13% ממניות גב ים נמכרו ב-390 מליון ש"ח .

[dw2322]

היה ברור שנכסים ובניין תקנה את idbg

מבחינתה זה נכס קלאסי עבורה, ואידיבי פיתוח לגמרי מעוניינת לממש את הנכס.
לנכסים ובניין היו 3 אפשרויות:
1. לגייס חוב (די פשוט עבורה)
2. לממש את מגדל hsbc במנהטן (ייקח זמן כי מתמקחים עם האחים שימל על דמי התיווך המופקעים שהם חומדים)
3. לממש חלק מנכס גב ים המצוין (די פשוט עבורה)

נבחרה אופציה 3.

מיזוג אידיבי ודסק"ש יוכל להתבצע רק אחרי שיוחלט מה קורה עם נכס כלל ביטוח.
באם סלינגר תרשה לאלשטיין להיות בעל השליטה אז מיזוג אידיבי ודסק"ש יתחיל להיות אפשרי, לא פשוט אך אפשרי, ויביא לכך שהחברה האם (דסק"ש הממוזגת) תהיה חזקה מספיק כדי להחזיק ב-כלל ביטוח. הסבירות לכך נמוכה.
באם ימכרו את כלל ביטוח בשוק, כפי שסלינגר רוצה, אז כולם יפסידו (כי גם אחרי ההתאוששות בנייר בתקופה האחרונה הוא עדיין נסחר מאד בזול). זה תסריט בסבירות גבוהה.
אם יצליחו למכור את כלל ביטוח לרוכש מחו"ל, במחיר מכובד, אז מיזוג אידיבי-דסק"ש יהיה רק עניין של זמן. זה תסריט בסבירות בינונית. 2 האגחים הקצרים של אידיבי יפדו ואז יצטרכו לקבל הסכמה של אידיבי ט' ודסק"ש ו'. כתלות בגיבוי הפיננסי שאלשטיין יסכים להעמיד זה אפשרי (נגיד ערבות בנקאית לחלק מדסק"ש ו')

אחרי השלמת מכירת idbg לנכסים ובניין, וגם את אידיבי תיירות יש לממש, יש מצב שאגחי אידיבי ירדו לתשואה חד ספרתית. גבוהה, אבל סוף סוף פחות מ 10%.

 

[hayek]

כמה הערות

1. אין ספק שמבחינה תזרמית ואסטרטגית , אלשטיין מתכנן עסקת בעלי ענין, שלפיה תימכר IDBG לנכסים ובנין לפי השווי הכלכלי או עם הנחה קטנה. העליה במניית נכסים ובנין קצת מוזרה. כנראה שיש כאלה שסבורים בטעות שעסקה זו נועדה לשרת דיבידנד לבעלי המניות. בסה"כ עסקה בעלי ענין שכזו, אם תתרחש, תהיה חיובית לאג"ח ז' אידיבי שיוכל להגיע לפארי ושלילית למניית נכסים ובנין , שכן לדעתי מדובר בנכס לא איכותי במיוחד.

2. מניית דסק"ש מתאוששת על רקע עליות במניות חברות הבנות ובמיוחד סלקום. בימים האחרונים המחזורים שם גבוהים מהרגיל, כנראה על רקע המרות אופציות (במיוחד סדרה 4). מאמין שמניית דסק"ש תוכל להתאושש ולעלות לכיוון השווי הנכסי לאחר המועד האחרון למרת האופציות ב- 20/12. חשוב לראות כיצד יפעל אלשטיין בקשר עם המרת אופ דסק"ש שבידי אידיבי, כאשר האופציות, לפי סדר ההסתברות:
א. המרת אופציה קרובה בלבד סדרה 4 מועד מימוש אחרון 20/16 (יש כסף)
ב.המרה גם של סדרה 5-6 (כרגע אין כסף. יצטרך להעביר לאידיבי)
ג. מכירה של סדרה אחת או יותר לאירסה.
הסיכון הגדול לבעלי אג"ח ט' הארוך, הינו הברחה של אחזקת אידיבי בדסק"ש במעלה הפירמידה באופן הדרגתי (ג'). מבחינת אלשטיין , אם היה יכול להעביר את אחזקת דסק"ש כולה לאירסה, זה היה פותר לו הרבה בעיות שכן אירסה , בהיותה חברה זרה, אינה נחשבת חברת שכבה. בונוס נוסף יהיה שאידיבי ללא דסק"ש לא תהיה מחויבת למכור את כלל ביטוח.
.

 

[adiv82]

13% ממניות גב ים נמכרו ב-390 מליון ש"ח .

