אאורה מפרסמת איזה הודעה על פרוייקט בדרך נמיר

yair24

Member
אאורה מפרסמת איזה הודעה על פרוייקט בדרך נמיר

אני לא כל כך מעורה במחירים שם אבל זה הפרסום:

http://maya.tase.co.il/reports/details/1087781

רשום שם ש69 דירות ייהרסו ובמקומם ייבנו 208 דירות.
ואז כתוב שאאורה תשווק 109 דירות ותשכיר 30 דירות לטווח ארוך.

עלות הפרויקט מוערכת ב460 מליון שקל.

עכשיו אני מתחיל לחשב קצת אם 69 דירות ייהרסו אז הם צריכים לתת 69 דירות למי שכבר גר שם.
אז 208 פחות 69 זה 139.
ובאמת זה נותן 30 דירות להשכרה לטווח ארוך ועוד 109 דירות למכירה.

עכשיו נניח שעל דירה כזאת שמושכרת הם יקבלו מחיר של 4000 שקל בחודש אז זה נותן להם 120,000 שקל בחודש או 1,440,000 שקל בשנה.

ונניח שאת ה109 דירות הם יצליחו למכור בכמה?
3 מליון לדירה?
4 מליון?
מישהו יודע מה המחירים שם בדרך נמיר וברחוב דפנה?

כי לפי 4 מליון שקל לדירה אז 109 כפול 4 מליון זה יוצא 436,000,000 שקל.
וזה לא מכסה את העלות של ה460 מליון...

וגם אם מתחשבים ב1,440,000 כל שנה זה עדיין יקח כמעט 30 שנה לכסות את זה לא?

מה דעתכם זו עיסקה טובה? או לא?
 

dw2322

New member
4000 שקל? לדירה חדשה במרכז ת"א?


אני מסיק שאינך תל אביבי ואינך מכיר את רמות המחירים.
6000 שקל ל 3 חדרים חדשה+מעלית+חניה יהיה מחיר אטרקטיבי מאד. יש מצב גם ל 7000-8000. יש כאלה שמשלמים מחירים כאלה היום על דירות ישנות בת"א (אם כי במחירים הללו מדובר בדירות משופצות קומפלט, וכולל חניה)
&nbsp
מגוריט הולכים להציע בקרוב שכ"ד נמוך יחסית של 4750 ל 3 חדרים חדשה אבל זה מגדל, אז יש עלויות ועד בית די גבוהות (כמו כלום יכול להיות אלף שקל לחודש) והמיקום ברחוב דפנה עדיף ע"פ מגדל שיושב על דרך חיפה.
&nbsp
3 מיליון מינימום לדירה קטנה בפרוייקט נשמע ריאלי. דירות גדולות יעברו בקלות את ה 4.
אל תשכח את הפנטהאוסים עליהם יעשו כסף טוב (10 וצפונה?), וגם דירות בקומות הגבוהות תעלנה הרבה יותר (6-8 מיליון נראה סביר).
יש גם שטח מסחרי שלא הכללת בתחשיב:
http://maya.tase.co.il/reports/details/1087781/2/0
&nbsp
מה שכן, אתה צודק שמדובר בסיכון יזמי לא מבוטל ולדעתי הם היו צריכים להפחית את התמורות לדיירים הנוכחיים, שבכל מקרה יהנו מהשבחה משמעותית (המבנים ברחוב דפנה נמצאים במצב מתפורר). לא ברור עד כמה אאורה ירוויחו מכל העסק.
 

dw2322

New member
מצאתי ביד2 5 דירות להשכרה ברחוב דפנה

על 3 חדרים מבקשים 6500 (נראה לי קצת הרבה, זכרתי שפעם זה היה בסדר גודל של 5-5.5) ועל 4 מבקשים 7500.
אנחנו זוכרים שאנחנו מדברים על בתי רכבת סלאמס, כן? אין מעלית ויש בעיות ביוב כל הזמן כי הצנרת .של הבניין במצב מזעזע.
הדירות מאד מרווחות. זה ממש ממש לא כוכים.
&nbsp
מה שכן, רחוב דפנה הוא רחוב מקסים לטייל בו. יש לך יופי של שדרת עצים ותיקים שכיף לטייל או ללכת לגן המשחקים עם הילדים.
לרופאים ואחיות שעובדים באיכילוב זה מאד נוח. הולכים ברגל לעבודה. כך גם למי שעובד בבית המשפט, במוזיאון ת"א או משחק בקאמרי או באופרה. גם לחיילים שמשרתים בקריה זה נוח. לכן בטוח שיהיו שוכרים שירצו לגור שם, רק השאלה באיזה שכ"ד. החיסרון העיקרי באזור הוא שזה די רחוק מהים וקרוב מאד מאד לדרך חיפה הרועשת והמזוהמת מפיח מכוניות.
 

