סטרווד אגח א: באסיפה אתמול מחזיקי האגח מתבצרים בעמדתם

yel5

Well-known member
סטרווד אגח א: באסיפה אתמול מחזיקי האגח מתבצרים בעמדתם

סטרווד אגח א: באסיפה אתמול מחזיקי האגח מתבצרים בעמדתם
שהחברה תבצע שמאות חדשה לנכסיה.
נאמן האגח מינה יועץ כלכלי לבחון שווי 7 הקניונים. היועץ בחן את שיעור ההיוון הממוצע של 3 חברות גדולות בארהב עם קניונים בדרוג B ל- 30.06.19, ומצא שהוא 11.7% בהשוואה לשעור 6.4% שהחברה לקחה. התוצאה שנתקבלה היא שהשווי ההוגן לפי 11.7% הוא ~ 900M$ לעומת 1,600M$ לפי חישובי החברה. פער של 700M$ - ירידה של 44%.
הבעיה היחידה והמהותית היא שהקניונים של החברות שנלקחו הן בדרוג B בעוד שלסטרווד 6 קניונים בדרוג A ורק אחד בדרוג B.
לאור הפער הין הדרוגים , אני מעריך ששווי הקניונים שימצא בהערכת השווי של סטרווד הוא יותר לכיוון 1,600M$ מאשר 900M$, למשל 1,400M$.

סיקור האסיפה בידי יניב רחימי:
https://www.calcalist.co.il/markets/articles/0,7340,L-3772314,00.html
 

aeonf

New member
מה זה משנה מה השווי שלהם? האם זו התניה בשטר?

סטרווד אגח א: באסיפה אתמול מחזיקי האגח מתבצרים בעמדתם
שהחברה תבצע שמאות חדשה לנכסיה.
נאמן האגח מינה יועץ כלכלי לבחון שווי 7 הקניונים. היועץ בחן את שיעור ההיוון הממוצע של 3 חברות גדולות בארהב עם קניונים בדרוג B ל- 30.06.19, ומצא שהוא 11.7% בהשוואה לשעור 6.4% שהחברה לקחה. התוצאה שנתקבלה היא שהשווי ההוגן לפי 11.7% הוא ~ 900M$ לעומת 1,600M$ לפי חישובי החברה. פער של 700M$ - ירידה של 44%.
הבעיה היחידה והמהותית היא שהקניונים של החברות שנלקחו הן בדרוג B בעוד שלסטרווד 6 קניונים בדרוג A ורק אחד בדרוג B.
לאור הפער הין הדרוגים , אני מעריך ששווי הקניונים שימצא בהערכת השווי של סטרווד הוא יותר לכיוון 1,600M$ מאשר 900M$, למשל 1,400M$.

סיקור האסיפה בידי יניב רחימי:
https://www.calcalist.co.il/markets/articles/0,7340,L-3772314,00.html
מה זה משנה מה השווי שלהם? האם זו התניה בשטר?
מאיפה המידע שכל הקניונים למעט 1 הם CLASS A ?
 

yel5

Well-known member
אין קשר בין שווי הנכסים למחיר האגח? אם שווי הנכסים

מה זה משנה מה השווי שלהם? האם זו התניה בשטר?
מאיפה המידע שכל הקניונים למעט 1 הם CLASS A ?
אין קשר בין שווי הנכסים למחיר האגח? אם שווי הנכסים
היה 10B$, בכמה היה נסחר האגח? מקווה שגם לך ברור שהיה נסחר מעל למחיר הפארי.
אין התניה בשטר לשווי הנכסים, אך נושי האגח מוטרדים משווי הנכסים הצונח כי, בעקבות כך, גם שווי האגחים שלהם צונח.
דרוג הקניונים מופיע בדוחות הכספיים, וגם נאמן האגח מקבל את מה שכתבתי.
 

