימחקו ללא הודעה מוקדמת.
 
הודעות שמתייחסות להודעה שרשם גולש אחר - מומלץ לציין שההתייחסות היא לגולש מסוים ולא לרשום פניה בסגנון "אתה" ו"הוא" (כגון "אני חושב אחרת ממה שאתה כתבת") כי אחרי מספר הודעות קשה להבין למי ההודעה מתייחסת.
 
הפורום אינו לוח מודעות ואין לפרסם בו הודעות למכירה ו/או השכרה של נכסים ושירותים מכל סוג שהוא - המודעה תמחק מיידית ואף תוביל לחסימת הגולש לתקופת אזהרה.
אין לפרסם בפורום מספרי טלפון, הודעה הכוללת מספר טלפון תימחק.
נכסים למכירה ו/או למתן שירותים רלבנטים לנושאי הפורום ניתן לפרסם ב'לוחות הפורום' בליווי כתובת אי-מייל ו/או מספרי טלפון.
 
הפורום איננו מקדם אתרים: במידה ומביאים כתבה / ידיעה מעניינת מאתר אחר יש להקפיד שהיא קשורה לתחום הנדל"ן ובנוסף יש להוסיף כתיבה אישית (כגון תוספת מידיעה אישית לכתבה, או למה זה לדעת הגולש כתבה שתעניין את הגולשים או הסבר מקצועי לנושאים בכתבה).
 
ניתן דרך הפרופיל בתפוז אנשים להוסיף חתימה עם פרטי הכותב בתחתית ההודעה - שיכולה לכלול פרטים אישיים ולינק לאתר אינטרנט אישי.
ניתן לצרף כתובות אינטרנט או תמונות להודעה - רק אם הינם קשורות להודעה (אתר אינטרנט אישי ניתן להוסיף רק בחתימה).
 
פניה למנהל הפורום: הפניה בנושאי הפורום דרך המסרים במערכת הפורום בלבד, בנושאים אחרים ניתן לפנות גם דרך האימייל.
שאלות יענו רק במסגרת הפורום ולא בפרטי.
פניה בנושא תלונות על הודעות - יש לצרף לפניה את כתובת הקישור להודעה (לחיצה בסרגל התכלת בתחתית ההודעה הפתוחה והעתקת כתובת דף האינטרנט הישיר להודעה) ואת הנימוק לפניה - פניה ללא הנ"ל לא תטופל!
 
התשובות שינתנו בפורום הן על ידי, והן על ידי משתתפים אחרים, אינן מהוות תחליף ליעוץ שמאי ו/או משפטי ו/או חשבונאי, על ידי שמאי מקרקעין ו/או עו"ד ו/או רו"ח. השימוש במידע המתפרסם בפורום טעון זהירות ובדיקה קפדנית. מנהל הפורום והמשתתפים בו לא יישאו בכל אחריות שהיא לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, הנובעת מהשימוש במידע אשר פורסם בפורום. כל הפועל על פי מידע זה, פועל על דעת עצמו בלבד.
 
השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.
 
עורכת דין חן סרי
 
 
 
 
 
x
הודעה מהנהלת הפורום
*המידע בפורום הינו כללי בלבד; אינו מהווה ייעוץ משפטי, אין להסתמך עליו (אפילו אם ניתן במענה לשאלה עניינית) ואין לראות באמור בו המלצה לפעול לפיו.

נהלי פורום נדלן:

*על מנת לשמור על אווירה נעימה בפורום כל משתמשי הפורום מתבקשים לכבד אחד את השני ולשמור על תרבות דיון נאותה.

*הודעות פוגעות שאינן עומדות ברמת דיון הולם תמחקנה מהאתר. הודעות הגובלות בגזענות, אלימות מילולית הלבנת פני החברים בפורום ועוד תמחקנה.

*נושא מחירי הדיור - מחירי הדיור הינו נושא חם ומעניין שזוכה לעניין רב בקרב הגולשים. מאחר והנושא גורר אחריו תגובות רבות לעיתים נפתחים מספר שירשורים בעניין. מעתה שימו לב לשרשר הודעות בנושא מחירי הדיור לשרשור שכבר פתוח בנושא. כל הודעה הקשורה לנושא שתפתח בנפרד תשורשר באופן אוטומטי לנושא מחירי הדיור!

הבהרה - כותרות של עליית או ירידת מחירים או כל ציטוט של כתבה בנוגע לנושא מחירי הדיור בארץ מהווים נושא אחד.

 פורום נדלן אינו לוח מודעות לכן אבקש שכל הודעה בדבר פרסום לצורך מכירה/רכישה או לצורך חיפוש עבודה או עובדים  מהפורום תעלה בלוחות המודעות באתר. כמו כן אסור לפרסם ולהציע שירותים עבור באי הפורום אלא דרך המסרונים בלבד. 

פורום נדלן אינו מקום להתגוששויות לכן אבקש בדיונים לשמור על מקצועיות ולא לסטות מהנושא לפסים אישיים. 

