נפלאות התשואה

[offir11]

נפלאות התשואה

חברים,
המונח הכי חזק בשוק הנדל"ן ובשוק ההון הוא ה"תשואה".
צרפתי את שני הכובעים שלי (כלכלן ויזם נדל"ן) לאחד כדי להרחיב על אותה תשואה, על מה לשים לב ואיך להשתמש בה בבניית תכנית ההשקעה שלנו.
תהנו

 

[Johnn]

שאלה: מה הקשר בין המספרים לבין המציאות?

לדוגמא:
מה הסיכוי לקבל משכנתא קבועה לא צמודה עם ריבית של 4% ל-20 שנה?
איפה התייחסת להבדל בריביות בין משכנא של 15 שנה למשכנתא של 30 שנה?

 

[offir11]

תשובה

מטרת הכתוב לא היתה המימון ומרכיביו אלא התשואה.
לא הבנתי את הדוגמא שלך. משכנתא לא צמודה בריבית של 4% לא קיימת, גם 5% לא קיים.
גם את הפריים לא ניתן לצפות. אם תרצה להיכנס לשוק ההון ולצפי ריבית עתידית, אוכל לדבר גם על עקומי התשואה של השחרים והגלילים אבל לא זו הכוונה (וממש לא בא לי להתחרות "למי יש יותר גדול". הכוונה היתה להתמקד בתשואה.
אם הייתי מציג הנחות בראש המחקר, הייתי צריך עוד 2 עמודים. אתן לך דוגמא להנחה:
לא רציתי להתייחס להצמדות כי ההנחה היא שדמי השכירות יעלו כל שנה. יהיו שנים שיעלו יותר מהמדד ושנים שפחות. ההנחה היא שהעליה בדמי השכירות תהיה דומה לעליה של המדד.
לגבי ההבדל בריביות, לא זו היתה מטרת המאמר. הסמינריון שלי בתואר הראשון היה על כל נושא המשכנתא והמימון.
שאלת המחקר היתה "האם הלוואה בריבית קבועה צמודה למדד האו אכן המסלול הטוב ביותר?". למה הועלתה השאלה? כי בזמנו (2003) רובן המוחלט של ההלוואות היו בריבית קבועה צמודה (ואז הריביות היו 6%+מדד).
את המחקר שלי יישמתי ב-2 דירות שרכשתי להשקעה בזמנו. אחת מהן היתה בהלוואה דולרית והשניה בפריים. לשמחתי זכיתי להנות מתשלומי משכנתא מופחתים עקב כך (לעומת הריביות הקבועות).
ובנימה קצת אישית, הייתי שמח אם היית מסתכל על הכתוב בצורה חיובית, נותן ביקורת שמתייחסת לגופו של עניין ולא צועק בזלזול "מה הקשר בין המספרים למציאות".
אשמח לענות על תגובות/שאלות אחרות שלך אם יוצגו בכבוד כפי שהתגובה שלי אליך מובאת

 

[Johnn]

היי אופיר, אני חושב שפיספסת

לטעמי המאמר שכתבת היה מאלף, ובסה"כ ניסיתי להבין אם אני פיספסתי משהו (תוך כדי נסיון לעשות לעצמי סדר), או שבכוונה בחרת שלא להתייחס להצמדה (או לאי הצמדה), להבדלים בריביות בין תקופות שונות (שלא לומר בין מסלולים שונים), והשפעתם על התשואה.

אני מתנצל אם נפגעת בצורה כלשהי מההתנסחות שלי, או חשבת ששאלותי מזלזלות, לא זו היתה כוונתי.

ג'ון

 

[offir11]

תודה ג'ון, מקובל

 

[gili667]

תענוג אופיר

ן

 

[מתכנן ערים]

על ההשקעה והשיתוף!

אני בטוח שהמאמר הנפלא הזה יעשה סדר בראש להרבה אנשים. תודה רבה!

 

[אילן אלואשוילי]

אופיר, תודה רבה על המאמר...

 

[אילן אלואשוילי]

הודעה זו נבחרה כהודעה נבחרת ותהיה זמינה לכל

חברי הפורום בהודעות נבחרות.

שוב אני רוצה להודות לאופיר על ההשקעה והנכונות לשתף אותנו במידע הרב בכל הנוגע לנושא תשואה.

בקבצים המצורפים ניתן ללמוד ולהבין רבות בנושא.
מומלץ בחום

 

[מתכנן ערים]

בהחלט הודעה נבחרת

 

[ivgy1980]

מאמר מצויין

שעונה על רוב השאלות בנוגע לתשואות השונות.

השפה הברורה והפשוטה זמינה במיוחד למתחילים.

אופיר, כל הכבוד !

 

[מורנא007]

תשואה אפקטיבית מול ROE

מדוע לדעתך התשואה האמיתית היא התשואה האפקטיבית, ולא התשואה על ההון?
נראה לי שמה שחשוב זה לדעת מהי התשואה שמורווחת (או מופסדת) בהשקעה כלומר ה- ROE. התשואה האפקטיבית היא בכלל נגזרת מסוג המשכנתא שלוקחים ולמעשה אם הבנתי נכון, היא מודדת את התשואה בניכוי הוצאות תיפעוליות והוצאות על הריבית של המשכנתא.

