לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
2329423,294 עוקבים אודות עסקים

פורום נדל"ן

תחום הנדל"ן משלב התמחויות שונות בנושאי שמאות מקרקעין, חוק ומשפט, מיסוי, חשבונאות, כלכלה, מימון, משכנתא, אדריכלות, הנדסה ומדידות, בניה, שיפוצים, תיווך ועוד.
פורום זה הוקם כשרות לקהילה ונועד למתן תשובות והכוונה ראשונית, להחלפת דעות בסוגיות מקצועיות שונות, ולהעשרת הידע בתחום הנדל"ן. 
 
לפני שאתם שואלים שאלה חדשה, נא עיינו ב'שאלות נפוצות', ב'קישורים' וערכו חיפשו באמצעות 'חיפש מתקדם' - תתפלאו כמה תשובות תוכלו למצוא במאות דפי הפורום.
 
על המשתמשים בפורום להשתמש בשפה מכובדת וראויה ולהמנע משמוש בביטויים פוגעים, ו/או מעליבים ו/או גזעניים ו/או מפלים וכן להמנע מכל פגיעה אישית שהיא. הודעות ותגובות שיתייחסו אישית לכותב זה או אחר ולא לגופו של הדיון - ימחקו ללא הודעה מוקדמת.
 
הודעות שמתייחסות להודעה שרשם גולש אחר - מומלץ לציין שההתייחסות היא לגולש מסוים ולא לרשום פניה בסגנון "אתה" ו"הוא" (כגון "אני חושב אחרת ממה שאתה כתבת") כי אחרי מספר הודעות קשה להבין למי ההודעה מתייחסת.
 
הפורום אינו לוח מודעות ואין לפרסם בו הודעות למכירה ו/או השכרה של נכסים ושירותים מכל סוג שהוא - המודעה תמחק מיידית ואף תוביל לחסימת הגולש לתקופת אזהרה.
אין לפרסם בפורום מספרי טלפון, הודעה הכוללת מספר טלפון תימחק.
נכסים למכירה ו/או למתן שירותים רלבנטים לנושאי הפורום ניתן לפרסם ב'לוחות הפורום' בליווי כתובת אי-מייל ו/או מספרי טלפון.
 
הפורום איננו מקדם אתרים: במידה ומביאים כתבה / ידיעה מעניינת מאתר אחר יש להקפיד שהיא קשורה לתחום הנדל"ן ובנוסף יש להוסיף כתיבה אישית (כגון תוספת מידיעה אישית לכתבה, או למה זה לדעת הגולש כתבה שתעניין את הגולשים או הסבר מקצועי לנושאים בכתבה).
 
ניתן דרך הפרופיל בתפוז אנשים להוסיף חתימה עם פרטי הכותב בתחתית ההודעה - שיכולה לכלול פרטים אישיים ולינק לאתר אינטרנט אישי.
ניתן לצרף כתובות אינטרנט או תמונות להודעה - רק אם הינם קשורות להודעה (אתר אינטרנט אישי ניתן להוסיף רק בחתימה).
 
פניה למנהל הפורום: הפניה בנושאי הפורום דרך המסרים במערכת הפורום בלבד, בנושאים אחרים ניתן לפנות גם דרך האימייל.
שאלות יענו רק במסגרת הפורום ולא בפרטי.
פניה בנושא תלונות על הודעות - יש לצרף לפניה את כתובת הקישור להודעה (לחיצה בסרגל התכלת בתחתית ההודעה הפתוחה והעתקת כתובת דף האינטרנט הישיר להודעה) ואת הנימוק לפניה - פניה ללא הנ"ל לא תטופל!
 