בפורום זה נשמח לשמוע דעות שונות ולעלות נושאים חשובים ומעניינים לדיון ולקבל רעיונות לשיפור הפורום.

חשוב לנו להבהיר!!
 
המשך >>

לצפיה ב-'מה האמריקאי לא מבין שאנחנו כן?'
מה האמריקאי לא מבין שאנחנו כן?
<< ההודעה הנוכחית
03/12/2012 | 20:27
37
2380
לפני כמה ימים הבטחתי לכתוב מספר שורות על ההבדל בין המשקיע הישראלי לבין הרוכש המקומי בנוגע להיבט הנדל"ן בארה"ב.
אז ראשית , ה"ישראלי" לאו דווקא חכם יותר מהאמריקאי המקומי או "יודע לקרוא נכון יותר את הנתונים". הרבה אמריקאים משקיעים כיום בנדל"ן מקומי ומנצלים את ההזדמנויות הרבות שנקרות בדרכם.
התשובה לשאלה בכותרת, אם לא הייתי מספיק ברור, היא שהאמריקאי מבין טוב מאוד את הסיטואציה הנדל"נית בשכונה שלו, לא פחות מאותו משווק מעונב שיושב לו במגדל בר"ג או בתל אביב.
שנית, כוחו של המשקיע בכלל ושל המשקיע הישראלי בפרט הוא הכסף המזומן. כסף מזומן קונה נדל"ן בזול.
ישנם 2 שווקי נדל"ן מקבילים:
1. שוק המזומן - Cash market.
2. שוק המשכנתאות - Conventional market.
המטרה שלי כיזם היא לרכוש נכס בשוק הראשון ולמכור אותו בשוק השני.
בתודעה שלנו הישראלים, קיימת ה"עובדה" כי מחיר הדירה שנקנה בפתח תקוה לא ישתנה אם נקנה במזומן או נשתמש במשכנתא. בארה"ב, ישנן עסקאות שחייבות להתבצע במזומן:
1. נכס שחייב שיפוץ סביר ומעלה - לא יעבור את ה inspection של הבנק -> הקונה לא יקבל משכנתא -> הקונה יהיה חייב לבוא עם 100% מזומן.
2. סגירה מהירה - בלא מעט עסקאות שביצענו, הבנק או המוכר הרגיל התנה את העסקה בסגירה מהירה של שבועיים ואפילו תוך שבוע. במקרה כזה, לא ניתן כיום לקבל משכנתא בטווח הזמן הזה ולכן הנכס ירכש במזומן בלבד.
3. מוכר שלא מעוניין ב"טיילת" של קונים וב open houses של רימקסים למיניהם. רוצה לסגור, מוכן להתפשר על המחיר ולעבור לצעד הבא. הזמן מבחינתו מהווה מרכיב חשוב לא פחות מהכסף.
עכשיו, נניח בית פרטי שצריך עבודה של 20,000$ בכדי להביאו למצב שיעבור inspection. לחלק נכבד מהמוכרים אין את הסכום הזה לטובת השיפוץ. הם יהיו חייבים למכור לinvestor שידחוף את המחיר משמעותית כלפי מטה. מוכר ממוצע מודע לעובדה שעסקת מזומן תהיה זולה משמעותית מעסקה רגילה. הנכס יכול להירכש ב 40% מתחת לשווי השוק, לעבור שיפוץ ועלויות סגירה נוספות ולהגיע למצב של 20% דיסקאונט משווי השוק הנוכחי. איפה הקאטצ'? הוא ללא ספק קיים ובמקרה הזה מדובר בהיבט המיסויי. "פליפ" שנמכר תוך פחות משנה יטמון בחובו תשלום מס גבוה. לכן כדאי לחכות "שנה ויום" ולמכור. כמובן שאין טעם להשאיר נכס ריק שנה ולכן רצוי להשכירו בינתיים. העולם אינו ורוד והסיכוי למכור תוך בדיוק שנה אינו גבוה ולכן למי שאין אורך נשימה (לא צריך בפועל את הכסף תוך שנה-שנתיים), אל תיכנס לעסקה כזו. מי שמוכן "לשבת" על הנכס מספר שנים, העסקה עשויה להיות עסקה טובה.

אז איך שני השווקים משתלבים כאן?

רכישה במזומן תוביל למחיר נמוך משווי השוק הנוכחי (***הערת אגב מאוד חשובה- אם מוכרים לך בעסקת מזומן נכס בשווי שוק- מישהו עשה שם סיבוב גדול וזה לא אתה. מזומן חייב להוביל לעסקה טובה. עצם זה שהנכס נמכר פעם בפי 3 או "מתחת לעלות הבניה" לא אומר כלום ולא מצביע על השוק של היום מבחינת הביקוש וההיצע).
מכירת הנכס, לאחר השבחתו והחזקתו מספר שנים, תתבצע בשוק הרגיל תוך נטילת משכנתא ע"י הרוכש. אביא דוגמא מספרית (מבלי להביא פרשנות/רמז/השערה על כך שהמחירים יעלו או ירדו).