aeonf

New member
בוודאי שיש קשר

אין קשר בין שווי הנכסים למחיר האגח? אם שווי הנכסים
היה 10B$, בכמה היה נסחר האגח? מקווה שגם לך ברור שהיה נסחר מעל למחיר הפארי.
אין התניה בשטר לשווי הנכסים, אך נושי האגח מוטרדים משווי הנכסים הצונח כי, בעקבות כך, גם שווי האגחים שלהם צונח.
דרוג הקניונים מופיע בדוחות הכספיים, וגם נאמן האגח מקבל את מה שכתבתי.
בוודאי שיש קשר
אבל מה זה עוזר לך שמאות? שמאי ירשום מה שתגיד לו לרשום, קח את הFFO, תוריד CAPEX ותהוון לפי כמה שבא לך, למה אתה צריך שמאי?
שווי הנכסים באמת צונח, זה ברור כשמש וגם ברור שהשווי שלהם בספרים אינו משקף דבר, אז תעשה אתה חושבים כמה הם שווים.
הנאמן מה אכפת לו? הוא לא יממן את השמאי וזה בטח שלא יכול להזיק לו והפוך אפילו לעזור לו כי "הנה יש שמאות" ?
&nbsp
בנוסף שווי הנכסים יעזור לך רק בפירוק או בהסדר (וגם אז בספק כי GS יקחו הכל), מה שחשוב לך הוא התזרים.
&nbsp
 

aeonf

New member
ועוד משהו לגבי הCLASS

אין קשר בין שווי הנכסים למחיר האגח? אם שווי הנכסים
היה 10B$, בכמה היה נסחר האגח? מקווה שגם לך ברור שהיה נסחר מעל למחיר הפארי.
אין התניה בשטר לשווי הנכסים, אך נושי האגח מוטרדים משווי הנכסים הצונח כי, בעקבות כך, גם שווי האגחים שלהם צונח.
דרוג הקניונים מופיע בדוחות הכספיים, וגם נאמן האגח מקבל את מה שכתבתי.
ועוד משהו לגבי הCLASS
גם פה הייתי לוקח בערבון מאד מוגבל מה שכתוב בדו"חות שלהם, אפשר בקלות לבדוק מה הCLASS של הקניון:
https://www.fool.com/investing/2018/02/21/what-is-a-class-a-mall.aspx
&nbsp
 

yel5

Well-known member
הגעת ללב הענין. האגח צנח מתחת ל- 40 אג' והמחזיקים

ועוד משהו לגבי הCLASS
גם פה הייתי לוקח בערבון מאד מוגבל מה שכתוב בדו"חות שלהם, אפשר בקלות לבדוק מה הCLASS של הקניון:
https://www.fool.com/investing/2018/02/21/what-is-a-class-a-mall.aspx
&nbsp
הגעת ללב הענין. האגח צנח מתחת ל- 40 אג' והמחזיקים
שואלים למה. החשש הוא ששווי הנכסים בספרים מנופח מדי. על כן, נאמן האגח דרש למנות שמאי בלתי תלוי לקבוע השווי. החברה מתנגדת והנאמן פנה לבימש.
שאלת מה יעזור שמאי? אם יבחר שמאי אוביקטיבי שלא ממונה ע"י החברה נקבל שומה אוביקטיבית והוגנת ונוכל לענות על השאלה אם שווי הנכסים בספרים גבוה מדי (ולכן מחיר האגח הנמוך בשוק מוצדק).
לא עוסקים פה בהנדסת טילים אלא בענין פשוט של סבירות של שווי
 

aeonf

New member
למה צריך לדרוש שמאי? מי עוצר מבעדו לשכור שמאי?

