איך אפשר למצוא שכ״ד ממוצע לדירות חדשות בעיר בשכונה מסוימת

איך אפשר למצוא שכ״ד ממוצע לדירות חדשות בעיר בשכונה מסוימת

אני שואל על רמת גן ותל אביב.


אני מבין שזה משתנה בין בניין לבניין.

אבל איך אוכל לדעת - עבור שנת בנייה מסוימת, קומה מסוימת. מה שכ״ד הממוצע בשכונה מסוימת ברמת גן?

יד2 - אני רואה רק שכ״ד כללי לרמת גן (ככ רחב)
מדלן - בכלל לא מראה ממוצע שכ״ד

אני רוצה להבין את התשואה לפני רכישת דירה להשקעה ברחוב מסוים
 
משולש ערים

רמת גן- גבעתיים-ת״א.
אני רוצה לרכוש דירה להשקעה (ואולי מגורים בעתיד הרחוק).
יש לי אופציה ברמת גן או בת״א.
שתיהן במרחק של כביש אחד מהשני (ערבי נחל ת״א).
האם יש משמעות מרחיקת לכת מבחינת מחיר מכירה עתידי
אם הדירה בשטח רמת גן ולא ת״א?

כלומר: תו חניה, כרטיס תושב עם הטבות לכרטיס תושב ת״א
דברים נוספים?
המחיר של הדירה התל אביבית יעלה ביחס גבוה יותר מזו של הרמת גנית (אם כאמור שניהם במרחק כביש אחד מהשני ושניהם מזרחית לאיילון)?
 

dw2322

New member
רד מזה

כדי להשקיע ולהרוויח צריך להתמחות, כי אף אחד לא מחלק כסף במתנה. זה אומר להכיר מעולה את השטח.
אם אינך מכיר את העיר והשכונה לפני ולפנים אז רוב הסיכויים שתפסיד כסף.

מחירי הנדלן עלו בעשור האחרון כתוצאה מקפיאה ואף ירידה ריאלית במחירי הדיור בעשור הקודם, תהליך ירידת הריבית ומיעוט התחלות בנייה. לכן כל אהבל שלא מבין כלום עשה כסף.
כיום המגמה השתנתה: הריבית מתחילה לעלות, מספר התחלות הבנייה עלה, כולל מיזמי מחיר למשתכן. כמו כן העלו את מס רכישה ל 8% (מה שאומר ש 3 שנים ראשונות שכ"ד הולך למדינה) ומס שבח הולך ועולה (פעם היה פטור מלא וכיום לאט לאט הוא עולה).
לכן השקעה בדירה בגוש דן בתשואה נמוכה איננה אטרקטיבית ועדיף לחפש באזורים אחרים (לא ב"ש שכבר מזמן מוצתה). באם המדינה תחליט למשל על הקמת שדה תעופה בינ"ל שלישי בצפון אז זה יהיה אזור הרבה יותר מעניין להשקעה למשל (משקיעים בב"ש הרוויחו יפה בעשור החולף מתהליך מעבר צה"ל לנגב, גם אם לא ממש קורה בפועל אבל הדיבורים על זה העלו את המחירים ולכן כיום משקיעים ממולחים מממשים את האקזיט)

כתחליף להשקעה בנדלן אפשר להתעניין בהשקעה בשוק ההון, כשיש שפע אלטרנטיבות השקעה. מניית גזית גלוב למשל, שזו חברה של מאות קניונים בכל רחבי העולם, מציעה תשואת דיבידנד של למעלה מ 4% ברוטו (כשאחרי 25% מס זה 3% נטו, יותר טוב מכל דירה בת"א). מניה בשער 3300-3400 כיום משלמת כל רבעון 35 אגורות דיבידנד, ובנוסף יש אפסייד לרווח בשער המניה, כי היא נסחרת מתחת להונה העצמי.
כל רבעון אתה מקבל "שכר דירה" בצורת דיבידנד ישר לעו"ש באופן אוטומטי. בלי להתעסק עם דיירים, בלי לדאוג לנזילה בברז, בלי לחפש דיירים או לדאוג שהדירה תהיה ריקה.
גזית גלוב היא כאמור רק דוגמה אחת. יש עוד אלפי אלטרנטיבות. תתעניין למשל בריט-ים (רק שים לב להשלכות מס). יש כמה בודדים בישראל ואלפים בארה"ב. העו"ש שלך לא מבדיל בין שקל שמגיע משכ"ד לשקל שמגיע מדיבידנד. שקל זה שקל.