מר מזרחי קונה במזומן נכס בן 2 דירות בקווינס ניו יורק ב 350,000$. תקבול השכירות נטו יוצא כ 2,600$ (ברוטו כ 3,200$). לאחר תקופה מוכר אותו ב 450,000$ לזוג ת'ומפסון שזה עתה סיים לשלם שכירות של 1,600$ ועבר לגור בקומה הראשונה. בני הזוג רכשו את הנכס תוך נטילת 96.5% מימון (כן כן בהלוואת זכאות FHA זה ניתן). סכום של 16,000$ ומשכנתא של 2,200$ (כולל הכל) תוביל את בני הזוג לדירה אותה רכשו ב 100,000$ יותר ממר מזרחי. למה העסקה כדאית מבחינתם? במקום לשלם 1,600$ כל חודש, הם גרים בקומה הראשונה (+מרתף שלא היה ברשותם קודם, המקומיים משכירים אותו גם ב 700$-800$), משכירים את הקומה השניה ב 1,600$ ומשלמים כל חודש רק 600$. בני הזוג השקיעו סכום זעום, גרים בנכס משלהם ומשלמים רק 600$ כל חודש. 1,000$ פחות ממצבם הקודם כשוכרים. אם הם משכירים את המרתף (לא חוקי ד"א אבל בדיוק כמו יחידות דיור בארץ) הם יוכלו אפילו לגור בחינם.
בני הזוג צריכים לבוא עם credit score סביר ונקי (בלי חובות לא משולמים), הכנסה ברוטו (gross income) משותפת של 62,000$ לפחות והון עצמי של 16,000$. כן, כן גם היום!

הדוגמא הזו מראה כי אנחנו הישראלים לא יודעים יותר מהאמריקאים אבל ששילוב נכון בין שני השווקים עשוי להוביל לתוצאות טובות. אין ספק שצריך לבצע מחקר מקיף על המקום והמיקום, על הנכס עצמו והכי חשוב על חברת הניהול.
כשישאלו אתכם: "אם זה היה כזה פשוט, אתם לא חושבים שהאמריקאים היו עושים את זה?" - קיבלתם לינק...
נדל"ן >>
לצפיה ב-'תודה,היה מעניין לקרוא.'
תודה,היה מעניין לקרוא.
03/12/2012 | 20:57
104
לצפיה ב-' תודה אופיר. בהחלט מעניין'
תודה אופיר. בהחלט מעניין
03/12/2012 | 21:24
86
לצפיה ב-''
03/12/2012 | 23:22
14
לצפיה ב-'הי אופיר תודה רבה, כרגיל נהנה לקרוא '
הי אופיר תודה רבה, כרגיל נהנה לקרוא
03/12/2012 | 23:39
17
228
את דבריך.

שאלה לגבי עניין מיסוי הפליפ, אני יודע שאם מבצעים פליפ לפ שעברה שנה אבל רוכשים נכס (חצי שנה אם אני זוכר נכון) תוך תקופת מה שהוא יותר יקר, אז יש פטור מהמיסוי נכון?

או שמא היו עדכונים על החוקים הללו?

משקיע בב"ש
נדל"ן >>
לצפיה ב-'משקיע'
משקיע
04/12/2012 | 07:59
13
170
תודה על הפרגון, לך ולחברים.
אני לא יודע לענות לך כרגע על השאלה הספציפית הזו. מבטיח לחזור עם תשובה מהימנה.
אני כן יודע 2 דברים, גם נכס שמשוחלף (נמכר ולאחר מכן, אחד אחר נרכש במקומו), לפחות שנה מיום רכישתו- לא ישולם בגינו מס רווח הון (עקרון של מס שבע אבל מוגדר כמס רווח הון) והמס ידחה למכירה האחרונה.
בפליפ (תוך פחות משנה), המס אכן גבוה כי אנחנו נכנסים למדרגות מס שוטפות.
לגבי המקרה הספציפי, ואני יודע שמבחינתך הוא אקוטי, אני אבדוק ואחזור אליך. אף פעם לא שולף תשובות מהמותן...

סוג העסק שלנו בחו"ל מגדיר נכסים כמלאי ולא כהשקעה. לכן ההתחשבנות שם היא שנתית (או יותר נכון רבעונית + מקדמות).
נדל"ן >>
לצפיה ב-'תודה על המידע ו...מס' שאלות.'
תודה על המידע ו...מס' שאלות.
04/12/2012 | 08:45
12
201
מהאתר שלכם - [G.S.N. EQUITIES USA]

ישנן מספר אפשרויות השקעה אותן כל משקיע יכול לבחור עפ"י צרכיו, טווח זמן ההשקעה ואופי ההשקעה:http://www.gsnequities.co.il/#

השקעת נדל"ן פיננסית – טווח ההשקעה הינו כשנתיים. רכישת נדל"ן מניב מכינוס נכסים במחיר נמוך משמעותית משווי השוק, השכרתו לתקופה של שנה עד שנתיים בתשואה גבוהה ומימושו ברווח הון משמעותי.