הגעת ללב הענין. האגח צנח מתחת ל- 40 אג' והמחזיקים
שואלים למה. החשש הוא ששווי הנכסים בספרים מנופח מדי. על כן, נאמן האגח דרש למנות שמאי בלתי תלוי לקבוע השווי. החברה מתנגדת והנאמן פנה לבימש.
שאלת מה יעזור שמאי? אם יבחר שמאי אוביקטיבי שלא ממונה ע"י החברה נקבל שומה אוביקטיבית והוגנת ונוכל לענות על השאלה אם שווי הנכסים בספרים גבוה מדי (ולכן מחיר האגח הנמוך בשוק מוצדק).
לא עוסקים פה בהנדסת טילים אלא בענין פשוט של סבירות של שווי
למה צריך לדרוש שמאי? מי עוצר מבעדו לשכור שמאי?
אדרבא: שישלם כמה עשרות אלפי דולרים (אולי יותר) וישכור שמאי, מה הבעיה?
זה שהשווי בספרים מנותק מהמציאות זה כמעט ודאי, לא ממש צריך שמאי בשביל זה.
&nbsp
&nbsp
 

yel5

Well-known member
שני דברים. 1. הנאמן רוצה שהחברה תישא בתשלום לשמאי. החברה

למה צריך לדרוש שמאי? מי עוצר מבעדו לשכור שמאי?
אדרבא: שישלם כמה עשרות אלפי דולרים (אולי יותר) וישכור שמאי, מה הבעיה?
זה שהשווי בספרים מנותק מהמציאות זה כמעט ודאי, לא ממש צריך שמאי בשביל זה.
&nbsp
&nbsp
שני דברים. 1. הנאמן רוצה שהחברה תישא בתשלום לשמאי. החברה
סירבה והנאן פנה לבימש. בינינו, אני חושב שהפניה לבימש עולה יותר מהשמאי (פורסם 5,000$).
2. השאלה היא לא אם שווי הנכסים בספרים מנותק מהמציאות אלא בכמה. כלומר, מה הפער בין שווי בספרים לשוק. למעלה, חישבתי שהפער הוא 44%, אך יש לזכור שהיועץ הכלכלי השווה לנכסים בדרג B, שזה להשוות תפוזים לתפוחים.
 

aeonf

New member
הוא השווה לB כי הם כנראה B

שני דברים. 1. הנאמן רוצה שהחברה תישא בתשלום לשמאי. החברה
סירבה והנאן פנה לבימש. בינינו, אני חושב שהפניה לבימש עולה יותר מהשמאי (פורסם 5,000$).
2. השאלה היא לא אם שווי הנכסים בספרים מנותק מהמציאות אלא בכמה. כלומר, מה הפער בין שווי בספרים לשוק. למעלה, חישבתי שהפער הוא 44%, אך יש לזכור שהיועץ הכלכלי השווה לנכסים בדרג B, שזה להשוות תפוזים לתפוחים.
הוא השווה לB כי הם כנראה B
או שבדקת והם באמת A? אם אתה לא סומך על ה"יועץ הכלכלי" (אני לא יודע מה הוא מבין בקניונים באזורים שהם לא A) אז תחליף אותו, אתה חושב ששמאי יתן לך תמונה יותר טובה?
&nbsp
החברה בוודאי שלא תממן כזה דבר, למה שיממנו ירייה לעצמם ברגל? להם יש שמאות משלם והיא בספרים שלהם.
&nbsp
אם אין קובננטים המתייחסים לשווי הנכסים אז אני באמת לא מבין את הפואנטה של שמאות בכלל.
&nbsp
&nbsp
 

tby1

Active member
היועץ הכלכלי לא מבין מהחיים שלו ומסתבר שגם לא הנאמן

שני דברים. 1. הנאמן רוצה שהחברה תישא בתשלום לשמאי. החברה
סירבה והנאן פנה לבימש. בינינו, אני חושב שהפניה לבימש עולה יותר מהשמאי (פורסם 5,000$).
2. השאלה היא לא אם שווי הנכסים בספרים מנותק מהמציאות אלא בכמה. כלומר, מה הפער בין שווי בספרים לשוק. למעלה, חישבתי שהפער הוא 44%, אך יש לזכור שהיועץ הכלכלי השווה לנכסים בדרג B, שזה להשוות תפוזים לתפוחים.
היועץ הכלכלי לא מבין מהחיים שלו ומסתבר שגם לא הנאמן
תקראו את "הניתוח הכלכלי" המתיימר לחשב את ה CAP של הקניונים , ותגידו אתם מה הוא באמת חישב
 
