לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
2329323,293 עוקבים אודות עסקים

פורום נדל"ן

תחום הנדל"ן משלב התמחויות שונות בנושאי שמאות מקרקעין, חוק ומשפט, מיסוי, חשבונאות, כלכלה, מימון, משכנתא, אדריכלות, הנדסה ומדידות, בניה, שיפוצים, תיווך ועוד.
פורום זה הוקם כשרות לקהילה ונועד למתן תשובות והכוונה ראשונית, להחלפת דעות בסוגיות מקצועיות שונות, ולהעשרת הידע בתחום הנדל"ן. 
 
לפני שאתם שואלים שאלה חדשה, נא עיינו ב'שאלות נפוצות', ב'קישורים' וערכו חיפשו באמצעות 'חיפש מתקדם' - תתפלאו כמה תשובות תוכלו למצוא במאות דפי הפורום.
 
על המשתמשים בפורום להשתמש בשפה מכובדת וראויה ולהמנע משמוש בביטויים פוגעים, ו/או מעליבים ו/או גזעניים ו/או מפלים וכן להמנע מכל פגיעה אישית שהיא. הודעות ותגובות שיתייחסו אישית לכותב זה או אחר ולא לגופו של הדיון - ימחקו ללא הודעה מוקדמת.
 
הודעות שמתייחסות להודעה שרשם גולש אחר - מומלץ לציין שההתייחסות היא לגולש מסוים ולא לרשום פניה בסגנון "אתה" ו"הוא" (כגון "אני חושב אחרת ממה שאתה כתבת") כי אחרי מספר הודעות קשה להבין למי ההודעה מתייחסת.
 
הפורום אינו לוח מודעות ואין לפרסם בו הודעות למכירה ו/או השכרה של נכסים ושירותים מכל סוג שהוא - המודעה תמחק מיידית ואף תוביל לחסימת הגולש לתקופת אזהרה.
אין לפרסם בפורום מספרי טלפון, הודעה הכוללת מספר טלפון תימחק.
נכסים למכירה ו/או למתן שירותים רלבנטים לנושאי הפורום ניתן לפרסם ב'לוחות הפורום' בליווי כתובת אי-מייל ו/או מספרי טלפון.
 
הפורום איננו מקדם אתרים: במידה ומביאים כתבה / ידיעה מעניינת מאתר אחר יש להקפיד שהיא קשורה לתחום הנדל"ן ובנוסף יש להוסיף כתיבה אישית (כגון תוספת מידיעה אישית לכתבה, או למה זה לדעת הגולש כתבה שתעניין את הגולשים או הסבר מקצועי לנושאים בכתבה).
 
ניתן דרך הפרופיל בתפוז אנשים להוסיף חתימה עם פרטי הכותב בתחתית ההודעה - שיכולה לכלול פרטים אישיים ולינק לאתר אינטרנט אישי.
ניתן לצרף כתובות אינטרנט או תמונות להודעה - רק אם הינם קשורות להודעה (אתר אינטרנט אישי ניתן להוסיף רק בחתימה).
 
פניה למנהל הפורום: הפניה בנושאי הפורום דרך המסרים במערכת הפורום בלבד, בנושאים אחרים ניתן לפנות גם דרך האימייל.
שאלות יענו רק במסגרת הפורום ולא בפרטי.
פניה בנושא תלונות על הודעות - יש לצרף לפניה את כתובת הקישור להודעה (לחיצה בסרגל התכלת בתחתית ההודעה הפתוחה והעתקת כתובת דף האינטרנט הישיר להודעה) ואת הנימוק לפניה - פניה ללא הנ"ל לא תטופל!
 