בניה (New Construction) – טווח השקעה של 2-4 שנים. רכישת שטח אדמה, בניית מספר בתים של 2 עד 6 דירות כל אחד ומכירתם בתום הבניה. דירות אלו לא יושכרו.

תשואה ארוכת טווח – טווח השקעה של 5 שנים לפחות. רכישת בניין מגורים של 8 דירות או יותר, תוך כניסה לחוזי שכירות ארוכי טווח עם דיירים. בחלק גדול מהמקרים, הדיירים יופנו ע"י מדינת ניו יורק (Section 8,Worked Advantage,) שגם תשלם את שכר הדירה עבורם.

יש לי מספר שאלות

1. מה המעמד שלכם בעסקת המכר ? האם אתם פועלים כמתווכים ? חברת ניהול נכסים ? מוכרים ?
2. כמה אחוז אתם גובים על עסקאות שעוברות דרככם ?
3. האם הקונה חייב לפתוח תיק בשלטונות המס בארה"ב ? מה העלות להתנהלות מול שלטונות המס ? איך מתנהלים מול רשויות המס בישראל בעקבות השקעה בחו"ל ? [מנסיונך]
4. מה מעמדה של חברת הניהול מול הרשויות בארה"ב ? איך בדיוק מתבצע חוזה הניהול מול הרוכש ? איך עוברים כספים בין הצדדים ?
5. האם אתם מכינים דו"ח פיננסי לרוכש ?
נדל"ן >>
לצפיה ב-'אז... מספר תשובות'
אז... מספר תשובות
04/12/2012 | 09:55
153
1. הרוכש יכול לרכוש את הנכס ישירות מאיתנו או ישירות מהמוכר. בד"כ כשמדובר בעסקאות כינוס או short sale בניו יורק, מפאת קוצר הזמן ועניינים טכניים, GSN רוכשת את הנכס והמשקיע (או האמריקאי) קונה אותו מאיתנו. בד"כ כשמדובר במוכר רגיל, הDEED (טאבו) עובר ישירות מהמוכר למשקיע (באמצעותנו כמובן). אנחנו מתפקדים גם כחברת הניהול ובאופן מלא: שיפוץ, אכלוס, החלפת דייר (במידת הצורך וללא עלות מתווך), גביית שכירות, תשלום הוצאות שוטפות, טיפול מול ה IRS ברמה השנתית ובסוף התקופה. המשקיע יכול לבחור בנו כחברה שתמכור לו את הנכס. יש לנו מחלקת מכירות מעולה בניו יורק.
2. משתנה - כל נכס נמכר למשקיע במחיר הנמוך משווי השוק הנוכחי (קווינס וברוקלין. מנהטן היא סיפור אחר). ככל שה UPSIDE גדול יותר (נניח 20%-25% מתחת לשוי הנוכחי ואחרי כל ההוצאות) נוכל להרוויח יותר מאשר אם ה UPSIDEיהיה 10% בלבד. ברשותך דוד, לא ארחיב יותר כאן אולם בפגישה אישית קיימת שקיפות מלאה.
3.חייב! אנחנו פותחים זאת עבורו. גם כאן, העלות משתנה ותלויה במספר המשקיעים באותו הנכס ולעיתים גם בסכום ההשקעה. מספר קטן של משקיעים יוביל לעלות של כ-1,000$ לשנה. לגבי רשויות המס כאן בארץ, זהו המרכיב היחיד בו אנו לא מטפלים מ-2 סיבות: אני לא נכנס לאף אחד לכיס וקיים שוני בין שכיר,עצמאי וחברה בע"מ. הטיפול ממש ממש לא מסובך, רואה החשבון האישי מתמודד עם זה בקלות. רואה החשבון בארה"ב מספק את כל הדו"חות הרלוונטים מבחינת ה IRS וגם מבחינת המידע שרשויות המס כאן בארץ צריכות לקבל.
4. לחברת הניהול מעמד מול המשקיע, מול השוכרים ומול ה"הוצאות". אין מעמד מיוחד מול הרשויות פרט ל-2 מקרים: תשלום הארנונה עבור המשקיע (רבעוני בד"כ) ופעילות שוטפת עם רואה החשבון לטובת המשקיע מול ה IRS.
  חוזה הניהול פשוט מאוד, מגדיר את השירותים אותם מקבל המשקיע, דמי הניהול (בין 8% ל-10% מדמי השכירות המתקבלים. אין שכירות-אין עמלה) והכי חשוב שבאופן חד צדדי, המשקיע יכול להחליט בכל זמן נתון להחליף את חברת הניהול בלי הסברים.
לגבי העברת הכספים - זו השאלה הכי חשובה! ראשית, הנכס רשום בטאבו על שם המשקיע (או על שם חברת LLC שהמשקיע מחזיק). GSN ממליצה בחום לבחור עו"ד ניו יורקי מומחה בנדל"ן כדי שייצג את המשקיע ב closing על הנכס. ההלצה היא לבחור עו"ד שאין לו קשר עסקי עם החברה שלנו. זו ההמצלה שלי ד"א לכל משקיע שרוכש נדל"ן בארה"ב. הכסף לרכישת הנכס עובר לחשבון הנאמנות של עורך הדין ומשמש אותו לרכישת הנכס.
GSN פותחת חשבון נאמנות (שקוף+שם משתמש וסיסמא) עבור המשקיע אליו יכנסו דמי השכירות וממנו ישולמו ההוצאות. היתרה עוברת כל חודש לחשבון המשקיע בניו יורק (או חשבון החברה שם אותו אנחנו/עורך הדין שלו יכולים לפתוח עבורו). כל ההוצאות מגובות בקבלות/צילום שיק.
5. לא הבנתי את כוונתך אבל "אהמר" על 2 תשובות:
א. לפני הרכישה, המשקיע מקבל את התכנית העסקית של הנכס.
ב. המשקיע מקבל דו"ח רבעוני שכולל את ההכנסות וההוצאות (כולל תשואה עד כה וכו') ודו"ח שנתי. את כל הנתונים הוא יכול להשוות עם הפעילות בבנק אליה הוא פתוח באופן מלא.