ל- TBY1 תשקול מילים על הנאמן לאג"ח ותתנצל

היועץ הכלכלי לא מבין מהחיים שלו ומסתבר שגם לא הנאמן
תקראו את "הניתוח הכלכלי" המתיימר לחשב את ה CAP של הקניונים , ותגידו אתם מה הוא באמת חישב
ל- TBY1 תשקול מילים על הנאמן לאג"ח ותתנצל
הוא לא אמור להבין בשביל זה שכר יועצים כלכליים
ויועצים משפטיים גם בארץ וגם בארה"ב.
במקרה הנאמן הספציפי הזה הוא רואה חשבון במקצועו
ונאמן למאות סדרות אג"ח. דעתי האישית הוא ספץ
&nbsp
לגופו של עניין
גם אם הנאמן לאג"ח לא מבין כלום או לחליפין הוא
חושב, על סמך ניסיונו הרב, שהמחזיקים טועים
עדין עליו לעשות מה המחזיקים אומרים לו
ותמיד ברוב קולות, בכתב ובהתחיבות המחזיקים לשיפוי.
&nbsp
דעתי האישית
המחזיקים הם ברוב המכריע גופים מוסדיים
שמי שמיצג אותם מול הנאמן לאג"ח הם אנשים צעירים
המתחלפים חדשות לבקרים ולכן בזהירות המתבקשת אפשר
לומר שהם לא בדיוק העיפרון המחודד בקלמר . . .
ונגד זה אין לנאמן לאג"ח הרבה מה לעשות.
&nbsp
לגבי היועצים הכלכליים של הנאמן לאג"ח (למעשה של המחזיקים)
כל מה שאני יכול לומר
זה שהם יודעים היטב מאיזה צד של פרוסת הלחם
מרוחה החמאה . . .
&nbsp
שבת שלום
&nbsp
&nbsp
&nbsp
 

tby1

Active member
נאמן אמור להיות בעל מקצוע בשוק ההון המסוגל לשפוט מה הוא מקבל

ל- TBY1 תשקול מילים על הנאמן לאג"ח ותתנצל
הוא לא אמור להבין בשביל זה שכר יועצים כלכליים
ויועצים משפטיים גם בארץ וגם בארה"ב.
במקרה הנאמן הספציפי הזה הוא רואה חשבון במקצועו
ונאמן למאות סדרות אג"ח. דעתי האישית הוא ספץ
&nbsp
לגופו של עניין
גם אם הנאמן לאג"ח לא מבין כלום או לחליפין הוא
חושב, על סמך ניסיונו הרב, שהמחזיקים טועים
עדין עליו לעשות מה המחזיקים אומרים לו
ותמיד ברוב קולות, בכתב ובהתחיבות המחזיקים לשיפוי.
&nbsp
דעתי האישית
המחזיקים הם ברוב המכריע גופים מוסדיים
שמי שמיצג אותם מול הנאמן לאג"ח הם אנשים צעירים
המתחלפים חדשות לבקרים ולכן בזהירות המתבקשת אפשר
לומר שהם לא בדיוק העיפרון המחודד בקלמר . . .
ונגד זה אין לנאמן לאג"ח הרבה מה לעשות.
&nbsp
לגבי היועצים הכלכליים של הנאמן לאג"ח (למעשה של המחזיקים)
כל מה שאני יכול לומר
זה שהם יודעים היטב מאיזה צד של פרוסת הלחם
מרוחה החמאה . . .
&nbsp
שבת שלום
&nbsp
&nbsp
&nbsp
נאמן אמור להיות בעל מקצוע בשוק ההון המסוגל לשפוט מה הוא מקבל
במקרה זה הוא קיבל דוח כלכלי הזוי, לא מקצועי וחסר בסיס לחלוטין והוא מוצג לבית המשפט. מה אתה חושב שיקרה? החברה תיקח מישהו שמבין ויראו מה שווה הדוח ומה אתה חושב יחליט בית המשפט? ואם יפסקו הוצאות מי אתה חושב שישא בשכר של הקרקס הזה?