התשובות שינתנו בפורום הן על ידי, והן על ידי משתתפים אחרים, אינן מהוות תחליף ליעוץ שמאי ו/או משפטי ו/או חשבונאי, על ידי שמאי מקרקעין ו/או עו"ד ו/או רו"ח. השימוש במידע המתפרסם בפורום טעון זהירות ובדיקה קפדנית. מנהל הפורום והמשתתפים בו לא יישאו בכל אחריות שהיא לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, הנובעת מהשימוש במידע אשר פורסם בפורום. כל הפועל על פי מידע זה, פועל על דעת עצמו בלבד.
 
השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.
 
עורכת דין חן סרי
 
 
 
 
 

הנהלת הפורום:

אודות הפורום נדל"ן

תחום הנדל"ן משלב התמחויות שונות בנושאי שמאות מקרקעין, חוק ומשפט, מיסוי, חשבונאות, כלכלה, מימון, משכנתא, אדריכלות, הנדסה ומדידות, בניה, שיפוצים, תיווך ועוד.
פורום זה הוקם כשרות לקהילה ונועד למתן תשובות והכוונה ראשונית, להחלפת דעות בסוגיות מקצועיות שונות, ולהעשרת הידע בתחום הנדל"ן. 
 
לפני שאתם שואלים שאלה חדשה, נא עיינו ב'שאלות נפוצות', ב'קישורים' וערכו חיפשו באמצעות 'חיפש מתקדם' - תתפלאו כמה תשובות תוכלו למצוא במאות דפי הפורום.
 
על המשתמשים בפורום להשתמש בשפה מכובדת וראויה ולהמנע משמוש בביטויים פוגעים, ו/או מעליבים ו/או גזעניים ו/או מפלים וכן להמנע מכל פגיעה אישית שהיא. הודעות ותגובות שיתייחסו אישית לכותב זה או אחר ולא לגופו של הדיון - ימחקו ללא הודעה מוקדמת.
 
הודעות שמתייחסות להודעה שרשם גולש אחר - מומלץ לציין שההתייחסות היא לגולש מסוים ולא לרשום פניה בסגנון "אתה" ו"הוא" (כגון "אני חושב אחרת ממה שאתה כתבת") כי אחרי מספר הודעות קשה להבין למי ההודעה מתייחסת.
 
הפורום אינו לוח מודעות ואין לפרסם בו הודעות למכירה ו/או השכרה של נכסים ושירותים מכל סוג שהוא - המודעה תמחק מיידית ואף תוביל לחסימת הגולש לתקופת אזהרה.
אין לפרסם בפורום מספרי טלפון, הודעה הכוללת מספר טלפון תימחק.
נכסים למכירה ו/או למתן שירותים רלבנטים לנושאי הפורום ניתן לפרסם ב'לוחות הפורום' בליווי כתובת אי-מייל ו/או מספרי טלפון.
 
הפורום איננו מקדם אתרים: במידה ומביאים כתבה / ידיעה מעניינת מאתר אחר יש להקפיד שהיא קשורה לתחום הנדל"ן ובנוסף יש להוסיף כתיבה אישית (כגון תוספת מידיעה אישית לכתבה, או למה זה לדעת הגולש כתבה שתעניין את הגולשים או הסבר מקצועי לנושאים בכתבה).
 
ניתן דרך הפרופיל בתפוז אנשים להוסיף חתימה עם פרטי הכותב בתחתית ההודעה - שיכולה לכלול פרטים אישיים ולינק לאתר אינטרנט אישי.
ניתן לצרף כתובות אינטרנט או תמונות להודעה - רק אם הינם קשורות להודעה (אתר אינטרנט אישי ניתן להוסיף רק בחתימה).
 
פניה למנהל הפורום: הפניה בנושאי הפורום דרך המסרים במערכת הפורום בלבד, בנושאים אחרים ניתן לפנות גם דרך האימייל.
שאלות יענו רק במסגרת הפורום ולא בפרטי.
פניה בנושא תלונות על הודעות - יש לצרף לפניה את כתובת הקישור להודעה (לחיצה בסרגל התכלת בתחתית ההודעה הפתוחה והעתקת כתובת דף האינטרנט הישיר להודעה) ואת הנימוק לפניה - פניה ללא הנ"ל לא תטופל!
 
