אול-יר טוענת שהכתבה בכלכליסט מהיום מגמתית ומטעה

dw2322

New member
אול-יר טוענת שהכתבה בכלכליסט מהיום מגמתית ומטעה

יניב רחימי וגולן פרידלנדר צולבים את החברה (שגייסה כאן סכום בלתי נתפס של 2.4 מיליארד שקל ושהשוק מציב סימן שאלה די גדול ביחס ליכולתה לפרוע אותו) :
https://www.calcalist.co.il/markets/articles/0,7340,L-3754064,00.html
והחברה מייד מפרסמת הודעה שטוענת שהכתבה מגזימה בתאור הבעיות שלה:
https://maya.tase.co.il/reports/details/1208781/2/0

יכול להיות, אולם בסוף הכתבה גולן ויאיר רושמים שהם שלחו אליה שאלות הבהרה מקדימות והחברה בחרה לשמור על עירפול


אפשר להזכיר שגם מידרוג מתחילים להיות מודאגים, והורידו בחודש שעבר את הדירוג מ A ל (-A)
 

aeonf

New member
הכל פה רקוב מהיסוד, צריך לגרוס פה את הבורסה.

 

Endometriosis

New member
All-Year נתפסה על חם, אבל מכאן ועד שווי החוב הנוכחי

המרחק גדול ואולי (מבלי שניתחתי) אולי גדול מאוד.

שחקני ה- SHORT נהנים מכשל השוק והעובדה שפשוט אין קונים (המוסדיים יגיעו בעוד כמה חודשים אם בכלל), ומספיקים כמה מיליוני ש"ח כדי לשבור את הניירות של החברה כלפי מטה.

המלצה לחברה, לממן מחדש את מה שאפשר או לחלץ מזומנים מהיכן שיש, ופשוט לקנות את החוב. בלי תוכנית רכישה ובלי בטיח ואם יואל מאמין בעסק ורוצה פה עוד עסקים שישים כמה מיליונים מכספו.
 

dw2322

New member
תהיה בעיה עם מימון מחדש

מדוע בכלל האמריקאיות טרחו לנסוע חצי כדור הארץ ולהגיע לחור הזה במזרח התיכון? כי אצלן בבית לא הצליחו לקבל מימון. פה כן.
עכשיו גם בחור הזה אי שם במזרח התיכון לא מוכנים לממן. בעיה.
מי יודע, אולי ימצאו מדינה שלישית שתסכים לחלץ חסידי סאטמר?

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001268718

לכן לפני שקונים איזשהו אגח כדאי לברר קצת מה הברזלים, הנכס מלמטה, וכך לנסות לנחש אם ניתן יהיה להנזיל אותו, גם בהנחה במחיר, וככה כן להצליח לשלם (וראה הדיון שהיה לנו על דלשה ג, שאני מקווה שמימוש הנכס, גם במחיר פחות מלבב מצד הבעלים (המפנטז על 325M$, עלות בנייה 250M$ ואנחנו מוכנים למכור אותו גם ב 200, על 205 דירות חדשות באזור ככה ככה במנהטן), אם יצליח לעשות refinance? בכלל נהדר, אבל אפילו לא התייחסנו ברצינות לאופציה הזו)
 

aeonf

New member
נו יופי, גייסו "חוב" בסיכון של אקוויטי

ואז עושים תספורת דרך השוק ויכולים לטפוח לעצמם על השכם "הנה שילמתו את כל חובותינו"
שבוע שעבר מכרתי את שארית אחזוקותי בארץ ואני המאושר באדם, לא נוגע פה בשוק גם עם מקל.
&nbsp
 

Endometriosis

New member
אני דווקא אוהב את השוק המקומי, לצערי קשה לפעמים למכור בחסר

אבל הרבה פחות מפעם.

חדרי העסקאות של לאומי, פועלים, בינלאומי-יובנק, IBI וגם מיטב דש, הפכו להיות מקצוענים ואפשר להשיג יתרות למכירה בחסר של אג"ח-ים בסדרות גדולות (מעל 150 מ' נקוב) יחסית בקלות ואפילו לתקופות ארוכות.