התשובות שינתנו בפורום הן על ידי, והן על ידי משתתפים אחרים, אינן מהוות תחליף ליעוץ שמאי ו/או משפטי ו/או חשבונאי, על ידי שמאי מקרקעין ו/או עו"ד ו/או רו"ח. השימוש במידע המתפרסם בפורום טעון זהירות ובדיקה קפדנית. מנהל הפורום והמשתתפים בו לא יישאו בכל אחריות שהיא לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, הנובעת מהשימוש במידע אשר פורסם בפורום. כל הפועל על פי מידע זה, פועל על דעת עצמו בלבד.
 
השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.
 
עורכת דין חן סרי
 
 
 
 
 

הנהלת הפורום:

אודות הפורום נדל"ן

תחום הנדל"ן משלב התמחויות שונות בנושאי שמאות מקרקעין, חוק ומשפט, מיסוי, חשבונאות, כלכלה, מימון, משכנתא, אדריכלות, הנדסה ומדידות, בניה, שיפוצים, תיווך ועוד.
פורום זה הוקם כשרות לקהילה ונועד למתן תשובות והכוונה ראשונית, להחלפת דעות בסוגיות מקצועיות שונות, ולהעשרת הידע בתחום הנדל"ן. 
 
לפני שאתם שואלים שאלה חדשה, נא עיינו ב'שאלות נפוצות', ב'קישורים' וערכו חיפשו באמצעות 'חיפש מתקדם' - תתפלאו כמה תשובות תוכלו למצוא במאות דפי הפורום.
 
על המשתמשים בפורום להשתמש בשפה מכובדת וראויה ולהמנע משמוש בביטויים פוגעים, ו/או מעליבים ו/או גזעניים ו/או מפלים וכן להמנע מכל פגיעה אישית שהיא. הודעות ותגובות שיתייחסו אישית לכותב זה או אחר ולא לגופו של הדיון - ימחקו ללא הודעה מוקדמת.
 
הודעות שמתייחסות להודעה שרשם גולש אחר - מומלץ לציין שההתייחסות היא לגולש מסוים ולא לרשום פניה בסגנון "אתה" ו"הוא" (כגון "אני חושב אחרת ממה שאתה כתבת") כי אחרי מספר הודעות קשה להבין למי ההודעה מתייחסת.
 
הפורום אינו לוח מודעות ואין לפרסם בו הודעות למכירה ו/או השכרה של נכסים ושירותים מכל סוג שהוא - המודעה תמחק מיידית ואף תוביל לחסימת הגולש לתקופת אזהרה.
אין לפרסם בפורום מספרי טלפון, הודעה הכוללת מספר טלפון תימחק.
נכסים למכירה ו/או למתן שירותים רלבנטים לנושאי הפורום ניתן לפרסם ב'לוחות הפורום' בליווי כתובת אי-מייל ו/או מספרי טלפון.
 
הפורום איננו מקדם אתרים: במידה ומביאים כתבה / ידיעה מעניינת מאתר אחר יש להקפיד שהיא קשורה לתחום הנדל"ן ובנוסף יש להוסיף כתיבה אישית (כגון תוספת מידיעה אישית לכתבה, או למה זה לדעת הגולש כתבה שתעניין את הגולשים או הסבר מקצועי לנושאים בכתבה).
 
ניתן דרך הפרופיל בתפוז אנשים להוסיף חתימה עם פרטי הכותב בתחתית ההודעה - שיכולה לכלול פרטים אישיים ולינק לאתר אינטרנט אישי.
ניתן לצרף כתובות אינטרנט או תמונות להודעה - רק אם הינם קשורות להודעה (אתר אינטרנט אישי ניתן להוסיף רק בחתימה).
 
פניה למנהל הפורום: הפניה בנושאי הפורום דרך המסרים במערכת הפורום בלבד, בנושאים אחרים ניתן לפנות גם דרך האימייל.
שאלות יענו רק במסגרת הפורום ולא בפרטי.
פניה בנושא תלונות על הודעות - יש לצרף לפניה את כתובת הקישור להודעה (לחיצה בסרגל התכלת בתחתית ההודעה הפתוחה והעתקת כתובת דף האינטרנט הישיר להודעה) ואת הנימוק לפניה - פניה ללא הנ"ל לא תטופל!
 