חוץ מזה מה אתה נדבק דווקא לנדלן למגורים? (כי זה מה שכל גב' כהן אהבלה יודעת). למה לא משרד או מסחרי (חנות, מסעדה)? אלה מניבים תשואה כפולה. נכון, זה יותר סיפור וחייבים להתמקצע, אבל התשואה לא בדיחה. תחנת דלק מניבה 8%. פי 3 מדירה.

ואם מחירי הנדלן ירדו קצת? לא יקרסו. סתם ירדו קצת. נגיד 10-20% בעשור הקרוב. לא משהו דרמטי. כמו כלום יכול לקרות כתוצאה מהתהליכים שהוזכרו לעיל. בכלל נמחקת. גם לא עשית שקל וגם בכלל סבסדת דיור לאנשים זרים. לא חראם? מה? אתה סוכנות סיוע אונר"א להומלסים? מי שמכר לך את הנכס עקץ אותך יפה יפה. הוא חלב את כל השמנת בעשור החולף ואתה חוטף את כל ההפסד ישר לפנים (אלא אם כן איכשהו תצליח להוריד את המוכר בכמה מאות אלשחים טובים ממחיר השוק, כדי לגלם את ההפסד העתידי, אבל זה לא פשוט לביצוע ויותר קל לאמר מלבצע).

כן אפשר להרוויח בנדלן למגורים אם בבניין המאד ספציפי יתבצע תמא, שאיננו מגולם במחיר הנכס (והוא בד"כ כן מגולם, זה שמוכר לך לא מטומטם).
כמו כן אם אין לך דירה ואתה זכאי מחיר למשתכן אז זה גם אפיק השקעה הרבה יותר מעניין מסתם דירה כי המדינה מציעה לך סבסוד של כמה מאות אלשחים סתם ככה, במתנה (על חשבון כלל משלמי המיסים, אין פיה טובה). אתה לא חייב לגור בדירה. אפשר גם להשכיר ואחרי 5 שנים להעיף את הנכס.
בת"א בשנה הקרובה אמור לצאת מכרז כזה במזרח יפו. להערכתי כל משקיע נדלן שמבין טיפה מכל רחבי ישראל ינסה להגריל שמה דירה. חצי מיליון עד מיליון שקל מתנה. ה catch הוא להיות זכאי ולהצליח להגריל. איפה עוד מקבלים מתנות כאלה בגוש דן?

בר"ג היה מכרז קטן בשנה החולפת. דירת 3 חדרים ב 1.4 מלש"ח. גם זה דיל מצויין להשקעה.

ידידה שלי זכתה בראשל"צ. 930 אלש"ח לדירת 3 חדרים חדשה. אין דברים כאלה. זה חצי מיליון שקל מתנה מינימום. מבחינתה זה לא רק להשקעה אלא היא לגמרי הולכת לנטוש את ת"א ולעבור לראשל"צ אחרי שהדירה תהיה מוכנה.
 
תודה על התשובה

אבל גם השקעה בשוק ההון צריך להיות מומחה.

ולגבי קנית דירה- אני לא רואה דרך שכל מי שקונה דירה יכיר כל שכונה בה הוא מתכנן לקנות. זה לא ראלי.


העניין הוא שהשיקולים שמנית - עליית ריבית. עליית תשואות אגחים - גם מרמזים ששוק המניות צפוי לרדת.

ואז מה - קונה מניית גזית גלוב. מניבה דיבנדים. מפסיקה אחרי שנה. ומחיר המניה יורד בחצי.

אז זה לא מחיקה כמו שאתה מתאר שמחיר הדירה ימחק רווח?

הרי יש לי שאריות אפריקה ישראל שמעולם לא ממשתי אבל ירדו כמעט ל0%.

מה גם - שנניח שערך הדירה יעלה אחרי רכבת קלה. ובכלל התחדשות עירונית מסביב. זה גם סיכוי לעלית המחיר.

אתה חושב שבת״א רבתי קרוב- יהיה אי פעם עודף היצע על ביקוש?