למשקיע 100% בזכות קבלת ההחלטות. הפסקנו לפני יותר משנה להקים "קבוצות". רק לאחרונה ראינו כי המודל הזה ממש לא כדאי למשקיע הקטן ולא לנו. המשקיע יכול לבחור האם אנו ננהל עבורו את השיפוץ, ניהול שוטף, רואה חשבון וכו'. הוא גם יכול להחליט שננהל חלקית או שלא ננהל בכלל. הוא יכול לבחור שנתחיל לנהל ולאחר מכן שדודה שלו שגרה בברוקלין תגבה את השכירות. הוא לא כבול...

הכי חשוב שהנכס רשום על שם המשקיע בטאבו האמריקאי. זהו הביטחון הרב ביותר עבורו מעבר למיקום (ניו יורק) ולחברת הניהול המקומית עליה יכולים להעיד רק משקיעים קיימים (ממש לא משנה מה אני כותב כאן).
נדל"ן >>
לצפיה ב-'תודה על התשובות ו...'
תודה על התשובות ו...
04/12/2012 | 10:08
10
124
בסעיף 5 הכוונה היא אכן בשלב פגישת ההיכרות [עוד לפני ביצוע עסקת המכר] לקבל דו"ח סביבתי,מצב הבנין/דירות, מחירי שכירות באיזור,מצב סוציו אקונומי בסביבה, מצב הנכס מבחינה פזית, עלות ההשקעה בתיקונים, גיל הבנין, דמי ניהול בבנין...ועוד.

אני מתכוון לדו"ח בכתב ומחייב לרוכש הפוטנציאלי.
נדל"ן >>
לצפיה ב-'דוד'
דוד
04/12/2012 | 11:31
108
בשאלתך הגדרת דו"ח שמאי. אני ממליץ לכל משקיע שרוכש דרכנו להביא שמאי/בודק נכסים מטעמו על מנת שיאשר את המספרים המוצגים על ידינו.
כמעט לגבי כל נכס (יש כאלו מיוחדים ונדירים מאוד מבחינת המבנה שלהם), אנחנו מציגים נכסים דומים שנמכרו באותו איזור (אותו zip code) בחצי שנה האחרונה תוך התייחסות לגודל הנכסים, מבנה (דירה אחת,שתי דירות וכיוב'). ההשוואה הזו מציגה תמונה טובה לגבי השווי אולם כאמור, מומלץ שהמשקיע יביא שמאי מטעמו.
לגבי שאר הדברים שהצגת, כמובן שהרמה המספרית מוצגת לרבות דמי הניהול, עלות השיפוץ הראשוני, מחיר השכירות החזוי מבחינתנו (עד היום לא התקבלה שכירות נמוכה ממה שהוצג בתכנית) וכו'. השוק בארה"ב מגלם שקיפות מדהימה בה תוכל לקבל מידע לגבי 99% מהמרכיבים הרלוונטים של הנכס (ולמעט מצב פיזי כמובן). למשל, גיל הנכס, אחוזי אכלוס באיזור, הסטוריית מכירות, מי בעל הנכס, כמה משכנתא נלקחה, מצב סוציו אקונומי ודמוגרפי וכו'.
נדל"ן >>
לצפיה ב-'שיח על השקעות ורצון להגר, מפורום שכן.'
שיח על השקעות ורצון להגר, מפורום שכן.
04/12/2012 | 15:54
8
215
מפורום עוברים לארה"ב  בתפוז, "דו שיח" מעניין על בורות מדהימה בהקשר לבקשות התאזרחות בארה"ב [ארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות - שם...הכל טוב ]

http://www.tapuz.co.il/forums2008/viewmsg.aspx?for...

וגם שם כותב "ידידנו" prettybear - מהפורום על טיב השקעותיו בלאס ווגאס, ומקבל תיזכורת מכותבים תושבי ארה"ב ש...לא הכל זהב. [קראו בעצמכם]

וכמובן גרף מחירי נדל"נ בלאס ווגאס.
נדל"ן >>
לצפיה ב-'איזה קטע גדול...'
איזה קטע גדול...
04/12/2012 | 16:20
7
174
שים לב למשפט האחרון שלו בהודעה אליה קישרת ואני מצטט:

איך אתה יכול לקרוא למי שאתה לא יודע דבר עליו - נוכל?