התשובות שינתנו בפורום הן על ידי, והן על ידי משתתפים אחרים, אינן מהוות תחליף ליעוץ שמאי ו/או משפטי ו/או חשבונאי, על ידי שמאי מקרקעין ו/או עו"ד ו/או רו"ח. השימוש במידע המתפרסם בפורום טעון זהירות ובדיקה קפדנית. מנהל הפורום והמשתתפים בו לא יישאו בכל אחריות שהיא לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, הנובעת מהשימוש במידע אשר פורסם בפורום. כל הפועל על פי מידע זה, פועל על דעת עצמו בלבד.
 
השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.
 
עורכת דין חן סרי
 
 
 
 
 
x
הודעה מהנהלת הפורום
*המידע בפורום הינו כללי בלבד; אינו מהווה ייעוץ משפטי, אין להסתמך עליו (אפילו אם ניתן במענה לשאלה עניינית) ואין לראות באמור בו המלצה לפעול לפיו.

נהלי פורום נדלן:

*על מנת לשמור על אווירה נעימה בפורום כל משתמשי הפורום מתבקשים לכבד אחד את השני ולשמור על תרבות דיון נאותה.

*הודעות פוגעות שאינן עומדות ברמת דיון הולם תמחקנה מהאתר. הודעות הגובלות בגזענות, אלימות מילולית הלבנת פני החברים בפורום ועוד תמחקנה.

*נושא מחירי הדיור - מחירי הדיור הינו נושא חם ומעניין שזוכה לעניין רב בקרב הגולשים. מאחר והנושא גורר אחריו תגובות רבות לעיתים נפתחים מספר שירשורים בעניין. מעתה שימו לב לשרשר הודעות בנושא מחירי הדיור לשרשור שכבר פתוח בנושא. כל הודעה הקשורה לנושא שתפתח בנפרד תשורשר באופן אוטומטי לנושא מחירי הדיור!

הבהרה - כותרות של עליית או ירידת מחירים או כל ציטוט של כתבה בנוגע לנושא מחירי הדיור בארץ מהווים נושא אחד.

 פורום נדלן אינו לוח מודעות לכן אבקש שכל הודעה בדבר פרסום לצורך מכירה/רכישה או לצורך חיפוש עבודה או עובדים  מהפורום תעלה בלוחות המודעות באתר. כמו כן אסור לפרסם ולהציע שירותים עבור באי הפורום אלא דרך המסרונים בלבד. 

פורום נדלן אינו מקום להתגוששויות לכן אבקש בדיונים לשמור על מקצועיות ולא לסטות מהנושא לפסים אישיים. 

בפורום זה נשמח לשמוע דעות שונות ולעלות נושאים חשובים ומעניינים לדיון ולקבל רעיונות לשיפור הפורום.

חשוב לנו להבהיר!!
 