אני פונה לנדלן כי אני לא מכיר איך בוחרים ומשכירים משרדים וגם מתוך ראיה שזו דירה שאוכל גור בה בעצמי בעתיד הרחוק.
 

dw2322

New member
נכון, אתה צודק

1. כדי להצליח להרוויח בשוק ההון לאורך זמן חייבים להבין בנושא. מי שלא מבין פשוט פונה למי שכן מבין - יש לך יועץ בבנק. תעזר בו.
פה בתפוז אני מנהל את פורום בורסה ושוק ההון, וגם שם אפשר לקרוא על רעיונות השקעה.

2. השורה השנייה שרשמת היא לא פחות ממפחידה!
שים לב שהמשמעות היא להמר על 2 מיליון שקל (או מיליון וחצי, לא משנה). טוב, אם התיק שלך הוא 20 מלש"ח אז זה פחות נורא ממה שזה נשמע ואם הוא 200 מלש"ח אז באמת קשה לצפות ממך להיות תותח בכל נכס ונכס בתיק. אבל... אם בעצם מדובר בהשקעה היחידה או הכמעט יחידה שלך? כזו שכל ההון שלך מושקע בה?
אז כן! בהחלט! אני מצפה ממך לא להבין קצת אלא להיות תותח! אם אני מעיר אותך באמצע הלילה אתה יכול לצטט לי מחירי מכירה והשכרה באזור בשנים האחרונות. אתה מכיר היטב את קהל היעד שמגיע לשכור באזור וכו.
נשמע לך בלתי אפשרי? למה? זה הלא מה שכל מתווך קטן באזור יודע. זה הביזנס שלו. לכן אם אתה לא מבין בזה אז שווה לך להעזר באיש מקצוע כזה, שכן מבין, גם אם זה יעלה לך כמה לירות.
אתה יכול להיות בטוח שמשקיעים אחרים מר"ג כן מבינים בזה פשוט כי זה האזור שהם חיים בו, ואז מה הערך המוסף שלך עליהם? רק אם אתה מוכן לשלם יותר יקר מהם, ואז מה עשינו? אנחנו לא קונים נכס בשביל היופי או ההרגשה הטובה אלא כדי לעשות כסף.
כל עוד השוק עלה על עיוור, הודות לירידת הריבית, אז באמת לא היה צריך להבין הרבה. כל יריה בינגו. עכשיו נגמרה החגיגה.
היי. זה כסף שלך. לא שלי. לי באמת לא משנה אם תרוויח או תפסיד בהשקעה X. לך צריך להיות אכפת וכדי להעלות את סיכוי ההצלחה כדאי שתהיה תותח. כי אתה מתמודד מול אחרים שחלקם כן תותחים.

3. נכון. אתה צודק שעליית הריבית משפיעה גם על שוק ההון, אולם זה, בהיותו מגיב הרבה יותר מהר, כבר הגיב לעלייה בעוד שוק הנדלן הוא ספינה שמסתובבת הרבה הרבה יותר לאט (ובחודשים האחרונים מתחיל אכן להסתמן שינוי מגמה). כאמור אם תצליח להוריד את המוכר בכמה מאות אלשחים אז יתכן והמחיר החדש והמונמך כבר יגלם את השינויים הכלכליים בשוק אבל מוכרי דירות בד"כ אינם מתפעלים במיוחד להוריד מחירים כפי שכן עושים בשוק ההון. אתה כרגע בצד של הקונה, אז אין לך סנטימנטים ואתה רוצה מחיר כמה שיותר נמוך.


4. נכון. יכול להיות שגזית גלוב תפסיק לחלק, ואז נהיה תלויים רק בשינוי השער (יש הרבה מניות כאלה שאינן משלמות דיבידנד), אך הסבירות לכך די נמוכה.
עד כה במשך שנים רבות רבות היא כן שילמה. כל רבעון. אפשר לכוון שעון לפי החלוקה. מה שכן אף אחד לא חותם לך לגבי כמה יחלקו. היא בעצם סוג של ריט. די סולידי ומשעמם (אבל בהשקעות צריך שיהיה גם משעמם כאלה, ובצד אפשר טיפל'ה הרפתקאות ביוטק וכיו"ב).