אילו הוא רק היה מקשיב לעצותיו שלו...או אז...הכל היה נראה אחרת ואולי ניתן היה להתייחס אליו ברצינות, אני כרגע מנסה להבין איך אפשר להיות מולטי מיליונר רק מ 5 דירות בווגאס?

משקיע בב"ש
נדל"ן >>
לצפיה ב-'הבן אדם משקיע בעיקר בחלומותיו.'
הבן אדם משקיע בעיקר בחלומותיו.
04/12/2012 | 17:03
1
155
הוא כתב כאן תחת כינויים אחרים,ומחליף כינויים מדי זמן, חייו הם פנטזיה - http://www.tapuz.co.il/Forums2008/ViewMsg.aspx?For...

נדל"ן >>
לצפיה ב-'זה לא אני. תחשוב מה שאתה רוצה.'
זה לא אני. תחשוב מה שאתה רוצה.
04/12/2012 | 17:13
74
לצפיה ב-'מה קטע גדול ? תסביר את ניגוד האינטרסים שלך'
מה קטע גדול ? תסביר את ניגוד האינטרסים שלך
04/12/2012 | 17:22
4
146
הסברתי בעבר - אתה משכנע אנשים לקנות דירות להשקעה בישראל, באמצעות אנשי מקצוע מטעמך במסווה של שליחות. תראה איזה אתר בנית אח"כ אתה אומר שאתה לא דוחף להם כלום. אותי לא עשו באצבע, וגם לא את ג'ון (רגע אולי הוא זה גם אני?).

לשאלתך, אני לא מליונר מ-5 דירות. יש לי 5 בתים בווגאס. זה לא כל רכושי עלי אדמות, נכון? עכשיו בו ספר לנו כמה דירות יש לך? כמה אתה שווה? פחות ממליון דולר אני בטוח. ואז אתה הולך ומציג עצמך כמנטור. וואלה כל הכבוד, לך אני דווקא מפרגן. אפילו שאתה נוכל. יותר עצוב שיש מי שרואה בך מנטור, הוא הטיפש האמיתי.

דוד פרל הוא בסך הכל מתווך נדל"ן שכותב בפורום תפוז כדי לפרסם את עצמו. עושה העתק הדבק כדי להיכנס לאלגוריתם של גוגול. לא בדיוק המודל לחיקוי שלי.
נדל"ן >>
לצפיה ב-'וואלאק אתה גדול....'
וואלאק אתה גדול....
04/12/2012 | 18:52
3
121
אז אתה מולטי מיליונר מעסקיך הענפים בארץ.... והחלטת לרכוש 5 נכסים בווגאס במקום במנהטן, ברוקלין וקווינס ולעשות שם סיבובים יפים.

אתה משהו אתה......רוכש נכסים ב 4 אג' עם כל המיליונים שיש לך בבנק...איש עסקים גדול אתה....בעצם טייקון....אבל מה....הכי חשוב צנוע.

אני מעריך צניעול אצל טייקונים כמוך....שזוכרים מהיכן הם הגיעו....לא כי הם הגיעו רחוק, פשוט כי הם עומדים במקום, וזה תמיד מזכיר להם מהיכן הגיעו, חזור למרוץ העכברים....הגלגל יעשה לך טוב.

משקיע בב"ש
נדל"ן >>
לצפיה ב-'התקפות אישיות? התייחס לניגוד האינטרסים שלך...'
התקפות אישיות? התייחס לניגוד האינטרסים שלך...
04/12/2012 | 19:24
2
103
מה כל כך חשוב לך מה יש לי בחשבון בנק? כמה אני שווה? רוצה לעשות תחרות למי יש גדול יותר?
נדל"ן >>
לצפיה ב-'בכלל לא, אין לי סיכוי'
בכלל לא, אין לי סיכוי
04/12/2012 | 19:38
104
איך אני יכול להתחרות מול מולטי-מיליונר?
יש לי כולה כמה ש"ח בבנק, אני אומר כל יום תודה שאני לא באובר-דרפט.

יש לי באמת ניגוד אינטרסים......

אני בכלל לא משקיע, אין לי נכס אחד...ועם זאת מרשה לעצמי בחוצפתי לנסות לעזור לאחרים בפורום ועוד לפתוח אתר בנושא....זה...זה ניגוד אינטרסים, איך פספסת זאת?

משקיע בב"ש
נדל"ן >>
לצפיה ב-'מה הטיעון שלך לא הבנתי'
מה הטיעון שלך לא הבנתי
04/12/2012 | 19:40
103
ניגוד אינטרסים היה הטיעון של ג'ון.....אז אני מבין מה טענתו, מופרכת ככל שתהיה.

אבל מהי טענתך?

את שלו הבנתי ואני לא מצליח לסייע לו עקב קשיי ההבנה שלו.