המשך >>

לצפיה ב-'נדל"ן בארה"ב - צ'ק ליסט חובה'
נדל"ן בארה"ב - צ'ק ליסט חובה
<< ההודעה הנוכחית
07/05/2012 | 09:07
5
3139
גילוי נאות: אני שותף בחברת יזמות נדל"ן אמריקאית הפועלת בעיר ניו יורק
בשנתיים האחרונות, הפרסומים של חברות מקומיות שמשווקות נדל"ן בארה"ב גדלים, והתשואות על פניו נראות דמיוניות. כל משקיע פוטנציאלי חייב לנהוג במשנה זהירות ולבדוק לא מעט פרמטרים:
1. מיהי החברה איתה אתם עושים עסקים? פשוט להקליד את שם החברה בגוגל ולדפדף לפחות 5-6 עמודים. הימצאותן של מספר תגובות רעות/תביעות עשויה להציל אתכם מנפילה. אם כבר החלטתם לשקול בחיוב השקעה דרך אותה חברה, בקשו טלפונים ממשקיעים קיימים. התקשרו ללפחות שניים ושאלו אותם למה החליטו להשקיע דווקא דרך החברה הזו? אם התשובה היא כי יש בינינו היכרות אישית, בקשו מהחברה טלפונים נוספים. אילו בעיות צצו במהלך ההשקעה וכיצד החברה טיפלה בהם? מיהו איש הקשר שלכם בחברה במהלך ההשקעה, לאחר ששמתם את הכסף?
ישנו הבדל משמעותי בין השקעה דרך חברת תיווך ישראלית (כאשר מעל ל 80% מהחברות בארץ עוסקות בתיווך ולא ביזמות) "בעלת קשרים עסקיים עם היזם המקומי", לבין קשר ישיר עם היזם עצמו משמע עם חברה אמריקאית. מתמטיקה פשוטה מראה שגזירת קופון אחד תהיה זולה יותר עבור המשקיע מ-2 קופונים שייגזרו עליו. כמו כן, לאחר מועד העברת הכסף ותוך כדי התקיימות ההשקעה, עדיף ורצוי לקבל את השירות/מענה לבעיות/כיבוי שריפות ישירות מהגורם המקומי (האמריקאי). שוב, העדיפות היא לבצע השקעה דרך יזם אמריקאי ישירות (או לבד, ואגיע לכך בהמשך).
2. המיקום - אחרי שבחרנו ב"1" את השותף המקומי, אנו מגיעים לפרמטר השני בחשיבותו (יש כאלו שיגדירו אותו כראשון) והוא המיקום. מיקום טוב נגזר הן ברמת המדינה (state), העיר (city/town) והמיקוד (zip code שמכיל גם את בתי הספר באיזור - school district). רוב הפרסומים מצביעים על תשואות דו ספרתיות. כמו כל השקעה, תשואה דו ספרתית מחייבת בדיקת סיכון מקיפה מראש של מדוע התשואה היא דו ספרתית ומה לא מראים לי? מה בודקים במיקום:
א. אחוז אכלוס הנכסים - occupancy או הנגדי שלו  אחוז אי האכלוס ( vacanvy). לרוב, תמצאו שאחוז ה vacancy יהיה גבוה מאוד (רמה דו ספרתית) באותם איזורים בהם מוצגת התשואה הגבוהה.
ב. אחוז האבטלה באותה העיר - אם אחוז האבטלה גבוה (מעל 9%) ואינו נמצא בירידה בשנתיים האחרונות, אל תתקרבו לעיר. ישנם מקומות בפרברי מישיגן שמדובר בערי רפאים. אל תקלו ראש ב"זו רק השקעה של 30,000$, מה כבר אוכל להפסיד מכך?".
ג. קרבת הנכס לבתי ספר ולתחבורה ציבורית.
ד. הקלידו בגוגל Demographics XXXXX שה"X" מציינים את המיקוד. שם תוכלו לקבל חתכים דמוגרפיים כולל רמות סוציו אקונומיות.
3. שווי הנכס כיום- ניתן לבדוק אונליין שווי של נכסים דומים שנמכרו ב-3 החודשים האחרונים וכאלו שעומדים למכירה כיום. תהיה שונות מאוד גדולה, אז למה לשים לב? בד"כ המחירים הנמוכים הינם של נכסים שנרכשו מבנקים/מעסקאות short sale. השאיפה שלכם היא לקבל את המחירים הללו. דוגמא שלילית: בית בוגאס שהיה שווה פעם 180,000$ ונמכר לכם היום ב 60,000$ לא מגלם upside של 200%. שוויו של הבית עשוי להיות 50,000$ בלבד כיום (ואז מה אם "התשואה בפרזנטציה מראה 12%"). מצד שני, תוכלו לראות בתים דומים שנמכרו באותו איזור במחירי שוק -זהו הפוטנציאל האמיתי שלכם. מדוע? אחת המטרות ברכישה היא להשביח נכס בעייתי (מצב פיזי רעוע, אחוז אכלוס פנימי נמוך) ובסופו של דבר למכור אותו תוך השגת רווח הון משמעותי. אני לא יודע מה יהיה שווי נכס כלשהו בעוד שנה או 5 שנים. אני יודע מה הוא שווה היום! אם כבר רוכשים נכס בארה"ב, רק מתחת לשווי השוק הנוכחי! יש מספיק הזדמנויות כדי לא לקנות נכס במחירי שוק, בטח לא במקומות מדשדשים.