5. במקומך את מניית אפריקה השקעות הייתי מוכר כי היא תעלם ל 0. זהו. החברה פשטה רגל (תהיה תספורת באגחים) כך שהמניה שלה בעצם לא שווה כלום (כיום נסחרת בש"ש של כ 30 מלש"ח כך שיש עוד מקום לרדת). אם יש לך עוד ני"ע, ורצוי מורווחים, אז אפשר לנצל את ההפסד ממכירת אפריקה המופסדת כדי למכור גם את הניירות המורווחים ולא לשלם מס. אחרי זה אתה תמיד יכול לקנות מחדש את הניירות המורווחים. כל ההתעסקות היא אך ורק כדי לצמצם את המס ב 2018. דווקא האגחים של אפריקה כן מעניינים ויש לי בתיק את אפריקה כו. היא כיום בתהליך של הסדר חוב הכולל תספורת, שיחסית למחיר האגח כיום (אזור ה 80-81) עשוי להניב רווח של 10-15% תוך שנתיים. הרבה יותר טוב מדירה בר"ג, בגלל זה שמתי שם כסף, אבל זה גם מסוכן ותנודתי יותר מדירה. שוב. האגח. לא המניה. המניה שווה 0.

6. צודק. התקנת קו רכבת קלה עתיד להשביח את האזור אבל בהקשר הקו האדום זה כבר שייך להיסטוריה. אין אחד (ובפרט זה שמוכר לך) שלא יודע את זה כי זה כבר עמוק בביצוע. קו ירוק וסגול קצת יותר רחוק ולכן אם אתה מחפש רווחי הון כתוצאה מהשבחה אז הייתי מחפש לאורכם. התחדשות עירונית אומר שתהיינה הרבה יותר דירות מתחרות מולך בהשכרה.

7. בת"א כבר היה עודף היצע. היו שנים שבהם העיריה הציעה מילגות לסטודנטים כדי שיסכימו לבוא לגור בשינקין. עד לפני עשור היו לך שכונות נטושות בדרום ת"א - למה אתה חושב האפריקאים נכנסו דווקא לנווה שאנן, שפירא והתקווה? היו נכסים ריקים שישראלים לא רצו להכנס אליהם ואז נכנסו או גורמי שוליים (נרקומנים, זונות, שבחים), עובדים זרים חוקיים ולא חוקיים (שאגב מהם עושים תשואה פנטסטית, המשקיעים ובעלי הדירות שם הרוויחו טונות כסף מהשכרה לאפריקאים). בראש העין יש כיום עודף היצע עם דירות חדשות ריקות וכך אני מכיר זוג שנטש את ת"א ועבר לשם. למה? 4000 שקל לדירת 5 חדרים חדשה מהניילונים. ומה עם הפקקים? אין פקקים, כי הוא מוסיקאי שעובד בלילה. באם מדינת ישראל תצליח למשוך אוכלוסיה למטרופולין חיפה/קריות (שאגב יש שם דירות ריקות) או ב"ש אז הביקוש למטרופולין ת"א יכול לרדת.
באם הנכס שלך הוא נכס נחשק (חדש או במיקום מוצלח) אז תמיד יהיו לו קליינטים אבל אם הוא חלש? (נגיד קומה 4 ללא מעלית בשכונה לא מבוקשת) אז בהחלט הוא יכול לעמוד ריק ונכס ריק לא מניב תזרים, ואם אתה גם ממונף אז בכלל הלך עליך.

8. אז תלמד. אתה לא משקיע בנכס בגלל שכיף לך אלא בגלל שאתה רוצה להרוויח. בשביל תשואה כפולה לא שווה לך ללמוד? זה יכול להיות שווה לך עוד כמה עשרות אלשחים לשנה.
שים לב שאתה חייב להיות מקצוען ולהבין בתחום, כי סיכון נכס ריק בנדלן משרדי גבוה בהרבה מבנדלן למגורים. בהקשר הזה צלול ותתעמק בריט1 וסלע נדלן, שאלה ריטים בתחום המשרדי מזה שנים רבות.