אז למה חשוב לי כמשקיע לטרוח לחשב את התשואה האפקטיבית?

 

[ivgy1980]

אם הבנתי נכון

התשואה האפקטיבית היא התשואה נטו, יעני מה נכנס לכיס :

הרי יכול להיות מצב, בו התשואה ברוטו היא 9% והוצאות התפעול הן 3.5%

וגם יכול להיות מצב, בו התשואה ברוטו היא 8%, והוצאות התפעול הן 1.5%.

אז מה עדיף ?

 

[מורנא007]

ה- ROE מודד את מה שנכנס לכיס

כלומר הוא מודד את שכר הדירה החודשי פחות הוצאות תפעול פחות תשלומי המשכנתא חלקי ההון העצמי שבו נרכשה הדירה.

כן, יכול להיות מה שכתבת למעלה, תלוי בהוצאות התיפעול של הנכס.

 

[מורנא007]

תשואה על ההון

קישור לויקיפדיה (למרות חובבנותו של האתר, אני מניח שבתיאור מושג כל כך בסיסי בכלכלה ,הוא בסדר).

 

[offir11]

ההסבר שלי

אתה יכול לראות הפסד חודשי (תזרים מזומנים שלילי) ושנוצר מROE הנמוך מהתשואה התפעולית. למה בכל זאת למנף? אותה ירידה חודשית בקרן מפצה אותנו על תזרים המזומנים השלילי שנוצר כל חודש (בחלק גדול מההשקעות).

 

[מורנא007]

הבנתי את הנקודה הנ"ל

תראה אותי מעניין נושא הגדלת השכר, מסיבות שונות שפרטתי אותן כאן בעבר.
לכן, אני לא בטוח במינוף בשלב הדי התחלתי שבו אני נמצא, כאשר המטרה היא יצירת תזרים מזומנים מהשכרת דירה.

עכשיו לעיניין התשואה, אם ישנה דירה שעלותה כולל מס ושיפוץ לפני השכרה הוא חצי מיליון ש"ח, וישנו הון של חצי מליון ש"ח, הרי שאפשר להסתדר גם בלי המשכנתא.
נניח שאת הדירה ניתן להשכיר ב- 2200 ש"ח לחודש וישנן הוצאות תפעול של 200 ש"ח לחודש.
אבל, אם בכל זאת אני לוקח משכנתא, (למשל 100000 ש"ח) אז חלק מהכסף שלא מוקע בדירה יהיה מושקע באג"ח שמניב תשואה מסוימת (נניח 4% שנתי צמוד לפני מס של 25%).
נניח שהריבית על המשכנתא היא 6% במסלול לא צמוד לפי שפיצר, לתקופה של 20 שנה, מה שנותן החזר של 716 ש"ח לחודש לבנק.

ה- ROE במקרה הזה יהיה מורכב לא רק מהתשואה על הדירה אלא גם מרכיב התשואה על האג"ח (ההשקעה האלטרנטיבית).
לכן:

המונה ב- ROE של הדירה הוא 2200 פחות 200 פחות 716 כלומר 1284 ש"ח לחודש.
המכנה הוא 500000 פחות 100000 כלומר 400000 ש"ח.
כאשר נכפיל פי 12 כדי לקבל ROE במונחים שנתיים נקבל 3.85%

בנוסף מהשקעת ה- 100000 באג"ח, אני מקבל 3% שנתי, אחרי מס של 25%.

עכשיו נבדוק מהו ה- ROE, ביחס להון האמיתי שהוא חצי מיליון בדוגמא הזאת:

מרכיב הדירה מתקבל 3.08% ומרכיב האג"ח מתקבל 0.6%
וביחד 3.68%

למעשה ה- ROE האמיתי על השקעת החצי מליון ירד בגלל הכנסת רכיב האג"ח לחישוב.

אבל, אם אני לא לוקח משכנתא, אז ה- ROE יהיה 4.8%

אני לא יודע לחשב מהו החזר הקרן ואת תשלום הרבית במשכנתא ולכן לא יכול לחלץ את התשואה האפקטיבית.

 

[offir11]

הוספת מרכיב חשוב - התשואה האלטרנטיבית

כך המודל מורכב אבל נכון יותר.
אג"ח צמודות ארוכות (מח"מ 9 שנים) מגלמות תשואה שנתית של 2.3%+מדד ד"א.
צרפתי עבורך אקסל פשוט בו תוכל לחשב את החזר הקרן והחזר הריבית מכלל ההחזר החודשי.
התשואה האפקטיבית היא סופר חשובה כי כשהקרן קטנה, התשואה האמיתית שלנו משתנה ולטובה

 

[מורנא007]

תודה

 

[מורנא007]

קראתי שוב את המאמר והבנתי.