דורון צור מציע להתחיל להכנס לאגח קונצרניות

dw2322

New member
דורון צור מציע להתחיל להכנס לאגח קונצרניות

הדב הידוע
מציע להתחיל לקנות סחורה בשוק הקונצרני.
אי אפשר לאמר שאחרי דצמבר המזעזע אין קנדידטים מעניינים בשוק...

https://www.themarker.com/blogs/dorontsur/BLOG-.premium-1.6789185
 

Endometriosis

New member
דורון לא מפרט דוגמאות (קצת מוזר) אולי אנחנו נעזור לו


אשמח לקרוא (ובהמשך גם לתת) המלצות לאג"ח עם שעבודים [בעדיפות לשעבוד ראשון (נכס אמיתי לא חשבון עודפים...) שאינו נכס תנודתי ושניתן לממשו בפרק זמן סביר במפגש בין מוכר לקונה] או כאלו ללא שעבודים, עם התניות פיננסיות ומשפטיות טובות מאות, בחברות דפנסיביות שיודעות לייצר תזרים מזומנים משמעותי.
 

רונן 99

New member
אשמח לקבל דוגמאות

לאגחי"ם שנוצרו בהם הזדמנות השקעה בעקבות הירידות האחרונות או בכלל.
תודה מראש.
 

aeonf

New member
שיעבודים זה נחמד

השאלה שיעבודים לפי איזה מחיר נכס.
רפרפתי להנאתי היום באיזה מצגת של דלשה (ממונפים ברמות מטורפות, סכנת נפשות), עוד אחת מזבלוני הBVI שהונפקו פה.
יש להם נכס טוב באזור מעולה במנהטן בשווי לטענתם של מעל 80M$, כדי להגיע לשווי הזה הם היוונו את הנכס בפחות מ4% (נכס מסחרי, לא למגורים), 3.7% כזכור לי, איזה מטומטם מוכן לקבל שווי נכס כזה?!?
&nbsp
 

Endometriosis

New member
אכן צודק, וזוהי דוגמה טובה. בוא נבחן את סדרה ב' של דלשה

דוגמה קלאסית לאג"ח שנראה מבטיח, עם שעבוד ראשון אבל בדיקה קצרה מראה שרמת הסיכון גבוהה.

גובה הסדרה, 253 מ' ש"ח או 67 מ' דולר וריבית 4.6% שקלית, פרעון קרן לשיעורין של כ- 5.56% בשנים 2019-2022 מה שמשאיר קרן לתשלום 77.78% בשנת 2023 (ספטמבר).

הבטוחות הן נכס משועבד הוא חברת נכס שיש בה 8.3 מ' דולר במזומן ומחזיקה בנכס מסחרי Gansevoort 55, מבנה בן 5 קומות (28 אלף מ"מ) שמייצר NOI של 3.29 מ' דולר בהסכם שכירות ל- 15 שנים לחברה ציבורית קטנה.

מבחינה תזרימית בעייתי, אין ספק שהחברה המנפיקה צריכה תזרים חיצוני ממקורותיה האחרים כדי לשלם את הקרן והריבית אלא אם תמשוך מזומן מחברת הנכס.

מבחינת שווי הנכס לבטוחה, אני לא נכנס לשיעורי ההיוון ואני מפקפק בשיעור ההיוון של מעריך השווי של החברה. בשורה התחתונה אם החברה לא צולחת השנים הקרובות, ותקלע לבעייה תזרימית שתחייב פעולה, ואולי מכירת הנכס, קיים חשש ממשי שתהיה פה תספורת לבעלי האג"ח (לאחר הוצאות מימוש הנכס, משפטיות ועוד ועוד).
 