9. שימוש עתידי שלך בנכס זו אכן סיבה כן טובה לתעדף השקעה בדירה ע"פ משרד, למרות התשואה הנמוכה יותר, כי בסופו של דבר יש פה הוצאה שאתה חייב להוציא. נכונותך לגור בנכס שלך מצמצמת דרמטית את סיכון "נכס ריק". זה סופר קריטי בבחירת דירה במחיר למשתכן. אם אתה מוכן להגר לקרית מוצקין (דוגמה)? אז ההשקעה שם הופכת לאטרקטיבית יותר. אני מכיר מישהי מגוש דן שמוכנה לעשות את זה, בתרחיש כשל "נכס ריק", מה שהופך מבחינתה את ההשקעה לפחות מסוכנת.
בכל אופן אם כיום אין לך דירה ואתה זכאי אז הרבה לפני שמתעניינים בדירה קיימת שווה לנסות להגריל אצל כחלון, כי משלמי המיסים מציעים לך מתנה פנטסטית חד פעמית של מאות אלשחים. למה? ככה, רק בגלל שאין לך דירה כיום. אם תקנה דירה להשקעה הפסדת את המתנה הנדירה הזו. לא חראם? אתה משקיע ובסופו של דבר רוצה להרוויח, אז מה אכפת לך אם תרוויח בדירה ישנה קיימת או בדירה חדשה עתידית? ועל החדשה העתידית עוד מציעים לך צ'ופר.
המתנה הזו תאפשר לך להרוויח גם בתרחיש ירידה מסויימת (10% עד 20%) בשוק הנדלן.
לכן שווה לך לשים צלב על המטרה במזרח יפו. בהנחת 1.5 מלשח לדירת 3 חדרים חדשה שם, ו 4000 שקלים שכ"ד (הנחה שמרנית לדירת 3 חדרים חדשה ביפו) זה אומר למעלה מ 3%. אם הערך יעלה בעתיד (ממחיר הקניה המסובסד! ) או שהשכ"ד יהיה גבוה יותר? התשואה תעלה. בשביל ת"א זה די טוב.
תהיה לך רק בעיה אחת "פעוטה" - להצליח להגריל שם
כי מה שאני יודע גם עוד אלפי משקיעים אחרים, לא פחות ממולחים, יודעים.


הנ"ל איננה המלצה לפעילות בני"ע מכל סוג שהוא, הכותב מחזיק בני"ע גזית גלוב ואפריקה אגח כו'
 
תמחור דירה רמת גן גבול גבעתיים

אני רוצה לרכוש דירה אחרי פינוי בינוי בשכונת הראשונים ברמת גן.

קבלתי הצעת מחיר של 2,7 משח. קומה 4. 97.8 מר+ 7.8 מרפסת.

זה אומר 25,471 שח למטר. לא?

איך אוכל לדעת אם זה מחיר סביר והוגן לדירה חדשה באזור (אין הרבה כאלה להשוות מולן ובטח רק בזמן ישן יותר).

קבלנים אחרים ראיתי במחירים גבוהים או נמוכים מזה- אבל זה תלוי תכנן דירה- אם מלבנית או ריבועית. נניח.
 

dw2322

New member
מה מעניין בזה?