4. שכירות - אל תסתמכו על הצגת הנתונים של החברה המשווקת, בדקו בעצמכם בכמה ניתן להשכיר את הדירה/הבית שלכם (אתרים craigslist או rentometer). אחד הטריקים של החברות הוא לאכלס בדייר שכביכול משלם סכום גבוה מהשוק, לנפח תשואה ולמכור חלום שלא ימומש. לדוגמא, בית מסויים בפלורידה שכמותו מושכרים בשוק ב 800$, החברה מראה שכירות של 1,000$ לשנה כדי להציג תשואה גבוהה ב 25% מתשואת השוק. מה קורה אחרי שנה? "לא מצאנו שוכר אז צריך להתפשר כדי לא לשלם הוצאות כל חודש" וכו'. בדקו בעצמכם מהו מחיר השכירות הריאלי באיזור ובהמשך לסעיף 2, מהו אחוז האכלוס באיזור.
5. חברת הניהול - מה היא מספקת לכם? למי יש אחריות עליה? אם החברה שמכרה לכם את הנכס היא גם חברת הניהול או שהיא מקבלת אחריות על חברת הניהול לכל אורך ההשקעה, מעולה! אם בסופו של דבר, החברה המשווקת בארץ דואגת לחברת הניהול הראשונית ולאחר מכן, "זה כבר עניין שלכם ותוכלו להחליף את החברה אם תרצו", הייתי שוקל שלא להשקיע דרך חברה כזו. חברת ניהול טובה תעבוד בצורה הזו:
תדאג לאכלוס הנכס (ולא תגבה אפילו דולר אחד מהשמקיע עבור האכלוס ועבור החלפת דיירים - הגביה תהיה מהשוכר) תוך בדיקה פיננסית מקיפה של הדייר הפוטנציאלי (בדיקת קרדיט, תלושי שכר, תדפיסי בנק וכו') ולקיחת בטחונות מתאימים. החברה תשלם את ההוצאות השוטפות בגין הנכס (ארנונה, חימום, ביטוח וכיוב') ותעביר לחשבון המשקיע את יתרת הסכום. אני הייתי ממליץ לפתוח 2 חשבונות בנק: חשבון מעבר על שם חברת הניהול לשם יכנסו דמי השכירות ומשם ישולמו ההוצאות וחשבון של המשקיע (או של החברה שלו LLC). מדוע 2 חשבונות? כדי שלחברת הניהול לא תהיה גישה לחשבון המשקיע אשר בעתיד עשויים להצטבר שם סכומים משמעותיים. כמובן שהמשקיע חייב לדרוש גישה לחשבון המעבר של חברת הניהול (שמן הסתם יהיה חשבון ייעודי רק עבורו). חברת ניהול טובה תדאג להשבחת הנכס אם יש צורך בסמוך לרכישה ולא תגבה "דמי שיפוץ". חברת הניהול תבצע התחשבנות מול רשויות המס הפדרליות (IRS) עבור המשקיע. הכי חשוב- זמינות חברת הניהול עבור המשקיע! אני רוצה להוסיף כי חברות הניהול לא נולדו כדי לשרת משקיעי חוץ אלא דווקא אמריקאים שלא רוצים לנהל את הנכס בעצמם. בשנים האחרונות, חברות הניהול עובדות בעיקר מול משקיעי חוץ.
6. המימוש - מהו קהל היעד שלי? מיהו הרוכש הפוטנציאלי? מהי מדיניות המשכנתא כיום עבור רכישת הנכס הפוטנציאלי שלי? דירות מסוג co-op אינן מומלצות (אם כי הן זולות משמעותית מדירות מסוג condo) מפני שאחוז ההון העצמי לצורך רכישתן יהיה גבוה וועד הבית (board) יהיה חייב לאשר את הרוכש. השאלה "מי ירכוש ממני לבסוף את הבית?" חייבת להישאל לפני הרכישה.
7. תשואה מובטחת? להתרחק כמו מאש! אני חושב שאין צורך להרחיב מדוע. רק אציין שלא השוכר משלם את התשואה המובטחת שלכם והמבין יבין...
8. טוסו לראות את הנכס ואת האיזור, היפגשו עם ברוקרים מקומיים ובצעו סקר שוק קטן משלכם כדי לתמוך (או לפסול) בהחלטה שלכם.
9. מיסוי- בדקו את היבט המיסוי עבורכם. קחו בחשבון שהמס השוטף (מהשכירות) בהשקעות קטנות לא גבוה. מס רווח ההון capital gain עומד בארה"ב על 15% מהרווח (יש פחת של כ 2.7% כל שנה, ממחיר רכישת הנכס, שנחשב להוצאה) ובישראל מוסיפים כיום 10% נוספים בגין אמנת המס. התייעצו עם רו"ח בארץ לגבי השלכות המיסוי עבורכם בישראל.
10 - פשוט תקלידו את כתובת הנכס בגוגל - תופתעו לדעת כמה נתונים תוכלו למצוא שם. השקיפות בארה"ב היא אופטימלית. אפשר לראות בכמה הנכס נרכש בעבר, מהו חוב המשכנתא, מהו חוב הארנונה ומתי שולם לאחרונה (לא בכל מדינה אפשר), גודל המגרש, השטח הבנוי, מהו השטח המקסימלי עליו אפשר לבנות (לפי ה zoning) ועוד מרכיבים רבים.