3718

Member
ולכן הוא נסחר ב 80, אם לא היה סיכון, הוא היה נסחר ב 100

השאלה היא - האם המחיר היום שווה את הסיכון?
&nbsp
וזו השאלה הקשה באמת
 

dare devil ית

New member
אל תשכח שזה BVI

כלומר זה לא בית משפט מקומי שיתן לך סעד. אם יהיה דיפןלט:
1) תהיה נתון לחסדי החוק באיי הבתולה (רמז קטן- החברה רשומה שם לא כי היה קופון לרשם החברות שם, אלא כי רישום שם נותן לה כל מיני יתרנות, יכול להיות שחלק מהם זה יתרון עליך)
2) יקח הרבה מאד מאד זמן עד שתראה את הכסף, ןחלק גדול ממנו ילך לעורכי דין)
 

3718

Member
ואת מסוגלת לכמת את זה? מישהו מסוגל? בינתיים מפחידים אותנו

בינתיים בעיקר מפחידים אותנו עורכי דין שיש להם אינטרס מובנה לנפח את עבודתם
 

dare devil ית

New member
אף אחד לא מסוגל במדויק

אבל מי שרוצה לפתוח פוזציה צריך לקחת את זה בחשבון.
נניך לקחת אגח של חברת נדלן מניב בארץ (בוא ניקח סלע נדלן) ונתחיל להוסיף על התשואה שיש שם תוספת סיכון לכל אחד מהסיעיפם.
 

Endometriosis

New member
הנכס שמוערך כיום בכ-77 מ' דולר נקנה בשנת 2012 ב...

15.6 מ' דולר בלבד ואתם שואלים את עצמכם איך התנפח השווי תוך מספר שנים ספורות לשווי הנ"ל.

מעריך השווי מסביר שזה בעיקר בגלל השוכר הנוכחי והסכם השכירות עמו ושימו לב הוא השתמש בשיעור היוון (Cap Rate) של 3.5% בלבד !!! למרות שנקודת הייחוס בהערכות שווי אחרות לנכסים דומים הייתה בין 5.8% ל- 6.2%

שווי הנכס בשיעור היוון של 6.2% (בניכוי הוצאות בניה של 11 מ' דולר) הוא 38.63 מ' דולר בלבד.

אגב ה- NOI מכסה את הוצאות המימון בלבד ועם קצת עזרה ממקורות אחרים גם את תשלומי הקרן בתקופת שלוש השנים הקרובות.

שימו לב כמה חשוב להבין מהו הנכס שעומד תחת האג"ח המונפק ומה שיעור ההיוון שלו ומכאן הבנת שולי הבטחון.

בהרבה חברות נדל"ן אמריקאיות ההון העצמי הוא כולו מורכב מהערכות השווי. ובמקרים רבים למעשה בעלי המניות השתמשו בגיוס האג"ח על מנת לחלץ את ההון העצמי שהשקיעו במזומן כנגד מימון הנכס על ידי בעלי האג"ח תוך שימוש בהערכות שווי מנופחות.
 

dw2322

New member
אאוץ'
תודה על הניתוח


האגח נסחר כיום בתשואה של 10% "בלבד"
איך נותנים לדברים כאלה דירוג -A


אני רואה שלדלשה יש עוד 2 סדרות: א ו-ג. התשואה בהן כפולה מבסידרה ב' ה"סולידית" עליה הסברתם.
 

dw2322

New member
מצאתי כתבת נדלן על פרוייקט morningside של דלשה

https://therealdeal.com/2016/06/16/delshah-closes-on-112m-assemblage-in-morningside-heights/

לקחו מתחם של בית חולים mount sinai ומסבים אותו ל 200 דירות יוקרה.
המיקום במנהטן נראה לא רע, קרוב לברודווי, לאוניברסיטת קולומביה ולפארק מורנינגסייד. מישהו פה מכיר את מנהטן ויודע איך האזור הזה נחשב?