הפחד הוא שהמוכרים יעלמו כאשר צריך לסגור את ה- SHORT, כלומר בעיית הנזילות היא חרב פיפיות, פועלת לשני הכיוונים. צריך ניהול סיכונים עם משמעת גבוהה מאוד כדי להרוויח כסף והאלגוריתמים הטובים עוזרים לכך.
 

aeonf

New member
ואני מוצא את זה עצוב

כלומר יפה וכל הכבוד שאתה מרוויח משורטים אבל כל המטרה של שוק ההון והבורסה בארץ היא לתת אפשרות השקעה למשקיע הקטן שירוויח כסף, בארץ מי שמרוויח זה שחקנים ושאר בעלי העניין והמתווכים, המשקיע הקטן אוכל את הצינור.
&nbsp
 

Endometriosis

New member
המטרה של שווקי ההון והבורסה היא לתווך בין המשקיע ובין היזם

ולא לתת למשקיע הקטן להרוויח לכן מי שרוצה דברים בטוחים שישקיע במק"מ.

אין ספק שהחתמים, המתווכים, היועצים, המשווקים (ברוקרים) והשחקנים המתוחכמים יודעים להרוויח, לפעמים גם בלי קשר למצב הרוח של השוק. ולעיתים גם המשקיעים הקטנים נדפקים בשל היעדר יכולת לגשת למידע והיעדר יכולת מספקת לנתח את המידע. אבל זו דרך העולם ויעברו שנים רבות אם בכלל המצב ישתפר.
 

3718

Member
החברה סיפקה תשובות לבורסה

https://www.calcalist.co.il/markets/articles/0,7340,L-3754108,00.html

תאכלס, אי אפשר להבין כלום משתי הכתבות

הכתב זורק בוץ ("איך מקבלים שכירות על מגרש ריק?") , והחברה עונה לו שהשוכר עומד לבנות שם
מי צודק, לא יודע, אבל אני לא מרגיש שאני יודע יותר על החברה בזכות הכתבות
 

ערני222

New member
ל:3718-חכירת מגרש ריק לבנייה

גם בישראל ,ישנם מיקרים שחוכר מקרקעין -משלם על הנכס הריק ,עוד טרם הבניה .
למשל, חוכר שחפץ בשינוי תב"ע לצורך בניית שטח מיסחרי ,
או הוספת קומה\קומות למה שמותר לבנייה כיום .
בסביבתי ,שכר יזם מאדם פרטי מבנה ישן ,כרת חוזה עם המשכיר ובנה שם מגדל מסחרי חדיש וגבוה ,לאחר 3 שנים ששילם דמי חכירה כשהנכס היה ריק -כי התוכנית עוברת ועדה והתנגדויות עד לאישורה...
&nbsp
 

yel5

Well-known member
בכל הקשור לאגח "אמריקאי" בעת הזו, אני יכול לומר 2 דברים:

1. לא לנסות לתפוס סכין נופלת. כמה שהאימרה הזו שחוקה היא נכונה. האגחים המגמת ירידה מתמשכת זמן רב. למה לקנות היום את מה שניתן לקנות מחר יותר בזול? אני לא מתיימר לומר מתי הירידות יעצרו, אך כן אפשר לראות שמגמת הירידות נמשכת.
2. כדאי לפזול בעת ירידות גם על יתרות השורט. ב- 03.01.19 יתרות השורט באגחי אול יר היו 93M ע.נ ובספנסר - 48M ע.נ.
ביחס לע.נ המונפק זו טיפה בים, אך הסכומים לא אפסיים ומבטאים ציפיה לרווח.
אציין רק שאינני מחזיק ואף פעם לא החזקתי בפוזיציית שורט. עם זאת, יתרות שורט מעניקות מבט על ציפיות חלק משחקני השוק, וככל שהן גדלות ישנם יותר כאלה שמצפים להמשך ירידות.
 

ערני222

New member
אול ייר כמה נקודות

מקריאת הכתבה אתמול בכלכליסט -מצטייר הליך מעורפל ביחס לפעילויות .
למשל, מעלה הכתוב )albee( שאלה לגבי תשלום מראש על קרקע לא בנוייה.
ובכן-זה ניתן ליישב ללא קושי -לא פעם קורה,גם בישראל, יזם בניה שוכר מבעל מקרקעין אדמה ,"חוכר" ליתר דיוק, ומגיש תוכניות עם הייעוד שרוצה -וזה אורך זמן
כך ארע בסביבתי שבמקום בנין ישן בן קומה אחת נבנה מגדל -והשטח היה ריק משוכרים משך כמה שנים עד לאישור הבניה ותחילתה.
נקודה אחרת north flats = שם היה בית ספר ישן ,שהוסב לבנין יחידות דיור להשכרה .גם זה הגיוני.
מה שמפריע בעיקר זה אי הגילוי המלא שהחברה לא נותנת מידע על השוכרים -עושה זאת ע"י שוכר ראשי שמשכיר להם .כך אין מידע בזמן אמיתי על יחס המימון של הפרויקט .
 

