מישהו מבין מה דלשה עושים עם הפרוייקט ב morningside ?

3718

Member
לא מומחה, נראה כהשקעה של 34M תמורת 18% מהרווחים לטווח ארוך

יש פה שני נקודות שצריך לשים לב אליהם:
1) ב 5 שנים הראשונות המשקיע יקבל 99% מהרווחים, ואחר כך 18%
2) יש תוכניות Historic Tax Credit (HTC ) שכפי הנראה נותנת זכוי מס על שפוץ מבנים היסטוריים, והמבנה המשפטי נבנה כדי שהמשקיע החדש יהנה מכל זיכוי המס הזה
&nbsp
כמו שכתבתי, אני לא מומחה ולא עו"ד, כך שקחו זאת בערבון מוגבל מאד.
&nbsp
&nbsp
"
 

dw2322

New member
שווי 170M$ נמוך מדי לנושים

נושי דלשה ג' צריכים ששווי הנכס יהיה לפחות 200M$ כדי לקבל פארי מלא מלא, אחרת ידרשו להתחלק עם סידרה א' (ואולי ב') בשאר הנכסים.

חוב בכיר זה 130M$ ודלשה ג', שהוא חוב משני, עוד 70M$. מכאן והילך זה הון עצמי ורווחים.
 

3718

Member
כמו שנכתב למטה, זה לא בדיוק ככה

1) דלשה תקבל 12M$ בשנה באופן קבוע החל מתחילת השכירות
2) בחמש שנים הראשונות המשקיע יקבל את הרווחים של המשכיר הראשי
&nbsp
&nbsp
בגלל #1 יוצא שהחישוב של 170M$ הוא לא נכון. מצד שני, סעיף #2 מפצה על זה במידה מסויימת, ובנוסף, יש שיקולי מס חשובים, שאני בוודאי לא מבין לעומק.
 
מכניסה שוכר מרכזי ש"לוקח" את כל הדירות ונותן תזרים NOI מובטח

מה שדלשה מקבלת מהמשקיע זה –

השתתפות במימון – כאמור 34 מיליון פרושים עד להשלמה.
מרכיב שכירות קבוע – 12 מיליון דולר בשנה
מרכיב שכירות משתנה – כחלק מהרווחים – לדעתי תרומה לא מאוד גבוהה לתזרים.

בגדול נראה לי הסכם טוב שמכניס יציבות לאג"חים (הכוונה לסדרה ג').
שני דברים לשים לב –
המשקיע הנוסף שנכנס כשוכר ראשי הוא משקיע קשור – לא ראיתי פרטים מלאים אבל כנראה בשליטה של שאה.
אמנם מבטיחים תזרים קבוע של 12 מיליון, אבל לנכס שבסיום הבניה שווה כ 320 מיליון, זה תזרים בהיוון במקדם לא ממש גבוה להבנתי.
 

dw2322

New member
שווי 320M$ הוא שווי אופטימי

הם מפנטזים על שווי של 325M$, עלות הבנייה היא 250M$ - ואם יחלצו אותה? גם טוב (לנושים). אפשר גם לממש בהפסד 20%, כ 200M$, ועדיין הנושים יוצאים עם פארי.
רק אם מתחילים לרדת מ 200M$ נושי דלשה חוטפים


מבחינתי כנושה אני לא צריך יציבות אלא שיצליחו לממש את הנכס ולהפגש עם מזומן.
ההסכם כנראה טוב לבעלי האקוויטי (שאה), שכבר אמר פעם שזה אמור להיות נכס מניב טוב ושהוא לא רוצה למכור אותו אלא להחזיק לטווח ארוך.
אני יכול להבין אותו אבל זה לא האינטרס שלנו. האינטרס שלנו הוא להנזיל את הנכס, בלפחות 200M$, ולהפגש עם מזומן.

12M$ תזרים יכול להיות, אבל נראה לי טיפה אופטימי.
זה 205 דירות, שזה אומר 58K$ שנתי לדירה, כלומר 4800$ לחודש.
נגיד שבממוצע זה 3 חדרים (אבל חדש חדש). ממה שראיתי בזמנו בלוח יד2 שלהם אפשר לכוון מ 3000$ ומעלה. 4800$ קצת יקר.
אם יורידו 20% במחיר, מה שאומר פחות מ 4000$ לדירה, ותזרים שנתי של כמעט 10M$, זה כבר יהיה יותר בר קיימא. עדיין לא זול אבל זה נכס משופץ חדש למול נכסים מתחרים בשכונה שהם ישנים ומתפוררים (וישן אצלם זה ישן ישן, לא "ישן" כמו בישראל, אלה מבנים מ 1930), כך שאפשר יהיה "לגנוב" לקוחות שוכרים מבניינים סמוכים שירצו לשדרג. בת"א אפשר לקבל אקסטרה 10% על דירה משופצת קומפלט בלי בעיה. 20% כבר יותר קשה.
הגיוני שאפשר יהיה להנזיל נכס חדש מניב 10M$ שנתי באזור ככה ככה במנהטן ב 200M$ ואז אנחנו יוצאים עם פארי מלא מלא

הבעלים (אקוויטי) אולי רוצה יותר, אבל אנחנו נושים ואין לנו אפסייד מעבר לפארי.
 

dw2322

New member
השוק אוהב את הדיווח

דלשה ג' מזנק 7-8%, לשער 83, בווליום גבוה שמתקרב ל 3 מלש"ח.
גם 2 הסדרות האחרות של דלשה מטפסות, כי אם ג' יצליחו לראות פארי רק מהנכס הזה אז לא יצטרכו להתחלק איתן בשאר הנכסים ואז יש מצב שבסוף כולם כולם יראו פארי ויהיו מבסוטים.


כמה חבל שלא קניתי יותר בחודש שעבר

מילא. אין תלונות.
 

dw2322

New member
מתוך ה 34 10M$ הולכים כנראה לכסות חוב בכיר

כלומר זה מעלה את יכולת הרקברי שלנו, החוב המשני. זה ברור שזה טוב.

אבל... שאר הכסף פחות ברור לי אם בעצם מחלץ חלק מההון העצמי של הפרוייקט, ואז זה לא הוגן כלפינו הנושים (הן בכיר והן משני), או שכל הפרוייקט בעצם עולה יותר כסף משחשבו קודם (כלומר במקום 250M$ יעלה 270M$) ואז זה לא נורא כי סביר שמי שירצה בעתיד לקנות את הנכס יסכים לשלם יותר כי הושקע בו יותר (לעניין השקעה תחליפית באזור), ואותנו כאמור מעניין שיצליחו לחלץ לפחות 200, ועם פחות 10 זה 190M$ .
 
למעלה