האם ניצול תזמון נוח למכירת נדלן מניב לאור החולשה הצפויה מהעלאת הריבית .וגם כדי להנזיל את אידיבי לתשלום החובות ?
http://www.calcalist.co.il/markets/articles/0,7340,L-3703207,00.html

 

[dw2322]

טיבולי לאס וגאס

הנכס בלאס וגאס די מתאים לנכסים ובניין, כשאני מבין שהוא מורכב ממתחם מסחר ומשרדים טיבולי ושכונת מגורים גבוהה ומודרנית, ברובע Summerlin, המוקמת בשלבים (שלב א' הושלם, שלב ב' מבוצע, שלב ג' בתכנון). מה רע?
אם אני מבין נכון מחירי הנדלן בארה"ב, וגם לאס וגאס, מתאוששים, ומן הסתם אין בלאס וגאס יותר מדי בנייני מגורים - למי שרוצה לגור בדירה נורמלית באזור מרכזי ולא בצמוד קרקע פרוורי.
http://www.pbc.co.il/tivoli--לאס-ווגאס
http://www.shichor.co.il/לאס-וגאס/Tivoli-Village?cat=7
&nbsp
http://www.pbc.co.il/queensridge-towers--לאס-ווגאס
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000937196
http://www.calcalist.co.il/markets/articles/0,7340,L-3669653,00.html
&nbsp
לפי המחירים שמבקשים כאן: http://www.charluxury.com וכאן: http://www.charluxury.com/idx/zip/89145/?idx-q-PropertyTypes=489 על דירות היוקרה בפרוייקט זה נראה מיזם נדלני לא רע בכלל, מחירים לגמרי גוש-דניים, ככה שאם לא היינו חייבים באידיבי לממש את הנכס הזה כדי לשלם חובות אגחים אז לא הייתי ממהר כ"כ להפטר ממנו.
נכסים ובניין כבר מחזיקה בחצי, ועכשיו תחזיק בכל. זו תהיה עיסקה יזמית טובה מבחינתה (תלוי במחיר) ומאחר והמניה שלה לא יקרה מדי (קצת מעל הונה העצמי) אפשר להבין את העלייה. הם מחליפים נכס פנטסטי (גב ים), במחיר מכובד בנכס יזמי, ככל הנראה במחיר סביר.
&nbsp
הם כנראה לא ממש מתחרים בנדלן הישן והרעוע שמציעים למשקיעים ישראלים:
http://www.nadlanlasvegas.co.il

 

[adiv82]

hayek תודה . לגבי אגח ט' מה דעתך רמת הסיכון

לאחזקה במחיר הנוכחי ?
תודה

 

[dw2322]

ראה עידכון המדדים לעיל...

 

[rinmat]

אלשטיין לאחים שימל: תשכחו מעמלה של 100 מיליון שקל

http://www.calcalist.co.il/world/articles/0,7340,L-3703285,00.html
אולי זאת הסיבה שנכסים עולה, תוספת להון של מעל 100 מיליון שח לא הולכת ברגל, אלשטיין הולך לתת לאחים שימל אותו טיפול שנתן למחזיקי החוב לשעבר של אידיבי אחזקות, הם יגידו תודה אם יקבלו כמה מיליונים בתור עמלה...
ואגב, עסקת בעלי העניין בשביל למכור את IDBG היא לא בהכרח שלילית לנכסים, זה מתאים לפורטפוליו שלה ויכולה להניב לה רווחים יפים בעתיד.
עסקת בעלי עניין האחרונה הדומה שעשתה נכסים, היא בניין HSBC
כאשר קנתה את ה50% בעלות מכור לפי שווי של 480M דולר, והיו הרבה שקמו בזמנו ותקפו את העסקה שהיא לא משתלמת, ומי שהרויחה בגדול בסופו של דבר היתה נכסים. האמת מצחיק לראות היום כמה האנליסיטים שתקפו אז את העסקה, היום זה כבר נראה מגוחך...
http://www.themarker.com/markets/1.1373772

 

[hayek]

תשובות

IDBG - למי שמעיין בדוחות הכספיים של IDBG מתגלה תמונה עגומה למדי שמשקפת את מצב הנדל"ן בלאס וגאס. לא ניתן בשום פנים ואופן להשוות את בנין HSBC שנמצא בלב האזור המבוקש בעולם, ללאס וגאס שלא התאוששה כלל ממשבר 2008. קבוצת אידיבי השקיעה עד כה כמיליארד שח בפרויקט שמניב לבנתיים הכנסות שכירות זעומות שאף לא מכסות את עלויות התפעול. חמור מכך, החברה מתקשה מאד להשכיר את שטחי המשרדים בשלב ב' של הפרויקט, ומסיבה זו הופחת שווי הפרויקט השנה בעוד 25 מיליון דולר וזאת בנוסף להפחתות שווי רצופות בכל שנה. עם זאת, אני האחרון שיצטער אם הנכס יימכר לנכסים ובנין לפי השווי בספרים, מטעמי אחזקותיי.

