תשובתי
דוד ידידי,
העליה בשווי הנכס יוחסה אך ורק לצורך הסבר המונח Equity. חשוב מבחינתי להבחין בין תשואה שנוצרת עקב ההכנסה השוטפת (פירות) לבין רווח/הפסד הון שנוצר עקב ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה. התשואה השטופת בכל שאר המאמר התייחסה רק לתקבול השוטף מבלי להיכנס לספקולציה של האם השווי יעלה או ירד.
מי שכן רוצה לחשב תשואה כוללת ספקולטיבית, יכול להוסיף את המקדם שלו למשוואה. דוגמא:
נניח והתשואה הפנימית IRR (100% הון עצמי) היא 5% והצפי של אותו משקיע הוא עליה שנתית בשווי הנכס של 7% - במשוואה של אותו משקיע, התשואה (IRR) תהיה 12%. אני לא ממליץ להכניס ספקולציה למשוואות כי הנבואה ניתנה, אתם יודעים למי... מה שכן, בזמן מכירת הנכס, הייתי מכניס את הפרש המחירים לחישוב התשואה האמיתית שלי והIRR (השנתית).
לגבי המינוף,
1. מטרת המאמר היא להראות שלמרות שהדלתא של המינוף תגרום לדלתא שלילית בתזרים המזומנים, עדיין הקרן תרד כל חודש יותר מאותה דלתא והתזרים האפקטיבי יהיה חיובי!
2. לגבי השילוב בין הספקולציה לעליית/ירידת המחירים ולמימון - אני לא מאמין שיש מישהו שנכנס להשקעה כי הוא צופה הפסד. לכן, אותו משקיע שצופה ששווי הנכס שלו יעלה, יעדיף לקחת מימון ולשפר את שיעור התשואה על ההון העצמי שלו. כמובן שאם נניח רכשתי דירה ב 400,000 ש"ח, מינפתי ב 50% (הלוואה של 200,000 ש"ח והון עצמי של 200,000 ש"ח). לאחר שנה מכרתי את הדירה ב 300,000 ש"ח. שיעור הפסד ההון שלי הוא 50% למרות ששווי הדירה ירד רק ב33%.
לגבי הערתך האחרונה, לא המלצתי בחום למנף ללא חשש, אני כן ממליץ למנף באופן מדוד ויעיל נכס להשקעה אותו בדקתי לפני שרכשתי, הכנסתי לאקסל את התרחישים הפחות טובים וקיבלתי החלטה מושכלת לרכוש. אין ביטחון של 100% בעסקאות נדל"ן. בניו יורק, מכרנו ב 2007 בתים גם בהפסד כספי שלשמחתי היה מינימאלי כי צפינו את מהלך השוק (בגלל השינוי החד בענף המשכנתאות), ישבנו על הגדר שנה, הגדלנו את הGAP בזמן הרכישה וחזרנו לשוק בכל הכח. גם שם היינו ואנחנו עדיין ממונפים.
אם השוכר לא משלם/הדירה אינה מושכרת/תחזוקה שוטפת, כמובן שהדבר יתבטא בתשואה. בשורת ה"הוצאה חודשית ממוצעת" תוכל להכניס את הצפי/הנתונים בפועל מההשקעה שלך. תוכל להכניס ל"הוצאה" מספר פרמטרים:
א. אחוז "אי אכלוס" (Vacancy) ממוצע שנתי
ב. עלות התחזוקה השוטפת - ממוצע חודשי
ג. כל עלות או הוצאה נוספת שתחפוץ
עוד המלצה היא להכניס לאקסל 2 עמודות בכל פרמטר - "חזוי" ו"בפועל". כך תוכלו להשוות בין התחזיות שלכם לבין התוצאה בפועל.מדוע?
כדי להכניס תחזיות מדוייקות יותר בהשקעה הבאה. נכון, כל נכס שונה מקודמו אבל המרבה בנכסים יהיה קרוב יותר בחזוי/בפועל מאשר היה בנכס הראשון שלו.