התשובות שינתנו בפורום הן על ידי, והן על ידי משתתפים אחרים, אינן מהוות תחליף ליעוץ שמאי ו/או משפטי ו/או חשבונאי, על ידי שמאי מקרקעין ו/או עו"ד ו/או רו"ח. השימוש במידע המתפרסם בפורום טעון זהירות ובדיקה קפדנית. מנהל הפורום והמשתתפים בו לא יישאו בכל אחריות שהיא לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, הנובעת מהשימוש במידע אשר פורסם בפורום. כל הפועל על פי מידע זה, פועל על דעת עצמו בלבד.
 
השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.
 
עורכת דין חן סרי
 
 
 
 
 
x
הודעה מהנהלת הפורום
*המידע בפורום הינו כללי בלבד; אינו מהווה ייעוץ משפטי, אין להסתמך עליו (אפילו אם ניתן במענה לשאלה עניינית) ואין לראות באמור בו המלצה לפעול לפיו.

נהלי פורום נדלן:

*על מנת לשמור על אווירה נעימה בפורום כל משתמשי הפורום מתבקשים לכבד אחד את השני ולשמור על תרבות דיון נאותה.

*הודעות פוגעות שאינן עומדות ברמת דיון הולם תמחקנה מהאתר. הודעות הגובלות בגזענות, אלימות מילולית הלבנת פני החברים בפורום ועוד תמחקנה.

*נושא מחירי הדיור - מחירי הדיור הינו נושא חם ומעניין שזוכה לעניין רב בקרב הגולשים. מאחר והנושא גורר אחריו תגובות רבות לעיתים נפתחים מספר שירשורים בעניין. מעתה שימו לב לשרשר הודעות בנושא מחירי הדיור לשרשור שכבר פתוח בנושא. כל הודעה הקשורה לנושא שתפתח בנפרד תשורשר באופן אוטומטי לנושא מחירי הדיור!

הבהרה - כותרות של עליית או ירידת מחירים או כל ציטוט של כתבה בנוגע לנושא מחירי הדיור בארץ מהווים נושא אחד.

 פורום נדלן אינו לוח מודעות לכן אבקש שכל הודעה בדבר פרסום לצורך מכירה/רכישה או לצורך חיפוש עבודה או עובדים  מהפורום תעלה בלוחות המודעות באתר. כמו כן אסור לפרסם ולהציע שירותים עבור באי הפורום אלא דרך המסרונים בלבד. 

פורום נדלן אינו מקום להתגוששויות לכן אבקש בדיונים לשמור על מקצועיות ולא לסטות מהנושא לפסים אישיים. 

בפורום זה נשמח לשמוע דעות שונות ולעלות נושאים חשובים ומעניינים לדיון ולקבל רעיונות לשיפור הפורום.

חשוב לנו להבהיר!!
 