1. כמה שכ"ד אתה חושב שתצליח לקבל בר"ג? בשביל 3% אתה צריך לקבל 81 שנתי שזה 6500 שקלים. זה די יקר כשבמחירים דומים אפשר לשכור 4 חדרים בצפון ת"א (דירה ישנה כמובן), ורוב ר"ג זה לא אזור מי יודע מה מבוסס. יש לי חבר ששוכר 4 חדרים בר"ג ומשלם מתחת ל 5000. אמנם דירה ישנה, בניין מגעיל בלי מעלית, בלי טיפה דשא או ירוק בעיניים (לקחו הכל כדי לייצר חניה משותפת) ולא בניין מלוקק אחרי תמא אבל עדיין - יהיה די קשה לקבל כאלה מספרים מהשוכרים. חביבי - זה לא מרכז ת"א עם שוכרים צעירים אהבלים שמוכנים לשלם מספרים מופרכים. בר"ג אנשים מתחשבנים איתך על כל שקל כך שהתשואה עלולה לרדת ל 2% שזה די בושה. במניית גזית גלוב המצ'עממת אני עושה יותר כסף (תשואת דיבידנד שנתית 4% ברוטו 3% נטו אחרי מס) ואני לא צריך להשכיב 2.7 מלשח אלא אפשר גם אחוז מזה (27 אלשח) ויכול לקנות או למכור בשנייה.
אז תשואה משכירות? אין כאן.
&nbsp
למה אתה חושב שתראה תשואה מעליית ערך? מה אתה מבין שאלפי משקיעים אחרים לא יודעים? אתה אפילו לא רמת גני מקומי, נכון? אז איזה ערך מוסף אתה מביא לעיסקה?
שאלות קשות שאולי לא נעים לקרוא אבל היי, זה כסף שלך חביבי, לא שלי. פקינג 2.7 מיליון שקלים! מן הסתם כל הכסף שלך בחיים. לי לא משנה אם יעשקו אותך ויורידו לך את המכנסיים ותפסיד חצי מיליון שקל בלי למצמץ. לך צריך להיות אכפת. כסף שלך. לא שלי.
&nbsp
האם אתה מודע לכך שהדירה שלך ממש לא מיוחדת וחוץ ממך יהיו עוד אלפי דירות בר"ג שיעברו תמא ומשקיעים רבים ירצו לממש אקזיט אחרי שקנו במחירים של חצי ממך - אז למה שהמחיר יעלה?
הנה דוגמה לפרוייקט שמתחרה בך:
http://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/411858
וראה את המספרים מלפני שנתיים: 1.8-1.9 מלשח ל 4 חדרים חדשה, כלומר משקיעים שגם יסכימו למכור נכס באקזיט יותר נמוך ממך (מה שיקשה עליך לייצר עליית ערך) וגם יסכימו להשכיר בשכ"ד יותר נמוך ממך (לכן יהיה קשה לחלץ 6500 שקל ל 4 חדרים בר"ג). בעיה.
מתחת ל 2 מלשח ל 4 חדרים בר"ג זה מחיר סביר לעיסקת השקעה (גם בהנחת 5000 ש"ח חודשי תצליח לגרד 3% כך שלא תפשוט את הרגל כ"כ מהר בתרחיש עליית ריבית). 2.7 זה יקר מאד. מילא אם אתה רמת גני שגר כל החיים בעיר ורוצה להמשיך לגור בה, בכ"ז יש לך סנטימנטים, אבל אם אתה סתם משקיע? למה שתתנדב לשלם 700 אלף יותר מהלימיט העליון?
&nbsp
כפי שרשמתי קודם - אם כבר אז תכוון למחיר למשתכן (בהנחה שעדיין אין לך דירה וזו דירה ראשונה). בשנה שעברה היה למשל מכרז בר"ג בו הציעו דירות 3 חדרים חדשות ב 1.4 מיליון - oh. פה כן אפשר לעשות כסף! כי המדינה (ציבור משלמי המיסים) מסבסד לך מתנה של מאות אלפי שקלים על חשבון הברון. ה catch כמובן הוא להצליח לזכות בדירה, וזה די קשה כי מה שאני יודע יודעים עוד חצי מהמשקיעים בגוש דן. זה מה שמשקיעים מקצוענים עושים. אתה מקצוען או חאפר?
אם אתה רוצה להפוך למשקיע מקצוען אז תתחיל להתעמק כי עכשיו אתה כבר לא עולה עם כל השוק הודות למגמת ירידת ריבית אלא בדיוק להפך, וזה בדיוק המקום שבו משקיעים חדשים כמוך עלולים להפסיד את התחתונים.
&nbsp
הלאה. אם כבר מחפשים במזרח העיר אז למה שלא תחפש דירת 4 חדרים במיזם תמא ביד אליהו? כנראה יעלה לך פחות מ 2.7 מלשח ויותר קרוב ל 2. צפויות להגיע אלפי דירות כאלה לשוק בעשור הקרוב, וכולן כולן תתחרנה בדירה הזו בר"ג.
בכפר שלם שיווקו לפני שנתיים 4 חדרים ב 1.6 ו 5 חדרים ב 1.8 (אז, היום כבר לא תצליח למצוא כאלה מספרים) - כפי שאתה רואה, במזרח העיר אתה צריך לחפש מחירים של מתחת ל 2 מלשח ל 4 חדרים כדי שיהיה לך איזשהו סיכוי לעשות כסף. גם פ"ת בא בחשבון כשאני מכיר מישהו שקנה 4 חדרים בבניין מפואר באם המושבות ב 1.8, והוא שילם די יקר כי הוא קנה לעצמו. אפשר למצוא גם יותר זול.
 

