מה אתם חושבים על קרן הגשמה?
אני פחות מסתכל עליה כקרן נדלן , אלה יותר כקרן מזנין (מימון ביניים/השלמת הון)
בתחום הנדלן
זה מזכיר לי את המקרה מהספר של david einhorn,
Fooling Some of the People All of the Time: A Long Short
שדובר שם על קרן מזנין שהייתה גם הונאת פוזני במקביל
החברה נקראה allied capital, ששיקרו על כמה הנכסים שלהם שווים,
ובישלו את הדוחות , ואז הוא עשה אליהם שורט,
בהגשמה החבר מביא חבר קצת מזכיר פירמידה
אני חושב שאקסטרה שקיפות בהחלט תועיל פה
בנוסף קרן מזנין זה לא השקעת נדלן רגילה ,
יש לזה יותר סיכון ממה שמסבירים , נראה לי שלא פחות מקבוצת רכישה,
בין אגח לבין מניות מבחינת סיכון, אבל כנראה שפחות מאגח זבל,
רק שבהגשמה אפשר לפזר, ו70% מהפעמים זה כן יצליח הפרוייקט,
בנוסף כדי שבאמת החלק בנדלן יהיה רשום על שמך , צריך השקעה יותר גבוהה לא של 100 אלף, שהוא בלי בעלות אבל נותן דיבידנט ,
אלא של 230 אלף נראה לי ,וגם שם בחלק מהפרוייקטים , אם התשואה הייתה מעבר לצפי אתה תקבל רק את התשואה שהבטיחו לך ולא מעבר ,
בנוסף יש עלויות כמו דמי ניהול 8 אחוז שלא מספרים עליהם
ואת זמן ההשקעה הם מודדים מזמן היתר הבניה ולא מההתחלה,
ככה שיכול להיות עיכוב של שנה,ויש גם כישלונות למרות שלא הרבה רובם נותנים פחות תשואה מהצפי לא בטוח שממש הפסד כספי,
בנוסף היה פעם חוסר שקיפות , ואסרו אליהם לפרסם הבטחות לתשואה,
היום כנראה הם מקבלים על עצמם רגולציה כמו חברה ציבורית,
כדי שיוכלו לשוב לפרסם
אז היה את ברמלי ששיווק את הגשמה כחלק מקרן קלע ורוביקון,
אני לא יודע כמה זה טוב שהם היו שותפים פעם הוא ואבי כץ,
מצד שני יש לאבי כץ איזה 60 אנליסטים של נדלן שעושים בדיקות גם בשטח,
והם משקיעים הרבה כסף בבדיקות של החברות והפרוייקטים שלהם
יש פה מסמך מעניין של oaktree capital של הווארד מארקס,שהם מומחים בנושא של השקעה בחובות מורכבים,
https://www.oaktreecapital.com/docs...y/strategy-primer_mezzanine-finance_final.pdf
על השקעות בחוב מזנין,
הם אומרים דווקא שעדיף ללכת על המסלול של ה100 אלף עם הדיבידנט ולא של ה200 אלף עם הבעלות ותשואה הגבוהה יותר, במיוחד בפרוייקטים שהם יותר סולידים,אז את הרוב הם שמים במסלול הראשון הסולידי עם הדיבידנט
ו10-20 אחוז הם שמים במסלול השני עם הבעלות, על אותו פרוייקט,
כמובן שהם משקיעים סכום מאוד גבוה , בשביל לעשות את השילוב הזה,
לפחות מיליון שח לפרוייקט ממה שהבנתי כדי לעשות את התמהיל הזה,
אבל הם מצפים יותר לתשואה מהדיבידנט
בכל מקרה כשבוחנים את הגשמה , צריך לבחון אותה כהשקעה בקרן מזנין ולא כהשקעת נדלן רגילה כי יש לזה יותר סיכונים
במיוחד קרנות שמבטיחות תשואה
אני צריך לבדוק את קרן expo אולי אם שווה משהו
לגבי קרן blackstone הם לא מקבלים פרטיים ממה שביררתי , הם רק מקבלים מוסדיים להשקעות נדלן שלהם, אבל אומרים שהיא מספר 1 בתחום