yair24

Member
תראה אני כן מכיר פשוט

לקחתי מחיר נמוך כדי לגלם סיכונים וכל מיני זמנים שחלק מהדירות יעמדו ריקות ודברים כאלה...
&nbsp
מה שכן 109 דירות ב4 מליון שקל ומעלה...
יש 100 קונים לדבר כזה? שיש להם יכולת לקנות דירה ב4-5 מליון שקל? יש לזה ביקוש?
&nbsp
לפי מה שאתה אומר דוקא נשמע שיש פה רווח יפה לאאורה:
&nbsp
קודם כל באמת שכחתי את שטחי המסחר ועכשיו אני אעשה את החישוב מחדש אבל בשביל לפשט את העניין נחשב כאילו יש להם 139 דירות ולא 109 רק.
&nbsp
אז בהנחה שיש 139 דירות במחיר של 4 מליון זה כבר יוצא 556 מליון שקל.
100 מליון שקל יותר מהעלות של הפרוייקט.
&nbsp
וזה עוד לפני השטחים המסחריים. ולפני בתים שאמרת ששווים 6-8 מליון...
&nbsp
אגב מה יש להפחית את התמורה לדיירים הנוכחיים? ממה יש להפחית פה?
הם אני מניח מקבלים כל אחד דירה בפרוייקט...
&nbsp
אתה רוצה לקחת מכל דייר חצי מרפסת? :)
&nbsp
&nbsp
 

dw2322

New member
בלי 16% גולמי אף בנק לא ידבר איתך

ורצוי 20-25% גולמי.
&nbsp
הדיירים מקבלים הגדלה של הדירות, שזה יכול להיות יותר או פחות, ומאחר והדירות כבר גדולות דיין לא חייבים להגדילן בהרבה (או אפילו בכלל). מרפסת או מחסן? גם זה משהו לא הכרחי בפינוי בינוי. נחמד אם מקבלים אבל אם פרוייקט ספק כלכלי אז או שהדיירים הנוכחיים ישלמו על תוספות לא חיוניות אלה או שלא יקבלו. הלא הדייר הנוכחי הסתדר מצויין 50 שנה בלי מרפסת - אז מה קרה שחייו פתאם אינם חיים בלי המרפסת המקודשת? גם חניה לדירות הנוכחיות זה לא קדוש. רוצים חניה תת קרקעית? שלמו עליה. הדיירים גם מקבלים שכ"ד למשך שנתיים-שלוש (שזו הוצאה כבדה ליזם בפינוי בינוי, אתה צריך לשלם 69X7000 שקל מדי חודש, מהרגע שהטרקטור עולה על השטח, ולא חשוב אם הצלחת או לא הצלחת למכור דירות, זה חצי מיליון שקל כל חודש! אם יקרו פאקים והבנייה תתארך בשנה? הסיכון עליך). גם זה משהו שיכול להיות יותר או פחות.
&nbsp
יש הרבה אקסטרות לא הכרחיות במיזמי תמא 38/2 ופינוי בינוי. באופן עקרוני, לוא דווקא בפרוייקט ספציפי זה.
&nbsp
אל תשכח עלויות של מבנה הציבור שהיזם מחוייב בהן (ובצדק, הוא מוסיף עומס לאזור)
 

yair24

Member
ועוד משהו אם כבר מדברים על אאורה

קודם כל המניה עלתה די יפה בשנה האחרונה
וגם שמתי לב שהם ממשיכים להשיג פרויקטים.
&nbsp
יש את הפרויקט הזה ויש עוד פרוייקט אחד שקראתי עליו לפני חודש בערך כאן:
&nbsp
http://mayafiles.tase.co.il/rpdf/1084001-1085000/P1084844-00.pdf
&nbsp
סך הכל נראה שהולך להם לא רע.
אחרי ההרפתקאה שלהם ברומניה שהביאה להסדר חוב הם חזרו לתחום שהם מכירים שזה פינוי בינוי ושם נראה שהם מצליחים לייצר ערך.
&nbsp
מעניין אם הם יתחילו מתישהו לחלק דיוידנדים...
מחזיק ולא ממליץ.
 

yair24

Member
משהו לא מסתדר לי עם הדוחות של אאורה

אם מישהו במקרה קרא אותם ויכול להסביר מה קורה פה?

בדוחות הרבעוניים של 2016 המכירות היו 47 ברבעון הראשון עוד איזה 41 ברבעון השני ועוד .53 ברבעון השלישי.

ביחד בשלושת הרבעונים זה משהו כמו 140

איך פתאום בדוחות השנתיים מפורסם שם שהמכירות השנתיות עומדות על 447?
מה זה אומר? שברבעון הרביעי של 2016 הם עשו יותר מכל הרבעונים ביחד???

איפה הטעות שלי?
 

yair24

Member
כן אבל זה כבר משהו שידוע

ואני עדיין לא מצליח להבין איך זה שברבעון האחרון המכירות כאילו יותר מכל שלושת הרבעונים ביחד...
 

yair24

Member
לא...

היתה לי כנראה איזשהי טעות או אי הבנה בקריאה של הדוח.
אני רואה שיש בכל דוח כמה פעמים את הדיווחי רווח והפסד...
משהו שקשור אולי לתקנים של הIFRS או משהו ...
&nbsp
&nbsp
 

dw2322

New member
צרות ברחוב דפנה...

מסתבר שאאורה דיווחה לבורסה מידע לא מדוייק.
חלק מהדיירים חתמו עם אאורה, אבל חלק אחר עם תדהר ונווה גד (שכמדומני זכתה גם במתחם אחר ברחוב).
https://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3710436,00.html
&nbsp
לפי הכתבה אאורה בכלל עלולה להפסיד כסף מכל העסק, כי יש מתווך מאכר חמדן מדי.
 
למעלה