שווי 320M$ הוא שווי אופטימי
הם מפנטזים על שווי של 325M$, עלות הבנייה היא 250M$ - ואם יחלצו אותה? גם טוב (לנושים). אפשר גם לממש בהפסד 20%, כ 200M$, ועדיין הנושים יוצאים עם פארי.
רק אם מתחילים לרדת מ 200M$ נושי דלשה חוטפים
מבחינתי כנושה אני לא צריך יציבות אלא שיצליחו לממש את הנכס ולהפגש עם מזומן.
ההסכם כנראה טוב לבעלי האקוויטי (שאה), שכבר אמר פעם שזה אמור להיות נכס מניב טוב ושהוא לא רוצה למכור אותו אלא להחזיק לטווח ארוך.
אני יכול להבין אותו אבל זה לא האינטרס שלנו. האינטרס שלנו הוא להנזיל את הנכס, בלפחות 200M$, ולהפגש עם מזומן.
12M$ תזרים יכול להיות, אבל נראה לי טיפה אופטימי.
זה 205 דירות, שזה אומר 58K$ שנתי לדירה, כלומר 4800$ לחודש.
נגיד שבממוצע זה 3 חדרים (אבל חדש חדש). ממה שראיתי בזמנו בלוח יד2 שלהם אפשר לכוון מ 3000$ ומעלה. 4800$ קצת יקר.
אם יורידו 20% במחיר, מה שאומר פחות מ 4000$ לדירה, ותזרים שנתי של כמעט 10M$, זה כבר יהיה יותר בר קיימא. עדיין לא זול אבל זה נכס משופץ חדש למול נכסים מתחרים בשכונה שהם ישנים ומתפוררים (וישן אצלם זה ישן ישן, לא "ישן" כמו בישראל, אלה מבנים מ 1930), כך שאפשר יהיה "לגנוב" לקוחות שוכרים מבניינים סמוכים שירצו לשדרג. בת"א אפשר לקבל אקסטרה 10% על דירה משופצת קומפלט בלי בעיה. 20% כבר יותר קשה.
הגיוני שאפשר יהיה להנזיל נכס חדש מניב 10M$ שנתי באזור ככה ככה במנהטן ב 200M$ ואז אנחנו יוצאים עם פארי מלא מלא
הבעלים (אקוויטי) אולי רוצה יותר, אבל אנחנו נושים ואין לנו אפסייד מעבר לפארי.