המשך >>

לצפיה ב-'נפלאות התשואה'
נפלאות התשואה
<< ההודעה הנוכחית
14/03/2012 | 16:51
25
5612
חברים,
המונח הכי חזק בשוק הנדל"ן ובשוק ההון הוא ה"תשואה".
צרפתי את שני הכובעים שלי (כלכלן ויזם נדל"ן) לאחד כדי להרחיב על אותה תשואה, על מה לשים לב ואיך להשתמש בה בבניית תכנית ההשקעה שלנו.
תהנו
נדל"ן >>
לצפיה ב-'שאלה: מה הקשר בין המספרים לבין המציאות?'
שאלה: מה הקשר בין המספרים לבין המציאות?
14/03/2012 | 18:14
3
374
לדוגמא:
מה הסיכוי לקבל משכנתא קבועה לא צמודה עם ריבית של 4% ל-20 שנה?
איפה התייחסת להבדל בריביות בין משכנא של 15 שנה למשכנתא של 30 שנה?
נדל"ן >>
לצפיה ב-'תשובה'
תשובה
14/03/2012 | 19:04
2
303
מטרת הכתוב לא היתה המימון ומרכיביו אלא התשואה.
לא הבנתי את הדוגמא שלך. משכנתא לא צמודה בריבית של 4% לא קיימת, גם 5% לא קיים.
גם את הפריים לא ניתן לצפות. אם תרצה להיכנס לשוק ההון ולצפי ריבית עתידית, אוכל לדבר גם על עקומי התשואה של השחרים והגלילים אבל לא זו הכוונה (וממש לא בא לי להתחרות "למי יש יותר גדול". הכוונה היתה להתמקד בתשואה.
אם הייתי מציג הנחות בראש המחקר, הייתי צריך עוד 2 עמודים. אתן לך דוגמא להנחה:
לא רציתי להתייחס להצמדות כי ההנחה היא שדמי השכירות יעלו כל שנה. יהיו שנים שיעלו יותר מהמדד ושנים שפחות. ההנחה היא שהעליה בדמי השכירות תהיה דומה לעליה של המדד.
לגבי ההבדל בריביות, לא זו היתה מטרת המאמר. הסמינריון שלי בתואר הראשון היה על כל נושא המשכנתא והמימון.
שאלת המחקר היתה "האם הלוואה בריבית קבועה צמודה למדד האו אכן המסלול הטוב ביותר?". למה הועלתה השאלה? כי בזמנו (2003) רובן המוחלט של ההלוואות היו בריבית קבועה צמודה (ואז הריביות היו 6%+מדד).
את המחקר שלי יישמתי ב-2 דירות שרכשתי להשקעה בזמנו. אחת מהן היתה בהלוואה דולרית והשניה בפריים. לשמחתי זכיתי להנות מתשלומי משכנתא מופחתים עקב כך (לעומת הריביות הקבועות).
ובנימה קצת אישית, הייתי שמח אם היית מסתכל על הכתוב בצורה חיובית, נותן ביקורת שמתייחסת לגופו של עניין ולא צועק בזלזול "מה הקשר בין המספרים למציאות".
אשמח לענות על תגובות/שאלות אחרות שלך אם יוצגו בכבוד כפי שהתגובה שלי אליך מובאת
נדל"ן >>
לצפיה ב-'היי אופיר, אני חושב שפיספסת'
היי אופיר, אני חושב שפיספסת
14/03/2012 | 22:35
1
247
לטעמי המאמר שכתבת היה מאלף, ובסה"כ ניסיתי להבין אם אני פיספסתי משהו (תוך כדי נסיון לעשות לעצמי סדר), או שבכוונה בחרת שלא להתייחס להצמדה (או לאי הצמדה), להבדלים בריביות בין תקופות שונות (שלא לומר בין מסלולים שונים), והשפעתם על התשואה.

אני מתנצל אם נפגעת בצורה כלשהי מההתנסחות שלי, או חשבת ששאלותי מזלזלות, לא זו היתה כוונתי.

ג'ון
נדל"ן >>
לצפיה ב-'תודה ג'ון, מקובל'
תודה ג'ון, מקובל
15/03/2012 | 08:53
130
לצפיה ב-'תענוג אופיר (:'
תענוג אופיר (:
14/03/2012 | 18:17
169
לצפיה ב-' על ההשקעה והשיתוף!'
על ההשקעה והשיתוף!
14/03/2012 | 18:49
139
אני בטוח שהמאמר הנפלא הזה יעשה סדר בראש להרבה אנשים. תודה רבה!
נדל"ן >>
לצפיה ב-'אופיר, תודה רבה על המאמר... '
אופיר, תודה רבה על המאמר...
14/03/2012 | 20:48
104
לצפיה ב-'הודעה זו נבחרה כהודעה נבחרת ותהיה זמינה לכל '
הודעה זו נבחרה כהודעה נבחרת ותהיה זמינה לכל
14/03/2012 | 20:52
1
161
חברי הפורום בהודעות נבחרות.