Endometriosis

New member
All-Year אולי חכמה בתשובות אבל ממש לא פיקחית (ניתוח מעמיק)

המחירים של האג"ח בשוק משקפים כניסה קרובה להסדר חוב, והתנהלות החברה לא מסייעת בייחוד הכנסת השותף עם הון מועדף לשלושה פרוייקטים טובים של החברה כדי לעמוד בתשלומים לאג"ח בנובמבר 2018.

ננסה לפרק אחת לאחת את הטענות בכתבה.

טענה אחת של החברה נוגעת לארבעה נכסים, אחד מהותי, שלבדיקת הכתבים החברה מדווחת שהם מניבים שכירות אבל בפועל אין בהם שימוש. כלומר הכתבים מחשידים את החברה בקומבינה עם צד שלישי להעברת הכנסות משכ"ד כדי לרשום רווחי שערוך מהותיים (בשל CAP RATE נמוך יחסית).

עם הטענה הזו קשה לחברה להתמודד וזמנים יגידו, אבל בהתייחס לשלוש הנכסים האלו, אפשר לומר שההכנסות ביחס לשווי הכנסים הכללי (אם הוא אמיתי) אינן מהותיות.

טענה שניה נוגעת למחיר ההשכרה בפרוייקט הדגל Denizen בשכונת בושוויק. גולדמן עצמו הסביר בשיחת הועידה שהחברה מנסה להשכיר בעצמה את הדירות ולקראת תום הרבעון, כדי לעמוד ביחס EBITDA ל- CAP, היא משכירה כמות דירה כמקשה אחת לשוכר ראשי. החברה עשתה כך ב- 30.06.2018 וב- 30.09.2018 ודיווחה על כך אפילו בדיווחים מתפרצים. לגבי הטענה למחירי השכירות ביחס למדווח באתר StreetEast, אז נכון שדווחו 253 עסקות במחיר 2,920 USD לחודש. מאידך, לא מפורט לאילו דירות מתייחס המחיר (ככל הנראה הקטנות סטודיו ולא דירות חדר ושני חדשים) ושימו לב השמאי קבע בהערכת שווי הנכס ל- 30.06.2018 שהמחיר הממוצע בין הדירות בשוק החופשי הוא 3,410 USD בשים לב לכל סוגי הדירות. הדירות שנותרו כעת להשכרה הן בעיקר דירות חדר ושני חדרים במחיר ממוצע של 3,204 USD.
כאן שוב הסבר החברה והנתונים ביחס לעסקאות מציגים תמונת מוזרה כאילו החברה משכירה את הנכסים בסכום נמוך מזה שהיא משכירה לשוכר הראשי. השורה התחתונה היא שככל הנראה הערכת השווי של הפרוייקט מוטה כלפי מעלה בסכום מוערך של כ- 50 מ' דולר (יותר מ- 10% מההון של החברה). אגב הפרוייקט עצמו נחשב לאחד הטובים בשכונה והוא כמה דרגות מעל הממוצע הקיים ולכן נהנה מביקוש גבוה.

לסיכום, החברה חייבת להתעורר כי רמת הנזילות שלה חלשה. היא אמנם לא תקרוס מחר בבוקר אבל כיוון שבהיעדר נגישות לשוק ההון, ובהיעדר נכסים חופשיים משעבוד, היא חייבת להכניס שותפים חדשים או לממן מחדש את הנכסים או בעדיפות גבוהה למכור נכסים, כדי לשפר את רמת הנזילות ולייצר כרית יתרות נזילות של 30 מ' USD (מעבר לפירעון קרן וריבית ובניכוי ה- NOI) כדי לעבור את השנתיים הקרובות בשלום. למזלה של החברה, הנכסים העיקריים שלה הם נכסים טובים, והאמינו לי שלבעל השליטה ושאר בעלי העניין בחברה (המבין יבין) קיימים נכסים רבים נוספים (רובם צמודים לנכסים הקיימים של החברה), והם יכולים לעשות יותר. בשווי הנוכחי הסדרות הלא מובטחות מהוות השקעה מעניינת, אבל רק למתוחכמים ולמכירים את התחום באופן טוב יותר מהמוצג כאן.
 