אני מבטיח לנסות לסייע לך.....במגבלות ההבנה שלך שאני מקווה שלא יהוו מכשול עליון לכך.

משקיע בב"ש
נדל"ן >>
לצפיה ב-'תשובה'
תשובה
06/12/2012 | 08:08
2
79
לפי מיטב הבנתי ולאחר שבדקתי עם רואה החשבון, סעיף 1031 לפקודת מס ההכנסה האמריקאית אכן מאפשר לבצע שחלוף נכסים (לא צוין זמן מינימום בין הקניה למכירה) ודחיית תשלום מס רווח ההון לסוף.
אין באמור כדי להוות יעוץ מס ומומלץ להתייעץ עם רואה חשבון אמריקאי המתמחה בכך
נדל"ן >>
לצפיה ב-'אוקיי תודה'
אוקיי תודה
07/12/2012 | 09:14
1
43
השחלוף מדבר על נכס שני יקר יותר נכון?

משקיע בב"ש
נדל"ן >>
לצפיה ב-'לפחות באותו הסכום'
לפחות באותו הסכום
07/12/2012 | 09:36
30
לצפיה ב-'קבל כוכב. אתה איש מקצוע!'
קבל כוכב. אתה איש מקצוע!
03/12/2012 | 23:51
101
לצפיה ב-' תודה אופיר '
תודה אופיר
04/12/2012 | 10:52
3
53
לצפיה ב-'ואם אפשר גם שאלה'
ואם אפשר גם שאלה
05/12/2012 | 09:32
2
74
איך משקיע כמוני, שרוצה לקנות במיאמי, יכולה להבדיל בין נכסים המסתובבים בשוק המזומן (Cash market), לבין אלו שיכולים להמכר גם ב- Conventional market?

נדל"ן >>
לצפיה ב-'מחיר מול שווי שוק'
מחיר מול שווי שוק
05/12/2012 | 09:50
1
77
נכס שנמכר בשווי השוק שלו, לא יהיה רלוונטי עבורך כמשקיעה. ראשית, צריך לבדוק את שווי הנכסים באיזור (אותו zip code). אם נניח, בתים פרטיים באיזור מסוים במיאמי (לצורך הדוגמא, 3 חדרי שינה, 2 מקלחות, 1,200 ס"פ בנוי) נמכרים ב 70,000$, חפשי את אלו שמוצעים למכירה ב 50,000$ או פחות. אפשר דרך הבנקים, איתור עסקאות של short sale (כאן צריך התמחות ממשית) או סתם נכס שצריך עבודה (והתמחור שלך בהתאם לשיפוץ יהיה בהתאם). אלו עסקאות שימכרו לשוק המזומן. למה דווקא מיאמי (אני ממש לא פוסל ד"א)?
נדל"ן >>
לצפיה ב-'משום שאני בכל מקרה מגיעה לשם לביקורים'
משום שאני בכל מקרה מגיעה לשם לביקורים
05/12/2012 | 10:00
72
ויש לי שם כמה מכרים.

אז אתה אומר שהנכסים שלא יקבלו משכנתא, מוצעים מלכתחילה במחיר נמוך, והמתעניינים אז מתבשרים בדיעבד שמדובר בעסקת מזומן בלבד.

היכן אני יכולה לחפש נכסים למכירה? אני מתכוונת לפנות במקביל גם למתווכת, אבל רוצה גם לחפש בעצמי בשלב זה, כדי לקבל תמונה ראשונית.

תודה!
נדל"ן >>
לצפיה ב-'אלפי תודות, מהי ההשקעה המינימלית'
אלפי תודות, מהי ההשקעה המינימלית
04/12/2012 | 19:14
9
126
כלומר איזה סכום מינימלי צריך אדם שרוצה להשקיע בארה"ב בלי משכנתא.

אם ניקח ישראלי ממוצע שיש לו בין 50 ל-100 אלף דולר שמחפשים אפיק השקעה. האם בכלל יש לו אפשרות להיכנס לשוק הנדלן בארהב (לא במישיגן או פלורידה, במקומות שמי יודע אם יתאוששו לפני שהבית יתפורר)
נדל"ן >>
לצפיה ב-'אופיר שאלה לא קשורה'
אופיר שאלה לא קשורה
04/12/2012 | 21:15
2
117
האם אתה גר בישראל?
במידה וכאן כמה פעמים בשנה אתה בניו יורק?

