תשובות
1. קשה להקביל במונחים של ישראל, כי זה ארה"ב ויש שם הרבה יותר פשע ורובים אבל העיקרון דומה להרלם עד כמה שאני יודע, גם הארלם הוא לא מקשה אחת, הפרשי המחירים בשכונה יכולים להיות מטורפים, גם פה הכלל הוא ככל שאתה מצפין זה פחות טוב, עד רחוב 125 זה עוד איכשהו בסדר.
2. בטוח שיש לך תדע איפה, זכור בארה"ב משנה כמה מ"ר לא חדרים.
3. תשואת ההשכרה לא רלוונטית אא"כ הם מתכננים להשכיר וזה סיפור אחר, אין לך יכולת לחשב מה התשואה נטו כי אין לך מושג איזה מיסים הם ישלמו וכמה יעלה לתחזק את הבניין (דורמן? חדר כושר? כמה שטחי שירות? וכו').
5. יתכן, איני מומחה גדול לשכונה.
 
"לגבי הפרוייקט אחרי שהוא גמור האם לא ניתן יהיה למכור אותו לקרן ריט?"
ניתן אחרי שהוא יהיה מאוכלס אבל לך תדע בכמה...
 
באילו תשואות קרנות ריט אמריקאיות למגורים קונות נכסים במנהטן?
אל תתפוס אותי במילה אבל נראה לי שסדר גודל של 4% אפשר לקבל אבל מגמת הריבית בעלייה אז לך תדע.
 
שים לב שמבחינת הנושים לא צריך להרוויח על הפרוייקט. אם מצליחים להעיף אותו כגמור ב 250M$ (ל 205 דירות) אז שיקמת את כל ההון העצמי ונושי ג' רואים פארי.
 
אתה שוכח הוצאות עסקה! הוצאות שיווק יכולות להיות בקלות 10M$, תוסיף עלויות משפטיות, עלויות מימון, מס הכנסה ומיסי עירייה עד שנמכר.
 
לא נכנס למספרים כי איני מכיר את האג"ח ולא את החברה (גם לא מעניין אותי).
 
1. קשה להקביל במונחים של ישראל, כי זה ארה"ב ויש שם הרבה יותר פשע ורובים אבל העיקרון דומה להרלם עד כמה שאני יודע, גם הארלם הוא לא מקשה אחת, הפרשי המחירים בשכונה יכולים להיות מטורפים, גם פה הכלל הוא ככל שאתה מצפין זה פחות טוב, עד רחוב 125 זה עוד איכשהו בסדר.
2. בטוח שיש לך תדע איפה, זכור בארה"ב משנה כמה מ"ר לא חדרים.
3. תשואת ההשכרה לא רלוונטית אא"כ הם מתכננים להשכיר וזה סיפור אחר, אין לך יכולת לחשב מה התשואה נטו כי אין לך מושג איזה מיסים הם ישלמו וכמה יעלה לתחזק את הבניין (דורמן? חדר כושר? כמה שטחי שירות? וכו').
5. יתכן, איני מומחה גדול לשכונה.
 
"לגבי הפרוייקט אחרי שהוא גמור האם לא ניתן יהיה למכור אותו לקרן ריט?"
ניתן אחרי שהוא יהיה מאוכלס אבל לך תדע בכמה...
 
באילו תשואות קרנות ריט אמריקאיות למגורים קונות נכסים במנהטן?
אל תתפוס אותי במילה אבל נראה לי שסדר גודל של 4% אפשר לקבל אבל מגמת הריבית בעלייה אז לך תדע.
 
שים לב שמבחינת הנושים לא צריך להרוויח על הפרוייקט. אם מצליחים להעיף אותו כגמור ב 250M$ (ל 205 דירות) אז שיקמת את כל ההון העצמי ונושי ג' רואים פארי.
 
אתה שוכח הוצאות עסקה! הוצאות שיווק יכולות להיות בקלות 10M$, תוסיף עלויות משפטיות, עלויות מימון, מס הכנסה ומיסי עירייה עד שנמכר.
 
לא נכנס למספרים כי איני מכיר את האג"ח ולא את החברה (גם לא מעניין אותי).