HSBC ומשפחת שימל - כידוע נקבע שמשפחת שימל תהיה זכאית ל-12 אחוז מעליית ערך הנכס. בהנחה ואלשטיין יצליח למכור את הנכס במיליארד דולר, הרווח המצטבר יגיע לכ-550 מיליון דולר (הוספתי לעלות המקורית הוצאות שיפור המושכר)והעמלה תגיע ל-250 מיליון שח. אין ספק שהעמלה מופקעת מאד ויש לנסות להפחיתה. יחד עם זאת , טיעוני אלשטיין נראים לי חלשים משפטית. נראה שהאסטרטגיה של אלשטיין היא להציב בפני משפחת שימל ברירה : תתפשרו, נאמר על מחצית הסכום, או שאני אגרור אתכם להליך משפטי ארוך ומייגע , שבו אין לי הרבה מה להפסיד , וגם אם אפסיד לא בטוח שתראו אגורה כי אני בכלל לא חייב למכור. נראה לי שיש קונה לבנין ואלשטיין את הבנין אם יגיע לפשרה עם משפחת שימל. במידה ולא תהיה הסכמה, אלשטיין יצטרך לבחור בין מכירת הבנין ומאבק משפטי, לבין אי מכירת הבנין כל עוד המשפחה מתעקשת.
בכל מקרה, אלשטיין לא רצה שהאי וודאות לגבי HSBC, תשפיע על מכירת IDBG, שהינה חיונית לצורך עמידה בפרעונות יוני 17, ועל כן נכסים ובנין התחמשה כבר עכשיו במזומנים הדרושים.

שופרסל- ביום ב פוקעת האופציה של דסק"ש לרכישת 9.1 מיליון מניות של שופרסל במחיר 1462 אג'. מחיר המניה מעט נמוך יותר, וברונפמן מכר לאחרונה את כל אחזקותיו העודפות בשופרסל בהנחה קטנה ממחיר השוק , שהינו נמוך ממחיר האופציה. מאמין שדסק"ש תקנה את יתרת אחזקות ברונפמן , אם כי סביר שתנסה להוריד את מחיר האופציה מעט לכיוון מחיר השוק. בזמנו ברונפמן הביע ענין ברכישת כלל ביטוח, ואני סברתי שאחרי השלמת מהלך מכירת שופרסל, יש אפשרות שהוא ירכוש את כלל ביטוח. נראה.

אגח ט' - נסחר להערכתי פחות או יותר במחיר הראוי. בנקודת זינוק טובה עם מכירת כלל ביטוח, אחרת צפוי לדשדש , כאשר מכירת IDBG תהיה גם חיובית עבורו. במידה ואירסה תגדיל אחזקות בדסק"ש על חשבון אידיבי, זה יהיה איתות שלילי. נראה מה יקרה עם מימוש האופציות הקרובות.

הורדת שכבה - כרגע יש בקבוצה 4 שכבות . לפי חוק הריכוזיות יש לרדת ל-3 עד 2017 ול-2 עד 2019. כלומר, יש להוריד שכבה כבר ב-2017.
1. או למזג את גב ים עם נכסים ובנין
2. או למזג את אידיבי עם דסק"ש
3. או למכור את אחזקות אידיבי בדסק"ש לאירסה
4. או למכור את גב ים או נכסים ובנין.
כל האפשרויות לא פשוטות. במידה ואלשטיין ימכור את כלל ביטוח ממש בקרוב, ניתן יהיה להשלים את מיזוג אידיבי ודסק"ש עד סוף שנת 2017.

 

[adiv82]

hayek תודה . כרגיל מקצועי וברור

 

[dw2322]

תשואת אידיבי פיתוח י' יורדת מתחת ל 10%

9.9% שקלי.
אגח ז' עדיין מציע טיפה מעל 10% צמוד (נראה כמו כשל שוק קטנטן, לא? )
&nbsp
אגח ט' הארוך מתקרב לחד ספרתי.
&nbsp
בדסק"ש כל האגחים, כולל ו' הארוך, כבר נסחרים מעל הפארי, בתשואות חד ספרתיות נמוכות שאין בעיה למחזר אותן, אם רק רוצים.

 

[dw2322]

הופ, רק רשמתי וכבר ז' עלה קצת

ובשעה טובה יורד לתשואה חד ספרתית (9.9% צמוד)

 

[dw2322]

העלאת דירוג בקרוב?

בדסק"ש ברור שיעלו, מ BBB- ל BBB ואולי אפילו BBB+ , אבל גם מה CCC של אידיבי יש מקום לטפס. זה דירוג יותר מדי שלילי.
אולי ל B ואפילו BB ?