תודה
נדל"ן >>
לצפיה ב-'השאלה מופנית אלי או לאופיר?'
השאלה מופנית אלי או לאופיר?
04/12/2012 | 21:21
59
לצפיה ב-'אני כאן בגלל אשתי '
אני כאן בגלל אשתי
04/12/2012 | 22:59
136
אני גר בארץ. נמצא על הקו 5-6 פעמים בשנה. יש לנו משרד דיי גדול בניו יורק.
השותף (ויקטור) והשותפה (אינגריד) שלי יושבים שם יחד עם הסוכנים שלנו.
נדל"ן >>
לצפיה ב-'תשובה'
תשובה
04/12/2012 | 22:57
5
139
בשמחה ידידי,
יש סכום ויש סכום. במטרו דטרויט אפשר (לא דרך מתווכים כאן) גם לרכוש ב 20,000$ בשכונות רפאים.
אין בעיה בסכום הזה לרכוש בית פרטי בלא מעט איזורים לרבות וגאס, פיניקס, אטלנטה, פלורידה (גם באיזורים מסוימים במיאמי), קליבלנד וכו'. מדובר על אותו שטאנצ בדיוק!
אם כבר בסכומים הללו, הייתי כן מנסה להשקיע בכיוון ה 100,000$ ולו בשביל לרכוש בשכונה בה יש תושבים ברמה סוציו אקונומית גבוהה. התשואה שם תהיה נמוכה במעט (כ1% מתחת) לבתים של ה 50K-60K אבל השוכר יהיה יותר solid. עשיתי לא מעט due diligence עבור משקיעים פוטנציאלים באיזורים אחרים (מניו יורק) וזו היתה המסקנה שלי ברוב המקרים.
אצלנו בניו יורק, ההשקעה המינימלית היא 300,000$. אני לא מוכר בתים פרטיים ולא דירות. אני לא מאמין בהשקעה הזו בניו יורק (תשואה נמוכה יחסית). בהשקעה של 300,000$-350,000$ ניתן לרכוש מיני בניין בן 2 דירות. זו השקעה טובה. לבעלי תקציב נמוך יותר הייתי ממליץ לנסות במדינה אחרת.
נדל"ן >>
לצפיה ב-'אופיר, אתה לא מדייק'
אופיר, אתה לא מדייק
05/12/2012 | 08:57
1
128
בשכונות רפאים של מטרו דטרויט אף אחד לא ישלם על בית $20,000. אפשר לקנות שם בית ב- $50 (כן, חמישים דולר), אבל גם בסכום הזה אף אחד לא קונה - כי אין מה לעשות עם בית כזה (חוץ מלשלם עליו מיסים), ואף אחד לא ירצה לגור בו, אפילו בחינם.
לעומת זאת, הנכס האחרון שרכשתי (לפני כחצי שנה) בצמוד לדאונטאון דטרויט, באזור מעולה, עלה כ- $20,000 כולל שיפוץ לקראת השכרה, והושכר ב- $700 לחודש. קרובי משפחה שלי שחיים בישראל (אני מקנדה) קנו באותה התקופה נכס במחיר דומה באותו אזור שהושכר ב- $750. ההבדל בגובה השכירות הוא בגלל שבנכס שלהם יש 2 חדרי אמבטיה, ובשלי - רק אחד.
יש לציין ששני הנכסים הם דירות קוטג' (TOWNHOUSE) בקונדומיניום, ויש תשלום חודשי של כ- $170 לוועד בית - ועדיין התשואה היא גבוהה ביותר.
אני משקיע בנדל"ן של דטרויט כבר כ-3 שנים ומרוצה מאוד מהתוצאות. לכן אני מאוד לא מסכים להצהרות בסיגנון של "לא להתקרב למישיגן" וכו'.
אגב, את הנכסים שרכשנו - אני ובני משפחתי - נרכשו לא בעזרת חברה כלשהי אלא לאחר שחקרתי את הנושא לבד וחפשתי נכסים מתאימים באינטרנט (בעיקר ב- ZILLOW).
נדל"ן >>
לצפיה ב-'שיהיה בהצלחה'
שיהיה בהצלחה
05/12/2012 | 09:07
121
בכל איזור בארה"ב אפשר למצוא עסקאות טובות. אין תחליף למחקר. יש הבדל עצום בין לרכוש בעצמך (כפי שאתה עשית) לבין לרכוש בית ששווה 20,000$ ב 50,000$ במטרו דטרויט והמבין יבין...
נדל"ן >>
לצפיה ב-'תודה'
תודה
05/12/2012 | 14:02
2
33
לצפיה ב-'אופיר איפה בMETRO DETROIT?'
אופיר איפה בMETRO DETROIT?
06/12/2012 | 13:03
1
45
לצפיה ב-'בכללי'
בכללי
06/12/2012 | 20:06
75
אני לא מכיר את כל האיזורים במטרו דטרויט. עשיתי בדיקות נאותות למספר פונים לגבי Warren, Roseville ו Redford. בכולם המחיר שהוצע למשקיע היה גבוה משמעותית משווי השוק ובהתאם לכך כדאיות רכישה נמוכה.
יכול להיות שיש עסקאות טובות, הבחור שענה לפניי רכש לדבריו נכסים טובים (בעצמו).
אני לא הייתי משקיע באיזורים הללו
נדל"ן >>
לצפיה ב-'כתבה מעולה~! רב תודות!'
כתבה מעולה~! רב תודות!
07/12/2012 | 14:05
31

הודעות אחרונות

20:35 | 10.07.20 אורחים בפורום
15:26 | 04.07.20 אורחים בפורום
10:25 | 02.07.20 אורחים בפורום
10:04 | 02.07.20 אורחים בפורום

חם בפורומים של תפוז

חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