וזה במקום להוציא 4000 עד 12,000 דולר ולקבל דוח ראשוני מחברה רצינית מארה"ב, סכום אותו מגדיר הנאמן כזניח . היה עליו להגיד לפונים אליו לשים 50 אש"ח על מנת לקבל חוו"ד שקובעת מסגרת התייחסות ל 900 מיליון ע.נ!

הבעיה היא שכל התזה הכלכלית ששיעורי ההיוון שונים דרמטית מאלו המוצגים ע"י החברה פשוט אין לה על מה להתבסס . די לבדוק את תשואת מניות הבכורה של PEI ו- WPG שהן מקבילות לאג"ח הישראלי של החברה .

בקיצור, אם נאמן לאג"ח לא מסוגל להבין עניינים כל כך בסיסיים , אני לא רוצה שיהיה נאמן, כי הוא פשוט לא מסוגל מקצועית.
 

yel5

Well-known member
צודק. הנאמן חייב להיות בעל הבנה כלכלית. אלמנטרי. הנאמן גם

נאמן אמור להיות בעל מקצוע בשוק ההון המסוגל לשפוט מה הוא מקבל
במקרה זה הוא קיבל דוח כלכלי הזוי, לא מקצועי וחסר בסיס לחלוטין והוא מוצג לבית המשפט. מה אתה חושב שיקרה? החברה תיקח מישהו שמבין ויראו מה שווה הדוח ומה אתה חושב יחליט בית המשפט? ואם יפסקו הוצאות מי אתה חושב שישא בשכר של הקרקס הזה?

וזה במקום להוציא 4000 עד 12,000 דולר ולקבל דוח ראשוני מחברה רצינית מארה"ב, סכום אותו מגדיר הנאמן כזניח . היה עליו להגיד לפונים אליו לשים 50 אש"ח על מנת לקבל חוו"ד שקובעת מסגרת התייחסות ל 900 מיליון ע.נ!

הבעיה היא שכל התזה הכלכלית ששיעורי ההיוון שונים דרמטית מאלו המוצגים ע"י החברה פשוט אין לה על מה להתבסס . די לבדוק את תשואת מניות הבכורה של PEI ו- WPG שהן מקבילות לאג"ח הישראלי של החברה .

בקיצור, אם נאמן לאג"ח לא מסוגל להבין עניינים כל כך בסיסיים , אני לא רוצה שיהיה נאמן, כי הוא פשוט לא מסוגל מקצועית.
צודק. הנאמן חייב להיות בעל הבנה כלכלית. אלמנטרי. הנאמן גם
רוצה כיסוי תחת. איך משיגים זאת? דורשים מסטרווד לממן שמאי חיצוני.

ההתנהלות פה רשלנית. אגח בקרוב למיליארד ש"ח מתווכח מי ישא בעלות של 5,000$ על שווי הנכסים שמגבים אותו. הדבר דומה למיליארדר שמנסה לחסוך עלות ניתוח מציל חיים שמחירו 2,000$. לא איכפת לו לסכן את חייו העיקר שחסך 2,000$.
 

aeonf

New member
מה זאת אומרת "דורשים"?

צודק. הנאמן חייב להיות בעל הבנה כלכלית. אלמנטרי. הנאמן גם
רוצה כיסוי תחת. איך משיגים זאת? דורשים מסטרווד לממן שמאי חיצוני.