dw2322

New member
המחשה נוספת

בפורום בורסה ושוק ההון אנחנו כל יום בוחנים השקעות פיננסיות. כל יום!
אחד מני"ע זה מגוריט, שזה ריט ציבורי שמתעסק עם נדלן למגורים בישראל. ריט לא משהו (בלשון עדינה). יש 2 ריטים הרבה יותר טובים, המתעסקים עם נדלן עיסקי: ריט1 וסלע נדלן.
&nbsp
מה שכן, אפשר להסתכל על העסקאות שמגוריט עושים כדי לקבל איזושהי נקודת ייחוס לגבי מחירים.
הם קנו לפני כשנה בניין בר"ג (פרוייקט מרום נגבה), לפי תמחור של... 2 מלש"ח לדירת 120 מטר, וצפי שכ"ד של 6000. כפי שאנחנו רואים אכן יש פה סוג של לימיט פסיכולוגי של 2 מלש"ח לנכס ממזרח לאיילון.
&nbsp
http://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/29/182704308/שוק_ההון/בורסה_ושוק_ההון
&nbsp
מכאן שאלו שניסו למכור לך 4 חדרים ב 2.7 כנראה ניסו להשחיל אותך בכמה מאות אלשחים טובים, מה שהיה הורס לך את העיסקה (שזה יכול לקרות כי כולנו בני אדם ואי אפשר להבטיח שכל טרייד השקעה יהיה מוצלח
, אין משקיע אחד בבורסה שלא גם הפסיד פעם, קורה, אבל כל הרעיון הוא שהטריידים המורווחים יאפילו על המופסדים), ומכיוון שכמשקיע פרטי סביר שנכס ב 2.7 מלשח זה הנכס היחיד שיהיה לך בתיק הרי שכל התיק יהרס, וזה כבר כן כואב כואב.

&nbsp
מה שכן ראוי לסייג ולאמר שלא כל ר"ג זה אותו הדבר. מן הסתם יש אזורים מבוקשים ויקרים יותר ופחות, וכנראה הפרוייקט שהציעו לך מציע קירבה למתחם התעסוקה הבורסה ולת"א. יש לזה ערך אבל אם כמשקיע אתה לא רואה מזה תשואה אז זה פשוט לא מעניין.
אתה לא קונה דירה בשביל היופי אלא כדי לעשות כסף (אלא אם כן היא מיועדת לשימוש עצמי ואז זה סיפור אחר).
&nbsp
לכן אני מציע שאם זו דירה ראשונה שלך אז תתמקד במיזמי דיור למשתכן. ההצעות שתקבל כמשקיע תהיינה טובות יותר, ומאחר ויש לך רק כדור אחד במחסנית אתה חייב לצלוף.

תהיה מקצוען. לא בוער שום דבר. אחרי שתסרוק 100 עסקאות "על יבש" תתחיל לפתח ניסיון ויכולת בררנות.
 

dw2322

New member
הצעת השקעה חילופית

דירה דומה לדירה שחשבת בר"ג, רק בחצי מחיר! 1.3 מלשח ל 4 חדרים חדשה בקרית אונו. לגמרי אזור ביקוש.
אין ספק שזו הצעת השקעה עדיפה בהרבה.
יש רק catch "קטן" - להצליח לזכות בה.

רמז: לדעתי צפויה הסתערות המונים כך שיהיו לפחות 10 מועמדים על כל דירה מוצעת בקרית אונו.
&nbsp
https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001239797
 

dw2322

New member
כחלון שובר ת'שוק ומציע לך דירה בר"ג ב... מיליון וחצי!

מקווה שלא נכנסת להשחלה של ה 2.7 מלש"ח.
כחלון עכשיו שובר ת'שוק ומציע לך דיל עוד יותר טוב מהדילים שרשמתי למטה - דירה חדשה בר"ג ב... מיליון וחצי שקל!
זה אומר שמי שקנה ב 2.7 אכל אותה חזק חזק.


מיליון וחצי לדירה חדשה בר"ג זה מתנה של לפחות חצי מיליון שקל!
יש רק catch אחד - להצליח לזכות במתנה הזו של 500 אלף שקל.


לחילופין כחלון מציע עכשיו דיל של דירה חדשה בישראל במחיר שצריך לשפשף את העיניים כדי להאמין: 400 אלף שקל!
ברור שלא בגוש דן/שרון/שפלה/י-ם/חיפה/קריות, אלא ב... בית שאן.

גם למשקיעים זה עשוי להיות מעניין. אלף שקל לחודש ועשינו 3%.
הדיל הבא שאני מכיר אצל כחלון זה פרדס חנה/חריש, אבל במחיר כפול של 800 אלש"ח. משקיעים שקנו בחריש דירה חדשה ב 800 אלש"ח משכירים אותה באלפיים שקל ועושים 3%.
מי שישיג דירה חדשה בר"ג במיליון וחצי יוכל להשכיר אותה ב 3750 שקל וגם כן לעשות 3%. אין בעיה להשכיר דירה חדשה בר"ג במחירים כאלה. תהיה הסתערות המונים. אנשים ישמחו לשלם גם אלפיה יותר - 4750 (לדירה חדשה).