האם מחיר של מיליון דולר לדירת 3 חדרים במנהטן הוא מחיר טוב שאפשר לממש?
(הם בטח יבקשו יותר, אבל נגיד שהשוק לחוץ ומוכנים למכור בהפסד קטן)
לפי הכתבה רשום שבאזור הזה משכירים דירות 3 חדרים ב 2600$ עד 5000$ דולר (נו נו, ותל אביבים אצלנו חושבים שפה יקר
) אבל אנחנו פה לא בשביל להשכיר אלא כדי ללחוץ עליהם לממש את הנכס ולהחזיר את הקרן. עכשיו השאלה היא האם ניתן יהיה להפטר מהנכס המשופץ במחיר סביר?

מיליון דולר לדירה שמכניסה 5000$ לחודש זה 6% תשואה, ובמנהטן כנראה יחטפו דברים כאלה, לא?
(אצלנו בת"א מדברים על 2%, אז 6% זה פצצה)
טוב, השאלה אם באמת יהיו שוכרים במנהטן לדירת 3 חדרים משופצת ב 5000$ לחודש? נשמע לי לא זול, בטח לסטודנט באוניברסיטת קולומביה.
אלפיים דולר זה כבר כן מחיר תל אביבי ובת"א יש סטודנטים שמוכנים לקחת דירת 3 חדרים משופצת ב 7000 שקל (יוצא 3500 שקל לכל שותף, יש סטודנטים מבוססים כאלה, או שמוותרים על הסלון ואז לשלישיה יוצא לכל אחד 2300 שקל וזה לגמרי סביר) אבל זה מוריד את התשואה ל 2%.
לחילופין מי שיכול להתעניין בנכס אלה רופאים מבית החולים. רופאים אלה לקוחות עם הרבה כסף, על זה למשל בונה הפרוייקט החדש בכיכר המדינה, שקרוב לאיכילוב (תשכחו ממיליון דולר לדירה אצלם, יותר בכיוון 5-10 מיליון שקל
על פריים לוקיישן משלמים יקר)
 

dw2322

New member
עוד כתבה, זה 205 דירות

הוסיפו עוד 5 דירות לפרוייקט.
העלות היא 250M$ כלומר כדי לא להפסיד ולהחזיר את ההון העצמי צריך למכור כל דירה ב 1.2M$ (ואז גם שאר הסדרות תהיינה מרוצות, כי לא נוגעים להן בהון העצמי וגם הן תוכלנה לשלם פארי, אחרת מתחילים לאכול מכל יתרת הנכסים)

https://therealdeal.com/2017/08/10/...el-aviv-for-250m-morningside-heights-project/
 

dw2322

New member
ראיון עם הבחור, ממרץ 2018

ילדון בן 40, שלמד עריכת דין, ובלי פוקוס עיסקי. מתעסק עם הכל.

https://commercialobserver.com/2018/03/michael-shah-delshah-capital-new-projects-retail-market/
בוא נגיד שזה לא חיים כצמן. גם לא עזריאלי (גם לא דנה)

צריך להחזיק אצבעות שהילדון יודע מה הוא עושה ולא קופץ מעל לפופיק.

רק הפרוייקט הזה לבד ליד בית החולים זה לא צחוק, ואני לא בטוח שבת"א מישהו היה נותן לילדון בן 40 להרים אופרציה של מיליארד דולר עם כספי המוסדיים.

לא אומר שאי אפשר לחלץ מפה את הפארי (ואז לקנות אותו ב 75 סנט על הדולר זה דיל לא רע), כי כנראה הבחורצ'יק הצליח לקמבן קרקע במנהטן במיקום טוב ובמחיר טוב, אבל פה בארץ המוסדיים היו עושים חיים הרבה הרבה יותר קשים ליזם צעיר שעדיין לא ניגב את החלב מהשפתיים.
אני יכול להבין למה הגיוני שנייר כזה יסחר בדו ספרתי. מי המשוגע שקנה בהנפקה נייר כזה ב 6% ?