ההתנהלות פה רשלנית. אגח בקרוב למיליארד ש"ח מתווכח מי ישא בעלות של 5,000$ על שווי הנכסים שמגבים אותו. הדבר דומה למיליארדר שמנסה לחסוך עלות ניתוח מציל חיים שמחירו 2,000$. לא איכפת לו לסכן את חייו העיקר שחסך 2,000$.
מה זאת אומרת "דורשים"?
אתה יכול לדרוש מהם גם מיליון דולר או 2, באיזה עילה אתה דורש מהם משהו?
אתה יכול לדרוש מה שכתוב בשטר, כל דבר אחר אתה יכול אולי לבקש וכמו כל בקשה זכותם לסרב.
&nbsp
הנאמן להבנתי לא יכול להחליט לקחת שמאי או יועץ כזה או אחר, הוא לכל היותר יכול להציע זאת למחזיקי האגרות, הם בעלי המאה והם בעלי הדיעה.
&nbsp
אגב ב5000$ אגב אתה לא תקבל עבודה רצינית על שווי הנכסים, אולי בפי 10 מזה וגם זה יהיה זול מאד ובספק שתקבל.
&nbsp
אבל תראה את היופי בארה"ב:
https://www.cbre.us/research-and-reports/US-Retail-Cap-Rate-Survey-H1-2019
https://mapping.cbre.com/maps/caprate/app/
&nbsp
הכל שקוף, הכל פתוח, תאמין לי המידע הזה הרבה יותר טוב מכל מידע שיועץ ב5000$ יביא לך. קח בחשבון שהCAP RATES האלה הם לנכסים שהם STABILIZED, האם זה המקרה בסטארווד?!?
&nbsp
 

yel5

Well-known member
אתה מבין מצוין. זה שהנאמן דורש לא אומר שהחברה תיענה. תלוי

מה זאת אומרת "דורשים"?
אתה יכול לדרוש מהם גם מיליון דולר או 2, באיזה עילה אתה דורש מהם משהו?
אתה יכול לדרוש מה שכתוב בשטר, כל דבר אחר אתה יכול אולי לבקש וכמו כל בקשה זכותם לסרב.
&nbsp
הנאמן להבנתי לא יכול להחליט לקחת שמאי או יועץ כזה או אחר, הוא לכל היותר יכול להציע זאת למחזיקי האגרות, הם בעלי המאה והם בעלי הדיעה.
&nbsp
אגב ב5000$ אגב אתה לא תקבל עבודה רצינית על שווי הנכסים, אולי בפי 10 מזה וגם זה יהיה זול מאד ובספק שתקבל.
&nbsp
אבל תראה את היופי בארה"ב:
https://www.cbre.us/research-and-reports/US-Retail-Cap-Rate-Survey-H1-2019
https://mapping.cbre.com/maps/caprate/app/
&nbsp
הכל שקוף, הכל פתוח, תאמין לי המידע הזה הרבה יותר טוב מכל מידע שיועץ ב5000$ יביא לך. קח בחשבון שהCAP RATES האלה הם לנכסים שהם STABILIZED, האם זה המקרה בסטארווד?!?
&nbsp
אתה מבין מצוין. זה שהנאמן דורש לא אומר שהחברה תיענה. תלוי
בשאלה כמה היא לחיצה. ראה זאת כשלח לחמך על פני המים...

מה לדעתך שיעור הנכיון המתאים לנכסים דרג A בסטארווד?
האם אתה מחזיק באגחים? אני מחזיק
 

aeonf

New member
אין לי החזקות בארץ כלל וכלל, ואני לא מחזיק באג"ח סחיר.

אתה מבין מצוין. זה שהנאמן דורש לא אומר שהחברה תיענה. תלוי
בשאלה כמה היא לחיצה. ראה זאת כשלח לחמך על פני המים...

מה לדעתך שיעור הנכיון המתאים לנכסים דרג A בסטארווד?
האם אתה מחזיק באגחים? אני מחזיק
אין לי החזקות בארץ כלל וכלל, ואני לא מחזיק באג"ח סחיר.
לגבי שיעור הניכיון הבאתי לך לינקים מעולים, אז אל תשאל אותי, תשאל את CBRE (מהשמאים המובילים בעולם המסחרי), לגבי A B או C גם זה תוכל לבדוק בעצמך בעזרת הלינקים שלי.
תבדוק גם אם האזור הוא TIER 1 2 או 3
&nbsp
עוד כלל אצבע:
לGS יש חוב בכיר שם, האמת לי שהם ביצעו שמאות מלאה משלם לנכסים, תוכל לקחת בחשבון שהם נתנו מימון סביב ה65% LTV ולחשב את ערך הנכסים המגובים +- אבל קח בחשבון שיתכן ואף סביר להניח שערך הנכסים ירד מאז ההלוואה לGS.
&nbsp
 