מי שמסכים לשלם כיום 7000 שקל על 3 חדרים במרכז ת"א הוא פשוט מעופף, גם אם הדירה נחמדה. ת"א נחמדה אבל לא שווה מחירים כאלה.

https://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3741588,00.html
https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001244370

נ.ב. מניית גזית גלוב ירדה קצת ונסחרת כיום באזור ה 3300. בהנחת 38 אגורות רבעוני זה אומר 4.6% תשואה ברוטו. לא רע.

המלצה עדכנית של לאומי על גזית גלוב:
https://www.themarker.com/markets/1.6241314
 

dw2322

New member
אם כך אז זה באמת סיפור אחר

מה שכן יש גם צד חיובי לעניין - הודות למימוש הדירה הקודמת ההון העצמי שאתה יכול להביא גבוה יותר מרוכש דירה ראשונה, ומאפשר לקנות דירה טובה בשוק החופשי, בלי "טובות" מהמדינה לדירה נחותה.
בשוק החופשי אתה יכול להתאים לעצמך בדיוק את דירת חלומותיך, איזו קומה תהיה, אילו כיווני אויר, לקבוע את מיקום שקעי החשמל, איזה מטבח יהיה, איפה בדיוק הקיר יהיה ועוד כהנה וכהנה.
כל אלה דברים קטנים שאין במפרט הבסיסי והאחיד של דיור למשתכן ששמה מה שתקבל במיליון וחצי לדירה בר"ג אומרים יפה תודה רבה.
וכמובן והכי חשוב - דירה בשוק החופשי אתה לפעמים יכול לקבל דירה לכניסה מיידית או בשנה הקרובה, בעוד שבמכרזי דיור למשתכן? אוהו. צריך סבלנות. הרבה סבלנות, ובשנים שמחכים משלמים בינתיים שכ"ד, כך שיש גם חסרונות לשיטה.
&nbsp
לדעתי למי שמחפש לעצמו את הדירה בה הוא יגור יש היגיון בלקנות דירה, גם אם איננה מציאה, כי הוא זה שהולך להנות ממנה ואם עולה יקר יותר? אז עולה. מה לעשות? החיים עולים כסף.
אנשים גם נוהגים במרצדס ולא רק בדאצ'יה רומנית ואוכלים במסעדת גורמה ולא רק לחם, גבינה וחביתה בבית.
&nbsp
מה שכן בכזה מקרה חשוב שתברר עם עצמך היכן אתה באמת באמת רוצה לגור (כי זה הולך לעלות לך ביוקר, לכן כדאי שתהיה די משוכנע) וגם אם תנסה להתמקח קצת עם הקבלן זה לא הולך להיות מחירי סופעונה כמו מיליון וחצי לדירה חדשה בר"ג. אין דברים כאלה בשוק החופשי. נסה לכוון וללחוץ לעבר ה 2 מלש"ח או לפחות להוריד בכמה מאות אלשחים בריאים את המחיר מ 2.7 שזה די גבוה בשביל ר"ג.
&nbsp
כהשקעה זה כאמור לא מעניין, וכפי שרשמתי קודם יש שפע אלטרנטיבות השקעה יותר מעניינות לדעתי, אבל אם מדובר בדירה לשימוש עצמי אז כאמור השיקול אם נרוויח ממנה או לא הופך למשני. גם ממכונית לא מרוויחים אלא זה מוצר צריכה שערכו פוחת. ערך הדירה לא יפחת כמובן משמעותית כמו רכב, אבל גם אם ירד 10-20%? לא סוף העולם. אתה תוכל להמשיך להשתמש בה כל חייך.
&nbsp
לגבי הגיל במחיר למשתכן זה פחות מהותי, כי בהנחה שאינך ילדון בן 22 אלא מעל גיל 30 (ילדים בד"כ פחות מתעניינים בלקנות דירה) הרי שעוד כמה שנים גם אתה תגיע לגיל 35 ותהיה זכאי. אני מנחש ש 35 זה רף בעת ההרשמה להגרלה, ולא בעת מסירת הדירה, אחרת גם בני 30 היו יכולים לגשת להגרלה.
 
למעלה