שוב אני רוצה להודות לאופיר על ההשקעה והנכונות לשתף אותנו במידע הרב בכל הנוגע לנושא תשואה.

בקבצים המצורפים ניתן ללמוד ולהבין רבות בנושא.
מומלץ בחום
נדל"ן >>
לצפיה ב-' בהחלט הודעה נבחרת'
בהחלט הודעה נבחרת
15/03/2012 | 00:54
59
לצפיה ב-'מאמר מצויין'
מאמר מצויין
14/03/2012 | 22:58
86

שעונה על רוב השאלות בנוגע לתשואות השונות.

השפה הברורה והפשוטה זמינה במיוחד למתחילים.

אופיר, כל הכבוד !
נדל"ן >>
לצפיה ב-'תשואה אפקטיבית מול ROE'
תשואה אפקטיבית מול ROE
15/03/2012 | 00:20
7
168
מדוע לדעתך התשואה האמיתית היא התשואה האפקטיבית, ולא התשואה על ההון?
נראה לי שמה שחשוב זה לדעת מהי התשואה שמורווחת (או מופסדת) בהשקעה כלומר ה- ROE. התשואה האפקטיבית היא בכלל נגזרת מסוג המשכנתא שלוקחים ולמעשה אם הבנתי נכון, היא מודדת את התשואה בניכוי הוצאות תיפעוליות והוצאות על הריבית של המשכנתא.

אז למה חשוב לי כמשקיע לטרוח לחשב את התשואה האפקטיבית?
נדל"ן >>
לצפיה ב-'אם הבנתי נכון'
אם הבנתי נכון
15/03/2012 | 00:56
2
102

התשואה האפקטיבית היא התשואה נטו, יעני מה נכנס לכיס :

הרי יכול להיות מצב, בו התשואה ברוטו היא 9% והוצאות התפעול הן 3.5%

וגם יכול להיות מצב, בו התשואה ברוטו היא 8%, והוצאות התפעול הן 1.5%.

אז מה עדיף ?
נדל"ן >>
לצפיה ב-'ה- ROE מודד את מה שנכנס לכיס'
ה- ROE מודד את מה שנכנס לכיס
15/03/2012 | 01:09
1
98
כלומר הוא מודד את שכר הדירה החודשי פחות הוצאות תפעול פחות תשלומי המשכנתא חלקי ההון העצמי שבו נרכשה הדירה.

כן, יכול להיות מה שכתבת למעלה, תלוי בהוצאות התיפעול של הנכס.
נדל"ן >>
לצפיה ב-'תשואה על ההון'
תשואה על ההון
15/03/2012 | 01:24
87
קישור לויקיפדיה (למרות חובבנותו של האתר, אני מניח שבתיאור מושג כל כך בסיסי בכלכלה ,הוא בסדר).
נדל"ן >>
לצפיה ב-'ההסבר שלי'
ההסבר שלי
15/03/2012 | 09:23
3
119
אתה יכול לראות הפסד חודשי (תזרים מזומנים שלילי) ושנוצר מROE הנמוך מהתשואה התפעולית. למה בכל זאת למנף? אותה ירידה חודשית בקרן מפצה אותנו על תזרים המזומנים השלילי שנוצר כל חודש (בחלק גדול מההשקעות).
נדל"ן >>
לצפיה ב-'הבנתי את הנקודה הנ"ל'
הבנתי את הנקודה הנ"ל
15/03/2012 | 16:26
2
84
תראה אותי מעניין נושא הגדלת השכר, מסיבות שונות שפרטתי אותן כאן בעבר.
לכן, אני לא בטוח במינוף בשלב הדי התחלתי שבו אני נמצא, כאשר המטרה היא יצירת תזרים מזומנים מהשכרת דירה.