yel5

Well-known member
אני מודה לך על הקישור המועיל. כמחזיק, שמח שתומך בעמדת סטרווד

אין לי החזקות בארץ כלל וכלל, ואני לא מחזיק באג"ח סחיר.
לגבי שיעור הניכיון הבאתי לך לינקים מעולים, אז אל תשאל אותי, תשאל את CBRE (מהשמאים המובילים בעולם המסחרי), לגבי A B או C גם זה תוכל לבדוק בעצמך בעזרת הלינקים שלי.
תבדוק גם אם האזור הוא TIER 1 2 או 3
&nbsp
עוד כלל אצבע:
לGS יש חוב בכיר שם, האמת לי שהם ביצעו שמאות מלאה משלם לנכסים, תוכל לקחת בחשבון שהם נתנו מימון סביב ה65% LTV ולחשב את ערך הנכסים המגובים +- אבל קח בחשבון שיתכן ואף סביר להניח שערך הנכסים ירד מאז ההלוואה לGS.
&nbsp
אני מודה לך על הקישור המועיל. כמחזיק, שמח שתומך בעמדת סטרווד
 
ל- YEL5 2 הערות לדבריך

אני מודה לך על הקישור המועיל. כמחזיק, שמח שתומך בעמדת סטרווד
ל- YEL5 2 הערות לדבריך
בעניין הנאמן
לנאמן הספציפי לדעתי יש ידע הבנה וניסיון מעל ומעבר
מה שצריך להבין זה ש- במצב בו מחזיקי האג"ח נותנים
לנאמן הוראות עליו לבצע גם אם לדעתו המחזיקים "דפוקים"
במקרה שלפנינו לדעתי ישנה מלחמה לגיטימית של המחזיקים
(אפשר להתווכח על הטקטיקה)
&nbsp
בעניין השמאות
ל א מדובר במחלוקת על עלות השמאות
המחזיקים התחיבו לממן בהצבעה בכתב.
כל שמאי מתחיל יודע שהשמאות עלולה
בפוטנציה לגרום נזק למישהו (עלולה אך לא חייבת)
ואז השמאי (מי שזה לא יהיה) חשוף לבומבה של
תביעה.
ההבנה של מחזיקי האג"ח ש- "עובדים"
עליהם ושווי הנכסים בדוחות מנופח ולכן האג"ח נסחר
במחיר כל כך נמוך.
&nbsp
&nbsp
&nbsp
 

tby1

Active member
ב - 5000 דולר תקבל בדיוק את מה שצריך

מה זאת אומרת "דורשים"?
אתה יכול לדרוש מהם גם מיליון דולר או 2, באיזה עילה אתה דורש מהם משהו?
אתה יכול לדרוש מה שכתוב בשטר, כל דבר אחר אתה יכול אולי לבקש וכמו כל בקשה זכותם לסרב.
&nbsp
הנאמן להבנתי לא יכול להחליט לקחת שמאי או יועץ כזה או אחר, הוא לכל היותר יכול להציע זאת למחזיקי האגרות, הם בעלי המאה והם בעלי הדיעה.
&nbsp
אגב ב5000$ אגב אתה לא תקבל עבודה רצינית על שווי הנכסים, אולי בפי 10 מזה וגם זה יהיה זול מאד ובספק שתקבל.
&nbsp
אבל תראה את היופי בארה"ב:
https://www.cbre.us/research-and-reports/US-Retail-Cap-Rate-Survey-H1-2019
https://mapping.cbre.com/maps/caprate/app/
&nbsp
הכל שקוף, הכל פתוח, תאמין לי המידע הזה הרבה יותר טוב מכל מידע שיועץ ב5000$ יביא לך. קח בחשבון שהCAP RATES האלה הם לנכסים שהם STABILIZED, האם זה המקרה בסטארווד?!?
&nbsp
ב - 5000 דולר תקבל בדיוק את מה שצריך
על מנת להבין אם אתה נמצא ב- 11% CAP כמו ש "המומחה" חישב או שאתה בסביבה של ה- CAP שהקניונים משוערכים בדוחות:

- CLASS
- TIER של אוכלוסיה
- התחשבות בכמה הקניון יציב

ותקבל טווח כלשהו. בליל לקחת בחשבון האם יש "מוקדי שווי" נוספים כגון אדמה שניתן למכור או בכמה תשתפר ההכנסה כאשר שוכר גדול עוזב והשטח יושכר לאחרים.

