תודה על הפידבק
1. מה זה פח, במונחים תל אביבים? נווה שרת? יותר נמוך: יד אליהו? או עוד יותר נמוך: שכונת התקווה או נווה שאנן?
ראיתי שהארלם נמצאת די ליד, וכמה שזה (הארלם) אזור פח הבנתי שהוא משתפר בשנים האחרונות (או שזה מה שמספרים לישראלים כדי למכור להם דירות ב"זול" ?) גם נווה שאנן האפריקאית אצלנו משתפר אבל עדיין לא הייתי רוצה לגור שם (אבל תתפלא, חבר'ה רווקים לא פוסלים את האופציה לשכור שם באופן גורף, האזור לאט לאט עובר ג'נטריפיקציה)
2. לפי הכתבה היה רשום 2 bedrooms, מכאן תרגמתי למונח ישראלי 3 חדרים.
לא מצאתי תיאור של הדירות בפועל, אבל אולי ישנו איפושהו?
3. אאוץ'. כלומר לתשואת ההשכרה השוטפת שכאילו נראתה לא בלתי סבירה צריך לעשות תספורת
5. אם אני מבין נכון זה יחסית בחלק הדרומי, והשווה יותר, של השכונה.
לגבי הפרוייקט אחרי שהוא גמור האם לא ניתן יהיה למכור אותו לקרן ריט?
מאחר וזה בניין משופץ אז נראה הגיוני שזה יהיה נכס מעניין כי זהו, כבר לא צריך להתעסק יותר עם שיפוצים (שיכול להיות די מכה בבניינים בני הרבה עשרות שנים), ואם בסביבה אין יותר מדי בניינים משופצים תחליפיים (כל השכונה זה בניינים ישנים נושנים) אז הגיוני ששוכר יחפש קודם אצלם לפני היתר, וזה עוד משהו שנראה נחמד לקרן ריט, שלא צריכה להתעסק עם בלבולי מוח (להבדיל מפרטי אמריקאי שאולי כן יסכים לקחת נכס פחות טוב ולהתעסק יותר זמן עם ההשכרה והתיקונים)
באילו תשואות קרנות ריט אמריקאיות למגורים קונות נכסים במנהטן?
שים לב שמבחינת הנושים לא צריך להרוויח על הפרוייקט. אם מצליחים להעיף אותו כגמור ב 250M$ (ל 205 דירות) אז שיקמת את כל ההון העצמי ונושי ג' רואים פארי.
אם מוכרים בהפסד מסוים (נגיד 200M$ ? ) אז לגבי ההפרש עדיין יש כרית של שאר הנכסים (איתם מתחלקים עם 2 הסדרות הנוספות). כלומר ב 75 סנט על הדולר יש פה מקדמי ביטחון לא רעים (אצל א' אין בטחונות כאלה, ולכן מעט חששתי מהם, למרות שיכול להיות שגם אצלם ב 70 אגורות כבר יש מקדמי ביטחון לא רזים, מצד שני הם מתחילים להיפרע קודם, אבל העיקר מגיע אחרי הפירעון ל-ג')