Ron W

New member
מבלי לגלוש לפוליטיקה - מדובר בחרדים המחודדים והפויילע שטיקים

 

Endometriosis

New member
ברור שיש פה התנהלות מעוררת תמיהות אבל בסופו של דבר

בהיבט הנכסי, הנכסים של החברה הם ברובם נכסים טובים, רובם מושכרים במחירי שוק פחות או יותר.

ההתנהלות של שימוש בשוכר ראשי שהוא גוף שככל הנראה קשור (אותו הזרם החסידי ואפילו אותה הישיבה) לבעל השליטה מחשידה כיוון שהוא כאילו נעשית כדי לסייע למעריך השווי לייצר את המונה במשוואה. וכאשר המכנה במשוואה מייצר כופל 20, המשמעות של המונה (NOI) היא קריטית.

אגב מפליא אותי שיניב וגולן מכלכליסט לא שלחו מישהו עם כמה דולרים להגיש טופס לרשות החברות בניו יורק עם שם השוכר הראשי THE NY ZEN LLC ומספר DOS ID #: 5347845 ורמז קטן, הוא שהתאגיד התאגד בתאריך Initial DOS Filing Date: MAY 24, 2018.
 

aeonf

New member
שווי נכסי זה נחמד

עוד יותר נחמד זה תזמ"ז, בטחונות זה טוב לך (אולי) IF SHIT HITS THE FAN.
מה שחשוב זה יכולת שירות חוב, מה הDSCR של החברות זבל האלה?
כל התוכנית העסקית של רוב (כל?) החברות הללו היא לא יכולת לשרת את החוב אלא רק לגלגל אותו לפי שווי נכסים מנופח לחלוטין ובסביבה של ריבית עולה. בהצלחה עם זה.
&nbsp
 

Endometriosis

New member
אין בכלל ויכוח, אתה צודק לגמרי והשוק חושב כך

יחס חוב ל- EBITDA, יחס EBITDA לתשלומי ריבית (ולקרן ומניות בכורה), יחס FFO לחוב, ויחס חוב ל- CAP, כולם מצביעים על חברה ממונפת עם יכולת שירות ריבית נמוכה (וברמת סיכון גבוהה) ויכולת שירות חוב (קרן) לא קיימת ללא מכירת נכסים או הכנסת שותפים (מימון מחדש רק דוחה את הקץ).

אין לי מושג אין החברה מדורגת בדירוג הנוכחי ואין לי מושג איך מישהו השקיע בהנפקות של האג"ח הלא מובטחות בריביות ההזויות האלו.

מימון מחדש של נכסים יבוצע בריבית גבוהה מ- NOI היחסי ועם הזמן החברה תרשום הפסדי שערוך מהותיים בייחוד כיוון שבסוף היא תאלץ למכור נכסים כדי להישאר בחיים.

בינתיים החברה מתעלמת ממצבה ומכניסה שותף בהון מועדף (מניות בכורה) בלי שהתנאים מפורטים כחלק מהשיטה לנסות להרגיע את המשקיעים. נכניס שותף בהון מועדף כדי לצמצם יחס חוב ל- CAP גם אם נפגע ביחסי הכיסוי. נממן את שלב II של דניזן בושוויק בריבית שעולה על ה- CAP RATE כדי להשיג נזילות לשנה/שנתיים הקרובות. מה יהיה אחר כך ? יהיה בסדר... (ולא, לא יהיה בסדר).

ועדיין ברמת המחירים הנוכחית של האג"ח ובאופי הפעילות של החברה, רמות המחירים של האג"ח של החברה מגלמים קטסטורופה שלפי דעתי לא תקרה. המחירים מגלמים עלייה לשיעורי היוון של כמעט 7% (מעולם לא היו בבושוויק) וגם אז משקיע האג"ח הלא מובטחות יעשו בקלות 15% בשנה על הכסף בתרחיש הפחות טוב. בתרחיש הטוב, כנראה ויוכלו להרוויח יותר.
 

Ron W

New member
בסוף יסבירו שאסור ליהודי להלוות בריבית ולכן נענשנו בעזרתם.

 
למעלה