עכשיו לעיניין התשואה, אם ישנה דירה שעלותה כולל מס ושיפוץ לפני השכרה הוא חצי מיליון ש"ח, וישנו הון של חצי מליון ש"ח, הרי שאפשר להסתדר גם בלי המשכנתא.
נניח שאת הדירה ניתן להשכיר ב- 2200 ש"ח לחודש וישנן הוצאות תפעול של 200 ש"ח לחודש.
אבל, אם בכל זאת אני לוקח משכנתא, (למשל 100000 ש"ח) אז חלק מהכסף שלא מוקע בדירה יהיה מושקע באג"ח שמניב תשואה מסוימת (נניח 4% שנתי צמוד לפני מס של 25%).
נניח שהריבית על המשכנתא היא 6% במסלול לא צמוד לפי שפיצר, לתקופה של 20 שנה, מה שנותן החזר של 716 ש"ח לחודש לבנק.

ה- ROE במקרה הזה יהיה מורכב לא רק מהתשואה על הדירה אלא גם מרכיב התשואה על האג"ח (ההשקעה האלטרנטיבית).
לכן:

המונה ב- ROE של הדירה הוא 2200 פחות 200 פחות 716 כלומר 1284 ש"ח לחודש.
המכנה הוא 500000 פחות 100000 כלומר 400000 ש"ח.
כאשר נכפיל פי 12 כדי לקבל ROE במונחים שנתיים נקבל 3.85%

בנוסף מהשקעת ה- 100000 באג"ח, אני מקבל 3% שנתי, אחרי מס של 25%.

עכשיו נבדוק מהו ה- ROE, ביחס להון האמיתי שהוא חצי מיליון בדוגמא הזאת:

מרכיב הדירה מתקבל 3.08% ומרכיב האג"ח מתקבל 0.6%
וביחד 3.68%

למעשה ה- ROE האמיתי על השקעת החצי מליון ירד בגלל הכנסת רכיב האג"ח לחישוב.

אבל, אם אני לא לוקח משכנתא, אז ה- ROE יהיה 4.8%

אני לא יודע לחשב מהו החזר הקרן ואת תשלום הרבית במשכנתא ולכן לא יכול לחלץ את התשואה האפקטיבית.
נדל"ן >>
לצפיה ב-'הוספת מרכיב חשוב - התשואה האלטרנטיבית'
הוספת מרכיב חשוב - התשואה האלטרנטיבית
15/03/2012 | 16:53
1
109
כך המודל מורכב אבל נכון יותר.
אג"ח צמודות ארוכות (מח"מ 9 שנים) מגלמות תשואה שנתית של 2.3%+מדד ד"א.
צרפתי עבורך אקסל פשוט בו תוכל לחשב את החזר הקרן והחזר הריבית מכלל ההחזר החודשי.
התשואה האפקטיבית היא סופר חשובה כי כשהקרן קטנה, התשואה האמיתית שלנו משתנה ולטובה
נדל"ן >>
לצפיה ב-'תודה'
תודה
15/03/2012 | 16:58
38
לצפיה ב-'קראתי שוב את המאמר והבנתי.'
קראתי שוב את המאמר והבנתי.
15/03/2012 | 01:55
80
לצפיה ב-'שווי השוק -התייחסות.'
שווי השוק -התייחסות.
15/03/2012 | 06:33
2
133
התשואה שהצגת בטבלה מייחסת שווי שוק של 500.000 ש"ח לאחר 5 שנים כלומר...עליה של 100.000 ש"ח בשווי הנכס.

מה קורה אם שווי השוק נשאר ללא שינוי או לחילופין [כמו בארה"ב לדוגמה,או בהנחה שאכן שוק הנדל"נ בארץ עובר משבר ושווי הנכסים בעוד 5 שנים ירד ב-25 אחוז] ירד ב-100.000 ש"ח.

האם עדיין אתה רואה תשואה ? האם תצדיק במקרה שכזה את המינוף ?