זה לא גב ים ואפילו לא ישרס. מה ששלמה אייזנברג שכח הילדון הזה עדיין לא למד.
אפילו לחנן מור או אאורה אני נותן יותר רספקט.

אבל בלמעלה מ 20% תשואה? סידרה ג לא נראה כמו השקעה בלתי סבירה, ולקחתי קצת היום, אבל אי אפשר לאמר שאני לא משקשק קצת כשרואים מי מנהל לי את העסק.
זה לא חיים כצמן.

לפי הכתבה 2 בניינים ראשונים אמורים להיות גמורים במרץ 2019 ובסופשנה אפשר להפטר מכולם. בשאיפה לפי 1.2M$ לדירה
 

dw2322

New member
לשכונה קוראים morningside hights

ואני מבין שהדיינר של סיינפלד נמצא שם
עליו גם שרה סוזאן וגה את Tom's diner
https://www.youtube.com/watch?v=-26hsZqwveA
בזמן שמקשיבים לשיר המוצלח אפשר לעיין בנתונים סטטיסטיים אודות השכונה:
https://en.wikipedia.org/wiki/Morningside_Heights,_Manhattan
http://www.city-data.com/neighborhood/Morningside-Heights-New-York-NY.html
https://archive.nytimes.com/www.nytimes.com/ref/realestate/nabe-morningside-heights.html
לוח יד2 למכירה בשכונה:
https://www.nytimes.com/real-estate...-heights-new-york-ny-usa&redirect=find-a-home
לוח יד2 להשכרה:
https://www.nytimes.com/real-estate...-heights-new-york-ny-usa&redirect=find-a-home
1.2M$ ל 3 חדרים חדשה זה לא זול אך לא מנותק מהמציאות. 2600$ אין בעיה לקבל. 5000$ זה כבר יהיה הרבה הרבה יותר קשה.

אין מה לאמר. אמריקה. גן עדן למשקיעים (משקיעים כמונו מהצד השני של כדור הארץ יכולים לקבל פרספקטיבה מסויימת על השקעת נדלן במקום מעולם לא ביקרו)

רוב הבניינים שם ישנים, מלפני 1939, הרבה יותר מאשר בארץ, ככה שמי שרוצה לגור בשכונה בבניין לא ג'יפה מתפורר כנראה יעריך בניין משופץ, וגם ישלם על זה.
אף אחד שם כמעט לא נוסע ברכב פרטי (זה חשוב כי אני מנחש שדלשה לא בונים חניון תת קרקעי מתחת למבנים הקיימים (צעצוע שגם יקר וגם לוקח זמן)). כולם הולכים ברגל או נוסעים בסאבווי או באוטובוס או באופניים.

הרושם שאני מקבל שזה נכס שאחרי שיושלם (תוך שנה מהיום) אפשר יהיה להנזיל אותו לפי מה שרשום בספרים (אולי יותר אבל אז זה יהיה בוננזה ממנה יהנו שאר הסדרות ומשקיעי האקוויטי, סבבה, שיהיה להם לבריאות, אותנו ב-ג' מעניין להחזיר את הפארי ותו לא) וזה לא ישראבלוף כמו הנכס של סידרה ב', אבל אני לא איש נדלן ניו יורקי, לכן אם מישהו מכיר את ניו יורק יכול להיות מעניין לשמוע מה הוא אומר.
 