מקווה ששורות שלו יהיו לכם לעזר...
נדל"ן >>
לצפיה ב-'תודה רבה!'
תודה רבה!
07/05/2012 | 11:05
110
לצפיה ב-'אופיר תודה רבה - הפוסט זמין מעתה '
אופיר תודה רבה - הפוסט זמין מעתה
07/05/2012 | 12:09
244
גם בהודעות נבחרות עבור חברי הפורום.

נדל"ן >>
לצפיה ב-'הקפצה'
הקפצה
07/05/2012 | 18:54
167
ככה זה שכותבים פוסט על הבוקר...
נדל"ן >>
לצפיה ב-'למני מפוסט אחר'
למני מפוסט אחר
09/05/2012 | 09:57
185
ביקשת מדריך של רכישת נכס בארה"ב. כל שהיית צריך הוא לדפדף 2 עמודים...
נדל"ן >>
לצפיה ב-'בהמשך ישיר לכתבה'
בהמשך ישיר לכתבה
09/05/2012 | 08:37
201
חברים בהמשך לכתבה יש פה מדריך וירטואלי ביוטיוב מיוחד במינו לבחינה וניתוח השקעות נדל"ן בארה"ב- שווה להציץ
http://www.youtube.com/watch?v=iVQURATdffI
נדל"ן >>
כתובות אינטרנט מצורפות:

הודעות אחרונות

15:26 | 04.07.20 אורחים בפורום
10:25 | 02.07.20 אורחים בפורום
10:04 | 02.07.20 אורחים בפורום
18:39 | 29.06.20 הנדלניסט מהבקעה

חם בפורומים של תפוז

חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