ומה קורה בהנחות היסוד שלך שלהבנתי ממליצות ב"חום" למנף הלוואות ללא חשש, כשהשוכר אינו משלם או שהדירה אינה מושכרת ? ומחיר הנכס יורד ?
נדל"ן >>
לצפיה ב-'תמיד צריך לדעת לבחור את הנכס הנכון'
תמיד צריך לדעת לבחור את הנכס הנכון
15/03/2012 | 07:01
107
וזה עושה את ההבדל בין איש נלדן טוב לחובבן.

דוד "הפחד" שלך מפני השקית ומינוף
גורמות לך לקפאון, ולא להשקיע בכלל בנדלן
(זה חוט השני שעובר בכל תגובתיך)

לאורך הזמן המחירים תמיד עולים במשך השנים.
תסריט הקטסטרופות הוא נדיר ולא שיקול שוטף.

לדעתי התחזית במאמר ממוצעת והגיונית.
נדל"ן >>
לצפיה ב-'תשובתי'
תשובתי
15/03/2012 | 09:18
105
דוד ידידי,
העליה בשווי הנכס יוחסה אך ורק לצורך הסבר המונח Equity. חשוב מבחינתי להבחין בין תשואה שנוצרת עקב ההכנסה השוטפת (פירות) לבין רווח/הפסד הון שנוצר עקב ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה. התשואה השטופת בכל שאר המאמר התייחסה רק לתקבול השוטף מבלי להיכנס לספקולציה של האם השווי יעלה או ירד.
מי שכן רוצה לחשב תשואה כוללת ספקולטיבית, יכול להוסיף את המקדם שלו למשוואה. דוגמא:
נניח והתשואה הפנימית IRR (100% הון עצמי) היא 5% והצפי של אותו משקיע הוא עליה שנתית בשווי הנכס של 7% - במשוואה של אותו משקיע, התשואה (IRR) תהיה 12%. אני לא ממליץ להכניס ספקולציה למשוואות כי הנבואה ניתנה, אתם יודעים למי... מה שכן, בזמן מכירת הנכס, הייתי מכניס את הפרש המחירים לחישוב התשואה האמיתית שלי והIRR (השנתית).

לגבי המינוף,
1. מטרת המאמר היא להראות שלמרות שהדלתא של המינוף תגרום לדלתא שלילית בתזרים המזומנים, עדיין הקרן תרד כל חודש יותר מאותה דלתא והתזרים האפקטיבי יהיה חיובי!
2. לגבי השילוב בין הספקולציה לעליית/ירידת המחירים ולמימון - אני לא מאמין שיש מישהו שנכנס להשקעה כי הוא צופה הפסד. לכן, אותו משקיע שצופה ששווי הנכס שלו יעלה, יעדיף לקחת מימון ולשפר את שיעור התשואה על ההון העצמי שלו. כמובן שאם נניח רכשתי דירה ב 400,000 ש"ח, מינפתי ב 50% (הלוואה של 200,000 ש"ח והון עצמי של 200,000 ש"ח). לאחר שנה מכרתי את הדירה ב 300,000 ש"ח. שיעור הפסד ההון שלי הוא 50% למרות ששווי הדירה ירד רק ב33%.