הנקודה החשובה שמה שהוגש לבית המשפט, יפגע , לא יעזור למחזיקים ואם רמת ההבנה של הנאמן כל כך נמוכה, אסור לו להיות נאמן.
אני מניח כי "האיש" עצמו מבין מצויין אך כאשר אתה נאמן "למאות" סדרות, העסק הופך להיות פקידותי אדמיניסטרטיבי ופשלות כאלו מתרחשות, הנאמן חייב להפנים כי תפקיד הנאמנות דורש חלקים מקצועיים של בקרה והפעלת שיקול דעת להגנה על המחזיקים - זו מהות התפקיד. וכאן הוא פשוט כשל.
העונש צריך להיות פשוט - שיישא בעלות החרפה שנקראית דוח כלכלי, אז פעפ הבאה במקום להיות פקיד הוא יהיה נאמן.
 
ל- TBY1 אתה מסרב להבין שמי שקובע זה המחזיקים

ב - 5000 דולר תקבל בדיוק את מה שצריך
על מנת להבין אם אתה נמצא ב- 11% CAP כמו ש "המומחה" חישב או שאתה בסביבה של ה- CAP שהקניונים משוערכים בדוחות:

- CLASS
- TIER של אוכלוסיה
- התחשבות בכמה הקניון יציב

ותקבל טווח כלשהו. בליל לקחת בחשבון האם יש "מוקדי שווי" נוספים כגון אדמה שניתן למכור או בכמה תשתפר ההכנסה כאשר שוכר גדול עוזב והשטח יושכר לאחרים.

הנקודה החשובה שמה שהוגש לבית המשפט, יפגע , לא יעזור למחזיקים ואם רמת ההבנה של הנאמן כל כך נמוכה, אסור לו להיות נאמן.
אני מניח כי "האיש" עצמו מבין מצויין אך כאשר אתה נאמן "למאות" סדרות, העסק הופך להיות פקידותי אדמיניסטרטיבי ופשלות כאלו מתרחשות, הנאמן חייב להפנים כי תפקיד הנאמנות דורש חלקים מקצועיים של בקרה והפעלת שיקול דעת להגנה על המחזיקים - זו מהות התפקיד. וכאן הוא פשוט כשל.
העונש צריך להיות פשוט - שיישא בעלות החרפה שנקראית דוח כלכלי, אז פעפ הבאה במקום להיות פקיד הוא יהיה נאמן.
ל- TBY1 אתה מסרב להבין שמי שקובע זה המחזיקים
אתה מעלה טיעונים לגיטימיים נגד המקצוענות
של הנאמן והיועצים הכלכליים.
גם אם אתה 100% צודק עדיין
- המחזיקים יכולים בקלות לפטר את הנאמן
ולהביא למינוי נאמן אחר.
- מי שבחר (ברוב קולות ובהצבעה בכתב)
את היועצים הכלכליים הם המחזיקים
שגם התחיבו לשלם את שכרם.
אז אם המחזיקים לשיטתך בוחרים יועצים
כלכליים "דפוקים" למה "לרדת" על הנאמן?
- אם אתה טוען שהקייס של המחזיקים חלש
ובית המשפט יזרוק אותם מכל המדרגות
מה אשם הנאמן שהמחזיקים אילצו אותו ?
&nbsp
סיכום
אתה חייב לקחת בחשבון (גם אם לא כל כך
נעים לך) שהמחזיקים "דפוקים" ושלא בטוח
שהנאמן לא מקצועי . . .
&nbsp
 
למעלה