aeonf

New member
כמה הערות

1. שלא תטעה, זוהי שכונה פח.
2. בארה"ב לא סופרים חדרים, סופרים חדרי שינה.
3. בארה"ב השכ"ד כולל את הארנונה ושאר מיסים עירוניים וגם ועד בית כלומר הנטו שרואה הבעל בית הוא הרבה יותר נמוך, בין 25% ל50% פחות ממה שהוא מקבל.
4. בארה"ב מתמחרים לפי רגל מרובע, כמה חדרים פחות משנה.
5. איני יודע איפה בדיוק הפרוייקט (לא אכפת לי), אבל אין הומגניות של מחירים בשכונה, ככל שאתה מצפין ככה המחירים יורדים והאזור אטרקטיבי פחות.
&nbsp
איני יודע בכמה יהיה אפשר להנזיל אותו ובכמה הוא רשום בספרים אבל צריך לקחת בחשבון שאם מוכרים את כל הבניין כולו במכה אז זה רק לקרן כזו או אחרת ואז צריך לעשות הנחה רצינית כי קרן לא תקנה ב3%. אם ימכרו לרוכשים רגילים אז זה דורש גם הוצאות שיווק גדולות וגם לוקח הרבה יותר זמן, זה לא שסיימת לבנות ותוך חודשיים הכל מכור.
&nbsp
 

dw2322

New member
תודה על הפידבק


1. מה זה פח, במונחים תל אביבים? נווה שרת? יותר נמוך: יד אליהו? או עוד יותר נמוך: שכונת התקווה או נווה שאנן?
ראיתי שהארלם נמצאת די ליד, וכמה שזה (הארלם) אזור פח הבנתי שהוא משתפר בשנים האחרונות (או שזה מה שמספרים לישראלים כדי למכור להם דירות ב"זול" ?) גם נווה שאנן האפריקאית אצלנו משתפר אבל עדיין לא הייתי רוצה לגור שם (אבל תתפלא, חבר'ה רווקים לא פוסלים את האופציה לשכור שם באופן גורף, האזור לאט לאט עובר ג'נטריפיקציה)
2. לפי הכתבה היה רשום 2 bedrooms, מכאן תרגמתי למונח ישראלי 3 חדרים.
לא מצאתי תיאור של הדירות בפועל, אבל אולי ישנו איפושהו?
3. אאוץ'. כלומר לתשואת ההשכרה השוטפת שכאילו נראתה לא בלתי סבירה צריך לעשות תספורת

5. אם אני מבין נכון זה יחסית בחלק הדרומי, והשווה יותר, של השכונה.

לגבי הפרוייקט אחרי שהוא גמור האם לא ניתן יהיה למכור אותו לקרן ריט?
מאחר וזה בניין משופץ אז נראה הגיוני שזה יהיה נכס מעניין כי זהו, כבר לא צריך להתעסק יותר עם שיפוצים (שיכול להיות די מכה בבניינים בני הרבה עשרות שנים), ואם בסביבה אין יותר מדי בניינים משופצים תחליפיים (כל השכונה זה בניינים ישנים נושנים) אז הגיוני ששוכר יחפש קודם אצלם לפני היתר, וזה עוד משהו שנראה נחמד לקרן ריט, שלא צריכה להתעסק עם בלבולי מוח (להבדיל מפרטי אמריקאי שאולי כן יסכים לקחת נכס פחות טוב ולהתעסק יותר זמן עם ההשכרה והתיקונים)
באילו תשואות קרנות ריט אמריקאיות למגורים קונות נכסים במנהטן?

שים לב שמבחינת הנושים לא צריך להרוויח על הפרוייקט. אם מצליחים להעיף אותו כגמור ב 250M$ (ל 205 דירות) אז שיקמת את כל ההון העצמי ונושי ג' רואים פארי.
אם מוכרים בהפסד מסוים (נגיד 200M$ ? ) אז לגבי ההפרש עדיין יש כרית של שאר הנכסים (איתם מתחלקים עם 2 הסדרות הנוספות). כלומר ב 75 סנט על הדולר יש פה מקדמי ביטחון לא רעים (אצל א' אין בטחונות כאלה, ולכן מעט חששתי מהם, למרות שיכול להיות שגם אצלם ב 70 אגורות כבר יש מקדמי ביטחון לא רזים, מצד שני הם מתחילים להיפרע קודם, אבל העיקר מגיע אחרי הפירעון ל-ג')
 
למעלה