לגבי הערתך האחרונה, לא המלצתי בחום למנף ללא חשש, אני כן ממליץ למנף באופן מדוד ויעיל נכס להשקעה אותו בדקתי לפני שרכשתי, הכנסתי לאקסל את התרחישים הפחות טובים וקיבלתי החלטה מושכלת לרכוש. אין ביטחון של 100% בעסקאות נדל"ן. בניו יורק, מכרנו ב 2007 בתים גם בהפסד כספי שלשמחתי היה מינימאלי כי צפינו את מהלך השוק (בגלל השינוי החד בענף המשכנתאות), ישבנו על הגדר שנה, הגדלנו את הGAP בזמן הרכישה וחזרנו לשוק בכל הכח. גם שם היינו ואנחנו עדיין ממונפים.
אם השוכר לא משלם/הדירה אינה מושכרת/תחזוקה שוטפת, כמובן שהדבר יתבטא בתשואה. בשורת ה"הוצאה חודשית ממוצעת" תוכל להכניס את הצפי/הנתונים בפועל מההשקעה שלך. תוכל להכניס ל"הוצאה" מספר פרמטרים:
א. אחוז "אי אכלוס" (Vacancy) ממוצע שנתי
ב. עלות התחזוקה השוטפת - ממוצע חודשי
ג. כל עלות או הוצאה נוספת שתחפוץ

עוד המלצה היא להכניס לאקסל 2 עמודות בכל פרמטר - "חזוי" ו"בפועל". כך תוכלו להשוות בין התחזיות שלכם לבין התוצאה בפועל.מדוע?
כדי להכניס תחזיות מדוייקות יותר בהשקעה הבאה. נכון, כל נכס שונה מקודמו אבל המרבה בנכסים יהיה קרוב יותר בחזוי/בפועל מאשר היה בנכס הראשון שלו.
נדל"ן >>
לצפיה ב-' חברים על הפידבקים'
חברים על הפידבקים
15/03/2012 | 12:05
81
אמשיך לכתוב דברים שישמשו את חלקנו בעתיד
נדל"ן >>
לצפיה ב-'ROE'
ROE
16/03/2012 | 08:12
1
110
קראתי את המאמר היפה, אך משהו חסר כדי שהתמונה תושלם.
מה אתה בעצם אומר, ככל שמנף יותר למרות, שהתשואה על ההשקעה גבוהה יותר מריבית על החוב, ה ROE יקטן.
הרי יש כאן סתירה, הלא כן?
והיא נמצאת בכך שבמונח, ROE יש לכלול את סכום המימוש של נכס, אם נוסיף אותו להון שהשקענו, ה ROE יגדל.
יש להבדיל בין ROE שוטף שכפי שאתה מציין ככל שהתקופה קצרה והמינוף גדל הינו נמוך, או שלילי יותר.
אך ככל שהתקופה ארוכה יותר, ה ROE השוטף עולה, אך ROE הכולל את מימוש הנכס (ללא עלית ערך) יהיה נמוך יותר.
לאמור, בהנחה שמחיר הנכס לא עולה, לתקופה קצרה, משקיע מוכן "להקריב" תשואה שוטפת (להביא כסף מהבית) בידיעה שעם מימוש הנכס, התשואה שלו ROE תהיה גבוה יותר.
במידה והמשקיע רוצה תשואה חיובית שוטפת (השכרת הנכס > מהחזר החוב) עליו לפרוש את החוב ליותר שנים, אך עם מימוש הנכס ה ROE שלו יהיה נמוך יותר. (בהנחה שאין עליית ערך לנכס )
ובהנחה שריבית החוב לזמן קצר = לריבית לזמן ארוך. (רק בתיאוריה)

דוגמא בהמשך..
נדל"ן >>
לצפיה ב-'דבריך נמצאים בתוך המאמר'
דבריך נמצאים בתוך המאמר
16/03/2012 | 08:27
113
תודה דולבין על ההתייחסות.
ה ROE לא כוללת בתוכה את רווח ההון (או הפסד ההון). מה שכן כולל היא התשואה האפקטיבית שמתייחסת לתזרים השוטף בנוסף לEquity שנוצר עקב הקטנת הקרן ע"י תשלומי ההלוואה ובדיעבד גם עליית/ירידת ערך הנכס בזמן המימוש.
מה שאתה הגדרת ROE, אני הגדרתי תשואה אפקטיבית. את ה ROE הגדרתי כתשואה שמתייחסת לתזרים השוטף בלבד.
נדל"ן >>

הודעות אחרונות

חם בפורומים של תפוז

חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